¿Qué experto sabe cómo fijar el precio de las tiendas inmobiliarias? Muy muy urgente, desde ya muchas gracias...
Entonces, ¿qué factores determinan el precio de una tienda y cuál es la base de su precio? Aunque según la teoría económica los promotores pueden obtener el precio de venta añadiendo al coste del terreno los costes de desarrollo, los impuestos relacionados y los beneficios, la situación real no es tan sencilla. Desde la perspectiva de la inversión en tiendas, los inversores tienen sus propias expectativas de inversión y sus propios estándares para considerar los riesgos de inversión en tiendas, la liquidez, la gestión, los impuestos, los cambios de valor y muchos otros factores. Por lo tanto, necesitamos explorar los principales factores que afectan o determinan los precios de las tiendas a partir de los siguientes aspectos principales.
El nivel de alquiler integral de una ciudad es un factor directo que afecta el precio de las tiendas.
Puede haber muchos indicadores cualitativos que afectan los precios de las tiendas, pero sólo hay un indicador cuantitativo, que es el nivel de alquiler circundante. Cuando los inversores compran una tienda, primero examinan los niveles de alquiler del proyecto y deciden qué tipo de precio de venta pueden soportar en función de la tasa de capitalización de la inversión en tiendas en la ciudad (es decir, el nivel básico de retorno de la inversión). Este método es más adecuado para proyectos específicos que se refieren a los niveles de alquiler de las tiendas circundantes y puede determinar directamente si la rentabilidad de comprar una tienda es apropiada.
Para cualquier ciudad, debido a factores diferenciales de alquiler, definitivamente existe una brecha entre los alquileres de las tiendas en el distrito comercial del centro de la ciudad y otras áreas. La clave es el tamaño de la brecha. Para las ciudades pequeñas y medianas, solo hay 1 o 2 distritos comerciales centrales, lo que genera una brecha de alquiler muy grande entre el distrito comercial y otras áreas, lo que hace que los precios de venta de las tiendas sean muy altos, para las ciudades grandes, no los hay; Sólo hay centros comerciales municipales, pero también hay centros de negocios regionales y centros de negocios comunitarios. En comparación con las ciudades más pequeñas, la diferencia en el alquiler no es especialmente grande. Por tanto, podemos decir que el nivel de alquiler del desarrollo determinará directamente el precio del proyecto en sí.
La movilidad de la ciudad y el desarrollo de la industria terciaria son factores clave que afectan al precio global del comercio urbano.
El vicepresidente de la Sociedad China de Economía Empresarial y profesor Huang Guoxiong de la Universidad Renmin de China tiene un dicho famoso: La competitividad central de una ciudad se expresa principalmente como un multiplicador de la productividad y la circulación. Es decir: competitividad = productividad + liquidez. Cuando la producción es relativamente estable, la liquidez se convierte en el factor decisivo. Si la capacidad de circulación es inferior a 1, no sólo no se puede aprovechar la capacidad de producción local, sino que también se bloquean las comunicaciones internas y externas, lo que debilita enormemente la competitividad de la ciudad. Si la potencia de circulación es mayor que 1, no solo puede compensar la falta de capacidad de producción local, sino también mejorar en gran medida la radiación y la influencia de la ciudad al promover los intercambios internos y externos, las ventajas complementarias y la configuración combinada. Por ejemplo, los notables logros económicos de Singapur no residen en sus ventajas productivas, sino en su fuerte liquidez. La razón por la que Hong Kong, China, se ha convertido en una metrópoli internacional y ha sido calificada como la mejor ciudad comercial de Asia es también por su gran liquidez; industria terciaria desarrollada.
El grado de evolución de la liquidez y el desarrollo de la industria terciaria afectarán directamente al precio de alquiler y de venta de los comercios locales. La razón por la que las tiendas en Wenzhou, Yiwu y Shaoxing, Zhejiang, se venden rápidamente y a precios altos se debe a las diversas escalas y mercados que se han formado localmente, lo que no sólo afecta a todo el país, sino que también se irradia a todo el mundo. Incluso en diferentes zonas de una misma ciudad, los alquileres de las tiendas varían mucho debido a las diferencias de movilidad. Por ejemplo, en Yabao Road en Beijing, representada por Geely Building y Tianya Building, el alquiler es mucho más alto que el de Xidan, Wangfujing y Guomao, porque esta área es la ventana para el comercio entre China y la ex Unión Soviética y Europa del Este. países Zhongguancun ha formado un mercado de electrónica que cubre los mercados del norte y noreste de China. Por lo tanto, las pequeñas tiendas se pueden vender por un precio altísimo de 14.000 por metro cuadrado (superficie interior).
