Instrucciones para comprar una casa en Zhengzhou
1. Condiciones para solicitar préstamos comerciales
1. Las condiciones de los préstamos para vivienda de Zhengzhou de 2015 requieren que los beneficiarios de préstamos para vivienda deben tener una residencia urbana permanente en la ciudad de Zhengzhou o un permiso de residencia válido. y contar con un certificado de identidad legal.
2. Las condiciones para solicitar un préstamo para la compra de una vivienda en Zhengzhou en 2015 requieren que el prestatario tenga una carrera e ingresos estables, y la capacidad de pagar el principal y los intereses del préstamo para la compra de una vivienda.
3. Los activos fijos pueden utilizarse como garantía para préstamos de vivienda o hipotecas de vivienda, o como otros activos hipotecados para préstamos de vivienda.
4.2065438+2005 Al solicitar un préstamo en Zhengzhou, debe presentar prueba de un contrato o acuerdo de compra de vivienda.
5. Además, también se deben cumplir algunas normas y condiciones del banco de préstamos que el comprador de la vivienda desea solicitar.
2. Materiales de solicitud de préstamo hipotecario para vivienda
1. Certificado de propiedad inmobiliaria (el certificado de propiedad inmobiliaria y el certificado de terreno deben estar hipotecados al banco al hipotecar préstamos bancarios)
>2. DNI del titular del derecho y de su cónyuge
3. Registro de domicilio del titular del derecho y de su cónyuge
4. certificado de matrimonio o certificado de prometida emitido por la Oficina de Asuntos Civiles)
5. Comprobante de ingresos (esta prueba tiene un gran impacto en el éxito y el monto máximo de los préstamos bancarios hipotecarios).
6. Si el propietario del certificado de propiedad tiene hijos menores, proporcione un certificado de nacimiento.
7. Si existe un préstamo bancario para la propiedad, proporcione el contrato de préstamo original y el último extracto bancario.
8. Para mejorar la tasa de aprobación de préstamos hipotecarios, intente proporcionar otras pruebas de propiedad familiar (como otros certificados de bienes raíces, acciones, fondos, libretas de efectivo, licencias de conducir de vehículos, etc.). .)
Tres. Monto y plazo del préstamo
1. La tasa hipotecaria máxima para viviendas comerciales puede alcanzar el 70%;
2. La tasa hipotecaria para edificios de oficinas y tiendas puede alcanzar hasta el 60%;
3. La tasa hipotecaria para plantas industriales puede alcanzar hasta el 50%;
4. El plazo máximo puede ser de 30 años para hipotecas comerciales, edificios de oficinas, casas, villas, fábricas, almacenes, etc.
4. ¿Cuáles son los criterios para determinar una primera vivienda?
La primera vivienda se refiere a la compra de una sola casa. El Banco Popular de China estipula que los residentes urbanos chinos que compren su primera vivienda pueden disfrutar de tipos de interés hipotecarios preferenciales.
La llamada "primera casa" debe cumplir tres condiciones al mismo tiempo: el comprador tiene 18 años; la casa que compra es una residencia ordinaria de 90 metros cuadrados o menos (residencias ordinarias de 90); Los metros cuadrados o menos disfrutan de una tasa impositiva sobre escrituras preferencial del 1%; no se compra ninguna casa a nombre del comprador solo o junto con otros. Se excluyen las viviendas adquiridas con los padres, las adquiridas de conformidad con las políticas de reforma de la vivienda, las adquiridas mediante herencia o demolición y el reasentamiento.
Verbo (abreviatura de verbo) ¿Cómo se calcula la hipoteca?
Para los préstamos comerciales, es muy importante elegir el monto del préstamo, el período de amortización y el método de préstamo adecuados. La hipoteca se divide en capital igual y principal e intereses iguales.
El llamado capital promedio significa que la cantidad de principal reembolsado cada mes es la misma, mientras que la igualdad de capital e intereses significa que la suma de principal e intereses reembolsados cada mes es la misma.
Por ejemplo, la tasa de interés para préstamos en RMB con un plazo de más de cinco años anunciada el 23 de febrero de 2015+65438 es 5,94 % (año) y la tasa de interés mensual es #url# * 0,7 = 0,3465, entonces la tasa de interés mensual es 3,465‰.
