La naturaleza y las cuestiones jurídicas de las plazas de aparcamiento
Ya sea garaje u otro tipo de plazas de aparcamiento, se componen de diferentes plazas de aparcamiento. Por tanto, las plazas de aparcamiento a que se refiere este artículo incluyen no sólo las plazas de aparcamiento abiertas dispuestas según líneas urbanísticas, sino también los garajes con espacios cerrados y características arquitectónicas, que se encuentran principalmente en zonas residenciales con titularidad diferenciada de los edificios.
Debido a que los edificios como los espacios de estacionamiento * * * tienen derecho a utilizar el terreno en la comunidad, se debe aplicar la teoría de la propiedad diferenciada de los edificios para aclarar la propiedad de sus derechos. Es decir, dentro de la comunidad, si es parte propietaria, el promotor puede vender la plaza de aparcamiento (garaje) por separado, debiendo además registrar los derechos de propiedad por separado, si es de uso * * * *, el promotor no tiene derecho a hacerlo; vender la plaza de aparcamiento (garaje) por separado. Las plazas de aparcamiento (garajes) deben pertenecer a todos los propietarios de la comunidad y no es necesario registrarlas por separado. Qué plazas de aparcamiento pertenecen a la parte exclusiva y cuáles pertenecen a la parte *** son diferentes para plazas de aparcamiento en diferentes estados físicos y ubicaciones.
1. Plazas de aparcamiento en suelo en zonas residenciales
Porque las plazas de aparcamiento en suelo se fijan directamente sobre el terreno, es decir, se fijan directamente sobre la superficie del terreno donde se encuentra el propietario. de la unidad de vivienda tiene derecho a utilizarlo, por lo que los derechos de propiedad de los espacios de estacionamiento en superficie son en realidad derechos de uso del terreno. En términos generales, después de que el desarrollador vende las casas en la comunidad y gestiona el registro de transferencia, el propietario del edificio posee todos los derechos de uso del suelo en la comunidad en forma de acciones. En este momento, las plazas de aparcamiento en el suelo de la comunidad residencial se transfieren a todos los propietarios de la comunidad junto con los derechos de uso del suelo.
2. Espacios de estacionamiento elevados en el primer piso
El primer piso elevado del edificio está ubicado en la parte inferior del edificio y es parte integral del edificio. Sin embargo, la atribución de sus derechos debe discutirse en circunstancias diferentes. Según las "Especificaciones de medición de viviendas" emitidas por la Administración Estatal de Calidad y Supervisión Técnica, las casas y sótanos con una altura de piso inferior a 2,2 metros no están incluidos en el área de construcción. Por lo tanto, si la altura del espacio de estacionamiento elevado en el primer piso del edificio es inferior a 2,2 metros, el área del edificio no se calculará por separado y no se calculará la relación de área de piso. En este momento, el garaje elevado en el primer piso es un accesorio del edificio y es parcialmente propiedad del propietario del edificio con el garaje elevado. Cuando la altura del piso excede los 2,2 metros, puede incluirse en el área de construcción, participar en el cálculo de la relación de área de piso del edificio y compartir los derechos de uso del suelo, convirtiéndose en una parte exclusiva para distinguir la propiedad.
3. Plazas de aparcamiento independientes de varias plantas
Se refieren principalmente a edificios independientes construidos con fines de aparcamiento en la comunidad, con independencia en estructura y uso. Como edificio construido de forma independiente, el área de construcción debe calcularse de forma independiente y participar en la asignación de los derechos de uso del suelo. Además, en documentos legales como los contratos de transferencia de derechos de uso de la tierra y los permisos de planificación de proyectos de construcción firmados entre el gobierno y los promotores inmobiliarios, el área de los derechos de uso de la tierra para dichos espacios de estacionamiento comerciales está claramente estipulada. Por lo tanto, esta plaza de aparcamiento se utiliza para calcular la relación de superficie construida del edificio. También puede ser una parte exclusiva de la propiedad diferenciada de un edificio según la teoría de propiedad diferenciada del edificio.
4. Plazas de aparcamiento subterráneo
La propiedad de las plazas de aparcamiento subterráneo siempre ha sido controvertida. Se divide principalmente en dos categorías en función de si se trata de un proyecto de defensa aérea civil y de la naturaleza. la propiedad se determina por separado:
(1) Proyecto de renovación de espacios de estacionamiento de defensa aérea civil
De acuerdo con la Ley de Defensa Aérea Civil, los proyectos de defensa aérea civil de mi país implementan inversiones diversificadas, no solo por el Estado, sino también por los promotores de viviendas comerciales. En la práctica, dichos proyectos de defensa aérea civil pueden transformarse en espacios de estacionamiento subterráneo después de la aprobación de los departamentos pertinentes, es decir, espacios de estacionamiento subterráneo transformados por proyectos de defensa aérea civil.
