Subsidio de alquiler de Gemdale
Las medidas de restricción de compra se concentran principalmente en varias ciudades de primer nivel y en áreas con buenas condiciones económicas y especulación inmobiliaria activa en ciudades de segundo nivel, apuntando a necesidades de inversión. Por lo tanto, al analizar el impacto de las políticas de restricción de compras mencionadas anteriormente en las acciones inmobiliarias que componen el índice CSI 300, la composición geográfica de las actividades comerciales de los promotores inmobiliarios es sin duda un factor clave que debe tenerse en cuenta.
En la actualidad, es difícil evaluar con precisión el impacto de las políticas de restricción de compras en la demanda de vivienda en las ciudades mencionadas anteriormente. Los datos diarios de firmas en línea publicados por los departamentos de bienes raíces en varias regiones también tienen reacciones diferentes. Por ejemplo, Beijing básicamente ha mantenido el nivel antes de la introducción de la política de restricción de compras (esto está relacionado con la prisa por comprar antes de que expire la política preferencial del impuesto sobre escrituras), mientras que el volumen de transacciones en Guangzhou el primer día de la implementación de la política se redujo aproximadamente un 40% en comparación con el período anterior. Si las ventas de las ciudades mencionadas disminuyen en un 20%, los ingresos operativos de los principales promotores inmobiliarios disminuirán en aproximadamente un 10% y las ganancias netas disminuirán aún más.
Sin embargo, la política de restricción de compras que suprime la demanda después de todo solo puede ser una política de corto plazo y se espera que sea más probable que se levante antes de que finalice el mandato del actual gobierno (2012). Por lo tanto, la caída del rendimiento de las empresas inmobiliarias antes mencionadas sólo puede ser un fenómeno de corto plazo y probablemente se compensará completamente con la explosión del mercado una vez que se cancele la póliza. A lo que realmente deberían prestar atención los inversores es a la emergente crisis financiera de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. La siguiente tabla enumera algunos datos financieros de los informes anuales de 2009 y declaraciones recientes de los principales desarrolladores inmobiliarios.
Parte de los datos financieros del informe anual de 2009 y del último informe de los principales promotores inmobiliarios
La información de la tabla muestra que además del estado financiero de China Merchants Real Estate, las otras tres empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, se enfrentan a dificultades financieras en distintos grados. Entre ellos, el problema de Poly Real Estate es el más grave. Su salida neta de efectivo procedente de actividades operativas en los últimos 12 meses ha alcanzado los 30.000 millones de yuanes, lo que supone 2,2 veces su saldo actual de fondos monetarios. Desde 2010, el índice rápido ha disminuido significativamente de 0,74 a 0,54, y el índice activo-pasivo ha aumentado de 70 a 79. Dado que el apalancamiento no puede aumentar indefinidamente, si las actividades operativas de Poly Real Estate continúan manteniendo el nivel actual, su situación financiera actual sólo podrá mantenerse durante un año como máximo. La situación financiera de Vanke A y Gemdale tampoco es optimista.
Se puede ver que el impacto más importante de la política de restricción de compras antes mencionada debería ser la disminución de la tasa de rotación de activos de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, lo que exacerbará aún más su crisis de flujo de caja. Dado que, además de la financiación mediante acciones, la mayor parte de los fondos para los promotores inmobiliarios proceden de préstamos bancarios, la mayor parte de los costes del colapso financiero de los primeros recaerán sobre los segundos; al mismo tiempo, una gran parte de los ingresos de los gobiernos locales proceden de ellos; Tarifas de transferencia de terrenos. Si los promotores inmobiliarios carecen de fondos, las tarifas de transferencia de terrenos se verán gravemente afectadas. Además, los fracasos anteriores en la regulación inmobiliaria han provocado una disminución de la credibilidad del gobierno. Para lograr el objetivo de contener los precios de la vivienda durante el plazo, es poco probable que la política de restricción de compras antes mencionada se levante en el corto plazo.
