Explicación detallada de los casos de aplicación de la ley de bienes raíces y objeciones de personas externas a la aplicación de la ley
1. La esencia de la demanda interpuesta por una parte ajena al caso contra la ejecución de la casa es el conflicto de derechos entre la parte ajena al caso y el solicitante.
El sujeto de ejecución que solicita la ejecución forzosa de la casa basándose en sus derechos de acreedor cree que tiene derecho a hacer ejecutar la casa, y la persona ajena al caso cree que tiene derechos sustantivos sobre la casa, que es suficiente para resistir la ejecución. El conflicto entre los dos derechos privados es el motivo fundamental de la demanda contra la ejecución.
(1) La inconsistencia entre la propiedad aparente y la propiedad real de la casa conduce a un conflicto de derechos.
La propiedad de la vivienda pertenece a los derechos reales, y el sujeto de sus obligaciones es una mayoría indeterminada. Para proteger a terceros de buena fe y mantener la seguridad de las transacciones, el estado de propiedad debe divulgarse a través de ciertos métodos de divulgación pública.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 209 del Código Civil, el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios surtirá efectos después de su inscripción conforme a la ley, salvo disposición legal en contrario. Según esto, el estado de los derechos de una casa registrada en la autoridad de registro es el derecho a la apariencia de la casa, que tiene credibilidad. Un tercero puede inferir que el titular del derecho del registro de la casa es el verdadero titular del derecho.
Durante el proceso de ejecución, la agencia de ejecución debe revisar y confirmar la propiedad del deudor al hacer cumplir la ley. Los estándares de revisión incluyen la revisión de la apariencia y la revisión física. Generalmente se cree que debido a la naturaleza del procedimiento de ejecución y a las exigencias de eficiencia de la obra de ejecución, el órgano de ejecución adopta el principio de revisión de la apariencia al determinar los bienes del deudor, es decir, "se determina con base en la apariencia del propiedad si es propiedad de responsabilidad del deudor, y no hay necesidad de investigar realmente si la propiedad es propiedad de responsabilidad del deudor." Propiedad del deudor. ”
La “apariencia” de esta revisión de apariencia es la posesión de bienes muebles y registro de bienes inmuebles. Por lo tanto, al ejecutar una casa, el organismo de aplicación juzgará la propiedad de la casa con base en el principio de revisión de apariencia, excepto la revisión de fondo: cuando la casa esté registrada, se juzgará de acuerdo con el registro inmobiliario si lo está; no registrado, se basará en el registro del derecho de uso de la tierra, combinado con el permiso de planificación del proyecto de construcción, etc. Los materiales de revisión y aprobación administrativa se utilizan para el juicio. Si el titular del derecho registrado de la casa es incompatible con el titular del derecho real, cuando el titular del derecho registrado se convierta en la persona sujeta a ejecución, la casa se incluirá en el ámbito de propiedad de la persona sujeta a ejecución y se convertirá en objeto de ejecución. causando que la persona fuera del caso que es el titular del derecho sustantivo de la casa esté en conflicto con la solicitud de ejecución. Hay un conflicto sobre el derecho de la persona a ejecutar la casa.
(2) El cambio de propiedad de la vivienda provocado por la ejecución entra en conflicto con los derechos de las personas dentro y fuera de la casa.
Con el desarrollo de la economía y la sociedad, la vivienda no solo tiene los atributos de uso residencial, sino que también tiene cada vez más atributos financieros debido a su enorme valor y su perfecto sistema de transacción. Para hacer pleno uso de la casa, el dueño de la misma puede formar diferentes relaciones jurídicas con diferentes sujetos a través de la autonomía de voluntad, generando así múltiples derechos de diferentes sujetos adscritos a la casa. El propietario de una casa puede establecer derechos de arrendamiento y derechos hipotecarios sobre la casa para otros, y también puede vender la casa a otros, dando al comprador el derecho a esperar derechos de propiedad sobre la casa antes de que se complete la transacción... Muchos derechos se centran en la propiedad de la casa, formando un conjunto de derechos que se irradia hacia afuera.
