Operación y gestión de apartamentos con servicios

Operación y gestión de apartamentos con servicios

Los apartamentos con servicios se refieren a que el promotor divide cada habitación de hotel en derechos de propiedad independientes y los vende a inversores, y contrata una empresa de gestión hotelera para introducir hoteles. apartamentos de estilo.Administración de propiedades, prestación de servicios de alquiler y servicios de gestión financiera a propietarios. Este tipo de propiedad generalmente se construye en el centro de la ciudad y en áreas con transporte conveniente. Está rodeada de tiendas, restaurantes, entretenimiento y otras instalaciones de apoyo, y cuenta con instalaciones de apoyo completas como fachadas, ascensores, aire acondicionado central y capacidad eléctrica. .

1. Modelo de gestión de apartamentos con servicios

(1) Método de gestión de la propiedad

Autoridad total modo de gestión. La sociedad inmobiliaria, encargada por el promotor o el comité de propietarios, es plenamente responsable de la gestión de la propiedad confiada y le confía la creación de una oficina de gestión basada en el modelo de negocio de un apartamento estilo hotel, la contratación de empleados y Realizar una gestión específica de acuerdo con los objetivos, requisitos y estándares de gestión determinados en el contrato de trabajo, este modelo puede reflejar plenamente el efecto de marca de la gestión integral.

Modelo de gestión cooperativa. El promotor y la empresa inmobiliaria cooperan para crear una empresa de gestión del proyecto, que es corresponsable de la gestión inmobiliaria del proyecto. La empresa inmobiliaria asigna personal para que se desempeñe como gerente general y jefes de departamento de la empresa. A través de la gestión cooperativa, mejora el nivel de gestión de proyectos y cultiva un equipo de talentos de gestión altamente calificados para los socios, de modo que los socios puedan asumir la gestión después de su vencimiento. del período de cooperación.

Modelo de gestión de consultores. El desarrollador crea su propio equipo de administración de propiedades y contrata a la empresa inmobiliaria como consultor de administración para proporcionar un conjunto completo de regulaciones de administración y guiar las operaciones del desarrollador. La gestión de consultores se puede dividir en tres situaciones: en primer lugar, la empresa inmobiliaria envía altos directivos al proyecto de forma permanente para que actúen como director general de la empresa gestora y jefes de departamento para proporcionar orientación y gestión específicas del proyecto; envía personal al proyecto de forma permanente, pero no ocupa ningún cargo en la sociedad gestora, sino que sólo presta servicios de asesoramiento a petición del promotor; en tercer lugar, la sociedad inmobiliaria no envía personal de gestión, sino que acude regular o irregularmente un grupo de asesoramiento; el proyecto para orientar la obra según los requerimientos del desarrollador.

(2) Método de gestión hotelera

Método de gestión consultora. De acuerdo con los requisitos del desarrollador, la empresa de gestión hotelera envía profesionales de la gestión hotelera para brindar opiniones de asesoramiento sobre el diseño funcional del hotel, el estilo de decoración, el equipo de ingeniería, los procesos de gestión, el equipo de servicio, el posicionamiento en el mercado hotelero, la promoción de marketing, etc.

Método de gestión discrecional. El promotor encomienda a la empresa de gestión hotelera la asignación de un director general para implementar la operación y gestión integral de un hotel. La máxima autoridad del hotel es la junta directiva. La sociedad gestora del hotel informa al consejo de administración del plan de negocios, el plan de negocios y el presupuesto financiero, y realiza el trabajo de operación y gestión después de obtener la aprobación del consejo de administración. La sociedad gestora del hotel no asume el riesgo de funcionamiento del hotel y retira los honorarios de gestión en una determinada proporción de los ingresos operativos cada mes.

Método de gestión de contratos. La empresa de gestión hotelera proporciona al promotor un plan de gestión y operación de contratación hotelera específico. El promotor acepta el índice del paquete de investigación del modelo de negocio de apartamentos estilo hotel y el expositor es responsable de enviar al director general del proyecto para que lleve a cabo tareas específicas. trabajo de gestión y utilizar el índice de contratación para evaluar el desarrollo. El comerciante es responsable.

2. Problemas en la operación y gestión de apartamentos con servicios domésticos

(1) Las empresas de gestión de propiedades nacionales carecen de experiencia en gestión hotelera

Las condiciones del hardware son similares en En este caso, el servicio se convierte en el factor clave. El 60-70% de la decisión de un cliente de quedarse o quedarse se ve afectada por el nivel de administración de la propiedad. Para los apartamentos con servicios que la empresa gestora puede aceptar y garantizar un funcionamiento normal, al menos el 70% de sus clientes deben firmar contratos de arrendamiento. Una empresa de propiedad de apartamentos tipo hotel con buena capacidad de operación en el mercado es la condición básica para garantizar los beneficios de los inversores. Sin embargo, a juzgar por el mercado actual, existen muy pocas empresas inmobiliarias de este tipo. Existe una contradicción entre las empresas inmobiliarias que carecen de capacidad de gestión hotelera y las empresas de gestión hotelera que carecen de experiencia en gestión inmobiliaria. Sin las capacidades eficientes, sistemáticas y profesionales de desarrollo del mercado de las empresas de administración de propiedades, los propietarios terminarán con un método de alquiler tradicional y extensivo, y es difícil obtener una garantía estable de retorno de la inversión. El bajo retorno de la inversión, a su vez, afecta el pilar de consumo del mercado del desarrollo de apartamentos con servicios y el entusiasmo de los inversores.