Si el monto del préstamo es de 500.000 yuanes, independientemente del método de pago elegido, los intereses deben reembolsarse en su totalidad cada mes, es decir, el monto mínimo de reembolso es 500.000 yuanes * 3,465 ‰ = 1732,5. Si paga 3.000 yuanes cada mes, 1.732,5 de los 3.000 yuanes son intereses y el resto es capital. En otras palabras, los intereses del mes actual deben reembolsarse ese mes y este 1732.5 no se trasladará al mes siguiente para seguir acumulando intereses, por lo que no hay problema de transferencia de intereses.
El llamado capital medio significa que el importe del principal reembolsado cada mes es el mismo. Si el préstamo es de 500.000 y se reembolsa en 10 años, la amortización mensual del principal es 500.000/120 = 4166,67.
El capital de 500.000 yuanes en el primer mes devenga intereses de 1732,5, por lo que el reembolso total en el primer mes es 4166,67+1732,5 = 5899,438+07.
En el segundo mes, el importe del reembolso del principal se mantiene sin cambios, todavía 465.438+066,67. Dado que el principal de 465.438+066,67 se pagó en el primer mes, el principal en realidad sigue siendo 495.833,33 y el interés mensual de esta parte es 495833,33 * 3,465 ‰ = 1718,0625, por lo que el reembolso total en el segundo mes es 4166,67+1718,0625 = 5884,73 . (La calculadora de préstamos de Sina está mal, use Focus...)
En el último mes, el pago del principal se mantuvo sin cambios en 465.438+066,67. Dado que el capital adeudado al banco en el último mes es en realidad solo 4166,67, el interés de este mes es 4166,67 * 3,465 ‰ = 14,44 y el reembolso total en el último mes es 4181,65438+.
Así que los reembolsos en el capital promedio son cada vez más pequeños, porque cada mes el capital es el mismo y el interés está disminuyendo.
La llamada igualdad de capital e intereses significa que la suma del principal y los intereses pagados cada mes es la misma. Según el análisis del capital promedio, el capital adeudado al banco en realidad es cada vez menor, por lo que el interés también es cada vez menor. Por lo tanto, el pago igual de capital e intereses significa que cada mes el capital se paga más y más, y el pago de intereses es cada vez menor, aunque su monto total sea el mismo.
Supongamos que el monto total del préstamo es S, el número de períodos es q (10 es 120), la tasa de interés mensual es u y el interés pagado en el primer mes es Su.
Supongamos que el capital pagado en el primer mes es x1, luego el capital restante en el segundo mes es (S-x1), por lo que el interés pagado en el segundo mes es (S-X1) u.
Supongamos que el capital reembolsado en el segundo mes es x2, entonces x1+Su = x2+(S-x1)u, porque el capital total y los intereses reembolsados cada mes son los mismos.
Resolviendo la ecuación anterior, podemos obtener x2 = (1+u)x1. De la misma forma, se puede calcular que el principal pagado cada mes es (1+u) veces el del mes anterior.
Debido a que todo el capital debe pagarse en Q meses, hay x 1(1+(1+U)+(1+U)2+...+
( 1 +u)^(q-1) ) = S .
Resolviendo esta serie geométrica, obtenemos x 1 *(1+u)q-1)/u)= s.
Sustituyendo S=500000 y q=120, obtenemos x1 = 3367,39. Agregue el interés del primer mes de 1732,5 para obtener el pago total del primer mes de 5099,89.
Aunque igualar capital e intereses parece sencillo (lo mismo todos los meses), el cálculo es un poco más complicado. La desventaja de igualar el capital y los intereses es que el capital reembolsado en la etapa inicial del préstamo es muy pequeño y los intereses lo consumen todo.
Por el contrario, la ventaja del capital promedio es que el capital es el mismo todos los meses, por lo que se puede pagar una gran cantidad de capital en la etapa inicial del préstamo y no se acumularán intereses una vez que se haya pagado el capital. es reembolsado. Obviamente, el reembolso total del capital promedio es menor que cantidades iguales de principal e intereses. El descontento es que la presión de pago inicial es mayor.
Si obtiene un préstamo del fondo de previsión, es natural elegir capital e intereses iguales, porque el fondo de previsión para la vivienda es el mismo todos los meses. Si tiene suficiente capacidad de pago y espera pagar anticipadamente, entonces debe elegir el capital promedio porque puede pagar menos intereses y el monto total de pago es menor.