Por lo tanto, los desarrolladores deben tener en cuenta la situación real del proyecto al fijar el precio de las tiendas. Incluso si el mismo proyecto solo está separado por una carretera, el precio puede diferir varias veces. Se trata de los llamados "tres mercados en un solo paso".
Los canales de inversión son un factor importante a la hora de determinar el nivel de precios de los comercios de una ciudad.
El autor realizó una vez una entrevista cualitativa con inversores de tiendas en Dongying, Shandong. Las expectativas de inversión de los inversores locales son "siempre que el rendimiento sea superior a los intereses bancarios, podemos aceptarlo", lo que significa que la tasa interna de rendimiento esperada de los inversores en Beijing es del 4% al 5%, mientras que los inversores generalmente esperan del 8%; 10 años Para recuperar toda la inversión, la tasa interna de retorno esperada es del 10%-15%. Esto refleja las tasas de capitalización y las expectativas de inversión de las tiendas en diferentes ciudades.
De lo que estamos hablando aquí es de la tasa de capitalización, no de la tasa interna de retorno (TIR). Aunque en algún momento puedan significar lo mismo, son esencialmente diferentes. La tasa interna de rendimiento (TIR) se refiere a la tasa de descuento utilizada para la inversión inicial basada en el valor presente del método de flujo de efectivo descontado futuro de la inversión inmobiliaria, es decir, el porcentaje de ganancia obtenido al invertir un dólar por año. La tasa de capitalización es la relación entre el precio de compra de una propiedad y sus ingresos operativos netos, obtenida de propiedades comparables en el mercado o datos de mercado. En las ciudades donde la oferta y la demanda de tiendas están relativamente equilibradas, la tasa de capitalización es la tasa interna de rendimiento esperada para los inversores que compran tiendas.
Puede conocer la tasa de capitalización investigando y comparando la relación entre los ingresos por alquiler o los ingresos operativos netos de las tiendas en la misma área con el precio de la tienda que se va a comprar, y utilizar esta relación como la tasa interna de rendimiento esperada de la inversión.
En los últimos años, un gran número de inversores extranjeros han llegado al mercado de inversión en tiendas de Beijing. Por ejemplo, cuatro unidades de SOHO en Jianwai fueron compradas por forasteros en una subasta; la gente de Wenzhou comenzó a hacer cola con más de 10 horas de anticipación para la apertura de la Tienda de Ciencia y Tecnología Zhongguancun 01 en el Edificio Yinke fue comprada por un misterioso comprador de Shanxi; 75 millones de yuanes, estableciendo un récord en Zhongguancun Registro de transacciones de tienda única. Creo que la razón principal es que el retorno de la inversión de las tiendas en ciudades pequeñas y medianas es relativamente bajo, mientras que el retorno de la inversión de las tiendas en Beijing es relativamente alto. Esto también está en consonancia con el principio del flujo de capital en economía. .
Si analizamos las razones desde un nivel más profundo, el canal de inversión relativamente único en las ciudades pequeñas y medianas también es un factor muy importante. En las grandes ciudades como Beijing, la gente puede invertir en acciones, futuros, postales, antigüedades, caligrafía y pinturas, etc. Incluso si está invirtiendo en bienes raíces, también puede considerar apartamentos y oficinas. Sin embargo, muchas ciudades pequeñas y medianas de China aún no han formado ese mercado, y algunas ciudades ni siquiera tienen bolsas de valores. En cuanto a invertir en antigüedades, caligrafía y pinturas, es necesario venir a Beijing para comerciar, sin mencionar que invertir en dichos mercados requiere mayores conocimientos profesionales y conlleva mayores riesgos. Incluso si desea invertir en bienes raíces, las tiendas son la única opción, porque en estas ciudades no existe un mercado de alquiler de oficinas y apartamentos. Tomemos a Hohhot como ejemplo. Actualmente no existen verdaderos proyectos de apartamentos en Hohhot. De los únicos tres edificios de oficinas en el mercado que se han vendido y alquilado, el 50% fueron vendidos por promotores endeudados. Por lo tanto, para los inversores en ciudades pequeñas y medianas, las tiendas son el mejor y único tipo de inversión. Debido a que hay muchos inversores y pocos proyectos de inversión, los precios de venta de las tiendas en muchas ciudades de segundo y tercer nivel son mucho más altos que los de Beijing.
Además de los factores anteriores, existen muchos factores que afectan los precios de las tiendas, como el nivel actual de desarrollo económico, la estabilidad política, los cambios en las políticas fiscales, etc. Pero una cosa es segura: los precios de la vivienda no son un factor que determina los precios de las tiendas y no existe una base teórica para utilizar los precios de la vivienda para medir los precios de las tiendas.