Cuando la propiedad de la casa es estática, todos los derechos son paralelos, y el titular del derecho tiene derechos propios sobre algunas funciones como el valor de uso o el valor de cambio de la casa. Una vez que cambia la propiedad que es la base de otros derechos, puede afectar la realización de los derechos de otros titulares de derechos. Cuando una casa está sujeta a ejecución obligatoria, el organismo encargado de hacer cumplir la ley tomará medidas obligatorias, como sellar y detener la casa, y disponer de ella mediante descuento, subasta, venta, etc., lo que dará como resultado la transferencia de la propiedad de la casa. El cambio de propiedad de la vivienda afectará directamente el sistema de derechos ya establecido centrado en la propiedad y, en cierta medida, conducirá a la pérdida o daño de los derechos del titular original. Cuando una persona ajena al caso cree que la ejecución de la casa afecta sus derechos sustantivos sobre la casa y daña sus derechos e intereses civiles, los derechos de la persona sobre la casa entrarán en conflicto con el derecho de la persona a ejecutar la casa.
En segundo lugar, si los derechos sustantivos de personas no involucradas en el caso pueden excluirse de la ejecución debe juzgarse sobre la base de los intereses.
Cuando un juez escucha la objeción de un extraño a la ejecución de una casa, debe emitir un juicio desde dos aspectos: si el extraño tiene derechos sustantivos sobre la casa y si la ejecución puede excluirse. El primero implica la existencia de derechos y es un juicio de hecho; el segundo implica la potestad de los derechos existentes y la protección prioritaria de los derechos en conflicto y es un juicio de valor. Partiendo de la premisa de confirmar la existencia de los derechos sustantivos de la persona fuera del caso, el juez debe utilizar ciertos estándares o considerar factores relevantes para determinar la prioridad de los derechos de la persona fuera del caso y los derechos de la persona que solicita la ejecución. y determinar si los derechos de la persona ajena al caso pueden excluirse de la ejecución. De acuerdo con las características del litigio de ejecución domiciliaria, al juzgar si los derechos sustantivos de una persona ajena al caso sobre la casa pueden excluirse, se deben considerar los siguientes factores:
(1) La propiedad real de la casa La casa es mejor que la propiedad aparente.
El órgano de ejecución ejecuta los bienes del deudor. Cuando la propiedad aparente de una casa es incompatible con la propiedad real, el sujeto a ejecución es el dueño registrado de la casa, y el dueño real es una persona ajena al caso. En este momento, la casa no es propiedad de la persona sujeta a ejecución. "La ejecución es un objeto de ejecución, y el sujeto de ejecución se limita a la propiedad de la persona sujeta a ejecución no puede hacer cumplir la propiedad". de una persona ajena al caso. Como verdadero propietario de la casa, la persona ajena al caso puede resistirse a la ejecución por parte de la persona que solicita la ejecución.
(2) Los derechos de propiedad son superiores a los derechos de deuda.
Los derechos reales tienen prioridad.
Si en una casa existen tanto derechos de propiedad como derechos de acreedor, independientemente de si el derecho de propiedad se establece antes que los derechos de acreedor, los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos de acreedor. El derecho de ejecución de propiedad de la persona que solicita la ejecución se origina en los derechos del acreedor determinados en el documento de sentencia efectiva. Se genera para realizar los derechos del acreedor y sigue siendo un derecho del acreedor en esencia. Al ejecutar una casa, si la casa tiene los derechos de propiedad de una persona distinta a la persona involucrada en el caso, y la ejecución dañará los derechos de propiedad, la persona no involucrada en el caso tiene derecho a usar los derechos de propiedad para oponerse. la ejecución de la casa por parte de la persona que solicita la ejecución.
