Discusión sobre el arrendamiento hipotecario en la transferencia de transacciones inmobiliarias
En general, existe una relación de contrato amo-esclavo entre el contrato de préstamo y el contrato de hipoteca que proporciona garantía, pero no existe una relación de contrato amo-esclavo entre el contrato de compraventa de la casa y el contrato de hipoteca. Se confirma que el contrato de venta de la vivienda es válido y el contrato de hipoteca de la vivienda no tiene otros factores inválidos y, en general, debe considerarse válido. Si se confirma que el contrato de compraventa de la casa es inválido, el contrato inválido no será jurídicamente vinculante desde el principio. Si el comprador establece el derecho a hipotecar la casa, se convertirá en una persona sin derecho a disponer de la casa. El acreedor hipotecario puede obtener el derecho hipotecario de la casa constituida por la persona sin derecho a disponer del inmueble de conformidad con el artículo 106 de la Ley de Propiedad.
En la práctica procesal, al aplicar el sistema de adquisición de buena fe de derechos hipotecarios sobre bienes inmuebles, se debe prestar atención a la buena fe del acreedor hipotecario, la contraprestación razonable, el registro de los derechos hipotecarios sobre bienes inmuebles y otros requisitos legales al establecer los derechos hipotecarios. Entre ellos, la confianza del acreedor hipotecario en el registro de bienes raíces generalmente puede constituir buena fe, a menos que haya evidencia de que el acreedor hipotecario sabía o debería haber sabido que los derechos sobre la propiedad hipotecada eran defectuosos. El juez puede emitir un juicio integral basándose en si el acreedor hipotecario sabe que el deudor hipotecario no tiene derecho a disponer del bien hipotecado y si la transacción es habitual.
2. Una de las partes del contrato de compraventa de la casa solicita confirmación de que el contrato de compraventa no es válido y solicita la devolución de la casa.
Confirmada la validez del contrato de hipoteca de la casa, las partes del contrato de compraventa de la casa interpusieron una demanda de nulidad del contrato, con el fin de oponerse al ejercicio de los derechos hipotecarios por parte del acreedor hipotecario. Dado que el contrato de compraventa de una vivienda y el contrato de hipoteca de una vivienda pertenecen a relaciones jurídicas diferentes, la validez del contrato de compraventa de una vivienda debe determinarse en función de la situación de la transacción entre el comprador y el vendedor, la ley contractual aplicable y otras disposiciones pertinentes, y no verse afectada por la validez del contrato de hipoteca de la vivienda confirmada por documentos legales vigentes.
Una vez que tras su revisión se confirme que el contrato de compraventa no es válido, ambas partes deberán devolver la propiedad obtenida como resultado del contrato. Para las casas hipotecadas, se puede tramitar en las siguientes tres situaciones:
1 Si el acreedor hipotecario ha solicitado la ejecución y el bien hipotecado ha sido subastado o vendido, y la casa en disputa no puede ser devuelta de hecho, se puede ordenar al comprador que lo haga. El destinatario será compensado con un precio reducido.
2. Si el inmueble hipotecado no ha sido rematado ni vendido, podrá ordenarse al comprador la devolución de la casa al vendedor una vez liberada la hipoteca.
3. El vendedor ha saldado sus deudas y el derecho hipotecario se ha extinguido, pudiendo ordenar al comprador el pago.
3. Si las partes solicitan confirmar que el contrato de compraventa de la casa es inválido, pero el comprador ha hipotecado la casa en disputa al banco para obtener un préstamo, la tramitación del contrato de compraventa y de la hipoteca. contrato de préstamo.
Si se puede confirmar que el contrato de venta de la casa es inválido, revocado o rescindido, el tribunal puede notificar al acreedor garantizado para iniciar un litigio. Si la parte garantizada presenta una demanda al respecto, se podrá conocer junto con la disputa sobre el contrato de compraventa de la casa, si la parte garantizada no solicita participar en la demanda, solo se manejará la disputa sobre el contrato de compraventa de la casa; pero debe hacer todo lo posible para conocer los derechos establecidos en la casa y dejarlos claros al manejarlos.
En cuarto lugar, la secuencia de realización de los derechos de hipoteca sobre bienes inmuebles y de los derechos de arrendamiento.
Según el artículo 190 de la Ley de Propiedad, si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración de la hipoteca. contrato, la relación de arrendamiento original no se verá afectada. Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita. Por tanto, la realización de los derechos hipotecarios y de los derechos de arrendamiento depende del orden en que se establezcan. En la práctica procesal se pueden distinguir las siguientes situaciones:
1. La hipoteca inmobiliaria surte efectos desde el momento de su inscripción, pudiendo la hipoteca inscrita luchar contra relaciones de arrendamiento posteriores.
2. Si el contrato de arrendamiento del inmueble ha sido inscrito antes de que se registre la hipoteca sobre el inmueble, la relación de arrendamiento no se verá afectada por la hipoteca.
3. Antes de la inscripción de la hipoteca inmobiliaria, aunque no se haya registrado y presentado el contrato de arrendamiento del inmueble, la relación de arrendamiento efectivamente existe. Si el arrendatario ha ocupado y utilizado efectivamente el inmueble, la relación de arrendamiento no se verá afectada por la hipoteca.
5. El deudor hipotecario alquila el inmueble hipotecado, formándose una relación de hipoteca inmobiliaria y de arrendamiento inmobiliario.
Según el artículo 66 de la “Interpretación del Tribunal Supremo sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China”, si el deudor hipotecario arrienda el inmueble hipotecado, una vez extinguido el derecho hipotecario realizado, el contrato de arrendamiento no será responsable para el comprador. No vinculante. Por lo tanto, una vez realizado el derecho hipotecario, generalmente puede respaldarse la pretensión del comprador de la hipoteca de exigir al arrendatario que se mude. En cuanto a las pérdidas del arrendatario, éste puede reclamar al arrendador en base a la relación de arrendamiento.
Base Jurídica
Derecho Civil
Artículo 406
Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el inmueble hipotecado. A menos que las partes acuerden lo contrario, prevalecerá dicho acuerdo. Si se transmite el inmueble hipotecado, los derechos hipotecarios no se verán afectados.
Si el deudor hipotecario enajena el bien hipotecado, deberá comunicarlo inmediatamente al acreedor hipotecario. Si el acreedor hipotecario puede probar que la transferencia del bien hipotecado puede dañar el derecho hipotecario, podrá exigir al deudor hipotecario que cancele la deuda o deposite por adelantado el producto de la transferencia al acreedor hipotecario. La parte del precio de transferencia que excede el monto de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario y el déficit lo paga el deudor.