¿Liberar la situación? ¿Aumentar el apalancamiento? ¿Se está relajando el mercado inmobiliario? ¡No pienses demasiado ni te extravíes!
Como reunión importante para planificar el desarrollo económico del próximo año, una vez concluida la Conferencia Central de Trabajo Económico, hubo varias interpretaciones y análisis de esta reunión en el mercado, algunas de las cuales fueron engañosas y otras engañoso.
Es importante ver claramente la tendencia general. Hoy, el artículo que Xiakedao va a recomendar es para ayudar a todos a verlo con claridad.
一
El tío Dao ha visto recientemente muchas interpretaciones de la Conferencia Central de Trabajo Económico y quizás desee echar un vistazo al significado:
"'La política monetaria estable debe... desbloquear el mecanismo de transmisión de la política monetaria y aumentar el financiamiento a mediano y largo plazo para la industria manufacturera, lo que significa que se aumentará el crédito para la industria manufacturera en 2020. problema', lo que significa que hay un problema "Todavía hay margen para recortes de tipos de interés el próximo año".
Después de algunos análisis, algunas personas llegaron a la conclusión: "recortes de las tasas de interés" y "inundaciones" ya están en camino. Para hacer frente a la presión a la baja, todavía tenemos que confiar en "abrir las compuertas". y liberar agua" para estimular la economía.
¿Pero esto realmente puede durar mucho tiempo?
Relajar el crédito cuando la economía está baja es un método que muchos países han probado, pero los resultados son muy insatisfactorios. Desde la crisis financiera internacional, economías desarrolladas como Europa, Estados Unidos y Japón han implementado una flexibilización cuantitativa sin precedentes. Aunque se ha aliviado el dolor temporal de la recesión económica, las reformas estructurales han avanzado lentamente y los conflictos profundamente arraigados han seguido fermentando. , y la polarización política y las tendencias populistas se han vuelto prominentes. El espacio para las políticas macroeconómicas también es más estrecho y las municiones para hacer frente a la próxima crisis potencial son más limitadas.
¿Qué iluminación nos da esto? Si la receta anterior no puede solucionar el problema, debe ser reemplazada. Sólo identificando la causa raíz y tomando los medicamentos adecuados se pueden curar los problemas económicos.
¿Cuál es la actual "causa fundamental" de la economía de China? En una palabra, lo embarazoso del período de transición es que ya no podemos seguir el viejo camino del desarrollo impulsado por una "base pública de hierro". La relación insumo-producto de este método es cada vez menor y los efectos secundarios son cada vez mayores. cada vez más grande.
¿Qué debemos hacer? Utilizar la capacidad de producción avanzada para reemplazar la capacidad de producción atrasada, hacer ajustes estructurales en el lado de la oferta, es decir, el lado de la producción, desarrollar industrias de alta tecnología, mejorar la eficiencia de la producción, de modo que la calidad económica pueda mejorarse a un nivel más alto y obtener la El poder del desarrollo sostenible. Si vamos en contra de la lógica, simplemente abrimos las compuertas monetarias y permitimos que los fondos fluyan hacia la capacidad de producción atrasada, equivale a buscar pez en un árbol.
Sin embargo, al realizar ajustes estructurales a largo plazo, también podemos tener en cuenta el objetivo a corto plazo de cubrir la presión a la baja sobre la economía.
¿Cómo hacerlo? Insertar la línea principal de reforma estructural del lado de la oferta a lo largo de todo el proceso de macrocontrol, captar el ritmo y la intensidad de los ajustes anticíclicos y evitar usar demasiada fuerza. Es necesario orientar a las empresas para que trabajen en la intersección entre la mejora de la oferta y la expansión de la demanda. Sólo así podremos lograr una combinación orgánica entre el tratamiento de los síntomas y las causas profundas, así como las actuales y las de largo plazo.
China ya ha logrado algunos logros en este sentido. Desde la promoción de "tres reducciones, una reducción y un complemento" en 2015, a la propuesta de "destrucción, reducción inmediata" en 2017, y luego a la "política de ocho caracteres" en 2018. El gobierno central ha ajustado continuamente el enfoque de las políticas de reforma estructural del lado de la oferta de acuerdo con los cambios en la situación y ha enriquecido su connotación, lo que ha desempeñado un papel sustancial en la promoción del reequilibrio económico, la mejora de la calidad operativa y la promoción de la convergencia del riesgo.
II
Después de hablar de las ideas de desarrollo a largo plazo, veamos la importante tarea actual: el “crecimiento constante”. Lograr un crecimiento estable es inseparable de la regulación anticíclica, y un componente importante de la regulación anticíclica es la política monetaria.
