Las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo suelen caer en la crisis de "liquidación" y se emiten documentos para regular el mercado de alquiler.
Formación de precipitación de capital
El reportero de China Securities News descubrió que algunas conocidas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se han visto envueltas con frecuencia en turbulencias negativas recientemente, incluidos atrasos en los salarios de los empleados e inquilinos. hacer cola para devolver depósitos y crisis profundas de liquidez, o quiebra, parálisis de aplicaciones, pérdida de amas de llaves, incumplimiento de pago a proveedores o figurar como albacea continuamente. Al mismo tiempo, algunos inquilinos dieron la noticia de que habían pagado el alquiler, pero la empresa de alquiler de apartamentos a largo plazo no pagó el alquiler al propietario. Como resultado, el propietario no pudo recibir el alquiler y desalojó al inquilino. y el dinero del inquilino no pudo ser devuelto. Algunos fueron desalojados por sus propietarios cortándoles el agua, la luz y el internet porque la plataforma estaba atrasada en el pago del alquiler.
Ante la "tormenta" que enfrentan muchas conocidas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, señaló que dado que los apartamentos y los propietarios pagan mensual o trimestralmente, los inquilinos pago semestral/anual, la diferencia horaria del pago forma la precipitación de capital. Con el apoyo de préstamos para alquiler, muchos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo exigen a los inquilinos que paguen el alquiler cada año, o incluso más, y que ahorren fondos durante al menos 13 meses seguidos. Las compañías de préstamos que otorgan préstamos para alquiler no suelen ser bancos formales, sino algunas compañías de préstamos en línea o instituciones financieras informales, lo que magnifica el riesgo.
Hu Jinghui enfatizó que si el alquiler (dinero corto) que se pagará durante un año se utiliza para el desarrollo, la decoración y el montaje de la empresa, el tratamiento financiero de este tipo de inversión generalmente requiere al menos Al menos 36 meses de amortización y depreciación, es decir, invertir el dinero pagado en un año en un ciclo de tres años, está destinado a convertirse en un esquema Ponzi. Una vez que no haya nuevos inquilinos, pagos excesivos de alquiler en forma de préstamos y nuevos inversores que proporcionen fondos, el flujo de caja de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se romperá y se producirán problemas como la liquidación y la fuga.
Hu Jinghui dijo que al mismo tiempo, también hemos visto el lado positivo de la industria. El 25 de febrero de 2019, seis departamentos, incluido el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, emitieron los "Dictamenes sobre la Rectificación y Normalización del Orden del Mercado de Alquiler de Vivienda". En mayo de este año, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción del trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura". Muchos gobiernos locales comenzaron a rectificar el mercado de alquiler. , y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural comenzó a publicar las próximas regulaciones de alquiler de viviendas.
Muchos lugares han reforzado la supervisión
Los reporteros de China Securities News descubrieron que muchas regiones han emitido recientemente documentos para regular el mercado de arrendamiento. Entre ellas hay muchas ciudades de primer nivel con puntos de acceso.
La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió el "Aviso de emergencia sobre la regulación efectiva del comportamiento comercial de las empresas de arrendamiento de viviendas" (en adelante, el "Aviso de emergencia"). Señaló que algunos apartamentos de alquiler a largo plazo adoptan métodos como "alquiler bajo AG" e "ingresos a largo plazo y pagos a corto plazo", lo que ha provocado "explosiones relámpagos" y problemas "descontrolados", que han atraído gran atención. de los departamentos gubernamentales y de la sociedad. No se debe permitir que las empresas de arrendamiento de viviendas hagan subir los precios de los alquileres mediante "precios bajos AG", "pagos a largo plazo, pagos a corto plazo" y otros métodos, que aumentarán el riesgo de ruptura del capital empresarial e infringirán los derechos legítimos los derechos e intereses de los derechos de vivienda y los inquilinos; las empresas de arrendamiento de viviendas deben comprender plenamente que la adopción de "AG Ampliar el mercado con los modelos de "baja producción" y "pago a largo plazo y pago a corto plazo" conducirá a riesgos operativos y legales de incumplimiento; cadenas de capital. Al mismo tiempo, las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden exigir a los inquilinos que utilicen préstamos de consumo para alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coacción, etc. , no inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos de consumo para el alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. , el contenido pertinente de los préstamos al consumo para alquiler de vivienda no estará incluido en el contrato de arrendamiento de vivienda.
En términos de establecer y mejorar un mecanismo de mediación de disputas, el aviso de emergencia señaló específicamente que para consolidar las principales responsabilidades de las disputas de alquiler de viviendas, las empresas de alquiler de viviendas deben establecer un mecanismo de manejo de disputas de alquiler, aceptar de inmediato quejas de alquiler de viviendas y resolver adecuadamente disputas con las partes relevantes. Si una empresa de arrendamiento de viviendas tiene una disputa por el arrendamiento de una vivienda con un titular de derechos de vivienda o un arrendatario que no puede resolverse mediante negociación, se resolverá a través de canales legales como la mediación popular, el litigio, el arbitraje, etc., y el arrendatario no será desalojado. por medios violentos como amenazas, intimidaciones, cortes de agua y electricidad, etc.
