¿Qué significa la búsqueda de rentas en el sector inmobiliario?

Búsqueda de rentas en el campo de la construcción de viviendas Desde la implementación de la reforma del sistema de vivienda urbana en 1998, mi país ha formado gradualmente un sistema de oferta de viviendas multinivel, es decir, las personas con altos ingresos compran viviendas comerciales. viviendas a precios de mercado, y las personas de ingresos bajos y medios compran viviendas comerciales a precios bajos. Compran viviendas asequibles, y aquellos con ingresos más bajos alquilan viviendas de alquiler bajo proporcionadas por el gobierno o la unidad de trabajo. Para la vivienda asequible, el Estado ha dado muchas políticas preferenciales, como asignación prioritaria de terrenos, exención de tasas de transferencia de tierras, emisión prioritaria de préstamos de desarrollo, reducción y exención de algunas tasas administrativas, etc., lo que naturalmente induce a los promotores a competir con las autoridades competentes. autoridades para buscar alquiler con el fin de "economía". El nombre de "vivienda aplicable" es de hecho "vivienda comercial". Para los departamentos competentes y las personas a cargo que tienen el poder de revisar las calificaciones de los desarrolladores y asignar viviendas asequibles, una vez que se den cuenta del valor de mercado de su poder, surgirá la "búsqueda de rentas". La controversia sobre la "publicación de cifras" y el fenómeno de las "viviendas de lujo asequibles" que se produjo en Beijing son buena prueba de ello. Investigación sobre la búsqueda de rentas y la teoría de la búsqueda de rentas 1. Descripción general de la teoría de la búsqueda de rentas occidental La teoría de la búsqueda de rentas es una teoría creada por la escuela de elección justa de la economía occidental en la década de 1970. El primero en proponer la idea de la búsqueda de rentas fue Tullock (1967), uno de los principales representantes de la escuela de elección pública. Sin embargo, fue su publicación en la American Economic Review en 1974 la que realmente inició una ola de rentas. -Buscando investigaciones teóricas de Anne Kruger en el artículo "La economía política de la sociedad rentista" Posteriormente J.Bhagwati, J.-Buchanan, R.Brecher, T·N·Srinivasan, R·Tollison y otros realizaron sucesivamente. Buchanan también ganó el Premio Nobel de Economía en 1986 por sus contribuciones teóricas relacionadas. La aplicación de la teoría de la búsqueda de rentas en mi país. La teoría de la búsqueda de rentas occidental se fundó en la década de 1970, que fue el período de transición. de mi país del sistema económico planificado tradicional al sistema económico de mercado Las lagunas, las fricciones y el poder en los sistemas antiguos y nuevos, la falta de supervisión y controles y la expansión de los deseos egoístas de algunas personas en el poder han hecho que las prácticas y el bienestar sean insalubres. La corrupción como el guanxi, las puertas traseras, los sobres rojos, los "sobornos" y las transacciones de poder por dinero son un fenómeno social más grave. Desafortunadamente, los fundadores no fijaron su mirada en China con un alto sentido de responsabilidad por el futuro de la reforma. En 1988, un grupo de economistas dirigido por el profesor Wu Jinglian tomó la iniciativa de presentar la teoría de la búsqueda de rentas occidental a la comunidad económica nacional en la revista "Comparative Economic and Social Systems" en 1988. La teoría de la búsqueda de rentas se utilizó para analizar la corrupción. fenómeno en la vida económica real de mi país Posteriormente, la teoría de la búsqueda de rentas se utilizó más ampliamente en el estudio del fenómeno de la corrupción y la economía de transición de mi país, pero desde entonces la aplicación de esta teoría ha disminuido y no se ha desarrollado en profundidad. 