Hay dos opiniones sobre la propiedad de tales plazas de aparcamiento: una opinión es que, según el artículo 37 de la "Ley de Defensa Nacional", "los bienes de defensa nacional pertenecen al Estado", las plazas de aparcamiento subterráneas con la naturaleza de los proyectos de defensa aérea civil Se debe suponer que son propiedad del Estado; otra opinión es que el artículo 5 de la Ley de Defensa Aérea Civil estipula que "los proyectos de defensa aérea civil son utilizados y gestionados por inversores en tiempos de paz, y las ganancias pertenecen a los inversores." El autor cree que el principio básico de la identificación de los derechos de propiedad debe ser que quien invierte es dueño de ellos. Los costos de gestión y mantenimiento de los proyectos de defensa aérea civil deben ser asumidos por los promotores o propietarios comunitarios, no por el Estado. Por lo tanto, obviamente no es razonable creer que el garaje subterráneo renovado por el proyecto de defensa aérea civil pertenezca al Estado, y que los derechos de propiedad de dichos espacios de estacionamiento subterráneo deban pertenecer a los "inversores".
(2) Espacios de estacionamiento subterráneos no civiles
En general, la planificación territorial y urbana de mi país se limita a edificios sobre el suelo, y los edificios subterráneos a menudo se consideran una parte accesoria. de edificios sobre el suelo. Tratarlos como objetos. Por lo tanto, en el "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Propiedad Estatal", la superficie de los proyectos subterráneos no se incluye en el ratio de superficie de suelo de construcción. En este caso, el área del proyecto subterráneo no contribuirá a la parte de los derechos de uso de la tierra y no hay forma de obtener una propiedad separada. Pero los diferentes departamentos de nuestro país tienen diferentes enfoques para abordar este problema. Como se mencionó anteriormente, al aprobar la superficie de construcción, el departamento de gestión inmobiliaria puede calcular la superficie total de construcción de sótanos y semisótanos con una altura superior a 2,2 metros y obtener la propiedad separada.
En vista de que el artículo 136 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula claramente que "el derecho de uso del terreno edificable puede establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno", la importancia La construcción subterránea en las ciudades se ha vuelto cada vez más prominente y la construcción subterránea ha sido ignorada en la proporción de superficie de mi país. La práctica de la arquitectura está esencialmente divorciada de la realidad de la construcción urbana. No existe una diferencia esencial entre la construcción subterránea y la construcción sobre el suelo y no debe tratarse de manera diferente. Por tanto, si la altura del suelo es inferior a 2,2 metros, su titularidad debe considerarse anexa a la edificación sobre rasante y pertenece al propietario de la comunidad. Los garajes subterráneos con una altura de más de 2,2 metros pueden conectarse a los edificios sobre el suelo en el soporte, pero están completamente separados de su función y pueden operarse de forma independiente para obtener ganancias.
Por tanto, esta parte de la plaza de aparcamiento subterráneo no debe considerarse un accesorio, sino un objeto de derechos exclusivos.
Estos seis sentido común jurídico sobre las plazas de aparcamiento.
¿Se pueden comprar y vender plazas de aparcamiento?
Existen dos situaciones: si se trata de una plaza de aparcamiento con título, el comprador de la vivienda de segunda mano puede adquirir la plaza de aparcamiento al vendedor; El comprador de la casa de segunda mano puede alquilarla o traspasarla al momento de tramitar la transferencia de la propiedad. Si tienes suerte, el vendedor puede cambiar el nombre directamente cuando expire el contrato de uso de la plaza de aparcamiento.
1. Plazas de aparcamiento de la propiedad
Las plazas de aparcamiento prioritarias tienen "plazas de aparcamiento" que se pueden comprar y vender junto con la casa.
2. El derecho de uso de la plaza de aparcamiento
Las plazas de aparcamiento que sólo tienen derecho de uso no tienen "libro de plazas de aparcamiento" y no pueden comprarse ni venderse, y el El derecho de uso sólo puede modificarse. Los cambios en los derechos de uso de las plazas de aparcamiento se tramitan generalmente en la oficina de administración de la propiedad e implican la firma o cesión de un contrato de alquiler de plazas de aparcamiento (el plazo de arrendamiento no supera los 20 años). El nombre se puede cambiar una vez que expire el contrato y algunas comunidades se pueden renovar directamente.
¿Qué plazas de aparcamiento no se pueden comprar ni vender?
1. Espacios públicos en la comunidad
Para los espacios abiertos en la comunidad, a veces incluso espacios verdes, los promotores o las empresas inmobiliarias trazan límites claros y recaudan dinero. Algunas se venden a los propietarios por un precio fijo, mientras que otras se alquilan mensualmente. Se informa que dado que los derechos de uso del suelo de la comunidad pertenecen a todos los propietarios, el promotor no tiene derecho a vender plazas de aparcamiento abiertas sobre el suelo. Este tipo de plaza de aparcamiento podrá ser confiada a la propiedad para uso de los propietarios con la autorización de la junta de propietarios, previa deducción de los gastos necesarios, se incluirá en el fondo de mantenimiento comunitario.
