El título del artículo "Evaluación integral y toma de decisiones de los riesgos de inversión inmobiliaria" trata sobre el análisis de inversiones y riesgos inmobiliarios.
Resumen El sector inmobiliario es el campo de juego de intereses más típico en China en los últimos años. Es un hecho indiscutible que los precios de la vivienda son demasiado altos y que los intereses grupales determinan la tendencia de los precios de la vivienda. El análisis de los intereses de grupo en condiciones de altos precios de la vivienda ayuda a comprender los entresijos de los precios inmobiliarios de mi país y favorece la formulación e implementación de políticas del mercado inmobiliario. La identificación del riesgo inmobiliario es la base y el eslabón más importante del control del riesgo inmobiliario. La identificación de riesgos inmobiliarios significa que el gobierno y las instituciones pertinentes perciben y descubren de antemano los diversos riesgos que se enfrentan en el proceso de desarrollo inmobiliario, los identifican y distinguen, y los clasifican y analizan sistemáticamente para revelar la naturaleza de los riesgos. Este artículo analiza principalmente el proceso y los métodos de identificación de riesgos inmobiliarios y propone las medidas correspondientes para prevenirlos. El sano desarrollo del mercado inmobiliario está estrechamente relacionado con la estabilidad social y la vida de las personas. Esto se debe a que la gente ya conoce los peligros de la especulación, pero no sabe lo suficiente sobre la inversión. Después de demostrar que la inversión inmobiliaria es una de las causas importantes de esta ronda de aumento de los precios de la vivienda y un peligro oculto para el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario, combinada con diversas políticas y medidas introducidas recientemente por el país para frenar el excesivo Crecimiento de los precios de la vivienda, propusimos controlar la inversión inmobiliaria y promover el mercado inmobiliario Contramedidas y sugerencias para un rendimiento racional. Este artículo estudia principalmente el comportamiento inversor en el mercado inmobiliario. Al analizar la situación actual del desarrollo del capital de riesgo en nuestro país, planteamos los problemas existentes en el desarrollo de la industria de capital de riesgo de nuestro país y proponemos las contramedidas correspondientes.
1. Identificación y Evaluación de Riesgos Inmobiliarios
(1) Proceso de Identificación de Riesgos Inmobiliarios
El proceso de identificación de riesgos inmobiliarios consiste principalmente en determinar cuáles Los eventos de riesgo pueden afectar la evolución del sector inmobiliario y de toda la macroeconomía, y registran las características de estos riesgos. El personal involucrado en la identificación de riesgos incluye miembros del equipo del proyecto de gestión de riesgos, expertos en gestión de riesgos, investigadores relevantes y cualquier persona que contribuya al proceso de identificación de riesgos. El proceso de identificación específico es el siguiente:
1. Determinar el objeto de identificación del riesgo inmobiliario. El primer paso en la identificación de riesgos es determinar los objetos de identificación de riesgos, descomponer todos los pasos del desarrollo inmobiliario, evitar elementos faltantes y determinar los objetos a identificar.
2. Recopilar y procesar información relacionada con riesgos.
En términos generales, creemos que los riesgos surgen de datos e información incompletos. A la hora de identificar riesgos inmobiliarios, muchos métodos de identificación deben basarse en grandes cantidades de datos.
Sin embargo, en general, en el proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria, es muy difícil recopilar y procesar información diversa relacionada con el riesgo. Sin embargo, los eventos de riesgo no ocurrirán de forma aislada. Siempre habrá alguna información relacionada o indirectamente relacionada con ellos, e incluso algunos materiales históricos pueden usarse como información útil. Por ejemplo, se puede recopilar la tasa de financiación promedio del desarrollo inmobiliario, el ingreso promedio y el ingreso disponible de los residentes, el índice de préstamos en mora de los bancos, etc.
3. Análisis y juicio de incertidumbre. Combinado con la experiencia de analistas de riesgos relevantes, utilice la información recopilada y procesada para analizar y juzgar las incertidumbres que enfrenta el desarrollo de la industria inmobiliaria en esta etapa.
4. Seleccionar técnicas y herramientas de identificación de riesgos. Se utilizan diferentes métodos de identificación de riesgos para diferentes objetos de riesgo. Dado que diferentes objetos de riesgo tienen características diferentes, diferentes objetos de riesgo pueden requerir diferentes tecnologías y herramientas para lograr una identificación efectiva.
5. Identificar y clasificar eventos de riesgo. Determinar eventos de riesgo en la industria inmobiliaria con base en el método de identificación de riesgos seleccionado. Combinados con la información de riesgos existente y la experiencia del personal de identificación de riesgos, los riesgos inmobiliarios identificados se clasifican y analizan de acuerdo con los métodos de clasificación de riesgos relevantes, a fin de identificar de manera integral las diversas características de los riesgos.
6. Predecir el proceso de desarrollo y resultados de eventos de riesgo. Después de clasificar los eventos de riesgo, es necesario hacer inferencias y predicciones basadas en la experiencia práctica relevante para determinar las razones del riesgo y cuándo ocurre el riesgo, en qué forma aparece el riesgo, el proceso de desarrollo después de que ocurre y las consecuencias.
