¿Qué tal una discusión detallada de las similitudes y diferencias entre la política inmobiliaria de Hong Kong y la política inmobiliaria de Singapur?
El desarrollo económico y el trasfondo cultural son similares, y el punto de partida de la industria inmobiliaria es el mismo;
El sistema de gestión de la tierra y el sistema tributario son similares;
El gobierno que está resolviendo el problema de la vivienda jugó un papel destacado en el problema de la escasez;
La demanda de bienes raíces ha experimentado una transformación de la cantidad a la calidad;
El desarrollo inmobiliario ha experimentado desde procesos de desarrollo liderados por el gobierno, tanto públicos como privados, hasta empresas privadas.
Todas han vivido el proceso de concentración inmobiliaria, y todas las empresas promotoras inmobiliarias con núcleo de competitividad están en este proceso.
La escala se expandió rápidamente y eventualmente ocupó una participación de mercado considerable;
El mercado interno era limitado y las principales empresas inmobiliarias comenzaron a buscar mercados en el extranjero para diversificar los riesgos comerciales y aumentar el crecimiento empresarial. puntos.
En segundo lugar, las diferencias
Hong Kong ha experimentado altibajos en el ciclo inmobiliario, mientras que Singapur ha experimentado altibajos más pequeños.
El sistema de fondos de previsión para la vivienda de Singapur es obligatorio y flexible, y puede servir como una buena referencia para el desarrollo económico de Hong Kong y el continente.
El desarrollo de la industria inmobiliaria de Singapur tiende a estar liderado por el gobierno, por lo que la mayoría de las empresas inmobiliarias tienen acciones de propiedad estatal. Por ejemplo, los bienes raíces desarrollados por Shengbang New Industry (GDB Company), que es desarrollado por la Housing and Urban Development Corporation (HUDC), una subsidiaria de propiedad absoluta de la Housing Development Bureau, representa la mayor parte de la participación de mercado; Las características altamente orientadas al mercado de Kong hacen que sus grandes empresas inmobiliarias sean básicamente todas empresas que cotizan en bolsa.
La comparación específica es la siguiente:
1. Política económica de Hong Kong: el gobierno adopta la política de "tratar de ayudar y reducir la intervención" y la economía está altamente liberalizada ( la Heritage Foundation de Estados Unidos clasifica a Hong Kong como la mejor del mundo (La economía más libre, ocupa el primer lugar durante 10 años consecutivos).
Modelo económico de Singapur: Economía de mercado “dirigida por el gobierno”: el gobierno es el representante de los intereses nacionales y sociales y el planificador, organizador y coordinador del desarrollo económico.
2. Propiedad de la tierra en Hong Kong: Siguiendo el sistema de tierras británico, lo fundamental es que la propiedad de la tierra pertenece al gobierno, y el gobierno solo otorga derechos de uso de la tierra por un cierto período de tiempo (el período de arrendamiento). es generalmente de 75 años y el contrato de arrendamiento puede renovarse al vencimiento), pero se debe pagar el precio del terreno), la transferencia del terreno o de los edificios en él es sólo la transferencia de su vida útil, similar al sistema territorial de China.
? El sistema agrario de Singapur: el sector público de Singapur posee el 80% de la tierra del país. La Junta de Desarrollo de Vivienda, que es responsable de la construcción de viviendas públicas, puede obtener terrenos asignados por el gobierno de forma gratuita, pero los promotores inmobiliarios privados deben obtener derechos de uso de terrenos pagando una tarifa mediante arrendamientos de terrenos. El gobierno controla estrictamente los costos de desarrollo de bienes raíces y los reduce optimizando el uso de la tierra, ahorrando costos de diseño y mejorando la eficiencia de la construcción.
3. Sistema de gestión, arrendamiento, transacción y reanudación de tierras de Hong Kong: Hong Kong tiene un sistema legal de tierras completo, que incluye la "Ley de Bienes Raíces", la "Ordenanza de Reanudación de Tierras de la Corona" y la "Ordenanza de Adquisición de Tierras". , “Escritura de Terreno”, “Artículos” y “Reglamento de Subasta de Bienes Raíces”. El gobierno se rige únicamente por estas leyes. El arrendamiento de tierras en Hong Kong tiene procedimientos y requisitos estrictos. Los requisitos para el uso de la tierra se detallan en los términos del arrendamiento de tierras. Hay cuatro formas principales de arrendamiento: subasta pública, licitación pública, acuerdo privado y arrendamiento temporal. Las dos primeras son las formas principales. Independientemente de la forma de adquisición de tierras, el propietario debe firmar un contrato de tierras con el gobierno.