(3) Protección prioritaria del derecho a la subsistencia
Poner a las personas en primer lugar es un concepto importante del derecho de nuestro país cuando los órganos judiciales evalúan la protección prioritaria de derechos en conflicto, el derecho individual a. Sin duda, la subsistencia debería ocupar un lugar importante. Cuando los derechos de una persona ajena al caso sobre la casa están directamente relacionados con su función de soporte vital y su derecho a la supervivencia, el derecho de reclamación de la persona ajena al caso tiene cierta prioridad en la ética y debe ser priorizado. protección.
(3) Propicio para el cierre del caso.
La función principal del litigio civil es resolver disputas, tales como objeciones a la ejecución por personas ajenas al caso, cumplimiento de deudas entre el solicitante y la persona sujeta a ejecución, determinación de los derechos físicos de la casa. entre la persona ajena al caso y la persona sujeta a ejecución, Conflictos con el solicitante en la ejecución de la vivienda, etc. A la hora de juzgar si una casa se puede ejecutar, también debe considerarse como uno de los factores propicios para la resolución final de conflictos para evitar un manejo inadecuado y litigios innecesarios.
3. Los principales tipos de derechos de las personas ajenas al caso para presentar objeciones de ejecución sobre bienes inmuebles.
La razón por la que el extraño presentó una demanda contra el inmueble es que tiene derechos sustantivos sobre el inmueble. En la práctica judicial, los derechos reclamados por personas ajenas al caso contra bienes inmuebles incluyen principalmente los siguientes tipos:
(1) Propiedad
El organismo de ejecución suele realizar la ejecución con base en el registro estado de la casa. La identidad del propietario de la casa interpone una demanda contra la ejecución, que es esencialmente una demanda para confirmar conjuntamente los derechos. El registro de viviendas tiene el efecto de publicidad y credibilidad. Si una persona ajena al caso reclama la propiedad de una casa registrada a nombre de la persona sujeta a ejecución, deberá aportar hechos y pruebas suficientes para revocar el registro existente y demostrar que es el propietario real de la casa. Si el tribunal determina que la persona ajena al caso es el verdadero propietario de la casa, los derechos de propiedad deben prevalecer sobre el derecho de formación, y la persona ajena al caso puede ser excluida de la ejecución porque la casa no pertenece a la propiedad. de la persona sujeta a ejecución.
La objeción de ejecución más común es que una parte ajena al caso reclame la propiedad de los bienes del deudor. Si una parte ajena al caso posee la propiedad del objeto de la ejecución, generalmente se debe dictaminar que la ejecución no se puede ejecutar. Sin embargo, bajo las siguientes circunstancias especiales, la propiedad de la parte ajena al caso puede restringirse: p>
El tercero ha fijado un objetivo de aplicación de la garantía mobiliaria.
Aunque la persona ajena al caso goza de la propiedad del inmueble, ha constituido garantía hipotecaria al acreedor sobre el inmueble o tiene garantía hipotecaria antes de la transmisión del inmueble. al pago de la garantía mobiliaria, la propiedad del extraño en este caso no puede resistir la ejecución por parte del tribunal.
2. La parte ajena al litigio ha acordado la ejecución sujeta a la conservación del dominio.
La retención de propiedad se refiere a la situación en la que el comprador toma posesión y utiliza el objeto primero, pero el vendedor aún disfruta de la propiedad del objeto antes de pagar el precio completo. Según nuestras leyes actuales, la reserva de dominio sólo se aplica a los bienes muebles. Si la persona sujeta a ejecución compra la propiedad de una parte fuera del caso pero aún no ha obtenido la propiedad, y la propiedad se utiliza como objeto de ejecución, la parte fuera del caso generalmente puede ejercer el derecho de recuperación con base en el acuerdo sobre conservación de la propiedad y solicitud de exclusión de la ejecución.
Sin embargo, según el artículo 36 de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa" del Tribunal Supremo Popular, existen dos restricciones al ejercicio del derecho de recuperación por parte del vendedor:
(1) Si el comprador ha pagado más del 75% del precio total del objeto, el derecho de recuperación del vendedor no puede ejercerse;
(2) Después de que el comprador disponga del materia, el tercero actúa de buena fe para obtenerla.