(2) Las empresas de gestión hotelera nacionales no están calificadas para gestionar apartamentos con servicios.

Como inversor, con buenos métodos comerciales, rica gestión y experiencia, tiene una fuerte influencia en la rentabilidad. Los expertos de la industria generalmente creen que el precio al consumidor del hotel (yuanes por día) es el 10% del precio de la propiedad inmobiliaria (yuanes por metro cuadrado) y el precio de venta de los bienes raíces. Los precios de los apartamentos con servicios son entre 1,5 y 2 veces superiores al precio general de los inmuebles, lo que motiva a los promotores a desarrollar este producto. Sin embargo, las empresas de gestión hotelera nacionales tienen dos debilidades: en primer lugar, siempre quieren gestionar hoteles de alta gama, pero siempre están en una posición pasiva frente a la competencia de las famosas empresas de gestión hotelera extranjeras. métodos de gestión de carta blanca a largo plazo, siempre hay un conflicto fundamental con los intereses y hábitos comerciales de los propietarios de hoteles. Las empresas de gestión hotelera nacionales generalmente carecen de innovación y no pueden encontrar puntos de cultivo y desarrollo de mercado estables.

(3) La división de la propiedad conduce al problema de la encomienda virtual del cliente

Como hotel general, el inversor es el único propietario y puede confiar la sociedad gestora del hotel a gestionarlo. Sin embargo, al ser un apartamento estilo hotel, cada habitación se ha vendido a diferentes inversores de forma dispersa, por lo que quedarán asientos vacíos para los principales, lo que perjudicará los intereses de los pequeños y medianos inversores. Como resultado, el proceso de gestión de los apartamentos con servicios es demasiado caótico, no se pueden proteger los derechos e intereses de los propietarios y no se pueden garantizar los ingresos por alquiler.

3. Cómo evitar riesgos al invertir en apartamentos con servicios

(1) La selección del sitio, el posicionamiento y los métodos de operación determinan el espacio de apreciación

El principal cliente objetivo grupo de apartamentos con servicios Instituciones de la industria terciaria e industrias creativas de empresas multinacionales y pequeñas y medianas empresas nacionales. No tienen grandes necesidades de espacio para oficinas, pero deben facilitar el intercambio de información, el intercambio de personal y el intercambio de capital, servicios integrales de apoyo y excelentes condiciones de transporte. Los apartamentos con servicios tienen exactamente estas cualidades. Y la relación precio-rendimiento es mucho mejor que la de los hoteles y edificios de oficinas comunes, por lo que se convertirá en su primera opción. A juzgar por la tasa de rentabilidad anual habitual del 8-10%, los apartamentos con servicios son más adecuados para inversores a medio y largo plazo. Para los desarrolladores, al seleccionar ubicaciones regionales, deben partir de las funciones de los productos para satisfacer las necesidades de todo tipo de viajeros de negocios y pequeñas y medianas empresas de servicios. En general, las ubicaciones más ventajosas se encuentran en el corazón de las zonas urbanas centrales y en los centros de transporte.

(2) La administración de propiedades determina si los clientes se quedan o se van

Proporcionar una buena administración de propiedades es la condición más directa para atraer clientes. Las empresas nacionales de administración de propiedades todavía tienen problemas que no se pueden gestionar adecuadamente. Esto ha debilitado la confianza de algunos inversores. Por lo tanto, los apartamentos con servicios contratan empresas de gestión inmobiliaria profesionales o empresas de gestión hotelera para la gestión. cuidado de toda la propiedad Imagen, ayuda a la apreciación de la propiedad.

(3) Buena relación calidad-precio y alto rendimiento en costes

Encuentre un apartamento con servicios con alto rendimiento en costes que le permitirá ganar dinero antes de invertir. Los apartamentos con servicios parecen ser un producto de inversión muy caro, pero no lo son. Al elegir esos apartamentos con servicios para alquilar, debe fijarse cuidadosamente en el precio unitario. Algunos promotores suelen incluir el dinero del alquiler en el precio de la vivienda. Por lo tanto, al invertir en apartamentos con servicios, los inversores también deben dominar algunas habilidades para ganar dinero antes de comprar, y esta habilidad depende de la comparación de los inversores antes de comprar. ;