En el comunicado de prensa de la Conferencia Central de Trabajo Económico de este año, la política monetaria tiene una declaración llamativa: "flexible y apropiada". Mucha gente se dio palmadas en los muslos: ¿No es esto simplemente relajación? ¡El banco central va a abrir las compuertas y liberar agua!
¿Es realmente así?
Antes de responder si se trata de “liberar agua”, cabe una pregunta más importante: ¿Qué debe conseguir una buena política monetaria? Respuesta: Mantener la estabilidad del valor de la moneda y promover el desarrollo económico. ¿Cómo podemos lograr los objetivos antes mencionados? La tasa de crecimiento de la moneda debería básicamente coincidir con la tasa de crecimiento económico.
La tasa de crecimiento actual del PIB de China es de alrededor de 6 y, según cálculos de muchas instituciones, se espera que la tasa de crecimiento económico potencial de China durante el período del “14º Plan Quinquenal” sea inferior a 6. Esto se debe a que la El nivel de tecnología está más cerca de la vanguardia y la reducción de la población en edad de trabajar, las limitaciones de rendimiento marginal del capital, etc.
La tasa de crecimiento del dinero en sentido amplio (M2) de China es de alrededor de 8. Excluyendo el factor de inflación de alrededor de 2-3, los dos están básicamente igualados. La tasa de crecimiento de los fondos monetarios puede respaldar las necesidades del desarrollo económico. . En estas circunstancias, realmente no hay necesidad de relajar aún más la moneda de manera significativa.
Además, una forma muy directa de evaluar si la oferta monetaria está equilibrada es ver si el nivel de tipos de interés está equilibrado y es satisfactorio.
¿Qué es la tasa de interés? El precio de los fondos también lo es. ¿Cómo juzgar si el nivel de tipos de interés está equilibrado o no? Observe los diferenciales y los movimientos de precios.
Con este fin, también podríamos seleccionar tres conjuntos de indicadores de tipos de interés, a saber, el tipo de interés de los préstamos interbancarios a un día, los tipos de interés de los bonos del Tesoro a 1 y 5 años, y el interés base del préstamo. (LPR) correspondiente a la tasa de interés de los bonos del tesoro.
¿Cuál es la esencia de estos tres? La tasa de interés de los préstamos a un día refleja los costos de financiamiento a corto plazo de las instituciones financieras; la tasa de interés de los bonos del gobierno es una tasa de interés libre de riesgo respaldada por el crédito del país y la tasa de interés base de los préstamos es una tasa de interés formada por transacciones entre varias entidades del mercado; , y se caracteriza por la mercantilización.
¿Cuál es el estado de estos indicadores en China? Actualmente, el tipo de interés de los préstamos a un día en el mercado interbancario de China es de aproximadamente 2,3, los rendimientos libres de riesgo de los bonos del Tesoro a 1 y 5 años son de aproximadamente 2,6 y 3 respectivamente, y las tasas de interés base de préstamos (LPR) correspondientes al Tesoro Las tasas de interés de los bonos son 4,15 y 4,8 respectivamente. La diferencia de precio entre los dos es inferior a 2 puntos porcentuales.
Parece que no se puede ver nada de esto. Necesitamos encontrar un objeto de comparación. Tomemos como ejemplo a Estados Unidos, que aún no ha salido completamente de la flexibilización cuantitativa y tiene condiciones crediticias relativamente flexibles. Su rango objetivo de tasas de fondos federales se encuentra actualmente entre 1,5 y 1,75, las tasas de los bonos del Tesoro a 1 y 5 años están alrededor. 1,6, y la tasa de interés preferencial de los préstamos en Estados Unidos es 4,75. En las cercanías, la diferencia correspondiente entre los dos últimos conjuntos de datos supera los 3 puntos porcentuales.
Vale la pena señalar que la tasa de crecimiento económico potencial actual de China es casi tres veces mayor que la de Estados Unidos, y el aumento de precios es aproximadamente el mismo. Sin embargo, el nivel de la tasa de interés libre de riesgo de China es ligeramente más alto y. la prima de riesgo es ligeramente inferior. Una comparación de ambos muestra que el nivel actual de tasas de interés de China se encuentra en un rango más equilibrado y aceptable.
En este caso, la "estabilidad" es el enfoque ideal. Sin embargo, la "estabilidad" no es estática. Para mantener la estabilidad correspondiente, también es necesario ser flexible y hacer ajustes oportunos cuando las condiciones económicas fluctúan. Sin embargo, esto no significa que la política monetaria deba ajustarse en gran medida.
¿Has descubierto el verdadero significado de "flexibilidad y moderación"?
Tres
"Es necesario mantener el ratio de apalancamiento macroeconómico básicamente estable", interpretó alguien, "esto significa que el desapalancamiento no puede ser 'una solución única para todos'. El gobierno central "Puede aumentar el apalancamiento, pero los gobiernos locales deben hacerlo. Para desapalancarse, los individuos necesitan aumentar el apalancamiento, mientras que las empresas lo hacen, para lograr la estabilidad general". ¿Se puede realmente entender esta frase de esta manera?
