¿Cuál es la perspectiva de inversión de los apartamentos con servicios?
Resumen: Los apartamentos con servicios son una especie de "propiedad" entre hoteles y residencias de alto nivel. Debido a su amplio alcance, la industria no tiene una definición clara. El término "introducir apartamentos gestionados estilo hotel" es sólo una explicación relativamente común y general. Dado que los apartamentos con servicios tienen las ventajas de una superficie pequeña, un precio total bajo, un riesgo de inversión bajo, grandes rendimientos de transferencia y alquiler, una gran demanda del mercado y margen de apreciación, se han convertido en un área popular para la inversión en los últimos años. Descubramos más con el editor a continuación. Ventajas y desventajas de invertir en apartamentos con servicios Ventajas de invertir en apartamentos con servicios
1. Área pequeña, precio total bajo, bajo riesgo de inversión y alto retorno en transferencia y alquiler.
Generalmente, los alquileres de hoteles son un 30% más altos que los de los apartamentos, pero los apartamentos con servicios tienen ventajas como unidades pequeñas, fácil gestión y fácil alquiler. Sin embargo, los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un ciclo de retorno relativamente largo, por lo que son más adecuados para inversores a mediano y largo plazo.
2. El producto tiene ambas funciones y puede utilizarse tanto para inversión como para uso personal.
Debido a que absorbe las fortalezas respectivas de los hoteles tradicionales, los apartamentos tradicionales y los edificios de oficinas tradicionales, es popular entre la gente de negocios.
3. Ser propietario de derechos de propiedad puede brindar tranquilidad y tranquilidad a los propietarios.
Cuando sea necesario, también podrá transferir sus derechos de propiedad y recuperar su inversión, reduciendo así el riesgo de la inversión. Los apartamentos con servicios son también la primera opción para inversores y compradores de viviendas, especialmente para aquellos que quieren comprar propiedades en otros lugares. Este tipo de inversión tiene margen para obtener excelentes rendimientos para la mayoría de las personas.
4. La situación macroeconómica está mejorando, la demanda del mercado es grande y hay margen de apreciación.
En el futuro, más empresas multinacionales establecerán empresas en China, y propiedades como apartamentos con servicios se han convertido en la primera opción para algunas pequeñas y medianas empresas. Al mismo tiempo, los empresarios de primera clase de las ciudades grandes y medianas de China tienen un considerable poder adquisitivo en este tipo de propiedades. Debido a su pequeño tamaño, bajo precio total y ligera carga de pago mensual, los pisos individuales son especialmente atractivos para los jóvenes, especialmente para los profesionales extranjeros.
Riesgos de inversión en apartamentos con servicios 1. Alto costo de vida Desde la perspectiva de la vida, el costo de vida en un apartamento con servicios también es relativamente alto. Por ejemplo, las facturas de agua y electricidad se calculan en función de las propiedades comerciales, que son aproximadamente el doble que las facturas residenciales ordinarias de agua y electricidad. Tomando a Beijing como ejemplo, la tarifa de electricidad para residencias comunes es de 0,48 yuanes por kilovatio hora, la tarifa de agua es de 3,7 yuanes por tonelada y la tarifa de gas natural es de 2,05 yuanes por metro cúbico. Sin embargo, la tarifa para apartamentos con servicios es de 0,9 yuanes. para electricidad y 5,1 yuanes para agua. La mayoría de los apartamentos con servicios autorizados comercialmente no tienen conexiones de gas natural.
2. La tasa de rendimiento se reduce considerablemente. La tasa de beneficio del 15% al 18% que ofrecen muchos promotores de apartamentos con servicios es mucho más alta que el nivel real, y la tasa de beneficio anual real está entre el 5% y el 5%. 5% entre 6%. Las altas tasas de rendimiento son ciertamente atractivas para los clientes inversores, pero a menudo se pasa por alto el elemento clave de los costos ocultos, que incluye principalmente los siguientes factores:
Impuestos sobre escrituras y fondos públicos de mantenimiento. Cuando el promotor vende el proyecto, su precio no incluye el impuesto de escritura ni el fondo público de mantenimiento. A juzgar por las normas de cobro vigentes de estos dos, el impuesto de escritura es del 1,5% para residencias ordinarias y del 3% para residencias no ordinarias; El fondo de mantenimiento de la casa es del 2% del precio de la propiedad. Por lo tanto, a juzgar por la situación anterior, incluso si el precio de un apartamento con servicios lo tenta, también debe tener en cuenta los dos costos ocultos del impuesto sobre la escritura y los fondos públicos de mantenimiento.