2. No hay plaza de aparcamiento subterráneo acordada
El área de construcción de la plaza de aparcamiento subterráneo no se asignará si el promotor obtiene los derechos de propiedad del garaje por sí solo. el promotor puede vender los derechos de propiedad al comprador de la vivienda, pero el garaje subterráneo sólo se puede vender previamente a precompradores de viviendas comerciales en la comunidad. Parece natural que los promotores vendan este tipo de plazas de aparcamiento, pero no lo es. En el contrato de compraventa de la casa, el promotor debe indicar que los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento subterráneo de la comunidad se transfieren por separado y no se venderán con la casa. Si no existe una declaración escrita similar, la plaza de aparcamiento subterráneo también debería pertenecer al propietario y el producto también debería pertenecer al propietario.
Esta parte de los ingresos puede ser cobrada por la empresa de administración de propiedades encomendada por el comité de propiedad comunitaria, y los ingresos se incluirán en el fondo de mantenimiento de la comunidad después de deducir las tarifas de administración necesarias.
3. Plazas de aparcamiento subterráneo compartidas.
Muchos promotores también venden plazas de aparcamiento subterráneo cuando venden casas, pero muchos propietarios no saben si la venta de plazas de aparcamiento subterráneo es legal. Si el aparcamiento subterráneo ha sido compartido por los propietarios de la comunidad como zona compartida, el promotor no tiene derecho a venderlo. En otras palabras, al vender una casa, el área del espacio de estacionamiento subterráneo se asigna a cada propietario, y el dinero se recauda en proporción, y luego dicho espacio de estacionamiento subterráneo se vende al propietario, quien debe cobrar el dinero. repetidamente. El artículo 37 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula: "Cualquier certificado de propiedad que no haya sido registrado y obtenido de conformidad con la ley no será transferido, por lo tanto, si los derechos de propiedad no pueden manejarse". , el contrato de compraventa de plaza de aparcamiento no estará amparado por la ley y el propietario solo comprará una plaza de aparcamiento.
Este tipo de plaza de aparcamiento subterráneo no puede obtener cédula de propiedad y pertenece a todos los propietarios de la comunidad. En sentido estricto, pertenece a las instalaciones de apoyo de la comunidad. El comité de propiedad comunitaria puede alquilarlo a los propietarios y los ingresos por alquiler se incluirán en el fondo de mantenimiento de la comunidad después de deducir las tarifas de gestión necesarias.
4. Los promotores tienen prohibido vender proyectos de defensa aérea civil.
¿Se puede vender toda la superficie subterránea indivisa? Por supuesto que no. Algunas plazas de aparcamiento subterráneas pertenecen a proyectos de defensa aérea civil. Los proyectos de defensa aérea civil son obligatorios por parte del Estado y los promotores tienen prohibido venderlos.
Según el artículo 5 de la "Ley de Defensa Aérea Civil de la República Popular China": "Los proyectos de defensa aérea civil suelen ser utilizados y gestionados por inversores, y las ganancias pertenecen a los inversores". La inversión ha ido acompañada de los derechos de uso de la tierra. La transferencia se transfiere automáticamente a todos los propietarios, por lo que los ingresos de la reconstrucción del garaje del proyecto de defensa aérea civil pertenecen a todos los propietarios.
5. Vender derechos de uso durante más de 20 años es un fraude.
Algunos desarrolladores son muy "inteligentes". Al firmar el contrato de plaza de aparcamiento, harán constar que la plaza de aparcamiento no se puede comprar ni vender, y sólo firmarán un contrato de arrendamiento con el propietario, no un contrato de compraventa. Sin embargo, cuando el plazo del arrendamiento supera los 20 años, no se indica a los consumidores que no estarán protegidos por la ley después de 20 años. Según el artículo 214 de la Ley de Contratos: "El plazo de arrendamiento no excederá de veinte años. Si excede de veinte años, el exceso será nulo". Es el plazo máximo para que los consumidores alquilen una plaza de aparcamiento, también conocido como derecho de venta. , es solo 20 años, y 20 años Sin protección legal después del año.
Cualquiera que venda derechos de uso durante más de 20 años sin declarar a los consumidores que no estarán protegidos por la ley después de 20 años es un fraude, y los consumidores pueden exigir una doble compensación.
¿Se pueden incluir los garajes subterráneos en la relación de superficie construida?