7. Informe de identificación de riesgos. Cada vez que se realice una identificación de riesgos inmobiliarios, se deberá presentar al final un informe de identificación de riesgos. El contenido del informe no sólo incluye la lista de riesgos existentes en la industria inmobiliaria, sino que también incluye la clasificación específica de los riesgos, explicación y análisis de las causas de los riesgos, expresión de las consecuencias de los riesgos y sus valores, e incluso el orden de prioridad de todos. riesgos. Dependiendo de los diferentes requisitos de presentación de informes de riesgos, las formas específicas de informes de riesgos inmobiliarios también pueden variar.
(2), Métodos de identificación de riesgos inmobiliarios
Existen muchos métodos populares de identificación de riesgos, la mayoría de los cuales se desarrollan sobre la base de métodos tradicionales de identificación de riesgos, que incluyen: método de análisis de escenarios , método de lluvia de ideas, método Delphi, técnica de detección-monitoreo-diagnóstico, método de análisis de árbol de fallas y método de investigación de mercado.
1. Método de análisis de escenarios. El análisis de escenarios es un análisis de simulación realizado en una computadora bajo varios cambios de estado. Es un método utilizado para identificar los factores clave que causan riesgos y su grado de impacto. El método de análisis de escenarios, al igual que el plano de enfoque, mostrará el impacto, el alcance y las graves consecuencias de un determinado factor en todo el mercado inmobiliario cuando cambia de diferentes maneras, proporcionando así a los analistas una investigación comparativa.
2. El método de lluvia de ideas se organiza en forma de reunión grupal. A través de discusiones mutuas, se generan vibraciones de pensamiento, que estimulan continuamente el pensamiento y la inspiración de los participantes, complementan y corrigen la sabiduría de los demás, estimulan la originalidad y obtienen ideas, opiniones y conceptos innovadores. perspectivas.
3. Tecnología de cribado-monitoreo-diagnóstico. El cribado, la vigilancia y el diagnóstico son un proceso de identificación continuo. El cribado es la clasificación y selección de factores influyentes con amenazas potenciales. Monitorear significa monitorear, registrar y analizar cada factor de riesgo. El diagnóstico implica determinar las posibles causas basándose en la evaluación de los síntomas y el examen cuidadoso de los factores sospechosos. Debido a la complejidad y variabilidad del mercado inmobiliario, existen varios factores que conducen a riesgos en el mercado inmobiliario. Por lo tanto, un proceso de detección-seguimiento-diagnóstico no puede resolver completamente el problema. El mercado inmobiliario también puede generar nuevos factores de riesgo, por lo que a menudo es necesario repetir este proceso.
4 Método Delphi. El método Delphi, también conocido como método de opinión de expertos, es un método de identificación de riesgos que solicita repetidamente de forma anónima opiniones de expertos y finalmente llega a un consenso. Para algunos riesgos inmobiliarios complejos, el método Delphi tiene muy buenos resultados.
5. Análisis del árbol de fallos. El método del árbol de fallas es un método ampliamente utilizado para analizar la causa de los problemas. Su principio es dividir cosas complejas en cosas más simples y fáciles de identificar. El método específico consiste en descomponer una falla grande en varias fallas pequeñas en forma de diagrama, o desglosar las causas de varias fallas en detalles. Este método puede descomponer los principales riesgos que enfrenta el mercado inmobiliario en muchos riesgos pequeños, analizar las causas de los riesgos capa por capa y eliminar factores irrelevantes, encontrando así con precisión los factores de riesgo que realmente afectan el mercado inmobiliario.
(3). Análisis del entorno internacional
1. Crisis financiera a gran escala. En el contexto de la crisis financiera mundial de 2008, el Banco Central Europeo, el Banco de Canadá, el Riksbank y el Banco Nacional Suizo anunciaron recortes de las tasas de interés. Afectado por la situación internacional, a finales de 2008, el Banco Central de China recortó las tasas de interés dos veces. La recesión económica provocada por la crisis financiera mundial ha provocado que la industria inmobiliaria de China se enfrente a un "invierno frío" sin precedentes. En el futuro, la continua disminución del volumen de transacciones en la industria inmobiliaria, el debilitamiento de la confianza de los compradores de viviendas y la situación de esperar y ver, el continuo aumento de las tasas de desocupación y la disminución de los márgenes de beneficio bruto harán que los promotores encontrarán problemas de flujo de caja y el riesgo de préstamos inmobiliarios morosos en el sector bancario aumentará considerablemente.
2. Las expectativas negativas sobre el sector inmobiliario chino, junto con la crisis de liquidez imperante, han provocado que muchas instituciones financieras extranjeras retiren fondos del mercado inmobiliario chino y regresen al país para apagar el fuego. Desde 2003, estas instituciones de inversión extranjeras han entrado en el mercado inmobiliario chino y buscan proyectos de alta calidad en todas partes. Debido al continuo aumento de los precios de la vivienda en los últimos años, el valor de mercado se ha multiplicado hasta ahora. Después de ganar mucho dinero en el mercado inmobiliario chino, ahora buscan compradores a través de agentes y se preparan para vender sus activos inmobiliarios. Por ejemplo, Morgan Stanley, que invierte activamente en bienes raíces en Shanghai, espera vender casas de lujo como Xintiandi, Citibank planea vender dos apartamentos pequeños y de gran altura en Caohe View Garden, y el proyecto de desarrollo Nanjing West Road de Merrill Lynch está buscando para los compradores. El grupo Ascott de Singapur, el mayor operador de apartamentos con servicios del mundo, planea vender algunos de sus proyectos adquiridos anteriormente, y el grupo Macquarie de Australia también está interesado en vender algunos de sus proyectos de apartamentos en Shanghai... Esto demuestra que las instituciones con financiación extranjera han ha comenzado a prepararse para retirarse del mercado inmobiliario chino, lo que hará que el mercado inmobiliario chino entre en un invierno severo."
