Proceso de transacción y transferencia de plazas de aparcamiento
1. Cómo solicitar un certificado inmobiliario para una plaza de aparcamiento:
1. Asegúrese de que el promotor del garaje haya realizado el registro inicial. promotor de garajes para solicitar un certificado inmobiliario por su cuenta.
2. Diríjase al departamento de gestión local donde está ubicado el garaje para recoger y completar el "Formulario de solicitud de registro de derechos inmobiliarios (terrenos)", que requiere la firma y el sello del promotor del garaje.
3. Recibir planos topográficos (tablas): Puede solicitar recibir formularios topográficos y cartográficos en la estación de medición del área de la casa designada por el desarrollador del garaje, también puede obtenerlos directamente del desarrollador del garaje con su identificación. tarjeta, o puede registrarse en el local. El departamento solicitó el levantamiento y mapeo del área del garaje.
4. Obtenga los documentos pertinentes: cuando pregunte a los departamentos locales pertinentes con antelación, asegúrese de explicar claramente qué documentos de solicitud necesarios deben obtenerse y complételos de inmediato. El desarrollador del garaje debe revisar y sellar el formulario de solicitud completo.
5. Pagar fondos de mantenimiento e impuestos de escrituración: Cabe señalar que se debe conservar el comprobante de pago. Los comprobantes de pago de estos dos fondos son comprobantes necesarios para solicitar el certificado inmobiliario. Su pérdida afectará a la adquisición del título de propiedad del garaje.
6. Presentar los materiales de solicitud.
7. Reciba el certificado de propiedad del garaje según el tiempo especificado: asegúrese de conservar el aviso de recogida del certificado emitido por el departamento de administración local y recoja el certificado de propiedad del garaje según el tiempo notificado anteriormente.
2. ¿Qué plazas de aparcamiento no se pueden comprar ni vender?
1. Espacios públicos en la comunidad
Para los espacios abiertos en la comunidad, a veces incluso espacios verdes, los promotores o las empresas inmobiliarias trazan límites claros y recaudan dinero. Algunas se venden a los propietarios por un precio fijo, mientras que otras se alquilan mensualmente. Se informa que dado que los derechos de uso del suelo de la comunidad pertenecen a todos los propietarios, el promotor no tiene derecho a vender plazas de aparcamiento abiertas sobre el suelo. Este tipo de plaza de aparcamiento podrá ser confiada a la propiedad para uso de los propietarios con la autorización de la junta de propietarios, previa deducción de los gastos necesarios, se incluirá en el fondo de mantenimiento comunitario.
2. No hay plaza de aparcamiento subterráneo acordada
El área de construcción de la plaza de aparcamiento subterráneo no se asignará si el promotor obtiene los derechos de propiedad del garaje por sí solo. el promotor puede vender los derechos de propiedad al comprador de la vivienda, pero el garaje subterráneo sólo se puede vender previamente a precompradores de viviendas comerciales en la comunidad. Parece natural que los promotores vendan este tipo de plazas de aparcamiento, pero no lo es. En el contrato de compraventa de la casa, el promotor debe indicar que los derechos de propiedad de las plazas de aparcamiento subterráneo de la comunidad se transfieren por separado y no se venderán con la casa. Si no existe una declaración escrita similar, la plaza de aparcamiento subterráneo también debería pertenecer al propietario y el producto también debería pertenecer al propietario.
Esta parte de los ingresos puede ser cobrada por la empresa de administración de propiedades encomendada por el comité de propiedad comunitaria, y los ingresos se incluirán en el fondo de mantenimiento de la comunidad después de deducir las tarifas de administración necesarias.
