La primera emisión de SOCIMI de alquiler de viviendas
Desde los parques industriales originales, las carreteras, el almacenamiento y la logística, hasta las viviendas asequibles recientemente aprobadas, los REIT de infraestructura pública cubren una gama más amplia de activos. Muchos conocedores de la industria creen que la implementación sucesiva de REIT de viviendas asequibles es una práctica concreta de "vivir, no especular", que ayudará efectivamente a revitalizar los activos existentes, respaldará nuevas inversiones en viviendas asequibles y se espera que promueva un mayor desarrollo de la mercado público de REIT.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria en alquiler aceleran su expansión.
En los últimos años, nuestro país ha impulsado continuamente la construcción de un sistema de vivienda en alquiler asequible. Según expertos de la industria, la construcción de viviendas de alquiler asequibles es otra nueva exploración de la reforma del sistema de vivienda de mi país en la nueva situación. Es el objetivo de resolver los problemas estructurales de la vivienda en las grandes ciudades y es la clave para optimizar el equilibrio entre ellas. oferta y demanda de alquiler de inmuebles y promover el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria con medios eficaces.
El lanzamiento de REIT de viviendas asequibles favorece la revitalización de los activos existentes, la recuperación de fondos de construcción para nuevos proyectos de viviendas asequibles, la promoción de la formación de un círculo virtuoso de inversión y financiación, y desempeña un papel importante en el mantenimiento de la estabilidad. y sano desarrollo del mercado inmobiliario.
Específicamente, los REIT de Vivienda Asequible de ChinaAMC Beijing aprobados son fundaciones públicas iniciadas y establecidas por Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd. como propietario original, CITIC Securities como administrador de ABS y China Asset Management como gestor de fondos. Los activos básicos de este proyecto son Longwenjiayuan en el distrito de Haidian, Beijing y Xiyue Shangjun, distrito de Chaoyang, Beijing.
Se informa que el Proyecto de Vivienda Longwen y el Proyecto Xiyue Shangjun se pusieron en funcionamiento en 2015 y 2018 respectivamente. Son proyectos representativos de viviendas públicas de alquiler en Beijing, con una antigüedad de construcción corta, buena calidad de propiedad, instalaciones habitables completas, altos estándares de entrega y altas tasas de ocupación. Después de años de cultivo y gestión perfecta, los dos proyectos han entrado en un período de funcionamiento estable, con una valoración total de aproximadamente 1.151 millones de yuanes. Los fondos recuperados de este proyecto se utilizarán principalmente para la construcción de proyectos de viviendas en las parcelas restantes de la planta de coque de Beijing.
Anteriormente, los dos primeros REIT de viviendas de alquiler asequibles se aprobaron el 29 de julio, a saber, los REIT de Hongtu Innovation Talent Anzhu y los REIT de Admiralty Anzhu. Por lo tanto, los REIT de Vivienda Asequible de HuaXia Beijing se han convertido en el tercer producto REIT nacional para viviendas de alquiler.
Más importante aún, dado que los activos básicos de los REIT de Vivienda Asequible de Huaxia Beijing son dos proyectos de viviendas públicas de alquiler, esto significa que las viviendas públicas de alquiler se incluyen en los REIT públicos por primera vez, lo cual es de gran importancia para futuros revitalizar los activos existentes.
Mo Yifan, director ejecutivo del Departamento de Infraestructura e Inversión en Bienes Raíces de China Asset Management, dijo que la implementación de REIT de alquiler de viviendas asequibles está en línea con la política a largo plazo de "viviendas para vivir, no especulación" y es una solución de apoyo financiero para nuevos ciudadanos, jóvenes y otros grupos. Medidas importantes para las dificultades de vivienda. Al revitalizar los activos existentes de viviendas de alquiler asequibles, podemos apoyar mejor la construcción del sistema de seguridad habitacional, formar un círculo virtuoso de inversión, aumentar la oferta del mercado de viviendas de alquiler asequibles y resolver mejor los problemas de sustento de las personas.
“Además, los REIT públicos, como producto innovador importante en el mercado de capitales nacional, atraen capital social para participar activamente en la inversión en activos maduros de viviendas de alquiler asequibles y ayudan a los operadores de inversión relacionados con viviendas de alquiler asequibles. revitalizar los activos existentes y acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles. La construcción de viviendas de alquiler aumentará la oferta efectiva de viviendas de alquiler asequibles y también ayudará a formar un punto de referencia de precios basado en el mercado para viviendas de alquiler asequibles en el país; "También ayudará a promover la transformación profesional y orientada al mercado del modelo de servicio de vivienda de alquiler asequible", dijo Mo Yifan.