2. Análisis de los intereses de los promotores inmobiliarios bajo altos precios de la vivienda
(1) Los promotores inmobiliarios son los principales actores del mercado inmobiliario y son los beneficiarios más directos de los altos precios de la vivienda. Los principales beneficios de los altos precios de la vivienda para los promotores son:
1. Los precios altos pueden promover productos inferiores y productos con exceso de existencias.
Bajo la ilusión de una demanda insuficiente y un exceso de oferta causados por los altos precios de la vivienda, la gente está más preocupada por la escasez de bienes que por su calidad. Este formato de "escasez" ayuda a los promotores inmobiliarios a competir por productos inferiores y a deshacerse del inventario. Después de la reforma de la vivienda, "atrasos en 1998" y "aumento en 1999" fueron los propósitos originales para que los promotores inmobiliarios compitieran por el inventario.
2. Distorsionar la demanda y obtener enormes beneficios. Después de 2000, los precios inmobiliarios siguieron aumentando y la psicología del consumidor quedó fuertemente reprimida. Impulsados por la búsqueda de rentas de inversión y motivos de ganancias especulativas, el capital de consumo, el capital comercial y el capital industrial, con la ayuda del capital financiero, generalmente muestran una tendencia a cobrar antes que el consumo, la inversión y la especulación. La demanda potencial y real y la oferta real forman la ilusión de una enorme brecha de demanda, que distorsiona fuertemente la relación real entre oferta y demanda del mercado, creando así una "escena de auge" para el sector inmobiliario.
3. Riesgos de transferencia y arbitraje a corto plazo. Después de 2003, la tendencia creciente de los precios de la vivienda, el crédito inmobiliario y el sistema de preventa provocaron una grave falta de equivalencia entre los rendimientos de las inversiones de los promotores inmobiliarios y los riesgos operativos, lo que permitió a los promotores inmobiliarios lograr una especulación libre de riesgos. desarrollo del mercado inmobiliario y puntos divisorios distorsionados.
4. Los altos precios de la vivienda son más propicios para que los promotores formen alianzas de interés. Desde 2004, los precios inmobiliarios en China han sido determinados en mayor medida por un pequeño número de promotores, es decir, un pequeño número de promotores han formado una alianza de precios en virtud de su posición monopolística y cooperación tácita, lo que ha hecho subir los precios inmobiliarios ( Xu Jingyang y Ma Yuan, 2005). La fijación de precios de bienes raíces en China ya no es simplemente fijación de precios de costos, fijación de precios de valor de productos básicos y fijación de precios de mercado, sino que incluye fuertes factores humanos. Este precio se logra a través de la colaboración y alianzas de intereses de los desarrolladores. Este método de fijación de precios adopta la coordinación de intereses y la manipulación subjetiva, y tiene una dirección, sostenibilidad y difusión claras.
(2) Análisis de los intereses de las industrias no financieras relacionadas con los altos precios de la vivienda
Con la fuerte demanda y el aumento de los precios en el mercado inmobiliario en los últimos cinco años, la industria Los sectores estrechamente relacionados con el mercado inmobiliario y las unidades han obtenido sus propios intereses y han logrado un rápido desarrollo (las estadísticas de la 6ª Feria de Bienes Raíces de China muestran que la industria inmobiliaria de mi país impulsó directamente el aumento de la producción de 57 industrias relacionadas). El rápido desarrollo y los ajustes oportunos del mercado inmobiliario afectan a una amplia gama de sectores. Al mismo tiempo, este efecto de desbordamiento y contracción se caracteriza por una alta velocidad y eficiencia, y tiene una correlación positiva obvia (Guo Guixiang, 2005). Afectado por una distribución injusta del ingreso, las desviaciones en la acumulación de riqueza y la brecha cada vez mayor entre ricos y pobres, se ha formado un contexto de mercado de demanda real insuficiente, multiplicadores de consumo decrecientes y estímulo tecnológico insuficiente. En este contexto, el sector inmobiliario se convierte en un país. Los beneficios sustanciales que trae el aumento de los precios de la vivienda a los departamentos y unidades relevantes en el mercado inmobiliario actual hacen que estas partes interesadas se sientan optimistas sobre el aumento de los precios de la vivienda e incluso los ayudan a subir más (aunque estos beneficios pueden ser inmediatos, temporales o incluso no conducentes a el desarrollo a largo plazo de los propios interesados). En vista de la alta correlación del mercado inmobiliario mencionado anteriormente, se debe prestar atención a dos aspectos al regular el mercado inmobiliario y restringir el comportamiento de los desarrolladores: en primer lugar, la regulación coordinada de múltiples departamentos y, en segundo lugar, la conducción continua. fuerza de la demanda de la industria del pilar inmobiliario y el desarrollo de sectores industriales relacionados.
