Vivienda pública de alquiler en Dougezhuang
Incluyendo las ciudades donde se completaron transacciones anteriormente, en el último mes, la cantidad de ventas de terrenos en Changchun, Guangzhou, Chongqing, Wuxi, Shenyang, Hangzhou y Beijing alcanzó los 446,9 mil millones de yuanes. Esta vez, la escala y el ritmo de adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias también son espectaculares en la industria inmobiliaria.
Si se clasifican por la cantidad de transferencia de tierras, las siete ciudades se clasifican como Hangzhou, Beijing, Guangzhou, Chongqing, Wuxi, Shenyang y Changchun. La primera oferta de tierras recibió 65.438+06.5438+07.8 mil millones de yuanes. 654,38+065,438+ respectivamente 00,2 mil millones de yuanes, 90,6 mil millones de yuanes, 63,5 mil millones de yuanes, 25,6 mil millones de yuanes, 656 mil millones de yuanes.
Lo que es tan popular como Hangzhou es la subasta única de cientos de miles de millones de terrenos, lo que equivale al 52,3% de las transacciones de terrenos residenciales de Hangzhou en 2020, con una tasa de prima del 26%; también otros sombríos, como Changchun. De las 51 ofertas de terrenos residenciales, 38 finalmente se vendieron, 2 fueron rechazadas y 11 fueron canceladas. El desempeño del mercado fue relativamente estable.
De hecho, las nuevas regulaciones sobre suministro de tierras no solo son un desafío para la rotación de capital, la adquisición de tierras y las capacidades operativas integrales de las empresas inmobiliarias, sino también una gran prueba de la determinación y sabiduría de la regulación local.
La subasta de Beijing que concluyó recientemente ha evitado la situación de "prima alta" con reglas de licitación complejas y condiciones de licitación integrales y diversas en ciudades como Chongqing, estabilizando las expectativas.
Las empresas inmobiliarias "sureñas" están cazando a los Tupai de Beijing
En Beijing, donde la tierra es escasa y hay muchos monjes y poca gente, la venta pública de parcelas de tierra de alta calidad atraerá inevitablemente a codiciadas empresas inmobiliarias.
En esta subasta de terrenos centralizada, Beijing *** ofreció un total de 30 parcelas, que cubren 12 áreas, incluidas 15 parcelas en la ciudad central, que involucran a Chaoyang, Haidian, Fengtai y Shijingshan; -el centro suministra 11 casos que involucran 4 áreas de conservación ecológica, incluidas Tongzhou, Daxing, Changping, Fangshan y Huairou;
Una vez que se anunció la lista, muchos desarrolladores estaban ansiosos por probarlo.
Según las estadísticas de China Business News, participaron más de 50 desarrolladores y más de 200 entidades, con depósitos que superaron los 654,38+050 mil millones de yuanes. Las empresas participantes incluyen empresas estatales como China Resources, Poly, China Shipping y COFCO, así como empresas inmobiliarias líderes como Vanke, Sunac, Greentown y Country Garden, así como "serpientes locales" como Urban Construction. , Tianheng y Shoukai.
El consorcio Gemdale + China Resources + Poly es un "triángulo de hierro" y apareció en la subasta de 22 parcelas de tierra. China Shipping, que recientemente ha adquirido menos terreno, ha estado activa. Entre las 12 parcelas de tierra subastadas el primer día, China Shipping participó en todas las ofertas, 3 de las cuales formaron un consorcio con CCCC y las otras 9 parcelas se subastaron por separado.
Al mismo tiempo, empresas inmobiliarias "del sur" como Yuexiu Real Estate y Excellence Group se han trasladado hacia el norte, convirtiéndose en el foco inesperado de esta subasta local. Entre ellos, el éxito sobresaliente de cuatro parcelas de tierra, incluida la aldea Chaoyang Jinzhan, Fengtai Zhangguozhuang, el Parque de Ciencias de la Vida Zhongguancun y Changping Dongxiaokou, son los mayores caballos oscuros en esta subasta de tierras.
Después de dos días de competición, Pekín finalmente se embolsó 654.380 millones de yuanes en dos días. Entre los 15 terrenos que han dado resultados, el terreno de Shijingshan fue ganado por el consorcio Sunac y Shitai por la friolera de 6,44 mil millones de yuanes; el terreno de Fengtaizhuang fue ganado por el Primer Consorcio por un precio total de 6,2 mil millones de yuanes, y la vivienda pública de alquiler; Fue 325 millones de yuanes. Miles de metros cuadrados.
