Advertencia: Durante la epidemia, la lógica de comprar una casa ha cambiado
La propagación de "tipos de interés negativos" en los países desarrollados de Europa y Estados Unidos, la flexibilización cuantitativa sin precedentes del "pozo sin fondo" de la Reserva Federal y la epidemia global similar a un pozo sin fondo indican que podemos experimentar una crisis económica sin precedentes.
En todos los países desarrollados excepto China, la recesión es segura. Y China no puede estar sola.
En el último informe de investigación, CICC redujo el pronóstico de crecimiento del PIB real de China para 2020 a 2,6 desde el 6,1 anterior. El 19 de marzo, UBS también redujo el pronóstico de crecimiento económico de China para todo el año a 1,5.
Hace dos semanas, predije de antemano en el artículo "" del 12 de marzo: la victoria actual de China en la lucha contra la epidemia es solo la versión 1.0. El impacto de la epidemia en el mundo acaba de comenzar. ¡El impacto de la epidemia en la cadena industrial y comercial de importación y exportación de China es la verdadera versión 2.0!
China sólo ha completado la primera fase para garantizar la seguridad de la vida de las personas. Mantener una operación económica estable en el período posterior será una tarea más ardua.
Durante la crisis económica de 2008, impulsada por los "4 billones" y los "8 garantizados", China tomó la iniciativa para salir del atolladero y lideró al mundo a lograr un crecimiento positivo. Creo que esta vez la historia se repetirá, porque todavía tenemos muchas herramientas a nuestra disposición, como nuevas infraestructuras, flexibilización monetaria y bienes raíces.
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La caza de bits en China
Los "tipos de interés cero" y los "tipos de interés negativos" en Europa, Estados Unidos y Japón, así como Una gran inyección de dinero conducirá inevitablemente a una avalancha de liquidez y capital. Por naturaleza, las ganancias inevitablemente fluirán hacia países y regiones con mayor retorno de la inversión.
Las tasas de interés de los depósitos internos actuales son: 1,75 a un año, 2,25 a dos años y 2,75 a tres años. A juzgar únicamente por los diferenciales de las tasas de interés, el capital internacional tiene una gran motivación para fluir hacia China.
Además, desde el año pasado, el capital extranjero ha comenzado a comprar inmuebles comerciales chinos a gran escala, siendo las principales ciudades objetivo Beijing y Shanghai. Incluyendo a Pan Shiyi Y, que actualmente está prófugo, también está "atrayendo lobos a la casa" a precios extremadamente bajos.
Es previsible que a medida que China tome la iniciativa para salir de la epidemia, su economía se recupere gradualmente y el capital internacional necesite cobertura, los proyectos inmobiliarios de alta calidad en ciudades nacionales de primer y segundo nivel se convertirán en moneda de cambio barata para los inversores extranjeros en China.
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Reconocer el calentamiento
El 24 de marzo, el medio oficial "People's Daily" publicó un artículo "Compradores y vendedores están dispuestos a entrar en el y en muchos lugares el mercado de viviendas de segunda mano se está recuperando." , es la primera vez que los medios oficiales reconocen públicamente la recuperación del mercado inmobiliario.
Les he recordado repetidamente en artículos anteriores que no especular con bienes raíces y suprimir el mercado inmobiliario son cosas completamente diferentes. No especular con bienes raíces no es sinónimo de suprimir el mercado inmobiliario.
En un momento en que la economía global está en recesión y la presión a la baja sobre la economía de China es tan grande, permitir que el mercado inmobiliario se recupere razonablemente es el enfoque más correcto.
No imaginen que los funcionarios de alto nivel afectarán duramente al mercado inmobiliario. La situación actual en la que el mercado inmobiliario es una billetera no se puede cambiar en el corto plazo.
Así que vemos que desde este año, los límites de precios en ciudades como Shanghai y Nanjing se han introducido de manera discreta. En la sección más popular de Shanghai, Qiantan, los precios han bajado de 85.000 en años anteriores a 90.000 este año. En 2020, la primera licencia de preventa en Shanghai, Haipo Bund, tenía un precio de 13.800 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, el precio de preventa del Sunac Bund No. 1, que estaba a la vuelta de la esquina el año pasado, todavía era de 12.150. yuanes/metro cuadrado.
