¡Últimas noticias! Seis departamentos emitieron conjuntamente un documento para centrarse en la supervisión. ¿Ha terminado la tormenta en los apartamentos de alquiler a largo plazo?
Seis departamentos emitieron conjuntamente un documento para fortalecer la supervisión de las empresas de alquiler de viviendas con pocos activos.
El día 26, seis departamentos, incluido el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (en adelante, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural) y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente las "Opiniones sobre el fortalecimiento de la supervisión de las empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos" (en adelante, los "Dictamenes"). Todas las localidades deben fortalecer la gestión de las empresas de alquiler de viviendas, llevar a cabo la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas y prohibir el uso de las empresas de alquiler de viviendas. préstamos al consumo y regular razonablemente los niveles de alquiler de viviendas.
Guía a las empresas de alquiler de viviendas para que regresen a los orígenes de los servicios de alquiler de viviendas
Los departamentos pertinentes señalaron que en los últimos años, el mercado de alquiler de viviendas de mi país se ha desarrollado rápidamente y el funcionamiento del mercado es generalmente estable y el nivel de alquiler se ha estabilizado pero ha disminuido. Ha desempeñado un papel importante en la solución de los problemas de vivienda de los residentes. Pero al mismo tiempo, algunas empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos que participan en operaciones de subarrendamiento (a las que en este artículo nos referimos como empresas de arrendamiento de viviendas) utilizan períodos de pago de alquiler desiguales para establecer fondos de capital, controlar el parque de viviendas y aumentar los alquileres. el crédito del arrendatario para obtener fondos de crédito, realizar negocios financieros en forma encubierta. En particular, recientemente se ha roto la cadena de capital de un pequeño número de empresas de arrendamiento de viviendas, lo que afecta gravemente los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el arrendamiento de viviendas.
A principios de este mes, la Bolsa de Valores de Nueva York anunció que suspendería la cotización de Danke Apartments e iniciaría procedimientos de exclusión de la lista. Danke Apartments cotizó en la Bolsa de Valores de Nueva York en enero de 2020 y pasó poco más de un año hasta que se eliminó de la lista.
Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, como Danke Apartment, siempre han adoptado el modelo operativo de "alta entrada, baja salida" y "larga "entrada, salida corta", es decir: alto Alquile la casa al propietario y luego alquilela al inquilino utilizando un modelo de alquiler bajo. Al mismo tiempo, utilizando la forma de "préstamo de alquiler", utilice el nombre del inquilino para Solicite un préstamo de alquiler de una institución financiera externa para pagar el alquiler de un año por adelantado y luego utilice el alquiler recuperado por adelantado. Amplíe la escala u operación y forme un grupo de alquiler, y logre el propósito de una expansión loca a través de esta diferencia horaria. entre el recibo y el pago.
“Este modelo será insostenible a largo plazo, una vez que ocurra una emergencia o el funcionamiento sea deficiente, la empresa caerá en la situación de una cadena de capital rota y el peligro oculto de tormentas corporativas desaparecerá durante mucho tiempo. Se colocó ". Chen Xiao dijo: Catalizada por la epidemia de 2020, la presión general a la baja sobre el mercado de arrendamiento ha aumentado después de la epidemia. La tasa de ocupación de apartamentos de alquiler a largo plazo ha disminuido significativamente. La tasa de desocupación ha aumentado, lo que ha acelerado la exposición de la fragilidad del modelo operativo de alquiler de apartamentos a largo plazo.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esta política es la primera política de supervisión sistemática en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo. La política es estricta y la dirección clara, lo que la convierte en la segunda política financiera más importante en el mercado inmobiliario este año sobre la base del control de préstamos comerciales.
Reforzar la supervisión en todos los aspectos
“Desde que se fomentó el arrendamiento institucional y a gran escala en 2016, las empresas de arrendamiento con pocos activos se han desarrollado muy rápidamente, tanto centralizadas como descentralizadas. Actualmente hay alrededor de 200 en Guangzhou." Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong, dijo que en comparación con las operaciones con muchos activos, los mayores problemas operativos de este tipo de empresa son las operaciones con pocos activos, la rápida expansión y la propensión a a algunas violaciones, como "segundo propietario negro" (aumento arbitrario del alquiler, retención de depósitos, cobro de facturas de agua y electricidad a voluntad, etc.), así como alquiler a largo plazo y pago a corto plazo, creación de un fondo común. y fugarse deliberadamente con el dinero. Éste es un antecedente importante para la promulgación de los "Dictámenes".
Los "Dictámenes" aclararon las medidas de supervisión en siete aspectos. Específicamente:
Primero, fortalecer la gestión de la industria. Las empresas que se dediquen a operaciones de arrendamiento de vivienda, así como las personas físicas que subarrendan más de 10 unidades (habitaciones) de vivienda, deberán registrarse como entidades de mercado de conformidad con la ley y obtener una licencia comercial. En su denominación y ámbito de actividad deberá figurar la expresión ". arrendamiento de vivienda”.
El segundo es estandarizar las operaciones de alquiler de viviendas. En principio, el período para el cobro único del alquiler por parte de una empresa de arrendamiento de viviendas no excederá los tres meses, excepto en el caso de actividades comerciales normales causadas por cambios en el mercado, el alquiler pagado al titular de los derechos de vivienda en principio no será superior al alquiler cobrado; el arrendatario.