3. Explicación general de conceptos importantes en la teoría de la búsqueda de rentas "búsqueda de rentas" y "DUP": la teoría moderna de la búsqueda de rentas básicamente hereda la definición de Bhagwati y combina actividades de búsqueda de rentas. resumirse como actividades en la sociedad humana que “buscan ganancias improductivas directas” (es decir, DUP, búsqueda de ganancias directamente improductivas). Aquí “directo” significa “producido directamente desde el poder en lugar de con la ayuda del proceso de producción” e “improductivo”. "Es decir, "las actividades relevantes solo generan ingresos monetarios, pero no producen productos y servicios incluidos en la función de utilidad normal, ni producen insumos para la producción de estos productos y servicios. producción, e incluso puede causar monopolio y reducción de la escala de producción, la competencia es por las ganancias de producción existentes". De los conceptos anteriores, se puede ver que: 1. La causa fundamental de la "renta" radica en la intervención y el control inadecuados del gobierno. del mercado 2. La búsqueda de rentas suprime el mercado La competencia leal conduce a la ineficiencia en la producción y al desperdicio de recursos 3. Toda la actividad de búsqueda de rentas incluye dos aspectos: Fijación de rentas por parte del sujeto de poder: es decir, en el proceso. de intervención administrativa y gestión de las actividades económicas por parte del sujeto de poder Impedir artificialmente el aumento de la oferta hace que la elasticidad de la oferta de ciertos factores de producción sea insuficiente, creando así un entorno y condiciones para que los sujetos de poder obtengan ganancias improductivas. del poder al dinero. Búsqueda de rentas individuales: Actividad en la que los individuos utilizan medios legales o ilegales para obtener privilegios para salvaguardar intereses creados. Este es a menudo un proceso incremental de dinero-poder-dinero.

4. La "renta" aquí es diferente de la "renta" en los principios económicos generales. La primera es el exceso de beneficio formado al causar artificialmente la escasez de ciertos recursos mediante la intervención del poder, mientras que la segunda es el exceso de beneficio causado por la escasez natural. de recursos, como la renta generada por la tierra, el petróleo, los depósitos de minerales raros, etc., debido a una cantidad limitada y una oferta inelástica. La manifestación del fenómeno de la búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria de mi país antes de la década de 1990 se produjo principalmente en el campo de la circulación de productos básicos con precios de doble vía. Después de la década de 1990, con la profundización de la reforma del sistema económico, las actividades rentistas se desplazaron gradualmente del campo de la circulación de mercancías al campo de los factores de producción, y el sector inmobiliario se convirtió en el área más afectada. Esto se debe a que, por un lado, los precios de los productos básicos tangibles se han liberalizado aún más y las diferencias de precios se han reducido, por otro lado, los mercados de capitales y de tierras se han desarrollado aún más, pero las políticas y regulaciones correspondientes no se han promulgado de manera oportuna; , y la asignación administrativa inadecuada de recursos ha resultado en capital, tierra, etc. El mercado de factores de producción genera enormes rentas e induce las correspondientes actividades de búsqueda de rentas. Además, la industria inmobiliaria depende naturalmente de factores de tierra y capital, proporcionando así un "terreno fértil" para el crecimiento y la difusión de los fenómenos de búsqueda de rentas. 1. Características de la búsqueda de rentas en el sector inmobiliario: gran escala de rentas, muchas entidades de búsqueda de rentas y medios diversificados Una característica importante de la búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria es la gran escala de rentas. Después de estimar la escala de alquiler de la industria inmobiliaria de mi país, Hu Heli y Wan Ampei señalaron que el alquiler potencial de las transacciones de tierras durante el proceso de desarrollo inmobiliario en 1988 y 1992 fue nada menos que "10 mil millones de yuanes y 20 mil millones de yuanes". respectivamente. A continuación, Wan Ampere calculó en 1998 que "los alquileres procedentes de la reforma de las sociedades anónimas y del desarrollo inmobiliario ascenderían nada menos que a 80 mil millones de yuanes" en 1996. En 2005, Zhong Wei también hizo cálculos y concluyó que "sólo la pérdida de renta de la tierra entre 2002 