Obviamente no. Al analizar los problemas, debemos observar la situación general y la tendencia general, y no podemos hacer suposiciones subjetivas.
¿Cuál es la situación general? La situación general es garantizar la construcción de una sociedad modestamente acomodada en todos los aspectos y la conclusión exitosa del XIII Plan Quinquenal. ¿Cuál es la tendencia general? La tendencia general es que la economía de China se está estabilizando y mejorando en el largo plazo.
En la situación y tendencia generales, estabilizar el crecimiento es ciertamente una tarea importante para el desarrollo económico, pero construir cortafuegos y prevenir y desactivar riesgos importantes son tareas aún más importantes;
Solo previniendo y desactivando riesgos importantes y protegiendo firmemente el resultado final de ausencia de riesgos sistémicos podremos garantizar que los resultados logrados no serán absorbidos por los riesgos.
En los últimos años, los responsables políticos han hecho muchos esfuerzos. Desde el "desapalancamiento" de 2015, hasta la propuesta para prevenir y resolver riesgos importantes en 2017, y el "desapalancamiento estructural" de 2018, los bancos en la sombra, los gigantes financieros, las deudas locales ocultas y algunas pequeñas y medianas instituciones financieras problemáticas como los riesgos se han controlado eficazmente y también se ha frenado eficazmente el rápido aumento del ratio de apalancamiento macroeconómico.
Desde el punto de vista de los datos, a finales del tercer trimestre de este año, el ratio de apalancamiento macroeconómico de China era de 256,8, un aumento de 4,1 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado. En los cinco años anteriores, el ratio de apalancamiento macroeconómico aumentó en 14,9, 20,2, 21,1, 7,2 y -1,5 respectivamente.
Si también tomamos en cuenta las promesas de capital, P2P y otras actividades financieras que no cuentan con estadísticas sistemáticas, el índice de apalancamiento macro más amplio en realidad se ha estado estabilizando en los últimos dos años, lo que deja espacio político para una resolución posterior. de riesgos.
La situación anterior demuestra plenamente que las políticas pasadas han sido efectivas y pueden resistir la prueba de la práctica. Pero no se puede tomar a la ligera. Los riesgos y contradicciones acumulados en la etapa inicial pueden seguir saliendo a la luz y los resultados de la prevención de riesgos aún deben consolidarse.
¿Qué debemos hacer ahora? En una palabra: mantener el ratio de apalancamiento macroeconómico básicamente estable y evitar aumentos de apalancamiento a gran escala.
¿Cómo hacerlo concretamente? En primer lugar, para los riesgos visibles como las pequeñas y medianas instituciones financieras, las deudas de algunas plataformas de inversión urbana y los riesgos de deuda inmobiliaria, debemos consolidar responsabilidades, manejarlas en categorías y desmantelar las bombas con precisión; en segundo lugar, debemos tomar la iniciativa; y hacer planes tempranos para riesgos impredecibles, utilizar el pensamiento de alta probabilidad para hacer frente a eventos de pequeña probabilidad.
Cuatro
El contenido anterior es bastante duro. Puede que estés un poco cansado después de leer esto, pero te divertirás mucho con el siguiente contenido, porque se trata de realidad. bienes. Entonces, ¿se relajará el mercado inmobiliario?
Cada año, en la Conferencia Central de Trabajo Económico, las declaraciones sobre el mercado inmobiliario son temas candentes que preocupan al mercado, y este año han alcanzado un punto alto.
¿Qué se dijo en la reunión de este año? Las palabras fueron muy breves, reiterando que "la vivienda es para vivir, no para especular", pero también enfatizaron la necesidad de "implementar de manera integral políticas específicas para las ciudades, estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas en una gestión y gestión de largo plazo". Mecanismo de control para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario."
Al ver estas declaraciones, los analistas propusieron algunos "consejos para el alma": dado que en la reunión se dijo que las "políticas específicas de la ciudad" deberían "implementarse plenamente", entonces cada localidad debería endurecerlas o relajarlas en función de sus necesidades. propias condiciones, no dudes en tomar una buena decisión.
En cuanto a "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de las viviendas y estabilizar las expectativas", esa es la actitud clara del gobierno central hacia los gobiernos locales: los precios de las viviendas no pueden caer más. Deben ser estables y pueden aumentar suavemente. pero no bruscamente. Parece que se acerca la oportunidad para que el mercado inmobiliario se recupere.
¿Es realmente así?