(3) Análisis de los intereses de los sectores relevantes de la industria financiera bajo altos precios de la vivienda
Los bancos no son bienes raíces, y los bienes raíces no deberían ser bancos. El fenómeno actual del "banco inmobiliario, banco inmobiliario" (el banco asume riesgos, las acciones inmobiliarias pagan dividendos) es el resultado de la pérdida de "grado" de responsabilidad y de derechos, resultado de la superposición de intereses, la sustitución, la cooperación y dependencia de ambas partes y tolera la especulación inmobiliaria. La financiación inmobiliaria de China consiste principalmente en préstamos de capital inmobiliario liderados por los bancos.
La estabilidad de la preservación y apreciación del valor de las materias primas inmobiliarias ha permitido a los promotores inmobiliarios ganarse la confianza de la gestión financiera, integrando así estrechamente los intereses financieros con la industria inmobiliaria. Sin embargo, esta cercanía debe tener un problema de "grado", y este "grado" es la preservación y apreciación del valor de los productos financieros bancarios en condiciones de economía de mercado. Ayudar al desarrollo industrial y lograr el mantenimiento y la apreciación del propio valor son las reglas básicas para el funcionamiento de los activos financieros. Sin embargo, en la economía de mercado planificada, la tarea del macrocontrol nacional es aún más importante. Durante la crisis financiera asiática de 1997, China prometió mantener su tipo de cambio sin cambios y ayudar a los países vecinos a salir de la crisis lo antes posible, lo que verificó plenamente la posición prominente del macrocontrol financiero entre los países financieros de China. Desde la perspectiva de la preservación del valor y las ganancias, el aumento moderado de los precios inmobiliarios impulsa la preservación y apreciación del crédito de inversión inmobiliaria, que naturalmente se convierte en una base razonable para que el crédito bancario respalde el aumento de los precios de la vivienda.
El riesgo de arbitraje de inflación de precios provocado por la especulación inmobiliaria es lo que los bancos no están dispuestos a ver, especialmente cuando la burbuja de precios en el mercado inmobiliario hace que el "arbitraje especulativo" inmobiliario se convierta en "arbitraje especulativo" inmobiliario, lo cual no está permitido. por activos bancarios. Sin embargo, desde la perspectiva del macrocontrol nacional, el "arbitraje especulativo" en el fenómeno anterior es un incumplimiento de contrato, mientras que el "arbitraje especulativo" en el último fenómeno depende del grado de impacto en la macroeconomía nacional y en el exigencias del control macroeconómico.
(4) Análisis de los intereses de los departamentos gubernamentales relevantes bajo los altos precios de la vivienda.
Como departamento de bienestar público, las agencias gubernamentales no deben vincular el poder de gestión pública a un determinado departamento industrial, ni siquiera vincularlo a los intereses de un departamento industrial, a menos que sea necesario para guiar y apoyar a la industria. La agrupación de derechos públicos * * e intereses industriales estimulará inevitablemente los intereses * * * públicos de los departamentos industriales y los poderes * * * públicos, sacrificando al mismo tiempo el bienestar público general de los * * * poderes públicos, obtendrán mayores beneficios a través de medios administrativos y. Beneficios económicos mutuos. * * *Beneficio. En otras palabras, el comportamiento lucrativo del poder público se produce a expensas de desviarse de la implementación normal de los derechos de bienestar público. Dado que el efecto impulsado por la demanda provocado por el aumento continuo de los precios inmobiliarios cumple con los requisitos de la evaluación del valor en la evaluación del desempeño, la evaluación del valor puede transformarse fácilmente en aquiescencia y apoyo a los precios del mercado inmobiliario. Además, dado que los bienes raíces y los bienes raíces de China se combinan en uno, la transferencia de derechos de uso de la tierra está monopolizada por los gobiernos locales (es decir, solo el gobierno puede revender la tierra), y los impuestos sobre bienes raíces también están dominados por el gobierno, por lo que los impuestos locales. Los gobiernos están muy motivados para desarrollar bienes raíces. Los intereses y objetivos de los gobiernos locales y los promotores inmobiliarios suelen ser consistentes (Xu Jingyang, 2005). El banco central señaló en el "Informe sobre las operaciones financieras regionales de China de 2004", publicado en mayo de 2005, que en los últimos años se estima que el valor del crecimiento de la riqueza de los bienes raíces de Shanghai excede los 2 billones de yuanes, y que los ingresos fiscales locales generados por los bienes raíces El mercado para el gobierno municipal de Shanghai representa aproximadamente el 35% de los ingresos fiscales locales. Sin embargo, los intereses departamentales del gobierno están obviamente limitados por la opinión pública y las políticas macroeconómicas, y es imposible apoyar ciegamente el aumento de los precios de la vivienda. Cuando el aumento de los precios de la vivienda puede impulsar el desarrollo económico local y reflejar logros y logros políticos, debemos defender, alentar, apoyar e incluso promover activamente el aumento de los precios de la vivienda. Debido a precios excesivamente inflados, los riesgos superan los beneficios, lo que lleva a una caída de la demanda, o incluso a un tirón negativo debido a preocupaciones sobre riesgos excesivos, especialmente debido a la presión de la opinión pública y los ajustes de las políticas macroeconómicas. Cuando los intereses departamentales se vean afectados y tengan que rendirse, los departamentos relevantes en la división de intereses realmente enfrentarán los efectos negativos de la burbuja de los precios de la vivienda y rectificarán la regulación de los precios inmobiliarios. La continua introducción de medidas, desde la aprobación de aumentos de precios por parte de los desarrolladores hasta la "protección del mercado" y la regulación de las reducciones de precios, refleja el proceso continuo de transformación de los intereses de los departamentos gubernamentales y sus métodos de operación de políticas.