La política del gobierno de Hong Kong sobre la recuperación de tierras es: compensación justa y razonable, de modo que las unidades o individuos afectados puedan no sólo recuperar las pérdidas de tierras, sino también las pérdidas comerciales. Si ambas partes aún tienen objeciones, la disputa puede presentarse ante el Tribunal de Tierras.
Sistema de transacción y expropiación de tierras de Singapur: según la Ley de Adquisición de Tierras, el gobierno puede expropiar obligatoriamente cualquier terreno necesario para fines públicos. Para evitar que se abuse del poder otorgado por la Ley de Adquisición de Tierras, el gobierno ha establecido regulaciones detalladas sobre los procedimientos de adquisición de tierras, procedimientos operativos, normas de compensación de tierras, etc. Las transacciones de tierras utilizan subastas, licitaciones, sorteos de precios, arrendamientos temporales, etc. para transferir derechos de uso de la tierra durante un cierto período de tiempo a los usuarios. Después de la transferencia, el terreno puede ser libremente transferido, vendido y arrendado, pero el plazo permanece sin cambios. Una vez que expire el período de uso, el gobierno recuperará el terreno y sus anexos sin cargo. Si desea continuar usándolo, debe obtener la aprobación del gobierno y obtener el período de uso especificado, pero debe volver a evaluar el precio del terreno en función de. el precio de mercado actual y comprar el terreno por segunda vez.
4. El sistema fiscal de la industria inmobiliaria de Hong Kong: los ingresos directos o indirectos de la tierra son una fuente financiera importante y estable para el gobierno de Hong Kong.
Los ingresos por subastas de tierras generalmente representan alrededor del 15% de los ingresos fiscales, y en algunos años fiscales llegan al 37%. Los tipos de impuestos y tasas impositivas específicos son:
Impuesto de timbre sobre transacciones inmobiliarias (la tasa impositiva es del 0,75 % al 2,75 %);
Impuesto sobre bienes inmuebles que se aplica a los propietarios (después de deducir 20% de los ingresos provenientes del alquiler de la propiedad) El saldo es la base y la tasa impositiva es del 15%);
Tasas aplicadas a los usuarios de la propiedad (generalmente aplicadas a una determinada tasa de alquiler);
Impuesto sobre sucesiones (el tipo del impuesto sobre sucesiones es del 6 % al 18 %), del cual las propiedades con un valor inferior a 2 millones de dólares de Hong Kong están exentas del impuesto sobre las ganancias patrimoniales;
Las personas físicas o jurídicas que hacen Las ganancias de negocios inmobiliarios profesionales o a tiempo parcial en Hong Kong deben pagar el impuesto sobre las ganancias (también conocido como impuesto sobre las ganancias), la tasa impositiva es del 16,5%.
? La política de impuestos sobre bienes raíces de Singapur: hay cuatro elementos principales:
Impuesto sobre bienes inmuebles: la tasa impositiva es del 23% y su valoración se basa en los ingresos totales por alquiler que los bienes inmuebles pueden obtener cada año. Los terrenos baldíos se calculan en el 5% del costo estimado, las habitaciones de hotel se calculan en el 15% de los ingresos anuales totales y la restauración hotelera se calcula en el 5% de los ingresos anuales totales.
Impuesto de timbre y honorarios de abogados: 1% de la diferencia en el precio de transferencia de bienes raíces por debajo de 90.000 yuanes, 2% por 900.000-15.000 yuanes y 3% por más de 15.000 yuanes. Los honorarios de los abogados se cobran de conformidad con el Reglamento de Honorarios de Abogados. La tarifa se basa en el 0,15% -0,20% del valor de la propiedad inmobiliaria, y el valor en cuestión es de más de 20 millones de yuanes, que se puede determinar mediante negociación.
Tarifa de ingresos de desarrollo: al agregar terreno cambiando la zonificación de uso, aumentando el índice de densidad o el índice de planificación, se pagará el 50% de la tarifa de ingresos de desarrollo de valor agregado.
Impuesto sobre sucesiones: El tipo impositivo se estima en función del precio de mercado del inmueble inmueble. Exención de impuestos para menos de 500.000 yuanes, menos del 5% de 654,38+ millones de yuanes (excluyendo todos los derechos de licencia), 654,38+00% para la parte anterior y el límite superior de los derechos de licencia es 3 millones de yuanes.