Además de Shenzhen, muchas regiones como Nanjing y Foshan también han emitido recientemente documentos regulatorios para el mercado de alquiler para regular los niveles de alquiler, la renovación de viviendas existentes, etc.
En términos de regulación de los niveles de alquiler, el 5438 de junio+065438+19 de octubre, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del Distrito de Foshan Nanhai emitió "Acerca de la Solicitud Pública de la Guía del Mercado de Alquiler de Vivienda del Distrito de Foshan Nanhai 2020". Proyecto estándar y anuncio de 2020 sobre los resultados y opiniones del proyecto orientativo de evaluación de alquileres del gobierno de viviendas de alquiler públicas del distrito de Nanhai en 2019. El anuncio indicaba que el distrito de Nanhai de la ciudad de Foshan publica periódicamente los niveles de alquiler del mercado para diferentes tipos de vivienda y los precios de alquiler guiados por el gobierno para viviendas públicas de alquiler por región. Cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas, apoyar el consumo de alquiler de viviendas, establecer gradualmente un sistema de alquiler de viviendas que promueva tanto la compra como el alquiler, establecer y mejorar el sistema de seguridad de la vivienda, resolver gradualmente las dificultades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios a través de múltiples canales , y promover el sano desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.
Con respecto a la renovación de viviendas existentes, el 5438 de junio+065438+18 de octubre, la Comisión de Desarrollo Urbano y Rural de Nanjing, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Nanjing y la Oficina de Bienes Raíces y Seguridad de Vivienda de Nanjing conjuntamente redactó las "Reglas de implementación para la transformación de viviendas existentes en viviendas de alquiler (prueba)" de la Oficina Municipal de Seguridad de la Vivienda y Bienes Raíces de Nanjing, que estandariza aún más los procedimientos para transformar las viviendas existentes en viviendas de alquiler en Nanjing y estipula que el proyecto de renovación se basará en todo el edificio, unidad y piso.
Ingrese al mercado de alquiler Fuera de temporada.
Cabe señalar que el mercado de alquiler ya ha entrado en temporada baja. En comparación con el año pasado, los volúmenes y precios de las transacciones en el mercado de alquiler han disminuido significativamente. Tanto el volumen de transacciones como los alquileres han disminuido, lo que sin duda está empeorando la situación de las empresas de alquiler a largo plazo de marcas que actualmente enfrentan presiones financieras.
Los datos institucionales muestran que en el mercado de arrendamiento nacional, el volumen de transacciones del mercado de arrendamiento en 18 ciudades clave la semana pasada cayó un 7% mes a mes. La actividad general del mercado de arrendamiento continuó disminuyendo y el. El mercado continuó enfriándose. El nivel general de alquiler fue básicamente el mismo, con un ligero aumento del 0,3% intermensual y una disminución interanual del 5,1%. En términos de ciudades, entre las 18 ciudades clave del país, Guangzhou, Nanjing, Shenzhen, Dalian y Hefu experimentaron aumentos mensuales, mientras que las 13 ciudades restantes experimentaron disminuciones en el volumen de arrendamiento en diversos grados, incluida Beijing, Xi'an, Shanghai, Qingdao, Jinan y Yantai Las disminuciones intermensuales superaron el 10%.
Además de la disminución en el volumen de transacciones, el nivel general de alquiler también ha disminuido en comparación con el mismo período del año pasado. 18 El nivel promedio de alquiler en Zhouyue, una ciudad clave en todo el país, fue de 41,8 yuanes/metro cuadrado, una disminución interanual del 5,1% y un ligero aumento mes a mes. En términos de ciudades, los alquileres en Shanghai, Beijing, Guangzhou, Dalian, Tianjin, Jinan, Chongqing y Langfang aumentaron mes a mes la semana pasada, con un aumento dentro del 3%. Todas las demás ciudades experimentaron disminuciones intermensuales. , con descensos del orden del 4%. Desde una perspectiva interanual, los alquileres en Shanghai, Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Xi y Hefei son más altos que en el mismo período del año pasado. Shanghai y Hangzhou han mantenido aumentos interanuales durante siete semanas consecutivas. Los alquileres en otras ciudades son más bajos que en el mismo período del año pasado.
“El mercado de alquiler tiene una temporada baja obvia. En términos generales, la ola de retrabajo en febrero y marzo después del Festival de Primavera y la temporada de graduación de julio a septiembre son las temporadas altas para el mercado de alquiler. el resto del tiempo es fuera de temporada Desde este año "Afectados por la epidemia y otros factores, el número de trabajadores migrantes ha disminuido significativamente y el mercado de alquiler está lento. El clima se está volviendo más frío y muchos trabajos al aire libre son. está disminuyendo gradualmente y el mercado de alquiler se está reduciendo", dijo el responsable de una tienda del mercado de alquiler de Beijing a un periodista del China Securities Journal. "Actualmente en Beijing, el mercado de alquiler se ha convertido en una temporada baja, excepto por una pequeña temporada. número de cambios de vivienda y renovaciones de contratos anteriores, hay muy poca demanda de nuevas propiedades de alquiler. Según años anteriores, se espera que esta situación continúe hasta después de la Fiesta de la Primavera ”