y 2004 alcanzó los 330 mil millones de yuanes". Dado que los estimadores generalmente prefieren decir menos que decir más para evitar ser atacados, especulamos que el alquiler real sólo será mayor que cualquier estimación del estimador. La industria inmobiliaria tiene una cadena larga e involucra muchos eslabones, por lo que hay muchas entidades buscadoras de rentas en la economía inmobiliaria. Además de los departamentos gubernamentales esenciales en todos los niveles, construcción, planificación, gestión de vivienda, gestión de tierras, auditoría e impuestos, también incluye proveedores de fondos (bancos, usuarios de fondos), empresas de desarrollo inmobiliario e incluso contratistas individuales, residentes. etc. También existen varios medios de búsqueda de rentas. Hay medios legales, como que las empresas busquen un trato preferencial del gobierno mediante negociaciones y cabildeo, y utilicen políticas especiales para mantener su estatus de monopolio. También hay medios ilegales, como el soborno y el soborno. , abuso de poder, etc., y también existen algunos medios legales, métodos ilegales de búsqueda de rentas grises como el "cobro arbitrario", la búsqueda de rentas colectiva, etc. 2. Fuentes de renta Las actividades de búsqueda de rentas son el resultado de la intervención administrativa, lo que significa que el uso de energía provoca la generación de renta. De acuerdo con los diferentes roles desempeñados por los departamentos de energía, las fuentes de rentas en las actividades de búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria se pueden dividir en tres categorías: fijación de alquileres no intencional por parte de los departamentos de energía, fijación de alquileres pasiva por parte de los departamentos de energía y fijación de alquileres activos por parte de los departamentos de energía. departamentos de energía. 1. La creación involuntaria de rentas se refiere a la interferencia de los departamentos de energía en la vida económica para compensar los defectos del mercado, lo que inadvertidamente conduce a la generación de rentas y desencadena un comportamiento de búsqueda de rentas. Surge de los "buenos deseos subjetivos" de las autoridades y es una manifestación de la separación entre subjetividad y objetividad. Debido a las limitaciones de sus propias capacidades, los departamentos de energía formulan fondos y políticas de asignación de tierras no científicas, lo que conducirá a actividades rentistas no intencionales y será utilizado por otros agentes económicos para buscar sus propios intereses, es decir, las actividades rentistas llevarse a cabo. Con la acumulación de conocimientos y experiencia y la cientificización de las decisiones de gestión, el comportamiento involuntario de fijación de rentas irá disminuyendo gradualmente, pero mientras exista la intervención del departamento de energía, este tipo de renta no puede desaparecer por completo. 2. La creación pasiva de rentas significa que los departamentos de poder, por sus propios intereses o bajo la influencia de grupos de intereses creados, utilizan sus poderes para formular e implementar algunos proyectos de ley que pueden generar enormes rentas para estos grupos y convertirse objetivamente en una empresa con fines de lucro. herramienta para los grupos de interés. Un buen ejemplo actual es que algunas autoridades locales, por necesidades de desempeño político a corto plazo o bajo la presión del crecimiento económico local, ofrecen políticas demasiado preferenciales, como transferencias de tierras de bajo costo para el desarrollo inmobiliario, lo que objetivamente crea oportunidades para que los desarrolladores participen. en la búsqueda de rentas. 3. Creación activa de renta significa que el departamento de la autoridad anticipa que el comportamiento del establecimiento de renta le traerá beneficios, por lo que crea activamente renta a través de la intervención administrativa y aumenta los ingresos de las empresas en el departamento y la región, y estas empresas proporcionan parte de la renta. a cambio, para el departamento de autoridad, su esencia es la mercantilización del poder público, que es el fenómeno de corrupción de las transacciones de poder por dinero.