(5) Análisis de los intereses de los consumidores ante los altos precios de la vivienda.
Los consumidores de productos inmobiliarios son los usuarios finales de los productos inmobiliarios y los portadores finales de diversos gastos en el mercado inmobiliario. Los beneficios que trae consigo el aumento de los precios de la vivienda se pueden dividir en dos categorías: primero, a medida que aumentan los precios de la vivienda, uno se vuelve millonario en su propia casa y aún disfruta de los "beneficios positivos" del hogar original. El otro son los beneficios negativos de los "esclavos de la vivienda", que están bajo gran presión para comprar una casa y pagar el préstamo. Los "ingresos positivos" que obtiene el propietario original de la vivienda durante el aumento de los precios de la vivienda pueden ser ingresos reales o ingresos nominales, que dependen principalmente de si se vende su propiedad. Para los consumidores que viven en una casa, lo que obtienen es un aumento en el valor nominal del activo, una depreciación de la casa y un aumento en el costo de vida. Los precios inmobiliarios suben. Sólo las propiedades que se venden recibirán ganancias infladas a través del aumento del precio de la propiedad durante el proceso de venta. Los consumidores inmobiliarios son un grupo en el mercado inmobiliario que aún no ha cooperado y, por tanto, no posee un comportamiento organizativo. El comportamiento de compra esporádico y poco profesional de los consumidores está muy inducido. A medida que aumentan los precios de la vivienda, obtienen rendimientos más negativos. En la actualidad, la especulación y el acaparamiento inmobiliario son los mayores comportamientos de "trampa" en el mercado chino. Son estas prácticas de mercado desleales las que hacen que los consumidores de bienes raíces asuman enormes deudas hipotecarias. El aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios priva directamente a los consumidores de su derecho a la vivienda e indirectamente de su derecho a disfrutar de los logros sociales. En comparación con la combinación de intereses humanos, materiales, financieros, informativos y organizativos, el poder material y la base espiritual del comportamiento del consumidor son obviamente débiles. Como grupo vulnerable en el mercado inmobiliario, su poder es desproporcionado en el juego del comportamiento del mercado inmobiliario. La disparidad de poder hace que el impacto de la demanda de los consumidores en las tendencias de los precios de la vivienda sea muy pequeño o incluso insignificante en comparación con otros factores de interés. La última influencia decisiva en el mercado inmobiliario es la demanda natural.
En condiciones de mercado de competencia natural, la demanda natural determina claramente el precio. Sin embargo, en condiciones de competencia monopolística y de mercado de monopolio total, la demanda de los consumidores es principalmente la decisión final del poder adquisitivo, especialmente en la realidad actual. En el mercado inmobiliario sostenido por el capital financiero, el capital industrial y el capital especulativo, incluso la demanda natural de bienes raíces es igualmente insignificante. Como fuente de impuestos sociales, los departamentos gubernamentales pertinentes tienen la responsabilidad y la obligación de apoyar y proteger sus derechos e intereses legítimos. Para satisfacer las necesidades de la evaluación del desempeño, los departamentos gubernamentales renuncian a los intereses del pueblo y cooperan con los desarrolladores. La práctica de aumentar e inflar los precios de la vivienda se debe a la "desorientación" y la "inversión" de la gestión gubernamental y al concepto equivocado de actuación política. Es un comportamiento irresponsable hacia los intereses del pueblo.
