Por daños y perjuicios, firmé un contrato de arrendamiento por tres años y se lo vendí al nuevo propietario en menos de medio año. Renové más de 200.000 yuanes, ¿cómo puedo soportar las pérdidas tangibles e intangibles?

Tal como lo estipula el artículo 229 de la “Ley de Contratos”: “Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada”. Según el artículo 119 de las "Opiniones populares", si los derechos de propiedad de una casa particular se transfieren durante el período de arrendamiento por venta, donación, herencia, etc., ¡el contrato original sigue siendo válido para el arrendatario y el nuevo propietario!

Caso legal

Cuando el Sr. Zeng compró una casa de segunda mano, el propietario anterior le dijo que la propiedad había sido alquilada y que el contrato de arrendamiento expiraría en no más de 9 meses. El Sr. Zeng creía que después de comprar la casa, tenía derecho a pedirle al arrendatario que se mudara en cualquier momento, por lo que firmó un contrato con el propietario original y siguió los procedimientos de transferencia. Sin embargo, en el proceso de negociación con el arrendatario para mudarse dentro de un plazo, el arrendatario propuso el concepto de "compraventa sin romper el contrato" y acusó al antiguo propietario y al Sr. Zeng de no respetar su "derecho de preferencia". negativa”, lo cual fue un problema en el proceso de transferencia del inmueble arrendado. Problema común. El término "compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento" propuesto por el arrendatario es un término legal profesional, que específicamente significa que cuando la casa arrendada se transfiere, el derecho del arrendatario a usar la casa no se verá afectado por la venta de la casa. , y el comprador aún debe continuar cumpliendo las regulaciones del contrato de arrendamiento original. En este momento, los derechos de arrendamiento son más efectivos que la transferencia entre el comprador y el vendedor, y el comprador solo puede ejercer la propiedad total cuando expira el plazo del arrendamiento. Al respecto, las leyes de nuestro país tienen disposiciones claras: el artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si la propiedad del inmueble arrendado cambia durante el período de arrendamiento, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada por el artículo 11 de". las “Medidas para la Administración del Arrendamiento de Vivienda Urbana” estipula: “Si el arrendador transfiere la propiedad de la vivienda durante el período de arrendamiento, el cesionario de la misma deberá seguir cumpliendo lo dispuesto en el contrato de arrendamiento original”; Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)" N°. El párrafo 2 del artículo 119 estipula: "Durante el período de arrendamiento, si los derechos de propiedad de una persona privada La casa se transmite por venta, donación o herencia, el contrato de arrendamiento original seguirá siendo válido para el arrendatario y el nuevo propietario." El "derecho de tanteo" propuesto por el arrendatario, significa que cuando el arrendador vende la casa, el arrendatario tiene el derecho de tanteo según la ley en las mismas condiciones. El artículo 230 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario tendrá el derecho de tanteo en las mismas condiciones". ; "Gestión de Vivienda Privada Urbana" El artículo 11 del Reglamento estipula: "Cuando un propietario vende una casa para alquiler, deberá notificarlo al arrendatario con tres meses de antelación, y el arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones". Las opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación del artículo 118 estipulan: “El arrendador notificará al arrendatario con tres meses de antelación la venta de una casa, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones; Si el arrendador no vende la casa de acuerdo con estas normas, el arrendatario podrá solicitar al Tribunal Popular que declare inválida la venta de la casa ". Se puede observar que en este caso, la solicitud del arrendatario de continuar el contrato de arrendamiento es legal y protege los intereses del arrendatario. debe estar protegido por la ley. El Sr. Zeng no tiene derecho a exigir que el arrendatario se mude dentro de un límite de tiempo, pero tiene derecho a exigir que el arrendatario pague el alquiler porque el Sr. Zeng ha obtenido tanto la propiedad como los derechos sobre los ingresos de la propiedad. Además, si el propietario original no informa al inquilino que la casa está en venta o el inquilino expresa su voluntad de comprar la casa en las mismas condiciones, el inquilino sí tiene derecho a reclamar que la relación de compraventa no es válida. Se recomienda que los compradores de viviendas de segunda mano comprendan plenamente si la casa que quieren comprar ha sido alquilada antes de comprarla y, de ser así, si el contrato de arrendamiento está a punto de expirar, para no afectar su propósito de comprar una casa. o su plan de inversión.

La edición de este párrafo no vulnera el ámbito de aplicación del principio de arrendamiento.