La oferta de políticas sienta una base sólida para el desarrollo.
En el contexto del desarrollo constante de los bares
Desde este año, los REIT de alquiler han entrado oficialmente en la vía rápida del desarrollo. El 25 de mayo, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de las inversiones efectivas", proponiendo promover el desarrollo saludable de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el campo de la infraestructura y mejorar aún más la eficiencia; de recomendación y revisión, y fomentar que se emitan y coticen más REIT de infraestructura calificados.
Posteriormente, el 27 de mayo, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación de la emisión piloto de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para viviendas de alquiler asequibles" para promover el desarrollo estandarizado y ordenado del negocio de las REIT de vivienda en alquiler. El "Aviso" menciona que se fomenta el uso de fondos netos reciclados para invertir en nuevos proyectos que claramente vencen en el corto plazo y pueden formar inversiones efectivas, y promover la formación de un círculo virtuoso de inversión en el que el proyecto tiene una propiedad clara; Modelos operativos maduros y rendimientos sostenibles basados en el mercado, y los departamentos relevantes lo han identificado como un proyecto de viviendas de alquiler asequible.
El 29 de julio, la Comisión Reguladora de Valores de China también mencionó en la Reunión de Supervisión de Mitad de Año del Sistema de 2023 y en la Reunión Regular de Inspección y Rectificación de Movilización e Implementación a Largo Plazo de 2023 que ampliaría constantemente el alcance de los REIT, aceleraría emisión regular y revitalizar los activos existentes.
La emisión pública de REIT, conocida como "IPO de activos", es una herramienta financiera eficaz para revitalizar los activos existentes. Puede permitir que enormes activos de infraestructura "inactivos" obtengan primas de liquidez y luego utilicen los fondos recuperados. para Nuevos proyectos de infraestructura. Los conocedores de la industria señalaron que la construcción de viviendas asequibles requiere una gran cantidad de inversión de capital, y los REIT de viviendas públicas de alquiler pueden convertirse en una herramienta eficaz para ampliar los canales de financiación directa. Esta es también una razón importante por la que los REIT de infraestructura actualmente cuentan con un fuerte respaldo de las políticas.
Además de la preparación de políticas, la implementación sucesiva de REIT de vivienda pública en alquiler está directamente relacionada con la alta adaptabilidad de las características de sus productos. Mingming, analista de CITIC Securities, señaló en un informe de investigación que los REIT desempeñan un papel importante en la ampliación de los canales de financiación, la revitalización de los activos existentes y la promoción de una inversión eficaz desde la perspectiva de la vivienda en alquiler. Las empresas relevantes tienen la motivación para intentar titularizar activos de viviendas de alquiler asequibles; desde la perspectiva del mercado de REIT, tienen las características de objetivos comerciales a largo plazo, alquileres relativamente estables y altas tasas de ocupación. Altamente consistente con los requisitos de los REIT para los activos subyacentes. La combinación de ambos no sólo puede ampliar la escala del mercado de REIT de China, sino también facilitar la inversión.
Los inversores aportan algunos beneficios.
Tiene valor de inversión a largo plazo
Además de "transferir" enormes activos inmobiliarios y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de viviendas de alquiler, los conocedores de la industria también señalaron que como Un tipo de REIT de derechos de propiedad recaudados públicamente. Los proyectos de REIT de vivienda asequible generalmente tienen las características de largos períodos de operación, tasas de alquiler estables y un fuerte carácter anticíclico. Tienen un buen valor de inversión a largo plazo y pueden satisfacer aún más las crecientes necesidades de gestión patrimonial. Residentes chinos.
Cabe mencionar que los dos primeros REIT para viviendas en alquiler atrajeron suscripciones activas de varios inversores institucionales. El 8 de agosto, el anuncio de venta de acciones del fondo emitido por Hongtu Innovation Shenzhen Talent Anzhu REITss mostró que esta consulta * * * recibió información de consulta y cotización de 252 objetos de colocación administrados por 83 inversores fuera de línea Todas las colocaciones El número total de objetos a suscribir es. 186,245438 billones de acciones, que es 133,03 veces la primera acción de emisión fuera de línea.
Mo Yifan cree que el valor de la inversión de los REIT se refleja principalmente en dos puntos: en primer lugar, proviene del apoyo de varias políticas, y este campo de inversión tiene ciertos dividendos políticos, en segundo lugar, la entrada de alquileres asequibles; proyectos de vivienda en varios lugares El período de rápido desarrollo proporciona objetivos de inversión de alta calidad para REIT de viviendas de alquiler asequibles. "Los activos subyacentes de los REIT tienen un flujo de caja estable a largo plazo, lo que es adecuado para inversores estables, como fondos de seguros y fondos de pensiones, que buscan rendimientos de inversión estables a largo plazo".