Por tanto, frente al dilema anterior, todos los análisis apuntan a la misma conclusión: las dificultades financieras de los promotores inmobiliarios acabarán obligando a las autoridades reguladoras a liberalizar la refinanciación de las empresas inmobiliarias cotizadas, y a los inversores en El mercado de valores pagará por ello. Dado que los precios de las acciones de un número considerable de empresas han caído por debajo del precio de sus planes de emisión (por ejemplo, el plan de emisión de Poly Real Estate no es inferior a 17,92 yuanes y el precio actual de las acciones es de unos 15 yuanes), el aumento especulativo actual En el sector inmobiliario no sólo está impulsado por los fondos de mercado, sino que también hay factores que respaldan las condiciones de emisión. Las decenas de miles de millones de financiación adicional de Vanke en 2007 probablemente reaparecerán en el mercado en 2011. Vamos a esperar y ver.
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Análisis de políticas del impacto en la industria inmobiliaria
Consejo principal: La regulación estatal del sector inmobiliario El objetivo principal del mercado es controlar las compras especulativas de viviendas y aumentar la oferta, lo que obviamente es perjudicial para el sector inmobiliario actual, y las acciones inmobiliarias están bajo presión.
La regulación estatal del mercado inmobiliario tiene como objetivo principal controlar las compras especulativas de viviendas y aumentar la oferta, lo que obviamente es perjudicial para el sector inmobiliario actual, y las acciones inmobiliarias están bajo presión.
1. La especulación prevalece en el mercado inmobiliario
Aunque la demanda de bienes raíces está aumentando rápidamente en el proceso de urbanización, el problema de la especulación sobrecalentada también merece atención.
1. Los altos precios de la vivienda obstaculizan la urbanización.
No hay duda de que la demanda de bienes inmuebles está aumentando rápidamente en el proceso de urbanización. Sin embargo, los elevados precios actuales de la vivienda limitan la liberación de la demanda real de vivienda (por ejemplo, la relación precio-ingreso de la vivienda en Shanghai es cinco veces mayor que la de Tokio).
El problema del precio de la vivienda no sólo obstaculiza la demanda de compra de viviendas por parte de la clase trabajadora, sino que también, sin duda, impide que un gran número de agricultores ingresen a las ciudades en el futuro.
2. La especulación prevalece en el mercado inmobiliario
La tasa de desocupación de las propiedades en primera línea es alta (la mayoría de los datos la sitúan en el 50), y el alquiler con opción a compra es elevado. El índice de venta es el doble del estándar promedio reconocido internacionalmente. Los hechos han demostrado que la mayoría de los compradores actuales de viviendas que poseen varias casas no buscan ocuparse por cuenta propia ni necesitan inversiones a largo plazo, sino que esperan obtener los ingresos correspondientes mediante la apreciación a corto plazo de los precios de la vivienda.
La especulación de tierras y bienes raíces por parte de los gobiernos locales y los promotores inmobiliarios obviamente no favorece el desarrollo sostenible a largo plazo de la urbanización, y el problema es cada vez más grave. La financiarización de los inmuebles no responde a las necesidades de urbanización a largo plazo propuestas por la dirección.
2. Análisis de tendencias políticas
Antes del incidente de Dubai (Conferencia Central de Trabajo Económico), el papel impulsor de los bienes raíces en la economía (que representa el 25%) era la razón principal. que obstaculizó la regulación inmobiliaria. Aunque los altos precios de la vivienda y la especulación son problemas graves, la regulación del sector inmobiliario por parte del gobierno central está flaqueando. Los gobiernos locales son los beneficiarios de los altos precios de la vivienda y, naturalmente, apoyan activamente el mercado inmobiliario. La razón principal por la que no se pueden controlar los precios inmobiliarios es que los bienes raíces son un motor clave del desarrollo económico.
El incidente de Dubai muestra que el modelo único de atracción de bienes raíces es extremadamente riesgoso (antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en Dubai, los precios de las viviendas eran más bajos que los de ciudades de primer nivel como Shanghai y Shenzhen). La especulación inmobiliaria prevalece actualmente en el país y ha comenzado a desplazar el espacio de otras industrias (la Oficina de Estadísticas dijo que el sector inmobiliario ha desplazado a otras áreas de consumo), lo que es muy similar a Dubai.
Así que se puede decir que el estallido de la burbuja de Dubai, cuando estaba oscilando en el medio, fue "la gota que colmó el vaso".