5. Política financiera inmobiliaria de Hong Kong:
Las empresas inmobiliarias, con canales de financiación fluidos, no solo pueden obtener apoyo de los bancos, sino también emitir acciones y bonos a un precio razonable. menor costo Para recaudar fondos;
Para los compradores de viviendas, el gobierno brinda protección legal y apoya a los bancos o instituciones financieras en la emisión de préstamos hipotecarios. El pago inicial es del 10% y el banco o institución financiera paga el 90% restante en efectivo en una sola suma. Presentar la escritura de propiedad a un banco o institución financiera como hipoteca y pagar el principal y los intereses a la unidad de préstamo en cuotas regulares. Según la práctica de Hong Kong, el mejor tipo de interés para este tipo de préstamo es de aproximadamente el 1,5%, el tipo de interés se ajusta cada tres meses y el plazo máximo de reembolso es de 15 años.
? Además, el apoyo financiero del gobierno también es una fuente importante de financiación. En las décadas de 1970 y 1980, alrededor del 60% de los fondos de vivienda pública construidos por la Autoridad de Vivienda provinieron del fondo de préstamos para el desarrollo del gobierno de Hong Kong.
? Política financiera para la industria inmobiliaria de Singapur:
? Fuentes de fondos para vivienda: la Oficina Central de Previsión y la Caja de Ahorros Postal representan el 80%, los bancos comerciales, las compañías financieras, los bancos de desarrollo, los fondos contractuales y otras instituciones representan el 20%.
La financiación inmobiliaria está básicamente controlada por el gobierno. La Junta del Fondo Central de Previsión desempeña directamente funciones de financiación de la vivienda, y el Banco de Ahorro Postal recauda fondos para la Junta de Desarrollo de la Vivienda invirtiendo en bonos gubernamentales. Estas dos agencias gubernamentales surgieron como actores clave a la hora de abordar los problemas de financiación de la vivienda.
Las instituciones financieras pueden cooperar estrechamente con el plan de desarrollo inmobiliario del gobierno y proporcionar diversos servicios financieros necesarios, y sus beneficios económicos han superado con creces el alcance de la financiación de la vivienda. No sólo promueve la pronta resolución del problema de la vivienda, sino que también promueve la formación de un círculo virtuoso de "alta acumulación-alta inversión-alta eficiencia-alto crecimiento" en la macroeconomía, y promueve el desarrollo vigoroso de toda la economía nacional. .
La oportunidad para un círculo virtuoso de los fondos para vivienda radica en el hecho de que el Fondo Central de Previsión, como fondo de bienestar social, adopta un modelo de operación fiscal y utiliza fondos que se toman prestados y se reembolsan (más intereses) para proporcionar una pequeña cantidad de subsidios o asistencia financiera para centralizar los fondos de bienestar social utilizados para el desarrollo de viviendas, dándole el carácter de un fondo de desarrollo.
6. La política de bienestar habitacional de Hong Kong:
Desde la década de 1970, Hong Kong ha estado implementando una política de bienestar habitacional e invirtiendo fuertemente en la construcción de viviendas públicas. La inversión anual del gobierno en la construcción de viviendas representa alrededor del 6% del producto nacional bruto.
(1) Plan decenal de construcción de viviendas (iniciado en 1972): construir viviendas públicas para 15.000 personas y aumentar la superficie habitable per cápita de las viviendas públicas a 3,5 metros cuadrados en 10 años; la tasa anual de construcción de viviendas será de 30.000. Se han construido más de 40 zonas residenciales de diferentes especificaciones.
El plan de construcción de viviendas de 10 no se cumplió por completo, pero se aceleró el ritmo de construcción de viviendas públicas. En 1977, el número de residentes que vivían en "viviendas de bajo alquiler" alcanzó los 2 millones.
(2) Programa de propiedad de vivienda (1977-1985): permite a las familias de ingresos bajos y medios comprar casas a precios razonables
Construido 46 "Plan de propiedad de vivienda" El “ La urbanización Home Ownership Plan” tiene 66.000 casas y 230.000 personas viviendo en ellas;
Las urbanizaciones “Home Ownership Plan” son de buena calidad, con instalaciones completas y una superficie de construcción de 50-60 metros cuadrados. Metros. Varios servicios están atentos. Se cobra una determinada tarifa por la gestión y los servicios de la urbanización, pero sólo cubre los gastos básicos y no genera beneficios.
Excluyendo los precios de la tierra, los precios de venta de los edificios del Plan de Propiedad de Vivienda son aproximadamente un 25% más bajos que los de los edificios de desarrollo privado.