Por lo tanto, en ambos casos, los derechos de propiedad de terceros no pueden excluir la ejecución. Si se ejecuta la propiedad a nombre del vendedor, ¿puede el comprador, que no es parte en el caso, presentar una demanda para oponerse a la ejecución? Según el artículo 16 de las "Disposiciones del Tribunal Popular sobre la incautación, la detención y el embargo preventivo de bienes en ejecución civil", si el vendedor, como sujeto de ejecución, conserva la propiedad y el comprador ha pagado parte del precio y realmente toma posesión del objeto asunto, el tribunal aún puede incautarlo, incautarlo, congelarlo, el comprador no puede oponer objeciones a la ejecución contra personas ajenas al caso, sino que sólo puede presentar una demanda ante el tribunal.
(2) * * *Derechos
Cuando la persona ajena al caso y el sujeto a ejecución son los * * * propietarios de la casa, cada * * * tiene los correspondientes * * * derechos de propiedad, ya sea **todos o **con**. Cuando * * * alguien es ejecutado por una deuda, la ejecución de la casa por parte del organismo de ejecución implica la enajenación de la casa.
Según el artículo 301 del Código Civil, salvo pacto en contrario de * * *, la enajenación de los bienes inmuebles propiedad de * * estará sujeta a la aprobación de más de 2/3 * * propietarios o de todos * * * los propietarios están de acuerdo. Sin embargo, el artículo 303 de la Ley también estipula que incluso si * * * alguien ha acordado no dividir * * * la cosa, * * * todavía puede dividirse si * * * alguien tiene razones serias para la división. Si * * * alguien no ha aceptado separar * * * las cosas, puede pedir la separación en cualquier momento * * * y * * * son lo mismo.
Según las disposiciones anteriores, al ejecutar * * * parte de la casa, se puede considerar que * * * algunas personas han perdido sus cimientos o existen causas mayores, y * * * parte de la la casa necesita ser dividida.
Por lo tanto, no se puede descartar el derecho de una persona ajena al caso a presentar una demanda de objeción de ejecución por el hecho de que la casa está ocupada. La persona que solicita la ejecución tiene derecho a hacer valer sus derechos de acreedor. la parte de la casa de la persona sujeta a ejecución después de que la casa sea ejecutada obligatoriamente Esto se aclara en el artículo 14 del "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre la incautación, detención y congelación de bienes durante la ejecución civil por los tribunales populares". . Por supuesto, * * * las cosas se dividen y ejecutan durante el proceso de ejecución, lo cual es causado por la persona ejecutada. Si la división causa daño a otros, el sujeto de la ejecución será responsable de la indemnización.
Cuando el objeto de ejecución pertenece al mismo bien del forastero y del deudor, ¿puede sustentarse la objeción del forastero?
Según el artículo 14 de las "Disposiciones sobre Secuestro y Congelamiento", el tribunal puede embargar, detener y congelar los bienes de la persona sujeta a ejecución y otros. * * * Después de sellar, detener o congelar la propiedad, * * * alguien puede acordar dividir la propiedad o presentar una demanda de análisis de propiedad. Si el propietario de * * * no presenta una demanda de análisis de propiedad, la persona que solicita la ejecución puede presentar una demanda de análisis de propiedad en su nombre y presentar una demanda durante la suspensión de la ejecución de propiedad.
Se puede ver que incluso si los bienes de * * * no han sido divididos, el tribunal también puede tomar medidas para sellar, embargar o congelar los bienes del deudor. Si * * * es demandado por una persona ajena al caso para oponerse a la ejecución, el tribunal generalmente no la apoyará. Cuando se trata de bienes comunes de marido y mujer, si la base para la ejecución indica claramente que la deuda es deuda personal de uno de los cónyuges, y el acreedor solicita ejecutar los bienes comunes de marido y mujer, y el cónyuge de la persona sujeto a la ejecución presenta una demanda para solicitar la ejecución, la propiedad generalmente debe manejarse de acuerdo con la propiedad * * * anterior. Si la base para la ejecución no está clara y la deuda es una deuda personal de uno de los cónyuges, pero la deuda surgió durante la relación entre la pareja, y el acreedor solicita ejecutar la propiedad conjunta de la pareja o la propiedad personal del cónyuge sujeto. A la ejecución, el cónyuge que no sea parte en el caso podrá presentar una demanda de ejecución para determinar si la deuda es propiedad conjunta del marido y la mujer. Si en la base de ejecución se ha aclarado que la deuda es la misma que la de los cónyuges, el órgano de ejecución añadirá al cónyuge como sujeto de ejecución.