Se puede ver del proceso de establecimiento del principio de indestructibilidad del arrendamiento que este principio se aplica principalmente al arrendamiento de bienes inmuebles como terrenos y casas. Esto se puede comprobar en la legislación de varios países. El artículo 1743 del "Código Civil francés" estipula que "cuando el arrendador vende el bien arrendado, el comprador no podrá despedir a la persona que haya celebrado un contrato de arrendamiento notarial o tenga una fecha fijada para pagar los impuestos sobre la casa o el terreno; pero si el derecho está reservado en el contrato de arrendamiento, el comprador no estará sujeto a este límite "Es decir, para los contratos de arrendamiento de casas y terrenos franceses, si el contrato ha sido notariado o el contrato tiene una fecha clara, el derecho de arrendamiento tiene. un efecto de confrontación, y la venta no viola el contrato de arrendamiento a menos que las dos partes acuerden lo contrario en el contrato. El artículo 571, apartado 1, del Código Civil alemán establece: “Después de la entrega del terreno arrendado al subarrendador, cuando el arrendador lo transfiere a un tercero, el cesionario adquiere todos los derechos y obligaciones derivados de la relación de arrendamiento por cuenta del arrendador.

"Es decir, en el contrato de arrendamiento de terrenos, la transferencia no viola el contrato de arrendamiento. El artículo 605 del "Código Civil japonés" estipula: "Una vez registrado el arrendamiento de bienes inmuebles, también entra en vigor para la persona que posteriormente adquiere los derechos de propiedad del bien inmueble". Es decir, según el derecho civil japonés tiene un efecto contradictorio después de que se registra el arrendamiento. El artículo 425 del Código Civil de la provincia de Taiwán de mi país también estipula: "Después de que se entrega el objeto arrendado , el arrendador reconoce su propiedad al tercero, y el contrato de arrendamiento obligará al cesionario a seguir existiendo. "Vale la pena señalar que la "compra y venta sin romper el alquiler" en estos países o regiones se refiere al arrendamiento de bienes raíces. Esto se debe a que "si usted alquila bienes inmuebles de otras personas con el fin de vivir, operar o cultivar, varios Los países han legislado para adoptar políticas destinadas a consolidar el estatus del arrendatario, con el fin de buscar la estabilidad y la mejora de la vida social. "Si hay un país que estipula que este principio también se aplica al arrendamiento de bienes muebles, no me atrevo a hacer un juicio precipitado debido a mi ignorancia. Antes de la introducción de la Ley de Contratos de mi país, las interpretaciones judiciales también estipulaban claramente que este principio solo se aplica a la vivienda. En la práctica judicial, este principio se cita. La mayoría de las partes que se defienden en principio se limitan al arrendamiento de viviendas. En este sentido, combinado con la legislación de otros países y regiones, la mayoría de los estudiosos creen que el principio de arrendamiento inviolable se define en. El artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país debe limitarse al arrendamiento de bienes inmuebles como casas. En nuestro país, dado que la tierra es propiedad del Estado o de forma colectiva, las unidades o los individuos sólo tienen derechos de uso de la tierra. Los derechos pueden ser transferidos y arrendados de acuerdo con la ley. Por lo tanto, cuando los derechos de uso de la tierra se transfieren bajo un contrato de arrendamiento que existe sobre los derechos de uso de la tierra, la relación de arrendamiento debe seguir siendo válida, es decir, el principio de que las ventas no.

Editar este párrafo para aplicarlo a las restricciones a las ventas que no violan el principio de arrendamiento