Descuentos en precios de alquiler. Cuando los promotores de apartamentos con servicios calculan los ingresos del proyecto, a menudo basan sus cálculos en el precio de mercado de los alquileres diarios de hoteles en el lugar. Tomando un proyecto de apartamentos con servicios cerca de la Segunda Circunvalación Este de Beijing, el precio de venta es de 25.000 yuanes por metro cuadrado. Los inversores pueden hacer una comparación con el alquiler diario de hoteles en el mismo lugar antes de invertir. Tomando como ejemplo un hotel de cuatro niveles en el mismo lugar, el precio de mercado de una habitación estándar en el hotel es de aproximadamente 800 yuanes por día, y habrá una ganancia de 24.000 yuanes por mes. Sin embargo, como todos sabemos, Para atraer clientes, los hoteles suelen adoptar membresías, descuentos y otras actividades. El precio con descuento suele oscilar entre 400 y 500 yuanes por día, lo que es mucho más bajo que el alto margen de beneficio esperado por el desarrollador.
Gastos de propiedad, gastos de calefacción y otros gastos. Al invertir en apartamentos con servicios, además de las tarifas necesarias que deben pagarse en el momento de la compra, se deben tener en cuenta muchas tarifas, como las tarifas de propiedad y las tarifas de calefacción, que a menudo son costos ocultos que ignoramos al invertir. . Los costes de mantenimiento, como los gastos de propiedad y los gastos de calefacción de los apartamentos con servicios, suelen ser relativamente elevados y difíciles de traspasar directamente a los inquilinos. Desde este punto de vista, el alto margen de beneficio del 15% al 18% anual que ofrecen los desarrolladores obviamente no tiene en cuenta muchos de los factores anteriores.
Honorarios de agencia. Después de invertir en un proyecto inmobiliario, los inversores también deben considerar el alquiler de la casa. Muchos inversores necesitan gastar mucha energía y recursos materiales para encontrar clientes por sí mismos, por lo que a menudo confían la casa a una agencia, lo que requiere que se pague una cierta cantidad de honorarios de agencia a la agencia, y esta parte de los honorarios se convierte en Los costes ocultos del inversor.
3. Es necesario distinguir los derechos de propiedad de los apartamentos con servicios. Los apartamentos con servicios actualmente en el mercado se pueden dividir en tres tipos según sus derechos de propiedad y métodos de gestión: gestión unificada de grandes derechos de propiedad. gestión unificada de los derechos de pequeña propiedad y gestión no unificada de los derechos de pequeña propiedad.
Los apartamentos con servicios gestionados por grandes propietarios no son adecuados para la inversión de pequeños inversores. Los apartamentos con servicios gestionados por grandes propietarios tienen altas exigencias de capital. La barrera del capital dificulta que los inversores individuales inviertan en estos apartamentos. Generalmente están controlados por fondos de inversión o empresas profesionales. La inversión en apartamentos con servicios de propiedad reducidos y una gestión no uniforme es arriesgada, por lo que los inversores deben ser cautelosos. Debido a que no existe una gestión unificada debido a una operación no unificada, existe una gran competencia entre pequeños apartamentos en el mismo edificio. De hecho, este tipo de apartamentos con servicios es básicamente el mismo que las residencias ordinarias de tamaño pequeño. Sólo utilizan el nombre de apartamentos con servicios para aumentar su valor. De hecho, no pueden reflejar las ventajas de los apartamentos con servicios.
