Evaluación del valor de los derechos de uso de la tierra
Este inmueble tiene beneficios económicos, por lo que el método de renta es el adecuado.
2. Calcular los ingresos totales. El ingreso total debe ser un ingreso objetivo y no un ingreso real.
Ingreso total anual = 50×12×900×(1-10%)= 486.000 yuanes.
3. Calcula el coste total.
(1) Tarifa de gestión anual = 486000 × 3,5% = 17010 (yuanes)
(2) Tarifa de mantenimiento anual = 2500 × 900 × 1,5% = 33.750 yuanes.
(3) Impuesto anual = 20×900=18.000 (yuanes)
(4) Prima de seguro anual = 2500×900×0,2% = 4.500 yuanes.
Coste total anual=(1)+(2)+(3)+(4)
= 1701337518004500 = 73260 (yuanes)
4. Calcular la renta neta de bienes inmuebles.
Ingreso neto anual de bienes raíces = ingreso total anual - gastos totales anuales
=486000-73260=412740 (yuanes)
5. la casa.
(1) Calcular el importe de la depreciación anual.
El importe de la depreciación anual debe determinarse en función de la vida útil de la vivienda. Sin embargo, en este caso, la edad del terreno es menor que la edad de la casa. Según el artículo 21 de la Ley de Gestión de Bienes Inmuebles Urbanos, los derechos de uso del suelo serán recuperados por el Estado de forma gratuita cuando expire su vida útil. De esta forma, el precio de reposición de la vivienda deberá recuperarse íntegramente dentro de su vida útil. Por tanto, la vida útil del usuario inmobiliario es 50-2=48 años, y no se calcula el valor residual. En este caso, cuando expiren los derechos de uso de los bienes inmuebles, el gobierno recuperará los edificios sobre el suelo de forma gratuita.
Depreciación anual = precio de reposición del edificio/vida útil = (2500×900)/48=46875 (yuanes)
(2) Calcule el valor actual de la casa.
El valor actual de la casa = el precio de reposición de la casa - depreciación anual × vida útil (2008-2004)
=2500×900-46875×4=2062500 (yuanes )
(3) Calcule el ingreso neto de la casa (suponiendo que el período de ingreso de la casa es incierto).
Ingresos netos de la vivienda = valor actual de la casa × tasa de capitalización de la vivienda
=2062500×8%=165000 (yuanes)
6. tierra.
Renta neta anual del suelo = renta neta anual del inmueble - renta neta anual de la vivienda.
= 412740-165000 = 247740 (yuanes)
7. Calcular el valor de los derechos de uso de la tierra. En marzo de 2008, la vida útil restante de los derechos de uso de suelo era de 50-6=44 años.
=247740×(P/A, 7%, 44)
=3358836,15 (yuanes)
Precio unitario = 3358836,15/500 = 6717,67 (yuanes)
8. Resultados de la evaluación
En marzo de 2003, el valor de los derechos de uso de la tierra en este caso era de 3.358.836,15 RMB y el precio unitario era de 6.765.438+07,67 RMB por metro cuadrado.