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuándo se emitirán los REIT en 2023? Los fondos de reits se cotizaron en China el 31 de mayo. El 31 de mayo * * había 9 fondos de reits, a saber, los REIT de Huaan Zhangjiang Everbright Garden (508000), los REIT de Shanghai-Hangzhou-Ningbo-Hanghui (508001) y el primer fondo de aguas cerradas de Guo Fu. SOCIMI (508065438). Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) son un medio importante de titulización de bienes inmuebles. La titulización de bienes inmuebles es un proceso de transacción financiera que convierte inversiones inmobiliarias no relacionadas con valores de baja liquidez en activos de valores en el mercado de capitales. Incluye principalmente dos formas: titulización de financiación de proyectos inmobiliarios y titulización de préstamos hipotecarios.
Desde 2014, la Bolsa de Valores de Shanghai, la Bolsa de Valores de Shenzhen y el sistema de cotización * * * han emitido un total de 21 REIT, que involucran hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, viviendas de alquiler, etc. Por ejemplo, MoFang Apartment obtuvo sus primeros 350 millones de yuanes en ABS (valores respaldados por activos) mediante titulización de arrendamiento en 2016, que Lianjia emitió de forma gratuita en agosto de 2017. Los apartamentos de alquiler a largo plazo son similares a este tipo de activos, pero los servicios de alquiler a corto plazo en el mercado de alquiler de China han llevado a la falta de REIT en los apartamentos de alquiler a largo plazo de China.
El 11 de octubre de 2017, se emitió oficialmente el primer REIT de activos de apartamentos de alquiler a largo plazo de China: el nuevo Plan Especial de Apoyo a Activos de Vivienda con Valor de Apartamentos, con un monto de emisión planificado de 270 millones de yuanes. El proyecto tardó menos de 20 días desde su establecimiento formal hasta su aprobación, lo que generó una eficiencia de promoción extremadamente alta en el campo de la titulización de activos. El exitoso lanzamiento del nuevo proyecto REIT de capital de departamentos implementa el concepto de revitalizar el valor de los activos residenciales con el modelo de departamentos de alquiler a largo plazo, implementa efectivamente el concepto de "las casas son para vivir" y brindará a los desarrolladores chinos operaciones de arrendamiento de marca. y servicios en el futuro. La titulización de activos proporciona una referencia positiva para obtener mayores beneficios.
(1) La implementación exitosa del proyecto marca el lanzamiento de un innovador intento de "romper el hielo" para titularizar activos inmobiliarios de conformidad con el llamado a una reforma estructural del lado de la oferta y la introducción continua de políticas nacionales. para fomentar el mercado de alquiler de viviendas. Tiene un importante papel de demostración en el lanzamiento integral de la titulización de activos y los REIT en el mercado nacional de alquiler de viviendas.
(2) Como producto financiero inmobiliario maduro, los REIT llevan muchos años operando en el extranjero y su rendimiento ha sido muy estable. Los REIT de mi país comenzaron tarde. Habrá cada vez más proyectos similares en el futuro y también hay muchos problemas. El desarrollo vigoroso de los REIT no sólo puede llenar el vacío en el campo de la financiación inmobiliaria y enriquecer el mercado financiero, sino también mejorar la capacidad de regular los precios de la vivienda hasta cierto punto mediante el desarrollo de los REIT. Sin embargo, su rápido desarrollo también requiere resolver problemas relacionados: cómo encontrar las propiedades más adecuadas en la ciudad objetivo al menor costo y en el menor tiempo, y cómo lograr operaciones refinadas y a gran escala.
(3) Los primeros REIT de activos de apartamentos de alquiler a largo plazo de China, dirigidos al mercado de alquiler de viviendas. Los REIT pueden ayudar a los proveedores de apartamentos de alquiler a largo plazo a revitalizar sus fondos acumulados, pero no pueden resolver sus problemas de ingresos. Entre los contenidos de los REIT típicos exitosos en el extranjero, los bienes raíces comerciales son absolutamente inevitables, porque el retorno de la inversión de los REIT en bienes raíces comerciales es alto; más alto que el mercado inmobiliario; esto requiere innovación de productos por parte de los desarrolladores, mayor orientación de las políticas, actualización de los conceptos residenciales y mayor competencia con las fuerzas del mercado.
——Yan Dongsheng, estudiante de doctorado en economía en la Universidad de Nanjing