La popularidad de Shenzhen es aún más intensa. Primero, las casas de lujo se agotaron hace unos días y ahora el precio del té es alto. La "tarifa del té" para una casa nueva de 1,115 millones de yuanes en la mansión Shenzhen Bao'an Haina requiere 700.000 yuanes, y la "tarifa del té" para la segunda fase de Yunxi y Jin Henry también es de 600.000 a 700.000 yuanes. Sin el floreciente mercado inmobiliario, no habría "facturas del té" altísimas.
En cuanto a los datos de recuperación de viviendas nuevas y de segunda mano en ciudades clave, no los volveré a enumerar. El artículo anterior ya ha dicho mucho.
Tres
Comercio bursátil crudo
Es raro que las acciones estadounidenses experimenten disyuntores cuatro veces en 10 días de negociación. La caída de las acciones estadounidenses ha provocado. Intervención frecuente de acciones A nacionales.
Si lo prueba con atención, es fácil descubrir que en las últimas décadas, ha sido difícil para nuestras acciones A salir del mercado independiente durante mucho tiempo y siempre tendrán subidas. y bajadas.
Para ser franco, nunca he conocido a nadie que realmente haya hecho una fortuna en el mercado de valores. Después de un aumento de precios a corto plazo, definitivamente regresará al mercado de valores algún día en el futuro. No hay ganadores en el mercado de valores hasta el momento en que se detiene.
Cuanto más turbulento sea el mercado de capitales y más altibajos tenga el mercado financiero, mayor será el papel que desempeñarán los bienes raíces en la preservación del valor.
¿Cómo subió el mercado inmobiliario en 2015? Es decir, antes de que el mercado de acciones A alcanzara su punto más alto de 5178 en junio de 2015, los grandes nombres que habían obtenido ganancias en el mercado de valores cobraron uno tras otro y compraron propiedades de lujo en Shanghai y Shenzhen para solidificar sus ganancias. El vertiginoso precio de mercado en 2015 comenzó en el mercado inmobiliario de lujo y fue impulsado de arriba hacia abajo.
De modo que el mercado de valores está destinado a ser una herramienta de financiación a corto plazo. La inversión en valor y los mercados alcistas a largo plazo están temporalmente fuera de nuestro alcance.
No confíe en que podrá dejar de hacerlo simplemente ganando algo de dinero con el comercio de acciones. ¡Al final, todo su pago inicial se convierte en el pago inicial de otra persona en el mercado de valores!
El mercado inmobiliario y el mercado de valores son dos especies incompatibles. Las personas que especulan en el mercado de valores despreciarán el mercado inmobiliario por su lento ritmo de generación de dinero, y las personas que realmente entienden el valor del mercado inmobiliario mirarán con desprecio al mercado de valores. Pero el resultado final es a menudo que quienes compran una casa sólo obtendrán ganancias sin perder dinero, y quienes especulan con acciones obtendrán ganancias sin perder dinero durante diez mil años.
El mercado de valores es un amplificador de la codicia humana, ¡y eventualmente la naturaleza humana será derrotada por la codicia!
Por lo tanto, no recomiendo especular con acciones, sino especular con cautela, incluidos los fondos de acciones y los fondos indexados. Es difícil controlar con precisión el mercado de valores y a los funcionarios de alto nivel, y mucho menos a la gente corriente como usted.
Cuatro
Casas de distritos escolares anormales
A juzgar por el rebote a finales de febrero, entre los tres tipos de viviendas, casas de distritos escolares, al revés casas nuevas y mejoras a gran escala. Las transacciones de primera línea y clave de segunda línea fueron las más grandes.
Te lo dije en el artículo original "" del 13 de febrero: La primera ola del mercado fue el boom inmobiliario en los distritos escolares que comenzó en marzo. Parece cierto ahora. De hecho, esto no es en absoluto una predicción, sino la acumulación de muchos años de experiencia.
En el mercado inmobiliario, los productos más flexibles son los distritos escolares duales (incluidos los distritos escolares clave de nueve años) en los que tanto las escuelas primarias como las secundarias pertenecen al primer nivel, seguidos por los distritos escolares primarios en el primer nivel. Luego están las casas nuevas de calidad en la zona central. Las menos objetables son las casas de lujo de alta calidad que son significativamente más altas que los precios circundantes. Los menos objetables son los pequeños suburbios antiguos sin viviendas en el distrito escolar.