Desde la perspectiva de la actitud política, los siguientes puntos merecen nuestra atención:
1. El tono del gobierno central sobre cuestiones inmobiliarias ha cambiado significativamente después de la Conferencia de Trabajo Económico (después de Dubai). incidente) cambios.
2. En un corto período de tiempo se introdujeron políticas para endurecer las hipotecas de segundas viviendas y las tarifas de transferencia de tierras, que superaron con creces las expectativas.
3. También se ha acelerado la investigación y el procesamiento por acaparamiento de tierras. El punto crítico de los cambios importantes en el sistema agrario mencionado por el Ministro de Tierras y Recursos es de gran importancia.
4. Después de la introducción de estas políticas, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también convocó a una reunión de 600 tenientes de alcalde de cada provincia (sólo asistieron 200 personas). Su propósito es implementar y hacer cumplir estrictamente las políticas del mercado inmobiliario del gobierno central.
Creemos que la dirección de la política inmobiliaria puede resolver el problema principalmente desde dos perspectivas: frenar la especulación y aumentar la oferta:
El propósito de frenar las burbujas especulativas es evitar el empeoramiento de tendencias de especulación inmobiliaria y estabilizar los precios de la vivienda, allanando el camino para el desarrollo sostenible de la urbanización, aumentar la oferta es aumentar el volumen de construcción y promover la recuperación económica.
1. Incrementar la oferta: frenar el acaparamiento de suelo y la especulación, aumentar el volumen de construcción (últimamente hay rumores de promover la construcción de viviendas de bajo alquiler mediante tasaciones de rendimiento), acelerar la circulación de viviendas y aumentar las nuevas. terreno en el mercado. Esto no sólo ayudará a estabilizar los precios, sino que también ayudará a aumentar el volumen de construcción para estabilizar el desarrollo económico.
2. Las hipotecas para segundas viviendas pueden ser más estrictas y pueden introducirse impuestos sobre la propiedad. El objetivo principal es evitar la especulación. Al mismo tiempo, el impuesto a la propiedad subsidia objetivamente la pérdida de tarifas de transferencia de tierras de los gobiernos locales y reduce la resistencia a los intereses.
3. Análisis de expectativas del sector inmobiliario
Antes de que se introduzcan estas políticas, el mercado se muestra incierto y preocupante. Los valores inmobiliarios, bancarios, siderúrgicos y de otras industrias mostraron tendencias débiles e incluso experimentaron caídas periódicas, generalmente a la baja. Esto se debe a que las políticas del gobierno central tienden a contener los precios inmobiliarios (todo el mundo está adivinando en qué medida). El aumento de los pagos iniciales por transferencias de tierras y la implementación estricta de políticas también son extremadamente perjudiciales para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.
Prestamos mucha atención a las nuevas tendencias en políticas inmobiliarias en 2011.
Primero, estudiar de cerca las tendencias políticas y protegerse contra trampas relacionadas. Un vecino del autor compró una casa a principios de año y pagó el pago inicial de acuerdo con la política reglamentaria de los primeros 20 años. Como resultado, debido a cambios de política posteriores, la casa no fue comprada y el pago inicial ya pagado fue confiscado.
En segundo lugar, entre las perspectivas inciertas a largo plazo y los problemas prácticos actuales, ¿cuál prefiere? Uno que esté lejos del centro de la tormenta de inversiones, como las zonas calientes de Beijing y Shanghai. , Cantón y Hainan?
3. Tres puntos clave para comprar una casa con un préstamo: primero, la capacidad de pago inicial; segundo, la estabilidad de la política del préstamo; tercero, al menos tres años de reservas para el pago del préstamo; Con estos tres puntos podrás obtener un préstamo para comprar una casa.
En cuarto lugar, la planificación a largo plazo es muy arriesgada. Se debe prestar especial atención a la planificación a largo plazo, y los promotores deben hacer lo mismo a la hora de adquirir terrenos.
En quinto lugar, trate de evitar casas con derechos de propiedad poco claros e incompletos.