1. Según las condiciones históricas y la legislación nacional, este principio no debería aplicarse al arrendamiento de bienes muebles. ¿Deberían aplicarse las disposiciones del artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país al arrendamiento de bienes muebles? El autor cree que este principio no debería aplicarse al arrendamiento de bienes muebles por las siguientes razones: Primero. Hay muchos tipos de bienes muebles, su valor es generalmente bajo y son fáciles de obtener mediante transacciones de mercado. Por tanto, no es necesario dar una protección especial al arrendamiento de bienes muebles. compra sin romper el contrato de arrendamiento" se aplica al arrendamiento de bienes muebles, lo que no favorece la transferencia de la propiedad y su pleno desarrollo. La utilidad de la propiedad no favorece el principio de hacer el mejor uso de la misma. En tercer lugar, la los derechos de propiedad del contrato de arrendamiento deben tener ciertos límites; de lo contrario, no solo violará la intención original de los derechos de propiedad del contrato de arrendamiento, sino que también generará confusión en el sistema legal para reflejar el objeto, es decir, los derechos de propiedad del contrato de arrendamiento. El derecho de arrendamiento debe referirse a los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento. En cuarto lugar, desde la perspectiva de la legislación de varios países, los casos legislativos tienen que ver con los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento 2. "Sobre la aplicación del derecho de arrendamiento". Ley de Garantías de la República Popular China." 〉Interpretación de Cuestiones Varias” El artículo 66 se aplica a las restricciones a la relación de arrendamiento establecidas en la hipoteca de bienes inmuebles: “Si el deudor hipotecario arrienda el bien hipotecado, después de realizada la hipoteca, el El contrato de arrendamiento no obligará al cesionario. Cuando el deudor hipotecario arriende el inmueble hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado si el deudor hipotecario lo ha notificado en; Por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el deudor hipotecario no deberá La pérdida causada será a cargo del arrendatario. "Es decir, este principio se aplica a la relación de arrendamiento establecida sobre la hipoteca. La razón por la cual la interpretación judicial hace tal disposición es porque si bien la actitud de los legisladores en la antigüedad y en los tiempos modernos ha cambiado de "las ventas y las ventas pueden romper el "contrato" a "compras y ventas no pueden romper el contrato", pero gradualmente encarna una tendencia a la realización de los derechos de arrendamiento. Las disposiciones especiales de la ley sobre la validez de los derechos de arrendamiento solo fortalecen la efectividad de los derechos del acreedor, logrando así el propósito de proteger los derechos del arrendatario, pero la naturaleza de los derechos de arrendamiento no ha cambiado. Cuando una casa se hipoteca y luego se alquila, el principio de "los derechos de propiedad prevalecen sobre los derechos de los acreedores más adelante, y los derechos reales sobre los derechos de los acreedores más tarde". todavía se aplica. Una vez que el deudor no puede pagar la deuda, la deuda puede liquidarse mediante la venta de la propiedad hipotecada. 3. Se aplicarán los bienes inmuebles embargados por el Tribunal Popular. el ejecutivo del tribunal popular toma medidas para embargar los bienes sujetos a ejecución y prohíbe a la persona sujeta a ejecución transferirlos o disponer de ellos, lo que implica la intervención y alivio del poder público del Estado en derechos privados. incluye el embargo en el proceso de preservación y ejecución de la propiedad Debido a que el propósito del embargo es hacer realidad los derechos del acreedor, una vez que se embarga el inmueble, su propietario o usuario pierde el derecho a disponer del inmueble, por lo tanto, si el bien embargado es. enajenado sin autorización del deudor u otros, la enajenación es inválida. El Tribunal Popular Supremo declaró claramente en la Respuesta No. 8 que la ejecución de la enajenación no autorizada de la deuda por parte del deudor es inválida.

El arrendatario sabe que el bien arrendado puede venderse pero aun así celebra un contrato de arrendamiento con el arrendador. Los riesgos resultantes sólo pueden ser asumidos por el arrendatario. 4. Se aplican restricciones en el proceso de gestión de bienes en quiebra a las casas y edificios de empresas en quiebra, como bienes en quiebra, deben subastarse o venderse, y la propiedad cambiará definitivamente los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante cesión o transferencia; propiedad en quiebra y su propiedad también habrá cambios. En un caso de quiebra, si los contratos de arrendamiento firmados por la empresa en quiebra y todas sus casas, edificios o terrenos aún no se han cumplido cuando se declaró la quiebra, el principio de "compra y venta sin incumplimiento del alquiler" debería restringirse generalmente en el proceso de manejo de la propiedad en quiebra. Las razones son: (1) Si se aplica este principio, el contrato de arrendamiento seguirá siendo válido, lo que resultará en que la realización o liquidación de los reclamos de arrendamiento no solo tendrá prioridad sobre los salarios y primas de seguro laboral adeudados por el primero. Orden de empresa en quiebra y empresa en quiebra de segundo orden Impuestos adeudados, y tienen prioridad sobre otros reclamos de quiebra en el tercer orden, e incluso este tipo de reclamos de arrendamiento deben realizarse o liquidarse en su totalidad, lo que viola el sistema básico y los principios de distribución de. la ley de quiebras y viola los principios básicos de equidad y justicia del derecho civil. (2) En muchos casos de quiebra, especialmente en los de empresas estatales o colectivas, hay muchos casos en los que las casas, los edificios y los derechos de uso de la tierra de la empresa en quiebra se combinan en su conjunto y se realizan. Si se aplica este principio y el contrato de arrendamiento sigue siendo válido, el comprador puede pensar que el terreno que compró no es propicio para su desarrollo y utilización debido a la relación de arrendamiento, afectando así la realización de la masa concursal.

