¿Elegir una villa o un dúplex?
Los expertos de la industria dijeron que la aparición de pequeñas villas y casas dúplex no sólo se debe a la mayor demanda de mejoras en la "era del segundo hijo", sino que también se ve afectada por el alto precio de la tierra. Las empresas de bienes raíces desarrollan productos innovadores para satisfacer las necesidades de los compradores de viviendas y al mismo tiempo aumentan las primas.
Visita al mercado: las villas representan casi el 50% de las transacciones
Desde que Dongguan implementó la política de restricción de compras, las villas pequeñas se han vuelto populares en Dongguan. Este tipo de producto inmobiliario tipo villa con una superficie de 144 metros cuadrados se distribuye principalmente en zonas urbanas y zonas centrales de las localidades, y se ha convertido en la corriente principal de oferta y transacciones del mercado. Tomemos como ejemplos Vanke y Country Garden. Estos dos desarrolladores instalaron este tipo de villas en muchas de las casas que desarrollaron y construyeron en áreas urbanas y pueblos de Dongguan, y pronto se convirtieron en "celebridades de Internet".
Cuando el periodista revisó los listados, descubrió que el área de construcción de las villas de "celebridades en línea" es generalmente de entre 130 y 144 metros cuadrados, y son principalmente productos de tres pisos sobre rasante y cuatro pisos. subterráneo. Las habitaciones son villas de tres dormitorios y dos salones o de cuatro dormitorios y dos salones, con un pequeño patio, llamadas "villas con patio". La apariencia y el jardín de la villa son principalmente del nuevo estilo chino. Elementos como pequeños puentes, agua corriente, rocallas y rocas extrañas se combinan con plantas locales y bosques de bambú para cambiar el paisaje y formar un estilo de jardín chino con características de Dongguan.
Las villas con patio principal con este estilo característico incluyen Vanke Jade East View, Vanke Zhongtian City Garden y Vanke Dazhong Jiangnan Courtyard. Jardines de orquídeas Country Garden, terraza Country Garden Tongque, Country Garden Fenghua Oriental y otras propiedades.
Sin embargo, dado que sólo hay unas pocas empresas inmobiliarias importantes que construyen villas con patio, y debido a los tipos similares de villas, la homogeneidad es grave y los diferentes listados del mismo desarrollador son casi iguales.
En términos de precio, el precio unitario de las villas de "celebridades de Internet" oscila entre 25.000 y 40.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio total suele oscilar entre 3,5 y 6 millones de yuanes, lo que es adecuado para compradores jóvenes. que acaban de pisar el umbral de las villas de lujo.
A juzgar por la estructura de oferta y demanda de varios tipos de villas, las casas adosadas en Dongguan fueron la principal fuerza de oferta y demanda en el mercado el año pasado, representando más del 50% de la oferta y demanda total. El precio medio de transacción se mantuvo en torno a los 24.000 yuanes por metro cuadrado. El Centro de Investigación Estratégica Dongguan Zhongyuan dijo que debido a las políticas regulatorias restrictivas en el mercado inmobiliario, las transacciones de productos para familias numerosas se han visto obstaculizadas y los productos de villas "económicas" se han convertido gradualmente en un punto caliente en el mercado. La mayoría de estos productos son casas adosadas, siendo la corriente principal las villas de "celebridades en línea" de menos de 1,44 metros cuadrados.
Desde la perspectiva de la estructura de la oferta y la demanda, la oferta y la demanda de villas en 2018 se concentran principalmente en productos de menos de 200 metros cuadrados, que representan más del 50%. Entre ellos, la oferta de productos de villas "económicas" de menos de 144 metros cuadrados representó el 44%, un aumento significativo en comparación con el mismo período del año pasado. En febrero de este año, las villas económicas con una superficie inferior a 144 metros cuadrados dominaron el mercado y representaron el 48% de las transacciones.
Análisis de la causa: a los compradores tradicionales de Dongguan les gustan las villas.
¿Por qué las villas de las "celebridades de Internet" son tan populares entre los jóvenes residentes de lujo en Dongguan? Los conocedores de la industria creen que esto está relacionado con el pasatiempo tradicional de comprar casas en Dongguan. En los primeros años, cuando los precios de la vivienda eran bajos, la gente rica de Dongguan prefería comprar villas. Cuanto más grande mejor, les encanta tener su propio patio. Este hábito de consumo se ha conservado. Aunque la villa "Internet Celebrity" no tiene una superficie grande, debido a su pequeño patio, es una casa de lujo con balcón y buena ventilación e iluminación. Por lo tanto, algunos jóvenes clientes de lujo lo amaron rápidamente después de su lanzamiento al mercado.
El umbral para comprar una pequeña villa es relativamente bajo.
El pago inicial para casas de lujo de más de 144 metros cuadrados requiere del 60%, mientras que el pago inicial para productos de menos de 144 metros cuadrados solo requiere del 30% al 40%. Para atraer a más compradores, los promotores están más dispuestos a desarrollar y vender villas "residenciales normales" con una superficie inferior a 144 metros cuadrados. Según el Centro de Investigación Estratégica Dongguan Zhongyuan, el mercado inmobiliario de Dongguan se ve afectado por las políticas regulatorias y gradualmente están surgiendo "pequeñas villas". Debido al pequeño tamaño, el bajo precio total y la estructura razonable de las unidades, han sido reconocidas por los compradores de viviendas y el ratio de oferta ha aumentado significativamente. Impulsada por la oferta y la alta aceptación de los clientes, la proporción de transacciones de villas "económicas" ha aumentado significativamente. Las transacciones de villas “económicas” representaron el 28% en febrero.