Dado que el ejercicio del poder público es contrario a los intereses públicos, tales actividades de fijación y búsqueda de rentas a menudo conducen a la transferencia de riqueza social y a la intensificación de los conflictos sociales. 3. Manifestaciones de búsqueda de rentas Como se mencionó anteriormente, el desarrollo inmobiliario tiene las características de una cadena larga que involucra a muchos departamentos, por lo que las actividades de búsqueda de rentas también adoptan diversas formas. 1. La búsqueda de rentas en el ámbito de la oferta de tierras Los escasos recursos de tierras son uno de los elementos necesarios para el desarrollo inmobiliario. Los promotores inmobiliarios poseen riqueza cuando poseen tierras. La dependencia de los recursos de la tierra inevitablemente desencadenará el impulso de los desarrolladores a operar de manera irregular, y el imperfecto sistema de tierras de mi país también brinda oportunidades para la búsqueda de rentas, lo que convierte a la tierra en el área más afectada para la búsqueda de rentas inmobiliarias. Según las estadísticas, en 2003, el gobierno nacional investigó y atendió 168.000 casos de violaciones de tierras, incluidos casos que habían pasado desapercibidos en años anteriores, 738 personas recibieron sanciones disciplinarias del partido y del gobierno, y 134 personas fueron consideradas penalmente responsables. En numerosos casos de búsqueda de rentas de tierras, los métodos de búsqueda de rentas incluyen principalmente lo siguiente: (1) Las partes de la oferta y la demanda utilizan el acuerdo para transferir tierras en una operación "secreta" y transferir las tierras a un precio significativamente más bajo. que el precio de mercado. La empresa usuaria de la tierra será menor o incluso igual al precio que posee. La tarifa de determinación del alquiler se paga de forma privada al cedente. Algunos académicos realizaron un análisis empírico de los precios de transferencia de tierras en mi país y descubrieron que en 1992, la relación entre los precios de transferencia de subastas de tierras, los precios de transferencia de licitación y los precios de transferencia de acuerdos en mi país era de 1: 0,61: 0,14. que el monto del alquiler según el método de transferencia del acuerdo es enorme. Los alquileres potencialmente elevados han hecho que el método de acuerdo sea la primera opción para la transferencia de tierras a lo largo de los años. Los datos muestran que a finales de 2002, la superficie de terreno transferida mediante licitación y subasta en mi país sólo representaba el 15% del área total transferida, y la mayor parte del resto se transfirió mediante convenio (2) Renta-; buscar mediante el control de ofertas y la presentación de ofertas en el método de transferencia de tierras, es decir, los desarrolladores que buscan rentas, con la aprobación tácita de los departamentos gubernamentales, llegan a acuerdos privados con otros competidores para retirar efectivamente a otros competidores de la competencia pagando en efectivo. obteniendo así derechos de uso de la tierra a un precio de oferta más bajo. Este método de búsqueda de rentas es extremadamente encubierto y difícil de detectar; (3) Los ocupantes de tierras asignadas administrativamente cambian arbitrariamente el uso de la tierra y la comercializan, obteniendo así enormes rentas; (4) El gobierno local expropia ilegalmente las zonas rurales; tierras de cultivo a bajo precio y las utiliza para convertirlas en terrenos para desarrollo inmobiliario y venderlas a un precio alto para obtener alquileres enormes. 2. Búsqueda de rentas en el campo de la construcción de viviendas Desde la reforma del sistema de vivienda urbana en 1998, mi país ha formado gradualmente un sistema de oferta de viviendas multinivel, es decir, las personas de altos ingresos compran viviendas comerciales a precios de mercado, bajos - y las personas de ingresos medios compran viviendas asequibles a precios bajos. Las personas de ingresos más bajos alquilan viviendas de bajo alquiler proporcionadas por el gobierno o unidades de trabajo. Para la vivienda asequible, el Estado ha dado muchas políticas preferenciales, como asignación prioritaria de terrenos, exención de tasas de transferencia de tierras, emisión prioritaria de préstamos de desarrollo, reducción y exención de algunas tasas administrativas, etc., lo que naturalmente induce a los promotores a competir con las autoridades competentes. autoridades para buscar alquiler con el fin de "economía". El nombre de "vivienda aplicable" es de