3. Tendencias de los precios de la vivienda y contramedidas
(1) Desde el punto de vista anterior, aparte de los compradores potenciales de viviendas, es difícil encontrar otros factores de reducción de precios. Dado que la reducción de precios es contraria al funcionamiento de los objetivos de prosperidad macroeconómica del país, es difícil utilizarla como objetivo de ajuste macroeconómico. Desde el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estabilización efectiva de los precios de la vivienda" del 26 de marzo de 2005, muchos documentos normativos han propuesto la idea de "estabilizar el crecimiento y limitarlo", lo que ha ilustrado plenamente este punto. Sin embargo, en las condiciones actuales del mercado, no es realista que los precios de la vivienda caigan racionalmente porque el mercado carece de los factores y la motivación para tal caída racional. Especialmente en la situación actual de "insuficientes fondos de consumo y bancos que pagan la factura", la tendencia futura de los precios del mercado inmobiliario debería ser estable y creciente, o incluso continuar "flotando". Mientras se pueda mantener la capacidad de pago inicial y de reembolso de los compradores de viviendas y el crédito inmobiliario de los bancos, los promotores inmobiliarios pueden transformar los riesgos operativos en riesgos de consumo y riesgos financieros durante esta continuación y obtener retornos de inversión relativamente altos. ' Los aumentos de precios no se detendrán y será difícil proteger los intereses de los consumidores. Sin embargo, los precios de la vivienda no pueden aumentar indefinidamente. La prueba definitiva de los intereses del grupo y del deseo de aumentos de precios es el potencial y la resistencia de los gastos de consumo y del crédito inmobiliario de los consumidores. La demanda de los consumidores, la asequibilidad del crédito inmobiliario y la capacidad de desbloqueo son los límites para los aumentos de los precios inmobiliarios. La aceptación más allá de este límite será un retorno natural bajo el castigo forzoso de las leyes del mercado. En el proceso de macrocontrol inmobiliario, ajustar el mercado inmobiliario debe ser la intención original y el requisito básico de las políticas nacionales, que no sólo pueden beneficiar las necesidades de vivienda del pueblo, sino también promover eficazmente el desarrollo de los bienes raíces y las industrias relacionadas. El impacto de los ajustes de los precios del mercado inmobiliario en la demanda industrial debería reducirse o complementarse con ajustes estratégicos. La orientación básica de la regulación del mercado inmobiliario debería ser limitar la reducción de la demanda del mercado causada por la oferta de bienes raíces que "la gente común no puede permitirse" y compensarla aumentando la demanda real de vivienda de los residentes causada por el aumento de la oferta de viviendas que "la gente común puede permitirse".
(2) Este es el propósito de restringir los bienes raíces y villas de gran tamaño y de alto precio y aumentar la proporción de oferta de viviendas asequibles de bajo precio y de áreas pequeñas y viviendas de bajo alquiler mencionadas dos veces en el "Ocho Artículos de la Nación". Diferentes situaciones en diferentes etapas del funcionamiento del mercado requieren diferentes métodos de control, y el ajuste de intereses no puede aplicarse a todas las situaciones. El aumento de las tasas de interés de los préstamos se utiliza para las personas que piden prestado y reembolsan préstamos, suprimiendo el comportamiento de "arbitraje especulativo" en el mercado inmobiliario y el consumo normal de la demanda de vivienda, y no tiene ningún efecto sobre el "arbitraje especulativo" de los préstamos impagos. El objetivo de la especulación inmobiliaria es obtener un préstamo para transferir riesgos en forma de crédito inmobiliario. Este método está limitado por el aumento del porcentaje de pago inicial y la disminución del porcentaje de hipotecas. En cambio, el arbitraje bancario quedó atrapado. Es necesario discutir si fue un error operativo o una regulación para estimular la demanda. La máxima prioridad debería ser cerrar rápidamente las puertas de los bancos, aumentar el porcentaje de pago inicial y, sobre todo, limitar el porcentaje de préstamos para casas caras y de lujo. Evidentemente, esto no es suficiente en términos de políticas de control macroeconómico.
(3) El objetivo de la inversión y la especulación inmobiliaria es el mismo, que es poseer bienes inmuebles y esperar a que los precios de la vivienda suban para obtener más beneficios. La principal diferencia entre los dos es: la inversión inmobiliaria se refiere al comportamiento de los compradores de viviendas para comprar casas con el fin de obtener rendimientos de la inversión a largo plazo; la especulación inmobiliaria se refiere al comportamiento de los compradores de viviendas para realizar inversiones o especulaciones a corto plazo; casas con el fin de obtener ganancias especulativas a corto plazo. Los países extranjeros generalmente distinguen entre "inversión" y "especulación" según el período de tenencia de bienes inmuebles. Mantener una propiedad durante más de cinco años antes de comercializarla es un comportamiento de inversión, y comprar o vender una propiedad dentro de cinco años es un comportamiento especulativo.
1. En la actualidad, mi país aún no ha presentado normas de definición claras para la inversión y especulación inmobiliaria. Desde 2009, con el aumento de los precios de la vivienda y las crecientes expectativas de inflación, la gente generalmente cree que comprar un gran número de casas y esperar a que se revaloricen es un método de inversión razonable. Algunos residentes tienen fondos excedentes para comprar varias casas y ellos mismos no distinguen si comprar una casa es una inversión o una especulación. En la actualidad, si el mercado inmobiliario de China quiere desarrollarse de manera sostenible y saludable, es necesario no sólo controlar estrictamente la especulación, sino también controlar estrictamente el comportamiento de inversión y orientar razonablemente la demanda de consumo de vivienda.
2. Según la visión tradicional, la inversión inmobiliaria tiene principalmente las siguientes ventajas: en primer lugar, activa las transacciones inmobiliarias, aumenta la demanda del mercado y promueve el desarrollo del mercado inmobiliario; vivienda en el mercado de alquiler de bienes raíces para satisfacer la demanda de alquiler del mercado; el tercero es proporcionar canales de inversión con menores riesgos y mayores rendimientos, que puedan mantener y aumentar el valor de los activos. Sin embargo, en el escenario actual, la inversión inmobiliaria puede hacer más daño que bien.