(3) Garantías reales
Las garantías reales son derechos prioritarios de reembolso basados en la adquisición directa o el control del valor de cambio de una propiedad específica.
Las formas legales de garantías reales en mi país incluyen hipoteca, prenda y gravamen.
De acuerdo con la naturaleza y función de la garantía mobiliaria, el titular de la garantía mobiliaria no tiene por objeto poseer y utilizar el bien garantizado, sino que sólo tiene prioridad para recibir el pago por el valor de la misma. Garantía Este derecho no se ve comprometido por la ejecución judicial de la garantía. Además, el artículo 13 del "Reglamento sobre embargo preventivo y embargo" estipula que si el tribunal adopta medidas de preservación y ejecución de sellado o detención, el derecho de prenda y gravamen no se extinguirá debido a la transferencia de posesión. Sin embargo, si el tribunal toma medidas punitivas y obligatorias como subasta, venta, descuento, etc. En cuanto a la garantía, las situaciones habituales son las siguientes:
Si los créditos del acreedor hipotecario no están incluidos en las condiciones de la subasta, se tomarán medidas punitivas de ejecución contra la garantía y el dinero de ejecución no se priorizará ni se distribuirá en su totalidad a el acreedor garantizado, no se ha satisfecho el derecho de prioridad al reembolso del acreedor garantizado, es decir, la hipoteca se ha descontado a la persona que solicita la ejecución y no se han cumplido las condiciones para que el acreedor garantizado realice el derecho de prioridad al reembolso. (como el acuerdo entre el acreedor prendario y el deudor o la indulgencia legal para el cumplimiento de la deuda (el plazo aún no ha expirado), el acreedor garantizado generalmente debe apoyar la acción de objeción de ejecución).
Cabe señalar que siendo el derecho de prioridad para recibir el pago del precio de la obra de construcción un derecho legal que tiene prioridad sobre el derecho hipotecario, si la persona (el contratista) que tiene la prioridad para recibir el pago por el precio del proyecto de construcción plantea una objeción a la ejecución, su El método de procesamiento es el mismo que la objeción planteada por el obligante de garantía anteriormente, y generalmente no tiene el efecto de impedir que el tribunal haga cumplir la ejecución del propiedad de la persona sujeta a ejecución.
(4) Expectativas de derechos de propiedad de los compradores de viviendas
“Las expectativas de derechos de propiedad del cesionario de bienes raíces se pueden dividir en las expectativas de derechos de propiedad del comprador y las expectativas previas. -derecho de registro.... significa que el comprador que ha firmado un contrato de compraventa no ha obtenido los derechos de propiedad sobre el objeto del contrato, sino que se le otorga un estatus similar al de un propietario de propiedad, y su expectativa de derechos de propiedad. tiene el efecto de excluir la ejecución. "Las acciones de personas ajenas al caso. El comprador de una casa puede presentar una demanda para oponerse a la ejecución basándose en los derechos de registro del aviso de la casa o los derechos de propiedad esperados del comprador cuando la casa se ejecuta obligatoriamente.
La inscripción con aviso previo se refiere a la inscripción que se realiza para preservar el derecho a reclamar derechos reales.
El artículo 221 del Código Civil de mi país estipula: “Las partes que celebren un contrato de compraventa de una casa u otros derechos inmobiliarios, con el fin de asegurar la realización de futuros derechos de propiedad, podrán solicitar a la agencia de registro para el registro de notificación anticipada de conformidad con el acuerdo Registro de notificación anticipada Posteriormente, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho del registrante de la notificación, no se producirá ningún efecto sobre los derechos reales aunque los derechos del acreedor estén registrados. en la inscripción del aviso, la ley le otorga ciertos efectos de derecho real, lo que en esencia limita los derechos de disposición del titular del derecho actualmente registrado, para asegurar que el obligante realice su objeto.