Existe el concepto de "relación de superficie construida". La relación de superficie construida se refiere a la relación entre la superficie total de construcción y la superficie de la parcela dentro de una determinada parcela de terreno en un área de planificación urbana. Es un indicador importante utilizado en la gestión de la zonificación urbana. Además, la relación de superficie construida es un concepto que refleja si a un edificio se le asignan los derechos de uso del suelo correspondientes. Sólo los edificios que participan en el cálculo de la relación de superficie construida pueden obtener la proporción de superficie de los derechos de uso del suelo del número de parcela correspondiente. Es imposible obtener un certificado de propiedad inmobiliaria para un edificio que no esté incluido en el índice de superficie, y sus derechos legales para el registro inicial sólo pueden vincularse al edificio cuya propiedad inmobiliaria esté incluida en el índice de superficie.
Si el desarrollador aprueba el garaje subterráneo como área de construcción subterránea, puede incluir el garaje subterráneo en la relación de superficie, o realizar el registro inicial de los derechos inmobiliarios y obtener un certificado de derechos de propiedad independiente, y el El desarrollador puede conservar su propiedad.
Por otro lado, si no se incluye el índice de superficie, la propiedad de las casas con derechos de uso de la tierra asignados se venderá a todos los propietarios, y los derechos de uso de la tierra asignados de estas casas también se transferirán a todos los propietarios. La propiedad de las plazas de aparcamiento (garajes) ocupadas por estos propietarios también se transferirá a todos los propietarios. Será propiedad del propietario.
¿Es riesgoso comprar una plaza de aparcamiento sin título?
Comprar una plaza de aparcamiento sin título es arriesgado. De hecho, el llamado "contrato de venta de plazas de aparcamiento" firmado por el propietario y el promotor por un coste de más de 100.000 yuanes a menudo sólo puede considerarse como un contrato de arrendamiento a largo plazo. En caso de circunstancias impredecibles, como desastres naturales, la plaza de aparcamiento ya no pertenece al propietario del vehículo. Además, una vez que se encuentren problemas como la demolición comunitaria, los espacios de estacionamiento sin registro de derechos de propiedad definitivamente no serán compensados por la demolición. Aunque el promotor afirma que el propietario puede transferir libremente el derecho de uso de la plaza de aparcamiento después de la compra y fijar el precio, la propiedad también puede gestionar el registro de cambios de forma gratuita; sin embargo, siempre existe un gran riesgo en las transacciones de plazas de aparcamiento sin una transferencia de derechos; certificado.
¿Cómo determinar el precio de compra y venta de plazas de aparcamiento?
1. El precio de venta de las plazas de aparcamiento debe evaluarse en función de factores como la ubicación de la zona residencial, el precio del edificio, la situación media del sector, etc., y el precio que se puede vender.
2. El precio de las plazas de aparcamiento variará en función de la ubicación y tipología. Por ejemplo, el garaje principal (que tiene capacidad para dos plazas de aparcamiento, una grande y otra pequeña) es relativamente más pequeño que las dos plazas de aparcamiento normales.
¿Cuál es el proceso de transacción de estacionamiento?
El proceso de compra-venta de plazas de aparcamiento: inspección de plazas → firma de contrato → pago de impuestos → cesión.
1. Verificación del espacio de estacionamiento
Información requerida: original y copia del permiso de estacionamiento, original y copia del documento de identidad del propietario del estacionamiento.
Tiempo requerido: General 10; días laborables.
2. Firma (incluida firma en línea, acuerdo de depósito, contrato de venta)
1 Firma en línea. El precio de firma en línea es el precio de compra original de la plaza de aparcamiento. Los materiales que deben prepararse incluyen: certificado de plaza de aparcamiento, documento de identidad, libro de registro del hogar, certificado de matrimonio (las personas casadas solo pueden vender con el consentimiento de su cónyuge). y tarjetas bancarias.
(2) Acuerdo de depósito (igual que las ventas de casas ordinarias, la cantidad que supere los 6,5438 millones o más estará sujeta a la supervisión del fondo)
(3) Contrato de venta (igual que el contrato de ventas de casas ordinarias) )
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3. Pagar impuestos (impuesto de escrituración: valor original × 3%; impuesto de timbre: valor original × 1 ‰)
Información requerida: documento de identidad, estacionamiento libro de plazas, registro de domicilio, certificado de matrimonio (ya Matrimonio), factura original de compra de plaza de aparcamiento.
4. Transferencia de propiedad
Los compradores y vendedores deben acudir al centro de registro de bienes raíces para gestionar la transferencia (algunas zonas urbanas requieren cita previa).
Información requerida: ① Vendedor: documento de identidad, libreta de plaza de aparcamiento, libro de registro del hogar, certificado de matrimonio (casado), factura original de compra de plaza de aparcamiento ② Comprador: documento de identidad, libro de registro del hogar, certificado de matrimonio (casado); ) ), certificado de pago de impuestos después del pago de impuestos.