El tercero es llevar a cabo la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas. Las empresas de arrendamiento de viviendas deberán abrir una cuenta de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas en un banco comercial. Si una empresa de arrendamiento de viviendas cobra alquiler a la vez durante más de 3 meses, o cobra un depósito a la vez durante más de 1 mes, el alquiler y el depósito cobrados deben incluirse en la cuenta de supervisión y el alquiler debe pagarse al titular del derecho de vivienda a través de la cuenta de supervisión y reembolsado al arrendatario.
En cuarto lugar, está prohibido obtener préstamos al consumo para alquiler de viviendas.
A las empresas de arrendamiento de viviendas no se les permite realizar negocios financieros en forma encubierta, no se les permite incorporar contenido relacionado con préstamos de consumo de alquiler de viviendas en los contratos de alquiler de viviendas, no se les permite utilizar el crédito del arrendatario para obtener préstamos de consumo de alquiler de viviendas, y no se les permite Se permite inducir a los inquilinos a utilizar el consumo de alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. Las instituciones financieras emitirán préstamos de consumo para arrendamiento de vivienda sobre la base del contrato de arrendamiento de vivienda registrado. El monto del préstamo no será superior al monto del contrato de arrendamiento de vivienda, el período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda y la frecuencia de los mismos. el desembolso del préstamo debe coincidir con la frecuencia del pago del alquiler del prestatario, los fondos del préstamo sólo pueden transferirse a la cuenta del prestatario y, al mismo tiempo, se fortalece la gestión del uso de los fondos del préstamo para evitar el riesgo de malversación de fondos.
El quinto es regular razonablemente los niveles de alquiler de las viviendas. Reforzar el control de los alquileres en el mercado de alquiler de viviendas y prestar mucha atención a los aumentos anormales de los alquileres regionales. Si los alquileres aumentan demasiado rápido, se pueden tomar las medidas necesarias para estabilizar los niveles de alquiler.
El sexto es resolver adecuadamente los conflictos y disputas sobre el alquiler de viviendas, aprovechar plenamente el papel de las asociaciones industriales relacionadas con el alquiler de viviendas, mejorar las reglas prácticas de la industria del alquiler de viviendas y cooperar con los departamentos pertinentes para manejar la vivienda. conflictos y disputas de alquiler, y purificar el entorno del mercado de alquiler de viviendas. Uso integral de múltiples mecanismos de mediación como la mediación popular, la mediación administrativa, la mediación profesional industrial y la mediación judicial para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el alquiler de viviendas.
El séptimo es implementar la responsabilidad principal del gobierno de la ciudad. El gobierno de la ciudad asume la responsabilidad principal de regular el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Debe establecer un mecanismo de supervisión conjunta para los alquileres de viviendas coordinado por múltiples departamentos, como vivienda y construcción, desarrollo y reforma urbano-rural, seguridad pública, supervisión del mercado. supervisión financiera e información de Internet, e integrar el trabajo de supervisión de los departamentos pertinentes Incorporar al sistema de evaluación del desempeño del gobierno.
Todavía existe un gran potencial para estandarizar el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo
“Desde el crecimiento brutal de los apartamentos de alquiler a largo plazo hasta la exclusión de Danke Apartments, el desarrollo de La industria ha sido turbulenta, pero esto no significa que los apartamentos de alquiler a largo plazo. La industria de los apartamentos no tiene adónde ir ". Chen Xiao dijo que con el énfasis repetido del gobierno central en el desarrollo de viviendas de alquiler, todavía hay espacio para el desarrollo futuro. de la industria.
Chen Xiao cree que el modelo de depender de una expansión brutal ya no es adecuado para el entorno actual del mercado, y las agencias de apartamentos de alquiler a largo plazo inevitablemente avanzarán hacia operaciones refinadas en el futuro. En primer lugar, las organizaciones deben mejorar continuamente sus capacidades operativas, fortalecer los niveles de servicio y el diseño de productos, mejorar las capacidades de adquisición de clientes y aumentar las tasas de ocupación; en segundo lugar, las empresas deben controlar los costos, equilibrar los ingresos y los gastos y garantizar la seguridad del flujo de efectivo; en tercer lugar, fortalecer; la supervisión de apartamentos de alquiler a largo plazo e incluye alquileres y préstamos de alquiler en cuentas de supervisión. En este sentido, Shenzhen, Hangzhou, Chongqing y otras ciudades han propuesto regulaciones pertinentes, exigiendo el establecimiento de cuentas de supervisión especiales para estandarizar el comportamiento operativo del alquiler de viviendas. empresas y frenar la “fuga” empresarial y otros comportamientos. En el futuro, es posible que más ciudades introduzcan regulaciones pertinentes y la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo se desarrollará en una dirección más refinada y estandarizada.
Li Yujia también dijo que las empresas de arrendamiento con pocos activos tienen más probabilidades de adoptar un comportamiento de agrupación de capital de "recibo a largo plazo y pago a corto plazo". El alquiler de apartamentos a plazo se reduce a más de la mitad". Además, dijo que la lucha contra los "préstamos de alquiler" se ha convertido en un aspecto importante de los recientes esfuerzos regulatorios. Si bien aumentamos los esfuerzos para "bloquear la puerta torcida", también deberíamos razonablemente " abrir la puerta correcta” y seguir trabajando duro en la financiación de la vivienda inclusiva para compensar las deficiencias de los servicios financieros en esta área.