hecho "vivienda comercial". Para los departamentos competentes y las personas a cargo que tienen el poder de revisar las calificaciones de los desarrolladores y asignar viviendas asequibles, una vez que se den cuenta del valor de mercado de su poder, surgirá la "búsqueda de rentas". La controversia sobre la "publicación de cifras" y el fenómeno de las "viviendas de lujo asequibles" que se produjo en Beijing son buena prueba de ello. 3. Búsqueda de rentas en el ámbito financiero La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y el desarrollo inmobiliario no puede separarse del apoyo financiero. Las empresas inmobiliarias de mi país tienen menos fondos propios, canales de financiación estrechos y dependen especialmente de los fondos bancarios. Según las estadísticas, en 2004, más del 50% de los fondos de desarrollo inmobiliario de mi país procedieron de los bancos. La sed de fondos de las empresas, junto con las débiles limitaciones presupuestarias de los bancos estatales, han provocado que las actividades de búsqueda de rentas se extiendan en el campo del crédito bancario. Tomando como ejemplo el "Informe sobre la aplicación de la política monetaria de 2002" emitido por el banco central a finales de febrero de 2003, el Banco Popular de China inspeccionó los préstamos inmobiliarios emitidos por algunos bancos comerciales urbanos desde el 1 de julio de 2001 hasta el 30 de septiembre de 2002. y encontró que hubo violaciones. El monto de los préstamos y las violaciones representaron el 24,9% del monto total inspeccionado. Si los resultados de la inspección son representativos, significa que casi una cuarta parte de los préstamos inmobiliarios son préstamos ilegales. El propósito de los préstamos ilegales es, por supuesto, obtener enormes "sobornos", participar en el reparto de acciones o incluso establecer indirectamente empresas de desarrollo inmobiliario para "pedir prestadas gallinas y poner huevos" con el dinero del país y del pueblo para beneficio personal. . 4. La búsqueda de rentas en el ámbito fiscal En la clasificación de 2004 de las 500 empresas que más pagan impuestos en China, no había ni una sola empresa inmobiliaria entre las 300. Esto contrasta con su imagen de estar en la cima. la lista de las "diez industrias más rentables de China".

Al mismo tiempo, se informa que la Administración Estatal de Impuestos encontró recientemente en una encuesta realizada en siete provincias y ciudades que, entre diversas cuestiones relacionadas con los impuestos, los problemas en la industria inmobiliaria representaban el 90%. En 2003, la Subdivisión de Inspección de la Oficina Municipal de Impuestos Locales de Nanjing llevó a cabo una inspección fiscal especial de 88 empresas de bienes raíces con grandes pagos de impuestos en 2002, y descubrió que 87 empresas tenían problemas de evasión fiscal, con un monto de impuestos involucrado de 50,3166 millones de yuanes. El grave fenómeno de la evasión fiscal es inseparable de las actividades de búsqueda y fijación de rentas de los promotores y funcionarios inmobiliarios. 5. El "problema del cobro arbitrario" en la industria inmobiliaria En la actualidad, el total de los precios de la tierra, los impuestos y tasas en mi país representa alrededor del 50% de los precios de la vivienda, en comparación con la proporción promedio internacional del 20%. de los precios del suelo, los impuestos y las tasas es evidentemente demasiado elevado. Según una encuesta, hay más de 60 a 180 partidas tributarias involucradas en el desarrollo y operación de bienes raíces en ciudades de todo el país, de las cuales sólo existen alrededor de 12 tipos de impuestos (Fei Zhenming, 1996). Después de que Shanghai eliminó los cargos irrazonables en 1995, todavía quedan más de 100 cargos inmobiliarios. Después de limpiar los cargos irrazonables en la ciudad de Wuhan en 1996 y 1997, todavía quedan casi 60 cargos inmobiliarios, y algunos proyectos que fueron cancelados explícitamente todavía se están implementando en secreto o encubiertos (Deng Hongqian, 2000). En los mercados inmobiliarios secundario y terciario de la provincia de Henan, los honorarios administrativos inmobiliarios también han llegado a 87 (Li Zhe, 2003). Según otra encuesta, en 1998 los diversos honorarios en el sector inmobiliario ascendieron a aproximadamente entre 120.000 y 150.000 millones de yuanes. El "problema de la búsqueda de rentas irrazonable" en el sector inmobiliario es esencialmente un comportamiento de "búsqueda de rentas colectiva" por parte de los departamentos pertinentes. Es