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Apartamentos con servicios
Los apartamentos con servicios son un tipo de propiedad poco común en Beijing. Integra las funciones de residencia, hotel y club, y tiene dos funciones: "autoconsumo" e "inversión". En comparación con los hoteles tradicionales, los apartamentos con servicios no son inferiores en términos de hardware e instalaciones de apoyo, pero sus servicios son incluso mejores. Los llamados apartamentos con servicios se refieren a apartamentos que brindan servicios de administración estilo hotel. Además de ofrecer los diversos servicios de un hotel tradicional, es más importante ofrecer a los huéspedes una distribución de vida de estilo familiar y servicios hogareños para que se sientan realmente como en casa. Su característica más importante es que se siente más como en casa que en un hotel tradicional. Debido a que absorbe las ventajas de los hoteles y apartamentos tradicionales, es muy popular entre la gente de negocios.
El origen de los apartamentos con servicios
El concepto de apartamentos con servicios comenzó en 1994, que significa "servicio estilo hotel, gestión estilo apartamento" y tiene un alto posicionamiento en el mercado.
Los apartamentos con servicios tuvieron su origen en Europa. Eran propiedades alquiladas a turistas para su descanso temporal en zonas turísticas de la época y estaban gestionadas uniformemente in situ por una empresa de gestión especializada. hotel y equivalente a un apartamento personal "vivienda temporal". Estas propiedades se convirtieron en el prototipo de apartamentos con servicios.
En mi país, los apartamentos con servicios aparecieron por primera vez en Shenzhen y luego aparecieron en Shanghai, Beijing y otros lugares. Según estadísticas de Cushman & Wakefield, actualmente hay 75 apartamentos con servicios en Shanghai y menos en Beijing. , se concentran principalmente en zonas residenciales de alto nivel en el centro de la ciudad.
Características de los apartamentos con servicios
Los apartamentos con servicios no solo absorben las funciones de servicio y los modelos de gestión de los hoteles con estrellas, sino que también absorben las características de los edificios de oficinas en la era de la información. una propiedad altamente integral. Un concepto de administración de propiedades que integra múltiples funciones como residencias, hoteles y clubes.
Los tipos de apartamentos con servicios varían desde decenas hasta cientos de metros cuadrados, que pueden satisfacer las necesidades individuales de los usuarios. Los diferentes tipos de apartamentos también tienen diferentes estilos. En términos de servicios, se brindan servicios estilo hotel de acuerdo con los requisitos de los residentes. Al mismo tiempo, también se agregan bancos, clubes, pequeños supermercados y otras instalaciones auxiliares.
El diseño del proyecto de apartamentos con servicios en sí también es personalizado, no sigue la forma general y puede brindar a los residentes servicios integrales y de alta gama.
La característica más importante de elegir un apartamento estilo hotel para vivir es la libertad y la comodidad, y el precio es relativamente bajo. Puede obtener varios servicios estilo hotel en cualquier momento, lo que demuestra su estilo.
Las perspectivas de los apartamentos con servicios
A medida que China se una a la OMC, más empresas multinacionales internacionales vendrán a Beijing para establecer empresas, entre ellas pequeñas y medianas empresas, debido a la situación. su solidez financiera, los apartamentos estilo hotel Los apartamentos son su primera opción.
Los apartamentos con servicios también son la primera opción para inversores y compradores de viviendas, especialmente aquellos que compran propiedades en otros lugares. Porque este tipo de inversión tiene margen para obtener excelentes rendimientos para la mayoría de las personas. Generalmente, el alquiler de un hotel es un 30% más alto que el de un apartamento. Los apartamentos de servicio son de tamaño pequeño, fáciles de gestionar y fáciles de alquilar, incomparables con otros proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un ciclo de retorno relativamente largo, por lo que son más adecuados para inversores a mediano y largo plazo.
Lo más importante para un apartamento con servicios es el entorno del que depende para sobrevivir. Lo mejor es estar en el centro de la ciudad para tener un amplio espacio para el desarrollo y el retorno de la inversión.
Los apartamentos con servicios son totalmente personalizados.
Los apartamentos con servicios deben tener la calidad suficiente y, lo más importante, deben poder ofrecer servicios personalizados constantes. La personalización tiene dos significados: en primer lugar, es satisfacer las necesidades individuales de los usuarios, porque la mayoría de las personas que alquilan apartamentos para empresas hoteleras son personas altamente educadas, de alta calidad e incluso internacionales que tienen un sólido conocimiento de la cultura de vida y el entorno de oficina. Tener una comprensión y necesidades únicas; en segundo lugar, el proyecto en sí también debe ser personalizado, incluido el tipo de edificio, la decoración, el entorno, las instalaciones de apoyo, etc., y no puede seguir a la multitud. Ésta es la vitalidad de los apartamentos con servicios y el factor central para obtener retornos de la inversión en apartamentos con servicios.