Por ejemplo, una persona pide prestado 320.000 yuanes a un banco para comprar una casa comercial y liquida el préstamo en 30 años con un pago mensual de 1.650 yuanes. Entonces, el préstamo es de 320.000 yuanes (principal) × tasa de interés bancaria mensual × 360 meses = más de 535.000 yuanes. Algunas personas pueden preguntar: ¿no significa esto que el dinero devuelto al banco después de 30 años será más de 200.000 yuanes más que el capital del préstamo bancario? Sí, en el proceso de pago del préstamo real, la mayor parte de los 1650 que se pagan al banco cada mes son intereses. Por lo tanto, la mayor parte del dinero reembolsado por adelantado es capital. Por ejemplo, después de 20 años, si desea liquidar el préstamo restante en una sola suma, al menos el 60% del reembolso debe ser principal.
Esto crea otro problema: solo utilicé el capital del banco durante 20 años, pero devolví los intereses durante 30 años. En este sentido, los profesionales señalaron que dicho algoritmo de pago es incorrecto. El algoritmo correcto es el siguiente: tome como ejemplo un préstamo de 300.000 yuanes con un plazo de 30 años.
Si la tasa de interés anual del préstamo es del 5,58% (la tasa de interés mensual es del 4,65 ‰), según la fórmula de cálculo de pagos mensuales iguales, el monto del reembolso mensual es de 1.718,46 yuanes. En este momento, el capital y los intereses son respectivamente: el interés pagadero en el primer mes después del préstamo es 1.395 yuanes (300.000 × 4,65 ‰ = 1.395 yuanes) y el principal reembolsado es 323,46 yuanes (1718,46-138). El interés pagadero en el segundo mes después del préstamo es: 299676,54× 4,65 ‰ = 1393,50 yuanes, el reembolso del principal es: 1718,46-1393,5 = 324,96 yuanes y el principal restante del préstamo es: 299676 yuanes. El método de pago en los próximos meses se calcula mediante esta fórmula.
El malentendido de algunos compradores de vivienda sobre el pago del préstamo se refleja principalmente en el hecho de que el préstamo incluye 30 años de intereses. De hecho, a medida que el principal continúa disminuyendo, los intereses también disminuyen en consecuencia. Según la fórmula anterior, el capital restante del préstamo del prestatario después del 60.º mes de pago (es decir, después de 5 años) es de 277.674,08 yuanes. Si el préstamo se cancela en su totalidad por adelantado, se puede liquidar el capital restante del préstamo de 277.674,08 yuanes.
Entonces, ¿cómo devolver el dinero de forma rentable? La gente del China Construction Bank cree que en los primeros años de pago, los compradores de viviendas tienen una carga de intereses más pesada porque la base de capital es grande y los intereses son naturalmente altos. En los últimos años, a medida que la base principal disminuye, los intereses naturalmente disminuirán relativamente. Esto no es rentable para las personas que quieren liquidar los préstamos restantes de una vez, porque la tasa de interés no es alta en ese momento. Por lo tanto, en los primeros años del préstamo, esfuércese por pagar más, como liquidar 50.000 yuanes y más de 654,38 millones de yuanes de una vez, para reducir la base principal del monto total del préstamo. Además, el plazo del préstamo no puede ser demasiado largo, porque cuanto más largo sea el plazo, mayor será el tipo de interés.
Verbo intransitivo Consulta de la tabla de tipos de interés de préstamos hipotecarios de Ping An Bank desde 2015 hasta las 12.30.
2015 12.30 Consulta sobre la tabla de tipos de interés de préstamos hipotecarios de Ping An Bank
Zhengzhou ha introducido una nueva política de fondos de previsión y el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda se ha reducido al 20%.
Recientemente, la ciudad de Zhengzhou, provincia de Henan, ha relajado las condiciones de solicitud de fondos de previsión para vivienda para préstamos personales de vivienda, de los actuales 12 meses de pago normal continuo de los fondos de previsión para vivienda a 6 meses. Para los préstamos del fondo de previsión en Zhengzhou, si tanto el marido como la mujer cumplen las condiciones del préstamo, el límite máximo del préstamo se ajustará de 450.000 yuanes a 600.000 yuanes; si sólo el solicitante cumple las condiciones del préstamo, el límite máximo del préstamo se ajustará de 350.000 yuanes; a 400.000 yuanes. Además, el porcentaje de pago inicial para la compra de una primera vivienda con un préstamo del fondo de previsión se ha reducido al 20%.
Nuevo acuerdo 1: el límite de préstamos del fondo de previsión se incrementa a 600.000 y no hay límite superior en el monto total de los préstamos combinados.