3. Plazas de aparcamiento subterráneo compartidas.
Muchos promotores también venden plazas de aparcamiento subterráneo cuando venden casas, pero muchos propietarios no saben si la venta de plazas de aparcamiento subterráneo es legal. Si el aparcamiento subterráneo ha sido compartido por los propietarios de la comunidad como zona compartida, el promotor no tiene derecho a venderlo. En otras palabras, al vender una casa, el área del espacio de estacionamiento subterráneo se asigna a cada propietario, y el dinero se recauda en proporción, y luego dicho espacio de estacionamiento subterráneo se vende al propietario, quien debe cobrar el dinero. repetidamente. El artículo 37 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula: "Cualquier certificado de propiedad que no haya sido registrado y obtenido de conformidad con la ley no será transferido, por lo tanto, si los derechos de propiedad no pueden manejarse". , el contrato de compraventa de plaza de aparcamiento no estará amparado por la ley y el propietario solo comprará una plaza de aparcamiento.
Este tipo de plaza de aparcamiento subterráneo no puede obtener cédula de propiedad y pertenece a todos los propietarios de la comunidad. En sentido estricto, pertenece a las instalaciones de apoyo de la comunidad. El comité de propiedad comunitaria puede alquilarlo a los propietarios y los ingresos por alquiler se incluirán en el fondo de mantenimiento de la comunidad después de deducir las tarifas de gestión necesarias.
4. Los promotores tienen prohibido vender proyectos de defensa aérea civil.
¿Se puede vender toda la superficie subterránea indivisa? Por supuesto que no. Algunas plazas de aparcamiento subterráneas pertenecen a proyectos de defensa aérea civil. Los proyectos de defensa aérea civil son obligatorios por parte del Estado y los promotores tienen prohibido venderlos.
Según el artículo 5 de la "Ley de Defensa Aérea Civil de la República Popular China": "Los proyectos de defensa aérea civil suelen ser utilizados y gestionados por inversores, y las ganancias pertenecen a los inversores". La inversión ha ido acompañada de los derechos de uso de la tierra. La transferencia se transfiere automáticamente a todos los propietarios, por lo que los ingresos de la reconstrucción del garaje del proyecto de defensa aérea civil pertenecen a todos los propietarios.
5. Vender derechos de uso durante más de 20 años es un fraude.
Algunos desarrolladores son muy "inteligentes". Al firmar el contrato de plaza de aparcamiento, harán constar que la plaza de aparcamiento no se puede comprar ni vender, y sólo firmarán un contrato de arrendamiento con el propietario, no un contrato de compraventa. Sin embargo, cuando el plazo del arrendamiento supera los 20 años, no se indica a los consumidores que no estarán protegidos por la ley después de 20 años. Según el artículo 705 del Código Civil (en vigor a partir de enero de 2021), "El período de arrendamiento no excederá de veinte años. Si excede de 20 años, la parte excedente será inválida. El período máximo para que los consumidores alquilen una plaza de aparcamiento es". las llamadas ventas El derecho solo dura 20 años y no estará protegido por la ley después de 20 años.
Cualquiera que venda derechos de uso durante más de 20 años sin declarar a los consumidores que no estarán protegidos por la ley después de 20 años es un fraude, y los consumidores pueden exigir una doble compensación.
En tercer lugar, ¿por qué las plazas de aparcamiento dependen de la superficie de la vivienda? ¿Se pueden incluir los garajes subterráneos en la relación de superficie construida?
Existe el concepto de "relación de superficie construida".
El índice de superficie construida se refiere a la relación entre el área total de construcción y el área de parcela en el área de planificación urbana, y es un indicador importante utilizado en la gestión de zonificación urbana. Además, la relación de superficie construida es un concepto que refleja si a un edificio se le asignan los derechos de uso del suelo correspondientes. Sólo los edificios que participan en el cálculo de la relación de superficie construida pueden obtener la proporción de superficie de los derechos de uso del suelo del número de parcela correspondiente. Es imposible obtener un certificado de propiedad inmobiliaria para un edificio que no esté incluido en el índice de superficie, y sus derechos legales para el registro inicial sólo pueden vincularse al edificio cuya propiedad inmobiliaria esté incluida en el índice de superficie.
Si el desarrollador aprueba el garaje subterráneo como área de construcción subterránea, puede incluir el garaje subterráneo en la relación de superficie, o realizar el registro inicial de los derechos inmobiliarios y obtener un certificado de derechos de propiedad independiente, y el El desarrollador puede conservar su propiedad. Por otro lado, si no se incluye el índice de superficie, la propiedad de las casas con derechos de uso de la tierra asignados se venderá a todos los propietarios, y los derechos de uso de la tierra asignados de estas casas también se transferirán a todos los propietarios. La propiedad de las plazas de aparcamiento (garajes) ocupadas por estos propietarios también se transferirá a todos los propietarios. Será propiedad del propietario.