simplemente una forma más avanzada de búsqueda de rentas que utiliza medios legales para encubrir el hecho de la búsqueda de rentas irrazonables. . No solo aumenta el costo de compra de una vivienda para los residentes, sino que también abruma a la industria inmobiliaria y obstaculiza el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. Las consecuencias adversas de la búsqueda de rentas: 1. Desperdicia recursos, reduce la eficiencia operativa y perjudica el bienestar de toda la sociedad. Aunque las actividades de búsqueda de rentas son un "juego de suma positiva" para los buscadores de rentas individuales, es decir, los rentistas. los beneficios superan los costos, desde la perspectiva de toda la sociedad Desde otra perspectiva, las actividades rentistas son un "juego de suma negativa", es decir, hacen más daño que bien a toda la sociedad, lo que resulta en una disminución del nivel de bienestar. de toda la sociedad. La razón es que la búsqueda de rentas es una actividad no productiva con fines de lucro y no crea riqueza social. Por el contrario, en el caso de la intervención gubernamental, para obtener intereses personales, por un lado, la gente utiliza mano de obra, recursos materiales y recursos financieros para las relaciones públicas del gobierno para obtener diversos tratamientos preferenciales del gobierno, aumentando así los costos de transacción. y consumiendo una gran cantidad de recursos escasos, por otro lado, bajo el estímulo de que la búsqueda de rentas puede obtener altas ganancias, las empresas compiten en una competencia de búsqueda de rentas, ignorando la importancia de reducir costos, mejorar la calidad y mejorar su propia competitividad; resultando en una baja eficiencia empresarial. En el corto plazo, los desarrolladores inevitablemente trasladarán los costos redundantes causados ​​por los costos de búsqueda de rentas y la baja eficiencia operativa a los consumidores, lo que provocará que los precios de la vivienda que se desvían gravemente de la capacidad de pago de los consumidores inevitablemente dañen los intereses vitales de los consumidores. y causa que se prive el excedente del consumidor. A largo plazo, la búsqueda de rentas conduce a mayores costos de desarrollo y mayores precios de la vivienda, lo que desencadena burbujas. Una vez que la burbuja estalla, conducirá inevitablemente a un declive económico y reducirá aún más el nivel de bienestar de toda la sociedad. 2. Distorsionar la función de asignación de recursos del mercado En el sistema económico de mercado, el mercado juega un papel importante en la asignación efectiva de recursos. Para proteger los intereses que obtienen a través de la búsqueda de rentas, los promotores esperan que el gobierno mantenga el control sobre la tierra y otros recursos, o controle e influya en la asignación de recursos a través de algún tipo de "mercado invisible". El monopolio gubernamental en el mercado y el monopolio corporativo creado con el apoyo del gobierno excluyen la posibilidad de una competencia leal, lo que hace que el mecanismo de competencia, el mecanismo de oferta y demanda y el mecanismo de precios no puedan funcionar bien, lo que resulta en el fracaso de la función de asignación de recursos del mercado. lo que trae graves consecuencias para los consumidores y para toda la macroeconomía. 3. Ha cambiado el patrón de distribución de la riqueza y ha puesto en peligro la estabilidad social. La búsqueda de rentas no se trata de crear riqueza, sino de utilizar el poder para competir por la riqueza existente y transferirla. En términos sencillos, significa que no se compromete a hacerse con el pastel. de riqueza social mayor, pero comprometidos a quedarse con la mayor parte posible del pastel existente. La búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria permite que una gran cantidad de riqueza pública se transfiera fácilmente a un pequeño número de personas, creando así una gran cantidad de promotores y funcionarios inmobiliarios que se han vuelto extremadamente ricos en un corto período de tiempo. Wang Huaizhong, ex vicegobernador de la provincia de Anhui, por ejemplo, durante su mandato en Fuyang, intervino directamente en un gran número de asuntos de arrendamiento y transferencia de tierras, lo que resultó en la pérdida de activos territoriales aparentemente de propiedad estatal de Fuyang. Mil millones de yuanes entre 1994 y 2000, y la mayor parte de esta enorme suma de dinero fluyó hacia el dedicado apoyo de Wang Huaizhong en manos de un pequeño número de "jefes inmobiliarios".