6. Al invertir en pisos comerciales, muchos de los llamados hoteles inmobiliarios o pequeños apartamentos de alquiler y venta se enfrentan al problema de que tras la entrega del inmueble no están claros los responsables. En la actualidad, las leyes y regulaciones pertinentes de mi país en realidad tienen una gran zona gris a este respecto, y muchos derechos e intereses de los clientes no pueden protegerse después de la compra.
En séptimo lugar, debemos estudiar detenidamente los términos del contrato de preventa.
En octavo lugar, se debe detallar la aceptación y revisión de calidad de las casas completamente decoradas.
En noveno lugar, tenga cuidado con la vivienda en los distritos escolares. En la actualidad, lo que más les importa a muchos consumidores a la hora de comprar una casa es la educación. Las denominadas instalaciones de alojamiento del distrito escolar deben ser investigadas completa y exhaustivamente con antelación. En este sentido, no crean en las encantadoras afirmaciones de los anuncios y eduquen a las autoridades para que comprendan la verdad.
Décimo, trate de evitar comprar viviendas comerciales cerca del "rey de la tierra", porque el rey de la tierra suele ser un valor publicitado, lo que no significa que la ubicación sea necesariamente la mejor o tenga la mayor apreciación. potencial.
Interpretación de las nuevas tendencias en las políticas regulatorias inmobiliarias en 2011.
Se dice que el concepto de vivienda está liderado por muchos ejércitos y fuerzas aéreas. No quiero cantar palabras vacías aquí, ni quiero cantar demasiado. Solo estoy observando algunos cambios recientes a nivel de políticas y especulando sobre las acciones e intenciones de la regulación inmobiliaria a través de cierta información pública externa. Tienes razón, perdón por molestarte. Si te equivocas, sólo escucha.
Primero, la actitud del gobierno central hacia la regulación inmobiliaria. Me di cuenta de que hace un tiempo había dos noticias dignas de atención. Una es que algunas personas en Macao dicen que "los precios de la vivienda no se pueden contener", pero los medios oficiales generalmente no informan de esto. En cambio, algunos sitios web difundieron la noticia. Esto se puede interpretar como que, como formulador de políticas y ejecutor desde 2003, el sector inmobiliario se encuentra en la situación actual, quiere eludir la responsabilidad y trazar una línea clara con la regulación desde 2010, es decir, en caso de que estalle la burbuja inmobiliaria. explosión. En segundo lugar, el presidente Hu afirmó claramente que "la regulación inmobiliaria debe fortalecerse". Esto es muy importante. Esto demuestra que el nivel superior de toma de decisiones del gobierno central ha hecho los peores preparativos para el estallido de la burbuja, y las opiniones de los más altos. La gestión está unificada (excepto para algunas personas). Posteriormente, los comentarios del People's Daily sobre el impuesto a la propiedad y la retirada acelerada de las empresas centrales de la industria inmobiliaria pueden considerarse como respuestas al hermano Hu.
En segundo lugar, el problema de las propiedades vacías debería haberse resuelto. Una de las partes importantes de los censos anteriores era preguntar sobre propiedades. Supongo que todo el mundo te preguntará si esta casa está alquilada o comprada, cuántas personas viven en ella y si tienes otras propiedades.
Es probable que el año que viene se lleve a cabo un proyecto importante similar al de 2008 para ampliar la demanda interna, incluida la construcción de viviendas asequibles en todo el país. Para entonces habrá llegado el momento.
Algunas personas pueden decir, ahora hay suficientes casas comerciales, ¿por qué necesitamos tantas casas? Aquí hay otra historia: en 1933, después del New Deal, el presidente estadounidense Roosevelt intentó estimular la economía. Una vez pensó en una manera de contratar a un grupo de trabajadores para cavar hoyos en el oeste, y luego contratar a un grupo de trabajadores para llenar los hoyos, y así sucesivamente. Los trabajadores necesitan comer pan, lo que conduce a la producción de alimentos y al procesamiento de servicios de catering, los trabajadores necesitan usar ropa, lo que conduce a las industrias textiles y relacionadas con la confección, etc. Del mismo modo, podemos intentar estimular la economía.