En la práctica judicial, éste. En general, se cree que el derecho de una persona no involucrada en el caso a registrar una notificación de la casa está exento de la ejecución obligatoria. Las razones son las siguientes: el registro de la notificación puede resistir la ejecución obligatoria y permitir a las partes confiar mejor en las transacciones del Plan. en su propio interés para garantizar la seguridad y el orden de las transacciones; las interpretaciones judiciales pertinentes del Tribunal Popular Supremo estipulan claramente el derecho de notificación de los titulares de derechos de registro a resistirse a la "Reconsideración de la ejecución" del Tribunal Popular Supremo. Manejo de las objeciones a la ejecución por parte del Tribunal Popular" El artículo 30 de "Disposiciones sobre determinadas cuestiones en los casos" estipula claramente el derecho del titular del derecho de registro de notificación anticipada a excluir la ejecución. Por lo tanto, "el derecho a reclamar el derecho al registro de notificación anticipada es una derecho sustantivo que puede impedir que el tribunal popular disponga de bienes inmuebles."
"... Si el sujeto de ejecución transfiere los derechos de propiedad de bienes inmuebles y el cesionario no ha completado el registro de los cambios en los derechos de propiedad, pero los derechos de propiedad del cesionario han sido registrados con antelación, y si una persona ajena a la caso se opone a que el cesionario detenga la enajenación del inmueble, el Tribunal Popular debe ser apoyado “Sin embargo, los derechos de quien no es parte de la casa se basan en el cumplimiento de las obligaciones, y el pago de la casa debe pagarse en consecuencia. al acuerdo. En caso contrario, el sujeto de ejecución podrá reclamar el precio o resolver el contrato a la parte ajena al caso que tenga derecho a notificar la inscripción. Cuando el sujeto de ejecución no ejerza este derecho, el solicitante de la ejecución podrá ejercer el derecho de subrogación, reclamar el precio de compra a la persona ajena al caso, o rescindir el contrato de compraventa de la vivienda y cancelar el registro de aviso de la vivienda. Cuando se levanta el registro de aviso, la persona que solicita la ejecución puede solicitar la ejecución forzosa de la casa.
Como comprador de la casa, la persona ajena al caso es sólo acreedor del contrato de compraventa antes de que se registre la transferencia de propiedad, y tiene derecho a exigir al vendedor la entrega de la casa y el registro de la propiedad. transferir. Según el principio de igualdad de derechos de los acreedores, los extranjeros no tienen prioridad a la hora de recibir el pago de la casa. Sin embargo, el objeto de los derechos del acreedor del tercero es la casa, y la casa es la única cosa sobre la cual pueden realizarse los derechos del acreedor. Cuando la persona sujeta a ejecución tiene otros bienes disponibles para su ejecución, no hay perjuicio en elegir otros bienes para su ejecución en interés del solicitante. Al mismo tiempo, después de que la persona fuera del caso paga el pago de la casa, el pago de la casa se ha convertido en parte de la propiedad de la persona sujeta a ejecución, y la casa se considera propiedad de la persona sujeta a ejecución, que en realidad daña los intereses de la persona ajena al caso.