Las 10 parcelas restantes han alcanzado el límite máximo del 20% de propiedad del gobierno o el límite superior del área de construcción compartida, y todas han sido transferidas a la etapa del plan competitivo de construcción de viviendas comerciales de alto nivel. Los resultados estarán disponibles en 10 a 15 días hábiles.
“El entusiasmo de las empresas inmobiliarias por esta subasta local en Beijing se debe, en primer lugar, a la necesidad de ocupar el mercado y, en segundo lugar, la alta calidad del terreno también hace que las empresas inmobiliarias se entusiasmen más”. , dijo un analista senior de RealData. Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, también dijo que la competencia en Beijing es feroz y el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos es evidente.
Los márgenes de beneficio están en entredicho.
A pesar de atraer a un gran número de postores, también existe un fenómeno de "frío y calor desiguales" en Beijing.
En general, la competición del primer día fue más intensa que la del segundo día. El segundo día, solo la trama del subcentro de Tongzhou fue más llamativa. Otros promotores inmobiliarios fueron más comedidos y cerraron acuerdos más rápidamente. El terreno en el cementerio de la familia Zhang en Fengtai se ha vuelto aún más valioso después de una ronda de licitaciones.
También hay diferencias entre las parcelas, por ejemplo, Chaoyang Jinzhan, el subcentro de Tongzhou y Haidian Shucun son muy buscados y han entrado en el procedimiento de alto nivel. ***10 parcelas han entrado en el procedimiento. ; pero Songzhuang y Fengtai Las parcelas del cementerio de la familia Zhang se vendieron muy rápidamente y hubo un fenómeno de venta con una oferta en el sitio.
Vale la pena señalar que entre las 30 parcelas de tierra vendidas en dos días, 6 parcelas con mejores ubicaciones deben subastarse para derechos de propiedad compartidos por el gobierno, incluidas 2 parcelas en Chaoyang Jinzhan Village y Cuigezhuang Village 1. , 2 casos en Shucun, Haidian, y la parcela número 0302 del subcentro de Tongzhou vendida al día siguiente es de este tipo.
Estos seis terrenos son tierras altas por las que compiten los desarrolladores. A medida que los precios de la tierra continúan aumentando y la proporción de fondos autosuficientes del gobierno aumenta, la mayoría de ellos no logran resultados el mismo día. Al mismo tiempo, aunque las parcelas de tierra en los suburbios exteriores como Miyun y Yanqing están lejos, han entrado en un proceso de alto nivel porque las propiedades son relativamente puras.
Tomemos como ejemplo dos parcelas en la aldea de Jinzhan, Chaoyang. Los precios mínimos de ambas parcelas superan los 50.000 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, dado que las dos parcelas de tierra han entrado en la etapa de reparto gubernamental, los límites de precios futuros de las parcelas de tierra son sólo 66.000 yuanes/metro cuadrado y 64.600 yuanes/metro cuadrado desde la perspectiva de la relación entre el precio de la tierra y el precio de la vivienda. Tendrá un impacto considerable en las capacidades operativas posteriores de las empresas inmobiliarias.
En este sentido, Guo Yi, analista jefe de Pegatron, dijo a China Business News que, dado que la proporción de superficie de las dos parcelas de terreno mencionadas anteriormente es sólo 1,3, si la forma del producto futuro es una villa, entonces el El desarrollador tendrá mucho potencial en términos de espacio. "Definitivamente hay ganancias, pero son relativamente escasas. También depende de cómo el desarrollador desarrolle el espacio subterráneo en el futuro".
Haidian Shucun, una parcela de tierra estrella en Beijing donde se concentra la oferta de tierra , también se enfrenta a una situación similar. Los dos terrenos en Haidian han alcanzado el 20% de la proporción de propiedad propia del gobierno, por lo que el límite de precio futuro es de sólo 89.600 yuanes/metro cuadrado, pero el precio mínimo de estos dos terrenos llega a casi 70.000 yuanes/metro cuadrado.
A diferencia de las parcelas de Jinzhan y Jinzhan, la proporción de parcelas de la parcela de Haidian es de 1,6, por lo que es poco probable que toda la comunidad se convierta en una villa. Guo Yi dijo que si hay algunos productos superpuestos, el área subterránea seguirá siendo rentable, pero los productos de piso plano restantes tienen una pequeña probabilidad de área.
Regulaciones estrictas para calmar el frenesí del mercado
Cabe señalar que las subastas de tierras de Beijing han recaudado 11.022,1 mil millones de yuanes, y el precio inicial de estas parcelas es de 10,35 millones de yuanes, por lo que el total La tasa de prima es sólo del 6,41%.