Perspectivas de inversión en apartamentos con servicios ¿Cuánto cuesta invertir en un apartamento con servicios? En primer lugar, los inversores deben alquilar una tienda con una superficie de más de 300 metros cuadrados. en una zona con transporte relativamente desarrollado y un lugar con gran flujo de pasajeros. Para una tienda como esta, en ciudades de primer y segundo nivel, el alquiler anual sería de 500.000 a 800.000 yuanes.
Luego, los inversores deben realizar una decoración exquisita de la tienda, dado que los aparthoteles son generalmente de alta gama, los inversores deben elegir buenos materiales de decoración y hacer que la decoración sea más grandiosa. El coste de renovación es de 200.000 a 300.000 yuanes.
A continuación, los inversores deben comprar diversos equipos de hardware y software, como aires acondicionados, ordenadores, televisores, etc., lo que requiere una inversión de unos 200.000 yuanes.
Además, los inversores también necesitan contratar camareros, y el salario mensual de cada camarero es de unos 4.000 yuanes.
Después de eso, los inversores también deben cobrar las facturas de servicios públicos, la promoción publicitaria, los honorarios de la ceremonia de apertura, etc., que cuestan entre 50.000 y 80.000 yuanes.
Después del cálculo, abrir un apartotel requiere una inversión de alrededor de 1,5 millones de yuanes.
El valor de la inversión de los apartamentos con servicios 1. No hay mucha inversión. El tamaño y la ubicación de los apartamentos en el mercado varían mucho. El apartamento más pequeño tiene unos 35 metros cuadrados y se puede comprar uno por unos 250.000 yuanes. El umbral de inversión es muy bajo.
2. La inversión se amortiza rápidamente. Muchos apartamentos con servicios son propiedades ya hechas. Puedes renovarlos después de comprarlos y luego alquilarlos y cobrar el alquiler. ellos, El alquiler se puede cobrar en dos meses, lo cual es bastante rápido.
3. Preocúpate menos. Si inviertes en un apartamento de hotel, no necesitas decorarlo tú mismo. Hay empresas de gestión hotelera que lo decorarán directamente para ti. No tienes que pagar. El hotel gasta su propio dinero. Tu casa ha sido decorada. Si el hotel deja de funcionar en el futuro, la decoración seguirá siendo tuya y podrás seguir firmando contratos de arrendamiento con otras personas. , ahorrando tiempo y preocupaciones.
4. Altos ingresos por alquiler. Si invierte en apartamentos con servicios, normalmente se puede alquilar un apartamento de 50 metros cuadrados por 4.000 yuanes. Según las condiciones actuales del mercado, los precios de los apartamentos comerciales son más bajos que los precios residenciales. En la misma zona, un apartamento de 50 metros cuadrados cuesta 16.000 yuanes por metro cuadrado, con un precio total de unos 960.000 yuanes.
¿Cómo calcular el retorno de la inversión en apartamentos con servicios? El retorno de la inversión = (flujo de caja después de impuestos + aumento del capital del inversor)/cantidad de la inversión de capital se refiere al flujo de caja. después del impuesto sobre la renta, aumento del capital del inversionista = ingreso por reembolso del principal = monto del pago de principal e intereses del período actual – intereses.
En pocas palabras: tasa de rendimiento = alquiler anual/precio total
¿No se venderá el apartamento en el que inviertes? El apartamento en el que invierte definitivamente no se venderá. Porque existen algunas diferencias entre los apartamentos y las casas residenciales comerciales ordinarias. En primer lugar, los derechos de propiedad de las casas son sólo de 40 años, mientras que las casas comerciales tienen un plazo de 70 años. Además, el apartamento es muy incómodo para vivir porque su proporción de superficie es relativamente alta y el área es relativamente pequeña. Cuando se venda, definitivamente no habrá demasiada gente que lo quiera. Si el precio es más barato y se puede retirar, es posible que todavía haya gente que lo quiera.
De hecho, los apartamentos son relativamente fáciles de vender ahora, pero depende principalmente de la ubicación de su apartamento. Si la ubicación del apartamento en el que invierte es muy buena, entonces definitivamente no tendrá preocupaciones. venderlo Si la ubicación del apartamento en el que invirtió no es particularmente buena, puede que no sea fácil venderlo. Entonces, cuando invertimos, debemos comprobar si la zona tiene potencial de desarrollo en el futuro. De hecho, creo que lo más importante a la hora de invertir es tener una visión a largo plazo, para que sea adecuada para la inversión.