(1). Cuando la oferta en el mercado inmobiliario supera la demanda y los precios de la vivienda caen, la inversión inmobiliaria favorece el aumento de la demanda del mercado y hace que los precios de la vivienda dejen de caer y se recuperen.
(3) En los últimos años, el exceso de liquidez monetaria de mi país, los canales de inversión monótonos y el aumento continuo de los precios inmobiliarios han llevado a muchas personas a creer que los bienes raíces son un canal de inversión de alta calidad con altos rendimientos. y bajos riesgos. Esta visión fomenta el comportamiento de inversión inmobiliaria pero ignora los riesgos y peligros de la inversión inmobiliaria. El riesgo de la inversión está relacionado positivamente con el rendimiento. Para obtener mayores rendimientos se deben asumir mayores riesgos. Aunque los precios inmobiliarios de China han aumentado rápidamente en los últimos años, a largo plazo, la prima inmobiliaria en la mayoría de los países es consistente con la tasa de inflación y el desarrollo del mercado inmobiliario muestra fluctuaciones cíclicas. Según las estadísticas de indicadores de precios de la vivienda de The Economist, desde 1990 hasta el segundo trimestre de 2010, los precios de la vivienda en los Estados Unidos, el Reino Unido, Japón y Singapur mostrarán una tendencia unidireccional hacia arriba o hacia abajo en el corto plazo. pero a largo plazo, los precios de la vivienda en los cuatro países fluctuarán hacia arriba y hacia abajo. Debido a que los bienes raíces son "bienes raíces", una vez que los precios de la vivienda caen o el mercado inmobiliario entra en recesión, es difícil para los inversores obtener los rendimientos esperados o incluso sufrir pérdidas.
(4) La vivienda, las acciones y otros productos de inversión son fundamentalmente diferentes y no tienen el mismo nivel de demanda. La inversión inmobiliaria afecta directamente la seguridad de vida básica de los residentes. A diferencia de las acciones, los fondos, el oro y otros productos de inversión, las acciones y otros productos de inversión se eligen libremente con los fondos excedentes, mientras que la vivienda tiene un fuerte sentido de sustento de las personas, resaltado por garantizar las condiciones básicas para la vida de los residentes y las necesidades básicas y el mantenimiento de la vida pública ordinaria. Un medio importante para la justicia social. La situación actual es que, por un lado, los ricos invierten sus fondos excedentes en el mercado inmobiliario y hacen subir los precios de la vivienda. Un gran número de personas se enriquecen mediante la especulación inmobiliaria y la inversión en bienes raíces, e incluso se unen a los ricos. lista; por otro lado, los pobres se ven impulsados por los precios de la vivienda. Gao sólo puede mirar "casas" y es difícil satisfacer las necesidades básicas. En la actualidad, la inversión inmobiliaria se ha convertido en un medio para que un pequeño número de personas busque ganancias mediante la especulación sobre los medios de vida de la gente y la transferencia y redistribución de la riqueza social. Obviamente, esto no es un reflejo de la justicia social. Se puede ver que en la situación actual en la que el coeficiente de Gini de mi país se encuentra en un nivel alto y la brecha entre ricos y pobres continúa ampliándose, permitir la inversión inmobiliaria sólo suprimirá las necesidades de subsistencia de la gente, haciendo que los ricos se vuelvan más ricos y que los pobres se empobrezcan más, lo que no favorece el desarrollo sostenible de la sociedad.
En cuarto lugar, China puede aprender de la estructura diversificada de las instituciones alemanas de ahorro para la vivienda. Los canales de financiación para viviendas individuales en Alemania incluyen cajas de ahorros, cooperativas de crédito, sociedades de construcción, asociaciones de préstamos para viviendas y sociedades de construcción. Desde la perspectiva de la naturaleza de la propiedad, existen tres situaciones: propiedad pública, propiedad privada y cooperación privada. Las cajas de ahorros son instituciones de propiedad estatal establecidas por el gobierno. Las sociedades de construcción, las sociedades de préstamos hipotecarios y las sociedades de construcción son tanto privadas como públicas, siendo las sociedades de construcción cooperativas y mutuales privadas.
(1) Prevenir riesgos financieros de las empresas promotoras inmobiliarias
1. Prevenir riesgos crediticios bancarios. Fortalecer la gestión de los fondos de crédito para el desarrollo inmobiliario es particularmente importante para que las empresas de desarrollo inmobiliario prevengan riesgos financieros. El documento nº 121 del Banco Central estipula que los promotores sólo pueden obtener préstamos de los bancos si sus fondos propios alcanzan el 30% y obtienen cuatro certificados. Esto ha elevado en cierta medida el umbral de préstamo para los promotores y ha reducido los riesgos financieros de los bancos. Sin embargo, debido a la asimetría de la información, es difícil para la industria bancaria conocer el flujo y el uso de los fondos después de otorgar préstamos a las empresas de desarrollo inmobiliario, y es aún más difícil controlar el uso de los fondos. Además, las empresas de desarrollo inmobiliario suelen tener enormes cantidades de fondos para préstamos. Una vez que los bancos y otras instituciones financieras concedan préstamos a promotores que carecen de calificaciones y crédito, correrán enormes riesgos de impago. Por lo tanto, es necesario mejorar la supervisión crediticia de los bancos y otras instituciones financieras para prevenir los riesgos crediticios bancarios causados por negligencia empresarial o incumplimiento del deber. Los departamentos de supervisión crediticia bancaria de mi país no solo deben supervisar estrictamente las calificaciones, el crédito, el índice de capital propio, el índice de finalización, etc. de las empresas de desarrollo inmobiliario de acuerdo con las regulaciones, sino que también deben monitorear el flujo de fondos de vez en cuando para evitar la formación. de activos dudosos.