Editar los defectos aplicables en este segmento del negocio sin romper el contrato de arrendamiento.

1. ¿Sólo es aplicable a compra y venta? El sistema legal de "las ventas no rompen los arrendamientos" no solo incluye cambios en la propiedad de la propiedad arrendada causados ​​por las ventas, sino que también incluye cambios en la propiedad causados ​​por donaciones, herencias, reciprocidad e incluso inversiones en sociedades. Esta amplia comprensión ha sido reconocida por la mayoría de la gente. En consecuencia, es más exacto entender que "las compras y ventas no rompen el contrato de arrendamiento" ya que "los cambios en la propiedad del bien arrendado no entrarán en conflicto con los derechos sobre el bien arrendado". Sin embargo, actualmente no existen disposiciones legales claras que lo dejen claro. 2. ¿Se aplica a los “bienes muebles”? “Arrendamiento”, según el artículo 212 de la Ley de Contratos, un contrato de arrendamiento es un contrato en el que el arrendador entrega al arrendatario el bien arrendado para su uso y beneficio, y el arrendatario paga el alquiler. Esta cláusula no establece ninguna restricción adicional sobre los bienes arrendados, que pueden incluir bienes inmuebles o muebles. Literalmente hablando, el principio de que "la transferencia de propiedad del bien arrendado no entrará en conflicto con los derechos sobre el bien arrendado" se aplica tanto a los bienes inmuebles como a los muebles. Sin embargo, cuando aplicamos este concepto al artículo 229, no podemos evitar encontrar que si el artículo 229 también se aplica a bienes muebles cuya propiedad se transfiere mediante entrega, será perjudicial para la circulación de bienes y será contrario al propósito del derecho civil moderno. . Por lo tanto, el término propiedad arrendada en el artículo 229 de la Ley de Contratos debe limitarse a bienes inmuebles, como las casas. Sin embargo, la práctica judicial actual es hacer esto sin disposiciones legales claras. 3. La compra y venta no rompe la competencia entre arrendamiento e hipoteca. El párrafo 1 del artículo 66 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" del Tribunal Popular Supremo estipula que si el deudor hipotecario arrienda la propiedad hipotecada, una vez realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no será vinculante para el cesionario. Por tanto, el principio de “venta sin incumplimiento del contrato de arrendamiento” no se aplica a los arrendamientos de inmuebles hipotecados. En este caso, el derecho hipotecario es superior al derecho de arrendamiento, y la relación de arrendamiento se extingue por la realización del derecho hipotecario. 4. La preservación y el arrendamiento de propiedades compiten. La concurrencia de preservación de propiedad y arrendamiento de propiedad se refiere a la situación en la que la preservación de propiedad y el arrendamiento de propiedad existen sobre el mismo tema al mismo tiempo, y los dos tienen efectos contradictorios. Aunque la ley no estipula claramente cómo abordar el conflicto entre los dos efectos, y a juzgar por las condiciones aplicables de "compra y venta no viola el contrato de arrendamiento", la compra y venta también ocurrió más tarde, por lo que es lógico que También debe aplicarse "la compraventa no viola el contrato de arrendamiento". Pero si se implementa de esta manera, la majestuosidad de la incautación judicial será inútil, por lo que la clave depende de cuál de los dos se establezca primero. Si hay un contrato de arrendamiento antes de la incautación, luego de que el acreedor obtenga la propiedad de la propiedad incautada de acuerdo con los procedimientos legales, el contrato de arrendamiento original ciertamente se aplicará al acreedor y será legalmente vinculante para el acreedor, porque el arrendatario no puede prever que la propiedad arrendada se utilizará en el futuro para el alquiler. Si hay un contrato de arrendamiento después del embargo, después de que el acreedor haya obtenido la propiedad de los bienes embargados de acuerdo con los procedimientos legales, el contrato de arrendamiento original no se aplicará al acreedor, excepto con el consentimiento del acreedor. Dado que el objetivo del embargo es hacer realidad los derechos del acreedor, el arrendatario sabe que la casa alquilada puede venderse, pero aun así celebra un contrato de arrendamiento con el arrendador y los riesgos resultantes sólo pueden ser asumidos por él mismo.

Si el arrendatario no sabe o no debe saber que el bien arrendado ha sido embargado, el arrendatario o el arrendador soportarán la pérdida por culpa de ambas partes.