Elija una ubicación para invertir en apartamentos con servicios. Los apartamentos con servicios son más pequeños, con unidades principales de menos de 90 metros cuadrados y una decoración de mayor calidad. La mayoría de ellos están ubicados en las zonas más bulliciosas del centro. ciudad y alrededor de los distritos comerciales, con transporte conveniente Según la estrella El diseño exterior e interior del edificio se basa en los estándares de instalaciones de un hotel de primera clase, reflejando clase y comodidad.
Para los inversores es especialmente importante la cuestión de la planificación regional y de las zonas prospectivas. Debido a que en el futuro necesitan considerar alquilar sus propiedades más rápido, los inversores hacen todo lo posible para invertir en áreas con distritos comerciales maduros e instalaciones de transporte relativamente completas. Además, también es necesario considerar las perspectivas de la zona una vez que ésta se desarrolle bien en el futuro, también aumentará la posibilidad de que la casa aumente de valor o se pueda revender fácilmente.
Algunos productos de apartamentos ubicados en futuros distritos comerciales serán relativamente baratos debido a la inmadurez del transporte y las industrias de apoyo. Antes de comprar, primero debe estudiar la planificación regional, como el apoyo industrial, el metro, las escuelas, las empresas, las oficinas, si hay suficientes grupos de arrendamiento de alto nivel, etc. Al aprovechar la oportunidad, también debe comenzar con precaución.
Los apartamentos con servicios auxiliares suelen estar bien decorados y equipados con diversos electrodomésticos, lo que permite a los clientes entrar inmediatamente con sólo sus maletas. Sin embargo, los diferentes apartamentos con servicios tienen diferentes configuraciones de estas instalaciones. Cuanto mejor sea la configuración, más fácil será para los inversores alquilarlos en el futuro.
Retorno de la inversión No todos los apartamentos con servicios del mercado actual tienen un alto retorno de la inversión. Antes de comprar, los inversores deben hacer los cálculos adecuados y elegir un apartamento con servicios con una tasa de rentabilidad relativamente más alta.
Si te resulta demasiado problemático, también puedes invertir indirectamente y elegir algunos proyectos de inversión inmobiliaria que ya están en el mercado. Por ejemplo, en cuanto a apartamentos administrativos, está el Rui·Apartment. Plan de Inversión del Proyecto, etc., y también hay apartamentos con servicios entre los objetivos de inversión, el rendimiento anualizado está entre el 9,5% y el 10,5%.
Marca promotora Hay tantos proyectos de apartamentos en el mercado actual que es fácil tener dificultades para elegir, pero la marca puede utilizarse como criterio de selección. Los desarrolladores con una fuerza de marca insuficiente pueden encontrar problemas como productos incorrectos, calidad deficiente e instalaciones de soporte planificadas que no se pueden realizar.
¿A qué debe prestar atención al invertir en apartamentos con servicios? 1. Elija un buen "mayordomo" El mayor atractivo de los apartamentos con servicios son los servicios de administración de propiedades estilo hotel. Lo que los compradores valoran es la relación de precios. apartamentos con servicios. En general, los hoteles son baratos, pero el servicio está a la altura de un hotel. Esto requiere que la empresa inmobiliaria seleccionada por los inversores no sólo tenga capacidades de servicios inmobiliarios profesionales, sino también una buena capacidad de operación en el mercado, que es la condición básica para garantizar las ganancias de los inversores. Si la empresa de gestión inmobiliaria de apartamentos con servicios no tiene capacidades de desarrollo de mercado eficientes, sistemáticas y profesionales, cuando los promotores desarrollan apartamentos con servicios, sólo quieren vender las propiedades y todo irá bien, en lugar de intentar ayudar a los propietarios a encontrar una buena ama de llaves, lo que conducirá a otro problema. Una forma de proyectos "inacabados" hace imposible garantizar el retorno de la inversión del propietario es bajo, lo que a su vez afecta el pilar de consumo del mercado del desarrollo de apartamentos con servicios y el entusiasmo de inversores, formando así un círculo vicioso. A juzgar por el mercado actual, hay muy pocas empresas inmobiliarias con capacidad de gestión hotelera y las empresas de gestión hotelera en general carecen de experiencia en gestión inmobiliaria. Por lo tanto, los inversores deben realizar una evaluación en profundidad al elegir una empresa inmobiliaria cooperativa.