En todo el mercado inmobiliario, la vivienda en los distritos escolares es completamente independiente del mercado inmobiliario y siempre aumentará pero nunca disminuirá. Para la vivienda en distritos escolares, no es necesario analizar las políticas inmobiliarias ni observar las tasas de interés. Todos los aspectos negativos y positivos eventualmente serán convertidos en políticas positivas por parte del distrito escolar. Las casas en los distritos escolares no están restringidas en absoluto por las políticas del mercado inmobiliario. Las casas en los distritos escolares solo se ven afectadas por las políticas de inscripción.
El precio actual de la vivienda en los distritos escolares de Shenzhen ha aumentado al menos entre un 5 y un 10 % en comparación con el año anterior. Según mis inspecciones de primera línea, las casas en los distritos escolares de Shanghai se venden muy rápidamente, pero los precios se mantienen básicamente estables.
Entonces, aquellos que necesitan una casa en un distrito escolar deben considerarla con anticipación. Cuanto antes la compren, más rentable será. Sin considerar la ocupación propia, se prefiere la casa registral con el precio total más bajo. En las viviendas de distritos escolares, el tipo, la orientación, el suelo y la decoración son factores secundarios. Mientras no viva solo, el precio total bajo es la primera ventaja competitiva.
La casa más vendida en un distrito escolar es siempre la que tiene el precio total más bajo, pero no es ni mucho menos la que tiene mejor calidad.
Cinco
Las hipotecas se verán superadas por la inflación.
En los próximos 10 años, nuestros préstamos hipotecarios se verán inundados por la inflación.
En la actualidad, la oferta monetaria amplia M2 de China es de 200 billones, en comparación con los 20.110 billones, que se han duplicado en menos de siete años. Durante los últimos 40 años, el M2 de China ha experimentado una tasa de crecimiento anual promedio de 15.
Las tasas de interés son cada vez más bajas, y los precios y los ingresos son cada vez más altos. Ésta es la tendencia general. Por lo tanto, si no puede ver si los precios de la vivienda suben o bajan, no tema pedir prestado o pedir prestado menos.
El enfoque correcto debe ser pedir prestado tanto como sea posible dentro de sus posibilidades, extender el período de pago al máximo y adoptar el método de capital e intereses iguales. En resumen, cuanto menor sea el pago mensual, más rentable será.
La tasa de interés hipotecaria actual en Shanghai es tan baja como 4,35, y es por 20 años con capital e intereses iguales, que es incluso más baja que la tasa de interés hipotecaria de 4,75 (LPR a 5 años). Por eso todo el mundo habla de impedir que los recursos crediticios fluyan hacia el mercado inmobiliario. Ante un diferencial de tipos de interés tan grande, es fácil imaginar adónde irán a parar los fondos.
Ahora existe un préstamo fiscal personal en Shanghai, que se puede pedir prestado incluso si se compra o vende bienes raíces y se pagan impuestos. Cuando solicita una hipoteca, puede solicitar un préstamo fiscal al mismo tiempo. Cuando llegue el momento, el banco le entregará una tarjeta bancaria. Al pagar impuestos, puede pasar la tarjeta directamente y luego devolverla lentamente. La tasa de interés es 3,5, que es similar a la tasa de interés del fondo de previsión. El plazo es de 5 a 10 años, con un máximo de 500.000. En otras palabras, puede disfrutar del préstamo con la tasa de interés más baja para el impuesto sobre la escritura, el impuesto personal (incluido el impuesto sobre sucesiones) y el impuesto al valor agregado en la compra y venta de casas.
Un profesor de préstamos que conozco me dijo recientemente que ha estado en esta industria durante más de diez años y que nunca había visto una tasa de interés de préstamo operativo tan baja este año, ni había visto una tasa de interés tan rápida. y fácil proceso de aprobación.
De hecho, a partir de los préstamos fiscales se puede ver que después de que el banco central redujo el RRR y las tasas de interés muchas veces, los principales bancos han desbordado su dinero y necesitan préstamos urgentemente.
El negocio hipotecario es el negocio más seguro y rentable del sector bancario. Entonces, desde esta perspectiva, los funcionarios de alto nivel todavía alientan la compra de viviendas.
Seis
Duplicar tu préstamo
Cada vez que cambias de casa, tiene sentido al menos duplicar el monto de tu préstamo.
Por ejemplo, si usted es dueño de una casa de 5 millones y el préstamo sigue siendo de 2 millones, entonces si la casa que reemplaza es de 6 millones y el préstamo aumenta de 2 millones a 3 millones, entonces no hay necesidad. cambiarlo en absoluto. Porque solo la tarifa de intermediario, el impuesto a la escritura y el impuesto al valor agregado son cerca de 10, que son alrededor de 600.000. Usted pidió prestados 10.000 adicionales, pero el costo de fricción de cambiar la casa todavía tiene que ser de 600.000.