Los apartamentos con servicios contienen valor de inversión
En comparación con otros productos de inversión, los apartamentos con servicios tienen ventajas obvias, lo que atrae a muchos inversores. Primero, el riesgo es pequeño.
Dado que la propiedad es administrada por la empresa administradora del hotel, siempre que se alquile una casa, todos los clientes se beneficiarán, evitando cero ingresos debido a la desocupación.
En segundo lugar, los retornos son altos. En los últimos dos años, el alquiler de apartamentos de lujo en Beijing ha seguido una imparable tendencia a la baja debido al fuerte aumento de la oferta general. Los alquileres de algunas propiedades han caído más del 50%. Guomao y Kerry Center han mostrado una tendencia al alza, el precio total de alquiler de transacciones reales fluctuó en menos del 5%. Obviamente, en comparación con los apartamentos normales de alta gama, el nivel de alquiler de los apartamentos con servicios es más alto. Actualmente, los alquileres de apartamentos con servicios en Beijing oscilan entre 8 dólares EE.UU./metro cuadrado/mes y 56 dólares EE.UU./metro cuadrado/mes, con tasas de ocupación generalmente superiores al 70%.
Los expertos señalan que los apartamentos con servicios son la mejor opción para los compradores de inversiones, especialmente aquellos que compran propiedades en otros lugares. Porque este tipo de inversión inmobiliaria tiene margen para obtener excelentes rendimientos para la mayoría de las personas. Normalmente, los alquileres de hoteles son un 30% más caros que los de apartamentos. Las características de los apartamentos con servicios, como unidades pequeñas, fácil administración y fácil alquiler, son incomparables con otros proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un ciclo de retorno relativamente largo, por lo que son más adecuados para inversores a medio y largo plazo.
Factores a tener en cuenta al invertir en apartamentos con servicios
Sin embargo, los expertos de la industria señalan que aunque los apartamentos con servicios tienen ventajas de inversión, los inversores deben considerar los siguientes factores al elegir este tipo de inversión inmobiliaria. :
1. Ubicación. La mayoría de los clientes son empresarios que valoran la conveniencia. Por lo tanto, si el entorno comercial es sólido, si el transporte es conveniente y si las instalaciones circundantes, como escuelas y hospitales, están completas, se determina si la propiedad tiene un grupo de consumidores estable. en los distritos comerciales maduros tienen más valor de inversión. Xie Bin, director general de Beijing Platinum Real Estate Development Company, desarrolladora del proyecto "Dingji·Jiahua Century" que ha logrado éxito en este tipo de inversión inmobiliaria, cree que el entorno de crecimiento de los apartamentos con servicios hoteleros debería estar en los distritos comerciales. Según él, los distritos comerciales maduros tienen un efecto de atracción sobre los grupos de consumidores objetivo de los apartamentos con servicios hoteleros, de modo que los apartamentos tendrán un flujo constante de clientes.
2. El nivel de servicio. En el mercado de arrendamiento, la retención de clientes depende en gran medida de la calidad de la gestión de la propiedad y el nivel de servicio afecta directamente las condiciones operativas. La capacidad de brindar buenos servicios es la condición más básica para evaluar la calidad de una propiedad. Es el valor agregado del producto y está directamente relacionado con el alquiler futuro y la rentabilidad de la propiedad. La solidez empresarial y el nivel de operación y gestión son la clave. Actualmente, faltan empresas operativas profesionales en el mercado. El nivel operativo general no es alto, la integridad no es suficiente y los ingresos son bajos. La experiencia de Dingji Jiahua Century a este respecto también es de gran valor de referencia. No solo contrataron empresas inmobiliarias con amplia experiencia en gestión hotelera, sino que también cooperaron activamente con las principales agencias de reservas hoteleras para garantizar la estabilidad de la base de clientes.
3. Si el precio está sobregirado. Los apartamentos con servicio estilo hotel que parecen ser “ingresos garantizados en sequías e inundaciones” en realidad esconden peligros. Hay muchos proyectos que utilizan la apariencia de rendimientos estables, pero las casas que originalmente costaban varios miles de yuanes se venden por decenas de miles de yuanes. Incluso con rendimientos futuros, la casa comprada tiene un valor neto negativo.
Cuando la aparición de nuevos apartamentos con servicios traiga nuevas oportunidades a la industria hotelera, que ahora se encuentra en su período de máxima inversión, esperaremos y veremos.