2. Posicionamiento de los apartamentos con servicios El posicionamiento de los apartamentos con servicios es una cuestión importante que los inversores deben aclarar antes del desarrollo y la inversión. Está directamente relacionado con las instalaciones de hardware y el contenido de los servicios de los apartamentos con servicios. En concreto, el posicionamiento de un apartamento estilo hotel debería depender de la demanda de los consumidores para comprar o alquilar dichas propiedades, es decir, del grupo inversor y del grupo de consumidores. El grupo inversor a su vez depende del grupo de consumidores. el apartamento estilo hotel La ubicación de un apartamento debe depender de su grupo de consumidores.
Después de varios años de desarrollo, los apartamentos con servicios se han dividido en dos categorías: un tipo se centra en funciones residenciales y proporciona principalmente servicios de estilo hotel para residentes en el hogar; el otro tipo se centra en funciones de oficina. , apartamentos con servicios que ofrecen espacio de oficina y condiciones de vida sencillas para diversas organizaciones o individuos.
Hay dos tipos de apartamentos con servicios utilizados para la vida hogareña: unidades medianas y grandes y unidades pequeñas, cada una de las cuales atiende a diferentes grupos de demanda. Los desarrolladores sólo pueden ganar el mercado ofreciendo productos y servicios más diferenciados basados en la demanda del mercado y atendiendo a las necesidades de grupos de consumidores más especiales.
3. La ubicación geográfica de un apartamento hotel tiene una gran influencia en el éxito o fracaso del desarrollo de un apartamento hotel, por lo que no se debe tener cuidado. Dado que los diferentes tipos de apartamentos con servicios tienen diferentes grupos de consumidores, también existen requisitos específicos al desarrollar apartamentos con servicios. En términos generales, existen las siguientes diferencias:
A. empresarios y personal directivo corporativo debe estar ubicado cerca de edificios de oficinas de alta gama, con transporte conveniente, buen entorno y paisaje de vida e instalaciones completas de apoyo a la vida.
B. Los apartamentos con servicios que brindan espacio de oficina y vivienda para organizaciones comerciales nacionales y extranjeras residentes en Shenzhen y personal de negocios nacionales y extranjeros que vienen a menudo a Shenzhen deben estar ubicados en una zona urbana bulliciosa con hoteles densos para atraer. Los huéspedes frecuentes del hotel también necesitan más edificios de oficinas, transporte conveniente y buenas instalaciones comerciales, de restauración y de entretenimiento para facilitar los negocios y la vida.
C. Apartamentos con servicios que brindan espacio de oficina y vivienda para pequeñas empresas y personas en Shenzhen. Los requisitos de ubicación no son tan estrictos como los de las dos primeras categorías, pero también deben tener transporte conveniente y estar cerca de la oficina. edificios, y cuentan con un entorno relativamente completo, comercial, cultural y de entretenimiento.
4. Cuestiones de gestión de los apartamentos con servicios Los métodos de funcionamiento de los apartamentos con servicios no son más que vender, arrendar, alquilar y vender simultáneamente.
Al vender, puede recuperar su inversión lo antes posible, obtener rentabilidad y reducir los riesgos de mercado. Este es un método de negocio que los desarrolladores tienden a adoptar, especialmente algunos desarrolladores en la etapa de crecimiento. muy popular. Sin embargo, dado que los apartamentos de hotel que funcionan de esta manera se entregan a la empresa administradora de la propiedad para su administración una vez finalizados, el promotor no participa en la gestión posterior. Esto requiere que el promotor llegue a acuerdos y compromisos claros con la empresa administradora de la propiedad. El contenido del servicio antes de la operación, para evitar algunos factores inciertos y peligros ocultos en la gestión posterior.