2. Fomentar métodos de financiación diversificados. La concentración del crédito bancario en la industria inmobiliaria traerá altos riesgos para la industria bancaria y también alentará la expansión de burbujas inmobiliarias y estimulará posibles crisis financieras.
Por tanto, es necesario cambiar el modelo de financiación único para que las empresas promotoras inmobiliarias soliciten préstamos a los bancos, desarrollar modelos de financiación diversificados y dispersar eficazmente los riesgos financieros de la industria bancaria. Las empresas de desarrollo inmobiliario son demandantes de capital y deberían explorar activamente canales de financiación. Las empresas de promoción inmobiliaria deben romper con el modelo de financiación crediticia original y esforzarse por encontrar un modelo de financiación adecuado para el desarrollo empresarial en función de sus propias condiciones. Al mismo tiempo, las propias empresas pueden fortalecer la gestión del capital y mejorar la eficiencia del uso del capital.
3. Prevención de riesgos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria. Se pueden tomar las siguientes medidas para evitar los riesgos de los fideicomisos de inversión: Primero, mejorar las leyes y regulaciones pertinentes sobre fideicomisos inmobiliarios. Deben existir regulaciones legales claras sobre las diversas operaciones de los fideicomisos inmobiliarios y otros fideicomisos. Además, los sistemas tributarios y contables que respaldan los fideicomisos de inversión en bienes raíces también deben ajustarse en consecuencia, y se deben adoptar medidas especiales de gestión de fideicomisos, como el registro industrial y comercial, la tributación de fideicomisos, la contabilidad de fideicomisos, los fideicomisos de divisas, la divulgación de información y los bienes raíces. introducido lo antes posible. En segundo lugar, fortalecer la solidez y las capacidades profesionales de las empresas fiduciarias. Los riesgos de los productos fiduciarios están relacionados principalmente con la resistencia al riesgo y la solidez financiera de la empresa fiduciaria, por lo que las empresas fiduciarias de inversión inmobiliaria profesionales pueden evitar riesgos de manera más eficaz. Al mismo tiempo, se debe alentar a las empresas fiduciarias a establecer sistemas científicos de toma de decisiones de inversión y control de riesgos.
4. Mejorar el sistema de calificación crediticia inmobiliaria de mi país. La titulización de préstamos hipotecarios para viviendas, la financiación de empresas de desarrollo inmobiliario y los préstamos hipotecarios para viviendas personales deben implementarse junto con el sistema de calificación crediticia. El estallido de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos muestra que existen ciertas fallas en la implementación del actual sistema de calificación crediticia estadounidense. El sistema financiero inmobiliario de mi país carece de calificación crediticia y las instituciones financieras de mi país soportan riesgos financieros relativamente grandes en el negocio de crédito inmobiliario. Es necesario que China mejore su actual sistema de calificación crediticia.
[1]¿Qué significa la alta tasa de desocupación de las casas de Yi Xianrong? [NORTE]. Edición del People's Daily Overseas 2010-07-09.
[2]Cheng Siwei. Pensamiento estratégico sobre la formación y desarrollo de capital riesgo en China [M]. Prensa de Democracia y Construcción de Beijing 2002.
[3]Guo·. Investigación sobre la evaluación del desarrollo de la industria de capital riesgo de China [J]. Revista de la Universidad de Ingeniería de Harbin, 2005.5.
[4] Editor en jefe como Cheng Siwei. Anuario de capital riesgo de China 2007 [C]. Academia de Capital Riesgo de China, 2007.
[5] Lan, Wang Lengsha, etc. La situación actual, los problemas y las sugerencias de reforma del capital riesgo en las pequeñas empresas innovadoras en China [J].
[6] Cheng Siwei. Diez años de capital riesgo en China: balance y perspectivas. Discurso en el X Foro de Capital Riesgo de China en 2008.
[7] Harris M, Raviv A. Teoría de la estructura de capital [J].
[8]¿Qué significa la alta tasa de desocupación de las casas de Yi Xianrong? [NORTE]. Edición del People's Daily Overseas 2010-07-09.
[9]Xu·. El volumen de transacciones del mercado inmobiliario aumentó más del 50% el año pasado [N]. Diario de la Liberación, 14 de enero de 2010.
[10] Comisario político Lu. ¿Puede un duro golpe frenar el sobrecalentamiento de los bienes inmuebles [J]. Amigos de los líderes, 2005, (4).
[11] Chen Bogeng. Una mirada científica al mercado inmobiliario de inversión [J]. Tecnología de la construcción de Shanghai, 2006, (1).