Si deseas reemplazarlo, debes al menos duplicar el monto del préstamo, de lo contrario no lo reemplaces.
Para ganar dinero comprando una casa, se gana dinero con apalancamiento y se gana dinero con dinero del banco. Cuando los precios de la vivienda aumentan bruscamente, puede optar por comprar una casa con el pago completo o con un pequeño apalancamiento como último recurso. Sin embargo, durante períodos de estanflación y precios laterales de la vivienda, debe duplicar el apalancamiento para cambiar de casa.
¡El gran tabú en la reposición de viviendas es entrar y salir!
Siete
Que todas las casas estén endeudadas
Cuando la suegra de Shanghai buscaba a su yerno hace 15 años, Ella pidió "una casa y sin hipoteca". Parece ser lo mismo ahora que entonces. La diferencia del préstamo es al menos 2 o 3 veces.
Con la impresión ilimitada de dinero por parte de la Reserva Federal y la frecuente ocurrencia de tasas de interés cero y negativas en varios países, ha llegado la era de la flexibilización global. ¡Si no reconoces esta realidad, perderás miserablemente!
Comprar una casa con el pago total y liquidar todos los préstamos bancarios por adelantado es la forma más estúpida de administrar el dinero.
Si tienes una casa a tu nombre sin préstamo, entonces tienes que buscar formas de endeudarla. Por ejemplo, después de vender, obtenga una hipoteca para comprar una casa o obtenga una hipoteca para comprar una casa.
Mantener cada casa para pagar es la forma más razonable de luchar contra la inflación, porque el dinero en tus manos se volverá peludo. Por tanto, si todo el dinero que tienes en tus manos pertenece al banco, cuanto más rápido vaya, mayor será tu patrimonio.
Debes asegurarte de tener siempre dinero en el banco. Cuando le toca a usted tener un gran aumento, los precios de la vivienda pueden subir hasta el cielo sin subir y también pueden resistir la inflación.
Asegúrese de recordar: ¡La deuda razonable es el medio más eficaz para resistir la inflación!
Ocho
¿Dónde puedo comprarlo y dónde debo tener cuidado?
Shenzhen: Si tienes suficiente dinero, cómpralo, ya sea una primera vivienda o una mejora, ya sea para ocupación propia o para inversión, porque los precios de la vivienda en Shenzhen no se pueden suprimir en absoluto. y diversas prácticas en diversos lugares han mostrado efectos ambiguos en el mercado inmobiliario.
Beijing, Shanghai y Guangzhou: los precios de la vivienda ya están en el fondo. No es necesario predecir si habrá un gran aumento en el futuro. No hay duda de que se trata de un ligero aumento, un aumento a largo plazo. Simplemente compre la primera, no imagine que los precios de la vivienda volverán a bajar. El resultado final de cualquier crisis económica es que los precios de la vivienda siguen aumentando. Al invertir, debe medir su apalancamiento y su capacidad de pago mensual. No se recomienda invertir con un apalancamiento alto que exceda su capacidad, porque puede ser liquidado antes de que los precios de la vivienda suban bruscamente.
Suzhou, Nanjing y Hangzhou: estas tres ciudades con una evidente recuperación sólo necesitan entrar en el mercado. Estas tres ciudades fuertes de segundo nivel son ciudades con una fuerte demanda endógena. El buen desarrollo económico, el alto ingreso per cápita y el continuo crecimiento demográfico garantizan que los precios de la vivienda sigan aumentando. Las inversiones altamente apalancadas continúan esperando y viendo, esperando políticas favorables.
Nantong, Shenyang, Dalian: el año pasado se produjo un gran aumento y ningún ajuste significativo. Si no hay una necesidad urgente, espere y observe con precaución.
Tianjin, Jinan, Qingdao: el año pasado la caída fue muy grande, y ahora está básicamente al final.
Sin embargo, el impulso creciente en el último período es obviamente insuficiente. Si solo necesita ingresar, debe tener cuidado al invertir.
Tengo un principio a la hora de escribir artículos, que debe incluir dos aspectos: discutir valores y compartir metodología. Los artículos sin metodología son canallas. Mis artículos deben permitir a los lectores adquirir nuevos conocimientos y habilidades; de lo contrario, preferiría no escribirlos para evitar perder su tiempo y el mío.