En cuanto a los procedimientos para recaudar impuestos a la propiedad, es muy problemático. Tenga la seguridad de que nuestras autoridades fiscales en D son muy eficientes y nadie hará nada para robar dinero. De todos modos, toma la casa cuando la veas. ¿Lo llevas? !
En sexto lugar, respecto a la cuestión de las subidas de tipos de interés. Recientemente, además de aumentar ligeramente las tasas de interés, el banco central también aumentó tres veces el coeficiente de reservas obligatorias y ajustó su política monetaria. El interés es el precio del dinero. Una vez que los aumentos de las tasas de interés afecten no sólo a los bienes raíces, sino también a la manufactura, el comercio, los ahorros de los hogares, etc., la diferenciación de las tasas de interés entre industrias se volverá inviable. Es por eso que la mayor parte de los "4 billones" se han desviado y han entrado en el sector inmobiliario. . El entorno manufacturero de mi país sigue siendo preocupante. Las exportaciones definitivamente enfrentarán una caída el próximo año. La demanda interna es actualmente débil, por lo que aumentar las tasas de interés nunca ha sido útil. Además, el aumento de las tasas de interés acelerará la entrada de capital especulativo nacional, ampliará el margen de ganancias del capital especulativo, aumentará directamente la carga para los compradores de viviendas y provocará cambios drásticos en el mercado inmobiliario. Si la política monetaria vuelve a la normalidad, las tasas de interés ciertamente aumentarán, al menos hasta el punto en que las tasas de interés reales excederán cero. Pero una vez que se aumentan las tasas de interés, significa que las medidas sobre el sector inmobiliario han comenzado no deberían aumentarse antes de que se hayan hecho los preparativos pertinentes.
Séptimo, la regulación inmobiliaria en el próximo año. Durante el año pasado, de lo que más se habló en varios medios oficiales es de cambiar el modo de desarrollo económico y acelerar la transformación económica. De hecho, significa deshacerse de la dependencia de los bienes raíces. Cultivar nuevas energías, vehículos de nuevas energías, nuevos materiales, etc. , pero en realidad lo que dijo y lo que hizo fueron cosas completamente diferentes. Precisamente por el enorme efecto riqueza de los bienes raíces, estos han causado grandes obstáculos a la transformación económica. Las empresas privadas y el capital continúan invirtiendo en bienes raíces. He estado trabajando recientemente en el XII Plan Quinquenal y tengo una comprensión clara de este aspecto. Por lo tanto, para lograr la transformación económica, es necesario suprimir el efecto riqueza de los bienes raíces y orientar el capital social para que invierta en industrias emergentes que el gobierno espera desarrollar. Desde este punto de vista, la regulación inmobiliaria seguirá aumentando durante el próximo año. (Puede consultar las recomendaciones del "Duodécimo Plan Quinquenal" de la Quinta Sesión Plenaria del XVII Comité Central). También hay una ventana de tiempo muy importante el próximo año, que es el último año completo del mandato del gobierno actual. . Está claro que el peor escenario de problemas inmobiliarios no puede dejarse en manos del sucesor. La situación ideal es dejar una calma después de la tormenta. A eso se le llama legado político. Sin embargo, la reforma seguramente enfrentará dificultades. Este dolor debería terminar dentro de este plazo, tomará alrededor de un año salir de uno". También entenderás por qué algunas personas están ocupadas alienándose entre sí.
Octavo, sobre la inflación. Recientemente en los medios oficiales Por otro lado, la orientación de la política monetaria se centra en gestionar las expectativas de inflación. La inflación es en gran medida un subproducto de la competencia entre China y Estados Unidos. Los estadounidenses esperan obtener riqueza social de otros países a través de la apreciación del yen y de sus monedas nacionales. Los cambios de moneda extranjera, tal como lo hicieron con los japoneses, pero hemos utilizado la apreciación externa y la devaluación interna para compensar este efecto, lo que ha llevado a la proliferación de monedas. Hace algún tiempo, notamos noticias de deflación en los países desarrollados. como Europa, Estados Unidos y Japón, es decir, el nivel de precios ha ido disminuyendo; en los países en desarrollo, ha surgido inflación y los niveles de precios han aumentado rápidamente. La regla habitual es que cuando la economía está en una trayectoria ascendente, a menudo va acompañado de inflación; cuando la economía está en una trayectoria descendente, suele ir acompañado de deflación. Se concentra principalmente en alimentos, materias primas a granel, oro y bienes raíces, sin mencionar los bienes raíces, los cereales y otros productos agrícolas y secundarios. que se sustentan principalmente en la especulación de capital. Los productos agrícolas y secundarios no se pueden vender en el campo. Los precios en los supermercados y otras terminales de venta son altos, y ¿a quién pertenecen las ganancias? ¿El poder de fijación de precios de las materias primas a granel, el oro? , y el grano es el más fácil de controlar en el mercado internacional de futuros. En términos generales, debería ser deflación, con beneficios económicos disminuyendo y costos aumentando.