Por otro lado, Chongqing y Wuxi son puntos críticos entre otras ciudades con una oferta de suelo concentrada. Entre ellos, Chongqing no tiene límite en los precios de la tierra y la tasa de prima general supera el 40%. Como ciudad central de tercer y cuarto nivel en el delta del río Yangtze, Wuxi es más favorecida por las empresas de bienes raíces. El precio medio comparable del suelo de las 16 parcelas vendidas esta vez aumentó más del 30%.
“Debido a la alta calidad general de esta ronda de oferta de suelo centralizada en Beijing, para evitar que el sobrecalentamiento del mercado de suelo ejerza presión sobre el mercado de viviendas nuevas, se han establecido más restricciones en el proceso de transferencia de tierras para garantizar la estabilidad del mercado de tierras ", dijo Pan Hao a China Business News.
Se informa que para reducir la popularidad del mercado de subastas local, Beijing no sólo estableció un precio máximo de la tierra, sino que también introdujo por primera vez un mecanismo de orientación de los precios de venta de viviendas, estableciendo un mercado público competitivo. Las zonas de viviendas de alquiler se distribuyen en 15 parcelas y 6 parcelas. Los gobiernos rivales poseen una parte de los derechos de propiedad. Además, existen múltiples reglas de subasta para competir por viviendas comerciales de alto nivel y competir por viviendas comunitarias para talentos internacionales.
Tomemos como ejemplo los 12 terrenos subastados el día 10. Bajo una feroz competencia de las empresas inmobiliarias, 7 terrenos han sido transferidos a la etapa de licitación para planes de construcción de alto nivel. Los ganadores se determinarán en 10 a 15 días hábiles, incluidos 2 terrenos en Shucun, distrito de Haidian, y 3 terrenos en. Wangsiying y 3 parcelas en Cui. Hay una aldea en cada aldea y una en cada aldea.
“El plan de construcción de viviendas comerciales de alto nivel, es decir, la evaluación integral de la calidad de la construcción y el diseño profesional, significa que ninguna empresa de bienes raíces puede ganar este terreno. Esta es una prueba de bienes raíces. "La prueba de calidad ha entrado gradualmente en la etapa de ganar por calidad", dijo Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda Zhuge.
Aunque los "documentos de prueba" para los desarrolladores se han vuelto más difíciles, Beijing de hecho ha suprimido la prima de las subastas locales hasta cierto punto.
Al mismo tiempo, la estructura del mercado de viviendas comerciales en Beijing también mejorará debido al reinicio de la "competencia por viviendas públicas de alquiler", así como al innovador lanzamiento de la "competencia por propiedades de propiedad gubernamental". derechos" y "competencia para la construcción de viviendas de alta calidad" Ajuste.
“El competitivo área de viviendas de alquiler de Beijing representa el 13% del área de construcción planificada, que es mucho más alta que el 1,3% de Guangzhou y el 11,2% de Wuxi. La oferta de alquiler de Beijing se fortalecerá significativamente en el futuro.
"Pan Hao cree que para los hogares sin casa, aumentar la oferta de viviendas de alquiler es una dirección importante para resolver el problema de vivienda de los jóvenes en las grandes ciudades. Desde la perspectiva de la creación de productos, los productos de vivienda comercial prestarán más atención a la mejora de la calidad. y la demanda de mejoras futuras se concentrará en el mercado.
Vale la pena señalar que después de que se implementó la política centralizada de suministro de tierras, la popularidad general de las subastas de tierras ha ido en aumento, como lo muestran los datos de Ke Rui. a factores como las subastas de terrenos centralizadas en ciudades clave, las subastas de terrenos en abril La tasa de prima de transacción saltó a más del 25% y la tasa de prima promedio alcanzó el 25,4%, un récord en los últimos tres años
En ciudades con suelo caliente, como Chongqing, los desarrolladores también pretenden aprovechar la situación para aumentar el entusiasmo del mercado. Kerry Chongqing dijo que durante el período del Primero de Mayo, muchos proyectos en Chongqing comenzaron a suspender la distribución externa y reforzar algunos descuentos. -Los proyectos de venta casi cancelaron todas las actividades de marketing y solo mantuvieron las promociones en línea.
En respuesta, el estudio señaló que durante el primer lote de pruebas de suministro centralizado de terrenos, varias empresas inmobiliarias se estaban adaptando rápidamente mientras se abrían. sus reservas de cereales y pasto debido a que no había ningún caso a seguir, seguían siguiendo el "antiguo método" para obtener tierras. A medida que aumenta el número de ciudades a nivel de prefectura, la actividad de las empresas inmobiliarias disminuirá gradualmente a medida que se adapten a la centralización. oferta de tierra.