La modalidad de alquiler tiene un largo periodo de recuperación de la inversión e implica mayores riesgos de mercado. El principal riesgo radica en la decoración, sin decoración no habrá clientes para alquilar, y con decoración, es posible que no se ajuste a los deseos del cliente. Los nuevos clientes a menudo requieren una nueva decoración, lo que genera frecuentes cambios de decoración, lo que genera muchos problemas. la operación y gestión, y también aumenta la inversión del promotor. Al mismo tiempo, todavía existe un cierto fenómeno de seguir ciegamente la tendencia del mercado inmobiliario. Si un tipo de propiedad tiene buenas perspectivas de mercado, muchos promotores se apresurarán a intervenir, lo que provocará un aumento en la oferta de este tipo de propiedad. y el precio de venta y el alquiler también bajarán. Estas inversiones irracionales. Este método aumenta considerablemente el riesgo de inversión en apartamentos con servicios.
El modelo de alquiler y venta es un método de negocio que los promotores tienen que adoptar como último recurso. Las unidades que se venden son utilizadas o alquiladas por pequeños propietarios, mientras que las unidades que no se pueden vender deben ser alquiladas y operadas por desarrolladores.
5. Servicios de apartamentos con servicios El mayor atractivo de los apartamentos con servicios deben ser sus servicios completos. Generalmente, los servicios correspondientes deben proporcionarse de acuerdo con las necesidades de sus grupos de consumidores. Por ejemplo, los apartamentos estilo hotel que se basan principalmente en el hogar pueden brindar servicios como el cuidado de personas mayores y niños, y recoger y dejar a los estudiantes, lavar la ropa, comprar artículos de primera necesidad, limpiar el hogar, etc. . En el caso de los apartamentos comerciales estilo hotel, se debe prestar más atención a las necesidades del personal de negocios y se deben proporcionar más recursos e información comercial, incluidos asesoramiento legal, consultoría comercial, consultoría financiera y servicios de secretaría, alquiler de automóviles comerciales, compra de suministros de oficina, billetes de avión, servicios de tren, etc.
Las trampas de invertir en apartamentos hoteleros 1. Cuidado con las promesas de retorno de la inversión En el proceso de compra de apartamentos hoteleros, a menudo nos encontramos con promotores que prometen un retorno del 8% anual durante cinco años. Sin embargo, la tasa de inversión de algunos apartamentos con servicios en el mercado real es incluso inferior al 3%, y la promesa del 8% anual suele ser una trampa. Quiere vender una casa que en realidad sólo vale entre 10.000 y 10.000 con rendimientos prometedores. Cinco mil yuanes. Por lo tanto, al comprar, no escuche las palabras unilaterales del vendedor, haga sus cálculos y luego compre si cree que es un buen negocio.
2. Propiedad, agua, electricidad y vida útil Las tarifas de administración de la propiedad de los apartamentos con servicios suelen ser relativamente altas. Si se trata de una casa para uso comercial y residencial, se pueden cobrar tarifas de agua y electricidad. a estándares comerciales, lo que también es una suma grande y no una tarifa pequeña. Dado que el funcionamiento de los apartamentos con servicios es muy complejo, se deben seguir los principios de precisión, organización y conveniencia al ubicarlos. Además, los desarrolladores carecen de experiencia en el desarrollo de dichos productos, pero insisten en ejecutar sus propias operaciones, lo que también dejará peligros ocultos de conflictos después de la entrega.
3. Evite la trampa del depósito. Muchos desarrolladores ofrecerán descuentos equivalentes a lo que paga. ¿Cuánto depósito se requiere?
Algunos desarrolladores aún reembolsarán el depósito. Algunos renunciaron por diversas razones. Por lo tanto, si paga un depósito, debe ser optimista sobre el contrato de depósito. Además, ¡la cultura china es amplia y profunda! Aunque los significados de "ding" y "ding" son similares, existe una gran diferencia. Por tanto, es necesario distinguir claramente la diferencia para evitar caer en la trampa del depósito.