Los operadores de servicios sociales aumentan los precios para asegurar ganancias, dando la impresión de inflación, pero son esencialmente depresivos. Combinado con los anteriores aumentos de las tasas de interés, la política ahora está haciendo todos los esfuerzos posibles para reducir la cantidad de dinero en el mercado. Esto se debe al exceso de inversión en 2009.
Pero nosotros, la gente común y corriente, por favor cuiden su bolsillo. Una vez que los bienes raíces fluctúan violentamente, una cantidad considerable de dinero quedará atrapada en ellos, lo que resultará en una reducción en la cantidad de dinero en la sociedad y en que todos se quedarán sin dinero. Recientemente, he notado que muchos bancos están haciendo todo lo posible para recaudar depósitos, pero ahora hay signos de ello. Sólo existe una delgada pared entre la inflación y la deflación. Si, a pesar de una depresión económica, el país sigue invirtiendo mucho, el resultado será la hiperinflación y algunas personas no podrán permitirse el lujo de comer. No esperen subsidios a los precios de los alimentos, no se distribuirán a otros tan rápidamente.
Noveno, mira hacia adelante. Políticas de seguimiento de la regulación inmobiliaria. Si se introduce una ley de seguridad habitacional, el papel de la ley no es sentenciar a las personas a prisión, sino aclarar las responsabilidades de todas las partes relevantes, evitar discutir con grupos de interés sobre políticas y evitar cambiar políticas. Una vez que se promulgue esta ley, el mercado inmobiliario realmente se estabilizará. No habrá represión hoy y rescate mañana. Si se introduce un impuesto sobre las ganancias de capital sobre transacciones inmobiliarias, similar al actual impuesto de timbre especial en Hong Kong, entonces no se podrá especular con bienes raíces. El Estado tendrá que pagar más del 20% de las ganancias, y el Estado tendrá que pagar más del 20% de las ganancias. Habrá un impuesto del 20% sobre la transacción, además de riesgos de mercado. Entonces el Estado cerrará la puerta a la especulación inmobiliaria. Los objetos y el alcance de la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles definitivamente serán similares a los del impuesto sobre la renta personal al final. Todos tienen una parte, pero es solo una cuestión de una frase.
En resumen, el sector inmobiliario actual es el resultado de la acción conjunta de la política, la economía, el comercio exterior, el tipo de cambio, la estructura industrial y otras funciones. También se mezcla con el trasfondo de las fuerzas políticas. Involucró a toda la gente común, la gente, los grupos empresariales y las fuerzas políticas han afectado profundamente los intereses económicos más fundamentales de todos los estratos sociales y son difíciles de ajustar. A falta de un sistema jurídico sólido y de una preparación institucional insuficiente, la caja de Pandora se ha abierto precipitadamente. Lo que algunas personas dicen en Macao no es del todo falso. Es concebible que cuando alguien abrió esta caja en aquel entonces, su propósito fuera causar un gran revuelo y ponerse al día con la belleza de la Premier League. Sin embargo, ningún país del mundo ha salido con éxito del ciclo inmobiliario. ¿Puedo? Después del movimiento inmobiliario de 1923, realmente no queremos que situaciones como las de Hainan, Guangxi Beihai y Guangdong Huizhou sucedan en todo el país.
Por último, espero que todos podamos salvarnos de esta tormenta que afecta nuestras vidas. Deja de preocuparte por la casa y pregúntate: ¿el valor de la vida humana es sólo igual al valor de la casa?