Solo aquellos que cumplan las siguientes condiciones pueden adquirir el Programa de Propiedad de Vivienda:
No menos de dos miembros de la familia;
b. Familia El ingreso total es menor. de HK$8500 por mes;
c. Al menos un miembro de la familia del solicitante es residente permanente de Hong Kong;
d. edificios de posguerra y viviendas de antes de la guerra.
Aquellos que compren unidades bajo el Plan de Propiedad de Vivienda deberían renunciar a las unidades de vivienda de bajo alquiler originalmente subsidiadas por el gobierno y asignarlas a familias con mayor necesidad. Las personas que solían alquilar edificios privados poseen sus propias casas a través de este plan.
(3) Plan "85.000" (1997-1999): A partir de 1997, se construirán 85.000 unidades de vivienda pública cada año para proporcionar vivienda a personas de ingresos bajos y medios. La formulación del plan promovió la política de "propiedad de vivienda", que efectivamente niveló los exorbitantes precios de la vivienda en ese momento; sin embargo, debido a diversos factores, los precios de la vivienda se desplomaron alrededor de 1999 y el plan finalmente se vio obligado a cancelarse.
? Política de vivienda social de Singapur: la vivienda civil se compone principalmente de viviendas gubernamentales y viviendas comerciales.
Entre ellos, los apartamentos gubernamentales similares a las viviendas asequibles en mi país son invertidos y construidos por el gobierno, y sus precios los fija el gobierno. Se venden o alquilan a grupos de ingresos bajos y medios a precios. precios bajos. Las viviendas comerciales, incluidos apartamentos de lujo y residencias privadas como condominios, son construidas por inversores privados y vendidas a precios de mercado.
Una vez terminadas las viviendas gubernamentales, la Junta de Desarrollo de Vivienda de Singapur hizo asignaciones razonables basadas en los niveles de ingreso nacional y el principio de equidad.
Los residentes que cumplen con las condiciones para la asignación de viviendas por parte del gobierno están haciendo cola para esperar la asignación de viviendas por parte del gobierno. Las personas de bajos ingresos pueden disfrutar de beneficios de alquiler de viviendas baratas, y las personas de ingresos medios pueden disfrutar de beneficios de compra de viviendas baratas. Los precios de cada apartamento oscilan entre S$ 654,38 + S$ 500.000 (aproximadamente S$ 654,38 + US$ 0,52) hasta S$ 250.000. Quienes cumplan los requisitos pueden solicitar préstamos hipotecarios preferenciales de la Junta de Desarrollo de Vivienda. El Fondo Central de Previsión establecido en 1955 es la principal fuente de fondos para que los singapurenses compren casas. Al comprar una casa, el fondo de previsión se puede utilizar para pagar el pago inicial o el "pago mensual". Además, el gobierno también ofrece a los ciudadanos grandes subsidios de vivienda en diversas formas para mantener los precios de los apartamentos al alcance de la gente corriente.
El gobierno de Singapur controla estrictamente el mercado inmobiliario para evitar fluctuaciones bruscas en los precios de la vivienda.
La política de vivienda social de Singapur incluye principalmente el “Plan Quinquenal de Construcción de Viviendas” y la “Política de Propiedad de Vivienda”, que se caracterizan por:
Establecer una agencia especializada para establecer el gobierno como vivienda El cuerpo principal de construcción y oferta de vivienda;
La vivienda pública implementa políticas preferenciales de suelo y financieras;
Determina las categorías de vivienda y las políticas de precios en función de los diferentes niveles de ingresos de los residentes;
Implementar el sistema de fondos de previsión para garantizar la implementación del plan de construcción de viviendas y protección de la población.
Sistema de fondos de previsión para la vivienda de Singapur: El fondo de previsión gestionado por la Junta Central del Fondo de Previsión asciende a unos 60.000 millones de dólares singapurenses, lo que la convierte en la “mayor máquina de hacer dinero” de Singapur. Cada año, las operaciones del Fondo de Previsión generan cientos de millones de dólares en ganancias. Los empleados de la Oficina del Fondo de Previsión aplican un sistema salarial similar al de los funcionarios públicos, y los ingresos salariales no están vinculados a los beneficios económicos del funcionamiento del fondo de previsión. Todos los gastos de la Junta del Fondo de Previsión deben realizarse de acuerdo con el plan prescrito, lo que evita que la Junta del Fondo de Previsión se desvíe del propósito de servir a los miembros en pos de ganancias y garantiza la integridad de la organización y el equipo de gestión del Fondo de Previsión.
El sistema de fondos de previsión implementado en Singapur permite al país "permitirse" viviendas y a las familias "pagarse" viviendas, resolviendo así los problemas de vivienda de los residentes en un corto período de tiempo.