La persona a cargo del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda de Zhengzhou dijo que Zhengzhou ha relajado las condiciones de solicitud de préstamos. "Las condiciones para que los empleados soliciten préstamos del fondo de previsión para la vivienda para la compra de una vivienda se ajustarán de los actuales 12 meses de pago continuo y normal de los fondos de previsión para la vivienda a 6 meses de pago continuo y normal de los fondos de previsión para la vivienda."
El límite de préstamo que más llama la atención se incrementa en 6,5438+5 millones de yuanes. La persona a cargo mencionada anteriormente declaró que si la pareja cumple con las condiciones del préstamo al solicitar un préstamo del fondo de previsión en la ciudad de Zhengzhou, el límite máximo del préstamo se ajustará de los 450.000 yuanes originales a 600.000 yuanes si solo el solicitante cumple con el préstamo; Condiciones, el límite máximo del préstamo se ajustará de 350.000 yuanes a 400.000 yuanes. En consecuencia, el límite máximo de préstamo para los condados (ciudades) y el distrito de Shangjie en la ciudad de Zhengzhou se ajustó de 300.000 a 400.000 yuanes.
Mucha gente está preocupada por si cambiará la política de préstamos de la cartera. La persona a cargo dijo que el monto total de los préstamos combinados ha cambiado del límite superior original de 700.000 yuanes a ningún límite superior, y que el límite de préstamos del fondo de previsión se implementará de acuerdo con las regulaciones anteriores.
New Deal 2: El pago inicial mínimo para una primera vivienda es del 23% y no se emitirá ningún préstamo para esta vivienda.
La persona pertinente a cargo del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda de Zhengzhou declaró que si los hogares con empleados depositados utilizan préstamos del fondo de previsión para comprar su primera vivienda comercial (incluidas viviendas asequibles y la construcción de viviendas con financiación unitaria, lo mismo a continuación), la ratio máxima de préstamo se ajustará al 80% del precio total del inmueble. Además, si una familia de empleados que paga un depósito ya posee una casa y después de liquidar el préstamo de vivienda correspondiente, utiliza el préstamo del fondo de previsión para comprar una segunda casa comercial, el porcentaje del préstamo se ajustará a no más del 70% del precio total. de la casa.
Según los informes, si los empleados que pagan utilizan préstamos del fondo de previsión para comprar viviendas comerciales existentes (viviendas de segunda mano), el porcentaje de préstamo se ajustará a un máximo de no más del 60% del precio total de la propiedad. Al mismo tiempo, no se concederán préstamos a hogares que hayan comprado su tercera o más viviendas, hayan utilizado préstamos del fondo de previsión dos veces o cuyos préstamos anteriores del fondo de previsión no hayan sido liquidados.
Actualmente en Zhengzhou, si se utiliza un préstamo del fondo de previsión de vivienda para comprar una primera vivienda, el pago inicial debe ser de al menos el 30%, y la tasa de interés de referencia para préstamos a más de cinco años es del 4,0%; Si compras una segunda vivienda, el pago inicial debe ser de al menos el 60% y la tasa de interés aumentará un 10%. Es decir, el pago inicial mínimo se reducirá del 30% al 20% en el futuro.
Nuevo acuerdo 3: los inquilinos pueden retirar hasta 2.000 yuanes al fondo de previsión al mes.
En el futuro, la gente corriente también podrá retirar fondos de previsión al alquilar una casa. El responsable de la Oficina de Recaudación y Gestión del Centro de Gestión del Fondo de Previsión para Vivienda de Zhengzhou explicó que si un empleado ha pagado y depositado el fondo de previsión para vivienda en su totalidad durante tres meses consecutivos y él o su cónyuge no poseen una casa dentro de el área administrativa de la ciudad y vive en una casa alquilada, puede retirar el fondo de previsión para vivienda para él y su cónyuge. El saldo del depósito en la cuenta del fondo de previsión se utiliza para pagar el alquiler. Esta política también se aplica a viviendas de bajo alquiler, viviendas públicas de alquiler u otras viviendas ocupadas por sus propietarios.
Se informa que al alquilar viviendas de bajo alquiler o viviendas de alquiler públicas en Zhengzhou, se retirarán las tarifas reales de alquiler de viviendas pagadas en el mes; si se alquilan otras viviendas en Zhengzhou, los retiros totales por parte de la persona; y su cónyuge durante el período de alquiler no podrá ser superior al 50% del importe total del depósito. El límite máximo de retiro mensual para mí y mi cónyuge en la ciudad de Zhengzhou es de 2000 yuanes, y el límite máximo de retiro mensual para mí y mi cónyuge en cada condado (ciudad) y distrito de Shangjie es de 1200 yuanes.