Al tío Dao le gustaría darle cuatro palabras a los "analistas" mencionados anteriormente: piensen demasiado. De hecho, la cuestión de las tendencias de los precios de la vivienda y las políticas de control inmobiliario no requiere conjeturas extenuantes entre líneas. La respuesta se puede obtener simplemente volviendo al sentido común.
Piénsalo, ¿para qué se utiliza una casa? Después de todo, es para vivir. Ya sea para satisfacer las necesidades inmediatas de vivienda para hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda o para satisfacer las necesidades de vivienda mejoradas de quienes desean vivir en una casa nueva;
Sin embargo, tenemos que admitir que los atributos de una casa no son sólo para vivir, sino también para invertir y financiar. La inversión y la especulación en el mercado inmobiliario son desencadenadas por estos dos últimos atributos.
Sin embargo, si la demanda de inversión y la demanda especulativa son demasiado grandes, haciendo subir los precios inmobiliarios demasiado rápidamente, la gente considerará el mercado inmobiliario no como un mercado de consumo sino como una herramienta de especulación.
A partir de entonces, los fondos de toda la sociedad llegarán en masa, persiguiendo frenéticamente altos rendimientos a corto plazo, pero esto obligará a otras industrias e incluso a las industrias de alta tecnología que representan una productividad avanzada a estar en un estado de capital. sed, restringiendo el desarrollo iterativo de las industrias.
Para los individuos, todas las necesidades de pensión, educación, atención médica, entretenimiento y viajes deben dejar paso a la compra de una casa. Se necesitan 6 billeteras para pagar una casa. ¿Qué puedo hacer si no lo hago? ¿No me aprieto el cinturón obedientemente? Si el desarrollo inmobiliario llega tan lejos, estaría demasiado lejos de la realidad.
Por lo tanto, cuando haya presión a la baja sobre el desarrollo económico, ¿se relajará el sector inmobiliario? En absoluto. Si los controles inmobiliarios se relajan fácilmente en aras de unas buenas cifras de crecimiento a corto plazo, no sólo conducirá a un mayor aumento del coeficiente de apalancamiento macroeconómico, sino que también será perjudicial para la mejora de los medios de vida de las personas y la innovación y modernización. .
Más importante aún, una vez finalizada la fase de rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, si vuelve a haber un gran excedente, el período de digestión de la acumulación de problemas y contradicciones será más largo, y la digestión solo ser más difícil. Beber veneno para calmar la sed nunca es una buena idea.
Entonces, ¿cómo debería desarrollarse el mercado inmobiliario? En este sentido, la Conferencia Central de Trabajo Económico dio una respuesta clara: adherirse a una gestión y regulación a largo plazo para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
¿Cómo hacerlo concretamente? Por ejemplo, aumentaremos la seguridad de la vivienda para las personas necesitadas en las ciudades, fortaleceremos la renovación urbana y la renovación y mejora del parque de viviendas existentes, renovaremos las antiguas comunidades urbanas y fortaleceremos la construcción de viviendas de alquiler.
El parque de viviendas urbanas de China ha alcanzado más de 30 mil millones de metros cuadrados y el área de construcción de viviendas per cápita ha alcanzado los 39 metros cuadrados. La etapa de rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de China básicamente ha terminado, y la principal. La contradicción en el mercado inmobiliario ha pasado de una escasez total a una oferta estructural insuficiente y una calidad relativamente baja.
Hay más de 6 mil millones de metros cuadrados de antiguas comunidades urbanas en todo el país, con problemas como el envejecimiento de la infraestructura municipal y la falta de servicios públicos. Renovar estas antiguas comunidades y mejorar las instalaciones de apoyo circundantes puede estimular directa o indirectamente una inversión de más de 20 billones de yuanes.
Además, alrededor del 70% de los más de 200 millones de nuevos ciudadanos de China viven en casas alquiladas, y un gran número de trabajadores inmigrantes viven en "aldeas urbanas" con malas condiciones. La inversión directa e indirecta en la construcción de viviendas de alquiler en los próximos 10 años también alcanzará más de 20 billones de yuanes.
Se puede decir que las necesidades de renovación y transformación urbanas de China son urgentes y tienen un enorme potencial. No es sólo un importante proyecto de medios de vida para la gente, sino también un importante proyecto de desarrollo que puede estimular una demanda de inversión efectiva.
En los últimos tres años, los resultados de la regulación inmobiliaria han sido evidentes. Con el establecimiento y la implementación de mecanismos de control y gestión de bienes raíces a largo plazo, las expectativas del mercado inmobiliario han experimentado cambios importantes. Los aumentos de los precios inmobiliarios han convergido gradualmente, el crecimiento de la inversión inmobiliaria ha sido generalmente estable y el problema del elevado inventario inmobiliario. se ha aliviado significativamente. Los logros se consiguen con esfuerzo y deberían apreciarse aún más.