Sobre la validez de los contratos de arrendamiento de viviendas construidas ilegalmente
1. Definición de construcción ilegal
En las leyes y regulaciones pertinentes de mi país, no existe una definición clara de construcción ilegal. En sentido estricto, los edificios y estructuras construidos en violación de las disposiciones legales pueden denominarse edificios ilegales. Las disposiciones legales incluyen leyes, reglamentos, normas departamentales y regulaciones locales formuladas por el país y su Comité Permanente, incluyendo planificación y construcción, gestión de tierras, diseño y construcción arquitectónicos, decoración interior y exterior, protección contra incendios, planificación, gestión de protección ambiental, reliquias culturales. protección, transporte, etc., una gama muy amplia. Sin embargo, a juzgar por las normas legales vigentes, en la mayoría de los casos "construcción ilegal" generalmente no se refiere a construcciones que violan las normas legales, sino específicamente a construcciones que violan los procedimientos de aprobación de proyectos de construcción como la Ley de Ordenamiento Territorial y la Ley Urbana y Ley de Ordenación Rural. Edificaciones y estructuras, como casas construidas sin autorización urbanística, edificaciones temporales que no se hayan construido vencido, etc.
2. Validez de los contratos de arrendamiento de inmuebles ilegales
1. Un contrato de arrendamiento que tenga como objeto un edificio ilegal no se considerará nulo por el hecho de que el objeto sea ilegal.
La legislación actual no establece que un contrato de arrendamiento que tenga como objeto una construcción ilegal sea inválido. Aunque el artículo 6 de las "Medidas para la administración del arrendamiento de viviendas comerciales" estipula que no se alquilarán edificios ilegales, se trata de una normativa departamental. Según el artículo 4 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (1)", "Después de que se implemente la Ley de Contratos, si el Tribunal Popular confirma que el contrato es inválido, las leyes Las normas formuladas por el estado y su Comité Permanente y las regulaciones formuladas por el Consejo de Estado no se basarán en las leyes y regulaciones locales.
2. Si la ley contiene disposiciones sobre la validez del contrato, prevalecerán dichas disposiciones. Por ejemplo, la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" estipula claramente que las casas construidas que no se ajusten al permiso de planificación o al contenido del permiso de planificación, los edificios temporales construidos no de acuerdo con la aprobación o el contenido aprobado, y los edificios que no han sido construidos más allá del plazo Un contrato de arrendamiento en el que el objeto es un edificio temporal es inválido, pero si el proceso de aprobación se corrige antes de la celebración de la primera instancia debate judicial, puede considerarse válido.
El artículo 2 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" emitida por el Tribunal Superior Popular en 2009 estipula: "No obtener un proyecto de construcción permiso de planificación o incumplimiento del plan de proyecto de construcción Para las casas construidas de conformidad con las disposiciones del permiso, el contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el arrendatario no es válido, sin embargo, si el permiso de planificación del proyecto de construcción se obtiene antes de la celebración de. Tras el debate en primera instancia o la construcción es aprobada por el departamento competente, el Tribunal Popular determinará su validez. "El artículo 3 establece: "El contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el arrendatario de una edificación temporal que haya sido construida. no ha sido aprobada o construida de acuerdo con el contenido aprobado es nula. Sin embargo, si la construcción es aprobada por el departamento competente antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el Tribunal Popular determinará que es válida. El plazo del arrendamiento excede la vida útil del edificio temporal, la parte sobrante será inválida. Sin embargo, si el plazo del arrendamiento se prorroga con la aprobación de la autoridad competente antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el tribunal popular lo hará. determinar que el plazo de arrendamiento dentro del plazo prorrogado es válido”
Esta disposición corresponde a las edificaciones ilegales mencionadas en los artículos 64 al 66 de la “Ley de Ordenación Urbana y Rural”, es decir, el artículo 64 de la Ley. La "Ley de planificación urbana y rural" estipula: "No se ha obtenido un permiso de planificación del proyecto de construcción. O si la construcción no se lleva a cabo de acuerdo con las disposiciones del permiso de planificación del proyecto de construcción, el departamento de planificación urbana y rural del gobierno popular local en o superior al nivel del condado le ordenará detener la construcción si se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto en la implementación del plan, las correcciones se harán dentro de un límite de tiempo y se impondrá una multa de más del 5% del costo del proyecto; Se impondrá una multa no superior al 10% si no se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto, se realizará la demolición dentro de un plazo determinado, se confiscarán los bienes físicos o los ingresos ilegales y se pagará una multa de 10%. no se podrá imponer más del 10% del costo del proyecto. "El artículo 65 estipula: "En las zonas rurales, dentro del área de planificación de la aldea, si no se obtiene el permiso de planificación de construcción rural de conformidad con la ley o la construcción no se lleva a cabo. de acuerdo con lo dispuesto en el permiso de planificación de construcción rural, el municipio o el gobierno popular de la ciudad ordenará la suspensión de la construcción y hará las correcciones dentro de un plazo; quienes no realicen las correcciones dentro del plazo podrán ser destituidos." El artículo 66 estipula: “Si una unidad de construcción o un individuo comete cualquiera de los siguientes actos, el departamento de planificación urbana y rural del gobierno popular local de la ciudad o del condado ordenará su demolición dentro de un plazo, pudiendo también imponerle una multa de no más del doble del costo del proyecto de construcción temporal: (1) La construcción temporal se lleva a cabo sin aprobación; (2) La construcción temporal no se lleva a cabo de acuerdo con los contenidos aprobados (3) Los edificios y estructuras temporales no se desmantelan dentro; el plazo aprobado."
3. En los contratos ilegales de alquiler de vivienda cuya validez no esté claramente estipulada en la ley, se determinará la validez del contrato de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Contratos, y si cumple con las condiciones para el establecimiento. y la eficacia del contrato y si está comprendido en el artículo 50 de la Ley de Contratos se examinarán de conformidad con la ley. Si las disposiciones del artículo 2 son inválidas, la validez del contrato se determinará de forma integral.
3. Después de que el contrato de arrendamiento se considere inválido, el propietario del edificio ilegal, es decir, el arrendador, puede reclamar tarifas de ocupación basadas en los estándares de alquiler.
Según el artículo 5 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica del derecho en el juicio de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas", si el contrato de arrendamiento de viviendas es inválido y las partes solicitan el pago de derechos de ocupación De acuerdo con las normas de alquiler acordadas en el contrato, el Tribunal Popular en general debe recibir apoyo. Aunque el contrato no sea válido, el arrendatario deberá pagar los derechos de ocupación correspondientes si realmente utiliza la propiedad del ocupante ilegal del edificio durante el período de arrendamiento.
Cabe señalar que según el artículo 21 de las "Medidas para la administración del arrendamiento de viviendas comerciales", quien alquile un edificio ilegal deberá realizar correcciones dentro de un plazo por parte de la construcción ( bienes raíces) del gobierno popular municipal, de la ciudad o del condado, si no hay ingresos ilegales, se puede imponer una multa de no más de 5.000 yuanes, si hay ingresos ilegales, una multa de no menos de una vez pero no de tres; veces se pueden imponer ingresos ilegales, pero el máximo no excederá los 30.000 yuanes.