Por lo tanto, bajo ciertas condiciones, se debe dar prioridad a la protección de los derechos de propiedad esperados del comprador para equilibrar los intereses de las partes ajenas al caso y los del solicitante. La expectativa de los forasteros sobre los derechos de propiedad de una casa es un proceso dinámico. Después de que las dos partes firman un contrato de compraventa de la casa, con el pago del precio de compra, la entrega de la casa y el registro de transferencia, los derechos de expectativa de los forasteros en la casa aumentan gradualmente. En esencia, los derechos de los extraños se transfieren gradualmente de los derechos de los acreedores a los derechos de propiedad, hasta que se registra la transferencia de los derechos de propiedad. Por el contrario, los derechos de la persona sujeta a ejecución a la casa disminuyen a medida que aumentan gradualmente los derechos de la persona fuera del caso. Como contraprestación, el precio de compra pagado por la parte fuera del proceso aumentaba los bienes del sujeto a ejecución. Por lo tanto, es necesario determinar el momento en el que el comprador espera una protección prioritaria de los derechos de propiedad, es decir, el momento en el que el comprador excluye al solicitante de hacer valer la propiedad, a fin de equilibrar los intereses del comprador y del solicitante y mantener la seguridad de las transacciones.
Al respecto, los artículos 28 y 29 del “Reglamento sobre Objeciones de Ejecución y Reconsideración” establecen que si el sujeto de ejecución es una empresa de desarrollo no inmobiliario, la persona ajena al caso deberá suscribir un contrato de compraventa por escrito antes de la incautación y ha ocupado legalmente el inmueble, pagado todo o parte del precio estipulado en el contrato y entregado el precio restante al tribunal popular para su ejecución si la transferencia de propiedad no se completa según lo previsto. a las propias razones del comprador, una persona ajena al caso podrá hacer uso de sus derechos como comprador para oponerse al solicitante de la ejecución cuando la persona sujeta a ejecución sea una empresa de desarrollo inmobiliario, la persona ajena al caso firme un contrato de compraventa por escrito ante el mismo; embargo, la casa comprada es una casa residencial y no existen otras casas residenciales a nombre del comprador, y el precio pagado excede el 50% del precio total acordado, la casa puede ser excluida de la ejecución. Se puede observar que al determinar la exclusión del comprador de los derechos de ejecución, el Tribunal Popular Supremo es extremadamente cauteloso y estricto, teniendo en cuenta factores como la igual protección de los derechos de los acreedores, la protección esperada de los derechos de propiedad, la seguridad de las transacciones, la resolución exhaustiva de las disputas, y el equilibrio de los intereses de todas las partes.
(5) El derecho a comprar la casa a su nombre.
En la práctica, todavía hay personas ajenas al caso que presentan objeciones de ejecución por motivos de restricciones de compra y otros motivos para comprar una casa en nombre de la persona sujeta a ejecución, y registran la casa en el nombre de la persona sujeta a ejecución, pero la persona ajena al caso ejerce efectivamente el derecho de posesión y uso de la vivienda y los derechos de renta. En este caso, la casa estaba registrada a nombre del sujeto a ejecución, y el sujeto a ejecución era el dueño de la casa. Sin embargo, la persona ajena al caso es el comprador real de la casa, y la relación entre la persona ajena al caso y la persona sujeta a ejecución es similar a un contrato de encomienda u otra relación acreedor-deuda. La persona ajena al caso tiene derecho a exigir a la persona sujeta a ejecución que devuelva la casa y pase por los procedimientos de registro de transferencia basados en la relación jurídica real entre las dos partes (o pase por el registro de transferencia cuando los procedimientos de registro de cambio puedan ser hecho).
Dado que la persona sujeta a ejecución no tiene ningún interés sustancial de propiedad en la casa, los derechos de la persona fuera del caso sobre la casa pueden competir con los derechos nominales de la persona sujeta a ejecución, excluyendo así a la persona. Solicitud de ejecución desde la ejecución de la casa. Por supuesto, cuando una persona ajena al caso se opone a la ejecución del derecho a comprar una casa bajo la apariencia de comprador, las autoridades judiciales deben examinarlo estrictamente. La persona que no está involucrada en el caso no sólo debe proporcionar el flujo de fondos para comprar la casa para demostrar que compró la casa, sino también proporcionar pruebas para demostrar que ha ejercido derechos reales de posesión, uso y beneficio de la casa. de manera que se excluya el acto de dar o transferir bienes y se eviten conflictos entre la persona ajena al proceso y la persona sujeta a la ejecución. El riesgo moral de colusión maliciosa.