Las villas pueden aumentar la tarifa premium.
Además, debido a la influencia de los precios de la tierra, las empresas inmobiliarias prefieren cada vez más equipar villas de "celebridades de Internet" al diseñar estructuras de unidades inmobiliarias para aumentar la tasa de prima general.
Desde la perspectiva del precio unitario y el precio total, dado que las villas se posicionan como artículos de lujo, el precio unitario es más alto que el de las residencias ordinarias y el precio total es naturalmente más alto que el de una casa de la misma zona. Por un lado, puede lograr el objetivo de que los desarrolladores retiren fondos rápidamente; por otro lado, puede aumentar la tasa de prima general de los bienes raíces y obtener más ganancias; El periodista se enteró de que, en circunstancias normales, el precio de las villas de "celebridades en línea" en el mismo edificio está entre 25.000 y 40.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de los productos para el hogar ronda los 65.438+8.000-23.000 yuanes por metro cuadrado. Después de muchos cálculos y mejoras, las villas cuidadosamente dispuestas ocupan un área pequeña y tienen muchos residentes, por lo que los desarrolladores, naturalmente, pueden retirar más fondos.
Foshan:
A los jóvenes exitosos les gustan las casas dúplex.
A los jóvenes exitosos en Dongguan les gustan las villas de las "celebridades en línea", mientras que las casas dúplex de gran altura en el área central de Foshan son populares. El periodista se enteró de que el precio total de estas casas dúplex es de unos 3 millones de yuanes, que es más barato que las villas de las "celebridades online" en Dongguan.
En los últimos años, Foshan se ha convertido en un lugar clave para los desarrolladores de marcas. El área central sigue dando la bienvenida a muchos desarrolladores de marcas extranjeras como Greentown, Shimao, Minmetals, Longfor, Tahoe y Golden Deer. La entrada de desarrolladores extranjeros ha inyectado más sangre fresca al mercado de Foshan, especialmente en la búsqueda de productos únicos. Los productos dúplex, que antes eran escasos en el mercado, se han convertido en uno de los principales productos suministrados actualmente. Según estadísticas incompletas de los periodistas, actualmente hay más de 10 proyectos de viviendas dúplex a la venta en Foshan, distribuidos principalmente en Chancheng Qicha, Chancheng Green Island Lake, Nanhai Pingzhou, Shishan, Shunde Ronggui y el suroeste de Sanshui. En la actualidad, los productos dúplex en Foshan son principalmente productos dúplex de pequeño tamaño, con una superficie de entre 80 y 130 metros cuadrados, principalmente de tres o cuatro dormitorios. La llegada de la "era del segundo hijo" ha cambiado la estructura familiar del pueblo de Foshan, y la demanda de vivienda propia se concentra en tres o cuatro dormitorios que puedan satisfacer las necesidades de una familia de cuatro.
Los altos obsequios son el mayor atractivo de venta de este tipo de productos dúplex. Según expertos del sector, las zonas de regalo generales para productos de panel plano aparecen principalmente en forma de jardines, balcones, puestos de flores, balcones, ventanales, etc. , y los productos dúplex pueden requerir espacio en función de la altura, por lo que el área libre será mayor. Por lo tanto, la tasa de utilización del interés compuesto suele alcanzar el 100% o incluso el 110%, mientras que la tasa de utilización del interés fijo suele ser sólo del 80%. También tiene 110 metros cuadrados y el tipo de piso principal es una unidad de tres dormitorios. Incluso si hay cuatro habitaciones, solo pueden equiparse con dos baños como máximo, y una habitación solo puede usarse como sala multifuncional, el tipo de apartamento principal de una villa dúplex con un área de 110 metros cuadrados; 4 dormitorios y 3 baños. En cada habitación se puede poner fácilmente una cama.
Recordatorio:
Las villas también deben considerar los costos de decoración.
Debido a que las villas de las "Celebridades de Internet" son pequeñas, son mucho menos cómodas que las villas unifamiliares reales. Por ejemplo, el primer piso de una villa de "celebridad de Internet" tiene entre 60 y 80 metros cuadrados. El primer piso a menudo necesita dos habitaciones, un baño o una cocina, escaleras, etc. , por lo que el espacio real para actividades en la habitación es muy pequeño y en algunas habitaciones ni siquiera cabe un armario.
Además, los expertos de la industria dijeron que las villas de las "celebridades en línea" generalmente se venden sin decoración, por lo que los compradores deben preparar 500.000 yuanes o más para la decoración después de pagar el pago inicial. Las ventajas del "bajo pago inicial". pago" y el bajo precio total de las villas se reducen considerablemente. Además, las villas para "celebridades online" son un nuevo lujo. Actualmente, hay muy pocos primeros clientes en Dongguan. Aún es necesario que el mercado pruebe cómo se sienten realmente al vivir allí.