Se informa que el límite máximo de retiro mensual se ajustará según los cambios en el mercado de alquiler de viviendas. Los solicitantes pueden solicitar un reembolso único cada año durante el período de arrendamiento. Los solicitantes deben traer sus propios documentos de identidad y los de su cónyuge y un comprobante de relación matrimonial; aquellos que alquilan viviendas de bajo alquiler o viviendas de alquiler públicas en Zhengzhou deben presentar un contrato de alquiler de vivienda y los inquilinos de otras casas deben presentar un comprobante de pago del alquiler; sin propiedad inmobiliaria.
New Deal 4: Se suspende el negocio de “rehipotecas” de préstamos de fondos de previsión y no se exige prueba de ingresos.
Xiaotian, un recién graduado de Zhengzhou, compró una casa con un préstamo comercial porque su empleador no pagaba el fondo de previsión de vivienda. Espera que después de que su empleador le pague el fondo de previsión en el futuro, pueda solicitar el negocio de "convertir un préstamo comercial en un préstamo del fondo de previsión" y pagar menos dinero cada mes. Pero su idea estuvo a punto de fracasar. Según la nueva política, en el futuro se suspenderá la actividad de "convertir préstamos comerciales en préstamos de fondos de previsión".
La persona a cargo del Fondo de Previsión de Vivienda de Zhengzhou dijo que Zhengzhou ya no necesita presentar pruebas de ingresos provenientes de préstamos del fondo de previsión. Al mismo tiempo, se ampliará el plazo de préstamo para las viviendas existentes. El original "La vivienda existente tiene más de 15 años y la antigüedad de la vivienda más el período del préstamo no excederá los 30 años" se ha ajustado para comprar viviendas comerciales existentes que se hayan completado por no más de 20 años, y el período del préstamo no debe exceder los 20 años; compra de vivienda existente que se haya completado durante más de 20 años. Para viviendas comerciales, el plazo del préstamo no excederá los 15 años.
Las últimas noticias sobre la reducción del ratio de pago inicial de los préstamos comerciales por parte del banco central (2015-10-14) Las últimas noticias sobre la reducción del ratio de pago inicial de los préstamos comerciales por parte del banco central: El 30 de septiembre, el La Comisión Reguladora Bancaria de China anunció que el porcentaje de pago inicial para compradores por primera vez se reduciría al 25%. En la actualidad, además de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Sanya, cinco ciudades han implementado políticas de restricción de compras. También se promoverá integralmente el negocio de préstamos externos del fondo de previsión para la vivienda, se aumentará el límite de préstamo real del fondo de previsión, los fondos se utilizarán de manera coordinada en la ciudad dividida en distritos y las condiciones de aprobación del negocio serán simplificado.
Debido a la importante disminución en la velocidad de la inversión inmobiliaria, la reducción del banco central en el índice de pago inicial de los préstamos comerciales está dirigida principalmente al mercado inmobiliario en ciudades de tercer y cuarto nivel. La reducción del índice de hipotecas para primera vivienda por parte del banco central puede no tener necesariamente un impacto en las ventas de viviendas usadas, pero expresa una señal de que el país tiene la intención de estabilizar el mercado inmobiliario. La reducción por parte del banco central de la tasa de pago inicial para préstamos comerciales al 250% no sólo reduce la presión del costo de pago a corto plazo sobre los compradores de viviendas, sino que también ayuda a estabilizar el consumo de vivienda después de los aumentos de precios esperados.
Desde principios de este año se han continuado con políticas favorables para el mercado inmobiliario. El 30 de marzo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunció que para las familias de empleados que pagan depósitos y que poseen una casa y han pagado el préstamo de vivienda correspondiente, el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de una segunda casa es del 30%. El período de exención del impuesto empresarial para las transacciones de viviendas de segunda mano se ha reducido de 5 años a 2 años. Además, hasta ahora, el banco central ha recortado las tasas de interés cuatro veces y el coeficiente de reserva de depósitos tres veces, y las tasas de interés de los depósitos y préstamos de los fondos de previsión también se han reducido en consecuencia.
El 27 de agosto se anunció que se levantaría la orden de restricción de compra en el mercado inmobiliario. Luego, el 31 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunció que para quienes sean propietarios de una casa y hayan pagado. de su préstamo del fondo de previsión, el porcentaje mínimo de pago inicial del préstamo del fondo de previsión para la compra de una segunda casa aumentará del 30% y se reducirá al 20%.