4. ¿Existe algún riesgo al comprar una plaza de aparcamiento sin título?
Comprar una plaza de aparcamiento sin título es arriesgado. De hecho, el llamado "contrato de venta de plazas de aparcamiento" firmado por el propietario y el promotor por un coste de más de 100.000 yuanes a menudo sólo puede considerarse como un contrato de arrendamiento a largo plazo. En caso de circunstancias impredecibles, como desastres naturales, la plaza de aparcamiento ya no pertenece al propietario del vehículo. Además, una vez que se encuentren problemas como la demolición comunitaria, los espacios de estacionamiento sin registro de derechos de propiedad definitivamente no serán compensados por la demolición. Aunque el promotor afirma que el propietario puede transferir libremente el derecho de uso de la plaza de aparcamiento después de la compra y fijar el precio, la propiedad también puede gestionar el registro de cambios de forma gratuita; sin embargo, siempre existe un gran riesgo en las transacciones de plazas de aparcamiento sin una transferencia de derechos; certificado.
5. ¿Cómo determinar el precio de compra y venta de plazas de aparcamiento?
1. El precio de venta de las plazas de aparcamiento debe evaluarse en función de factores como la ubicación de la zona residencial, el precio del edificio, la situación media del sector, etc., y el precio que se puede vender.
2. El precio de las plazas de aparcamiento variará en función de la ubicación y tipología. Por ejemplo, el garaje principal (que tiene capacidad para dos plazas de aparcamiento, una grande y otra pequeña) es relativamente más pequeño que las dos plazas de aparcamiento normales.
6. ¿Cuál es el proceso de transacción de estacionamiento?
El proceso de compra-venta de plazas de aparcamiento: inspección de plazas → firma de contrato → pago de impuestos → cesión.
1. Verificación del espacio de estacionamiento
Información requerida: original y copia del permiso de estacionamiento, original y copia del documento de identidad del propietario del estacionamiento.
Tiempo requerido: General 10; días laborables.
2. Firma (incluida la firma en línea, el acuerdo de depósito y el contrato de venta)
①Logotipo en línea
El precio de la firma en línea es el precio de compra original de la plaza de aparcamiento. , que debe prepararse Los materiales incluyen: certificado de espacio de estacionamiento, documento de identidad, libro de registro del hogar, certificado de matrimonio (las personas casadas solo pueden vender con el consentimiento de su cónyuge) y tarjetas bancarias.
(2) Acuerdo de depósito (igual que las ventas de casas ordinarias, la cantidad que supere los 6,5438 millones o más estará sujeta a la supervisión del fondo)
(3) Contrato de venta (igual que el contrato de ventas de casas ordinarias) )
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3. Pagar impuestos (impuesto de escrituración: valor original × 3%; impuesto de timbre: valor original × 1 ‰)
Información requerida: documento de identidad, estacionamiento libro de plazas, registro de domicilio, certificado de matrimonio (ya Matrimonio), factura original de compra de plaza de aparcamiento.
4. Transferencia de propiedad
Los compradores y vendedores deben acudir al centro de registro de bienes raíces para gestionar la transferencia (algunas zonas urbanas requieren cita previa).
Información requerida:
Vendedor: DNI, libreta de plaza de aparcamiento, registro de domicilio, certificado de matrimonio (casado), factura original de compra de plaza de aparcamiento;
②Comprar casa : DNI, registro civil, certificado de matrimonio (casado), certificado de pago de impuestos después de pagar impuestos.
Base jurídica:
Código Civil de la República Popular China
Artículo 275 La propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro de la zona de construcción será será determinado por Las partes acuerden mediante venta, donación o arrendamiento.
Las plazas de aparcamiento para coches en las vías u otros lugares de propiedad del propietario serán de propiedad del propietario.