El papel de la edición de este párrafo en las ventas que no violan el contrato de arrendamiento

El artículo 229 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula: Durante el período de arrendamiento, la propiedad del objeto arrendado Los cambios no afectan la validez del contrato de arrendamiento. Es decir, durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, la propiedad del objeto arrendado cambia debido a ventas, herencias, etc. , el contrato de arrendamiento sigue siendo válido para el nuevo propietario. Cuando el nuevo propietario no cumple con las obligaciones del arrendamiento, el arrendatario puede utilizar los derechos de arrendamiento contra el nuevo propietario. Legalmente, esto se denomina "arrendamiento de compraventa". Según la teoría del derecho civil, la propiedad pertenece a los derechos de propiedad, mientras que los derechos de arrendamiento son derechos de los acreedores. Con el desarrollo de la economía social y la complicación de las actividades de los sujetos en una economía de mercado igualitaria, los límites entre los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores se han vuelto cada vez más difíciles de trazar con claridad. Ha habido una tendencia de "tú entre mí" y "tú entre mí". ", que se refleja en la "Ley de Seguridad" de mi país " y en las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China". En esta tendencia, el principio de no incumplimiento en los arrendamientos, como excepción a la relación entre derechos de propiedad y reclamaciones, desempeña un papel importante en el ajuste del orden económico del mercado y la vida social de las personas. Su existencia tiene un significado y un valor jurídico importantes. En primer lugar, favorece el mantenimiento de la estabilidad del orden social y económico y encarna el objetivo del valor del orden que persigue la ley. Con el desarrollo de la economía social, los intercambios económicos entre sujetos iguales se han vuelto cada vez más estrechos y las transacciones se han vuelto más frecuentes. A veces una casa que se alquila hoy puede venderse mañana. Si se maneja de acuerdo con los principios generales de regularización de derechos y reclamaciones de propiedad, el nuevo propietario puede luchar contra el arrendatario. Esto aumentará en gran medida el riesgo de arrendamiento del arrendatario y provocará un caos en el orden económico. Por lo tanto, para maximizar efectivamente la efectividad de la propiedad arrendada y mantener el orden de circulación de la propiedad, tanto los compradores como los vendedores deben recibir el mismo trato. Los derechos del arrendador deben estar sujetos a las restricciones necesarias para realizar el valor perseguido por la ley. En segundo lugar, favorece la protección de los derechos e intereses legítimos del arrendatario, lo que es una manifestación concreta del objeto legislativo del Derecho de Contratos. El derecho contractual tiene como objetivo mantener el orden social y económico, promover aún más la modernización socialista y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes del contrato. El principio de arrendamiento inquebrantable no sólo protege por igual los derechos e intereses de ambas partes, sino que también presta especial atención a los derechos del arrendatario en el contrato de arrendamiento. En tercer lugar, incorpora el principio de buena fe en los principios del derecho civil. El principio de buena fe se conoce como cláusula imperial en los principios del derecho civil. Significa que los sujetos civiles deben ser honestos y dignos de confianza al participar en actividades civiles, ejercer sus derechos y cumplir sus obligaciones de buena fe, y no deben eludir la ley. Su intención original es actuar de acuerdo con los principios de igualdad y reciprocidad en el sistema de mercado, ser honesto y no cometer fraude al firmar un contrato, después de firmar un contrato, uno debe cumplir su palabra y cumplirla conscientemente. Por tanto, al arrendador se le exige en primer lugar tener derecho a disponer y arrendar la vivienda al firmar un contrato de arrendamiento con el arrendatario. Cuando el arrendador se dispone a vender todas sus casas, en primer lugar tiene la obligación de informar previamente al arrendatario, es decir, el arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones, en segundo lugar, de conformidad con el principio de buena fe, el; El vendedor debe cumplir con su obligación de informar y estar al tanto de la próxima venta. El comprador debe estar informado verazmente de las obligaciones del arrendamiento de la casa, de lo contrario el comprador puede utilizarla contra el vendedor. Las dos obligaciones anteriores del arrendador suelen denominarse obligaciones precontractuales y son la aplicación específica del principio de buena fe en los contratos de compraventa y en los contratos de arrendamiento. Las obligaciones anteriores deben ser también obligaciones del vendedor sin violar el principio de arrendamiento. Esto ha sido estipulado en la legislación de China. Además, al aplicar el principio de buena fe para guiar la práctica judicial del principio de arrendamiento indestructible, el comprador también está obligado a respetar estrictamente el contrato de arrendamiento firmado por el vendedor y el arrendatario, y no puede rescindir o modificar unilateralmente el contrato firmado. por el vendedor y el arrendatario de antemano cualquier contenido.