Los altos precios de la tierra exprimen la burbuja inmobiliaria: las empresas inmobiliarias pueden enfrentarse a enormes presiones sobre los beneficios y la facturación.
Precisamente ayer, en la mañana del 17 de agosto, se vendieron tres parcelas de terreno en Nanjing, con una superficie total de más de 167.000 metros cuadrados. El precio inicial total alcanzó los 3.800 millones de yuanes y el precio mínimo final de la transacción fue inferior al precio mínimo más alto del sector. Entre ellos, la parcela de tierra de Jiangpu adquirida por Longfor Real Estate ha caído 13.000 yuanes por metro cuadrado en comparación con el precio máximo de la tierra en la misma zona. Al mismo tiempo, las parcelas G39 y G40 de Jiangning Binjiang que originalmente se planeaban vender el mismo día fueron canceladas por alguna razón.
Li Yan, director de I+D de China Appraisal Alliance Data, señaló que en el contexto de políticas de mercado de subastas más estrictas en varios lugares, se espera que el mercado de terrenos residenciales continúe disminuyendo en la segunda mitad del año. , y la tasa de prima generalmente se mantendrá en un nivel bajo.
En el contexto del enfriamiento gradual del mercado inmobiliario nacional, los márgenes de beneficio de los promotores se reducirán aún más en el futuro.
Riesgos del desarrollo inmobiliario
Las ocho ciudades donde el Comité de Calificación de China cree que hay una burbuja inmobiliaria incluyen Shenyang, Chongqing, Guangzhou, Hefei, Chengdu, Nanjing, Xiamen y Hangzhou. Esto incluye ciudades de primer nivel, ciudades de cuasi primer nivel o ciudades de segundo nivel en ascenso. Tomemos como ejemplo Shenyang. En la primera mitad del año, como ciudad de segundo nivel con controles relativamente flexibles, la afluencia de población y las políticas de reforma habitacional provocaron una liberación excesiva de la demanda de vivienda. En la primera mitad del año, el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en Shenyang aumentó más de un 10% interanual, lo que afectó indirectamente al mercado de terrenos. Los promotores estaban entusiasmados con la adquisición de terrenos, lo que intensificó la competencia en el terreno local. mercado de subastas. Hasta ahora, el precio medio de transacción de terrenos residenciales en Shenyang ha alcanzado los 5.637,5 yuanes por metro cuadrado, y la tasa de prima media ha llegado a 51. Pero al mismo tiempo, la fortaleza económica existente de Shenyang no puede soportar el continuo aumento de los precios de la vivienda. La liberación excesiva de la demanda de vivienda consume un grado considerable de poder adquisitivo. Por lo tanto, la tendencia ascendente del mercado inmobiliario de Shenyang carece de apoyo sostenible en el futuro.
Las políticas de austeridad afectan indirectamente el entusiasmo del mercado inmobiliario, y el efecto de expulsión de la burbuja inmobiliaria es evidente. En la actualidad, el mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel ofrece principalmente “terrenos de alquiler” y terrenos para viviendas protegidas. El mercado de suelo residencial en ciudades clave de segundo nivel ha mostrado una tendencia de volumen creciente y precios estables. Bajo el fuerte control del mercado de subastas local, como "limitar los precios de la tierra, competir por la construcción y competir por la autosuficiencia", la tasa de prima de vivienda se ha mantenido temporalmente dentro de un rango relativamente razonable.
Bajo la premisa de políticas más estrictas de subasta de terrenos, la competencia y la diferenciación en el mercado de terrenos se han intensificado, y el mercado de terrenos residenciales en las ciudades de primer nivel sigue siendo lento, aunque la competencia por parcelas de terreno en algunas ciudades de segundo y segundo nivel; Las ciudades de tercer nivel son feroces, la rentabilidad de los terrenos residenciales en ciudades populares de segundo nivel también se reduce significativamente.
Cabe señalar que debido a la dificultad para adquirir terrenos en ciudades de primer nivel y las estrictas restricciones en el mercado de subastas local, algunas empresas inmobiliarias han ido inclinando gradualmente sus estrategias de adquisición de terrenos hacia ciudades de tercer y cuarto nivel. ciudades de primer nivel, especialmente en la primera mitad del año. Sin embargo, la capacidad de adsorción de población de las ciudades de tercer y cuarto nivel es débil, el apoyo económico a los precios de la vivienda es bajo y los precios de la vivienda carecen de motivación para seguir aumentando. Se espera que una gran cantidad de acciones no se absorba en los próximos dos o tres años, y los riesgos del desarrollo de viviendas por parte de los desarrolladores aumentarán día a día.
A juzgar por las empresas inmobiliarias que han anunciado resultados a medio plazo este año, los riesgos de desplegarse en ciudades de tercer y cuarto nivel en el pasado han comenzado a aparecer. Tomando a Zhongnan Construction como ejemplo, en el primer semestre de 2018, Zhongnan Construction logró ventas contratadas de 65,25 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 44%, el precio de venta promedio fue de 12,539 yuanes/metro cuadrado, ligeramente inferior al anterior; precio de venta promedio del año. El beneficio neto de Zhongnan Construction fue sólo del 6,7%, casi el doble del beneficio neto de CIFI Holdings en el primer semestre de 2013,3%. Zhongnan Construction explicó al mundo exterior que el margen de beneficio bruto de algunos proyectos de asentamiento inmobiliario es demasiado bajo, principalmente debido a la ubicación general de los proyectos, las instalaciones de apoyo inmaduras, los altos precios de la tierra en el mercado, los bajos precios de venta, los límites de precios y las caídas del mercado. para acelerar la recuperación de fondos para invertir en otros proyectos y otros factores, todos tienen un impacto en el margen de beneficio bruto.
Presión sobre las ganancias inmobiliarias
A principios de año, importantes empresas inmobiliarias de marcas conocidas todavía entraban activamente en ciudades de segundo y tercer nivel para participar en subastas locales. . China Merchants Shekou adquirió este terreno residencial en Tianjin al precio más alto de 4.600 millones de yuanes, y 2.000 metros cuadrados de viviendas de reasentamiento específicas se utilizaron para la renovación de los barrios marginales. El área de construcción residencial es de 242.900 metros cuadrados. El precio mínimo de las casas después de la demolición y el reasentamiento es de hasta 20.331 yuanes por metro cuadrado. Sin embargo, el precio de las casas nuevas alrededor del terreno es de sólo 22.500 yuanes por metro cuadrado. La tasa de contribución es del 90,36%. La burbuja del mercado inmobiliario El valor es 61. Además, el 27 de febrero de 2018, Chongqing China Merchants Yicheng Real Estate Development Co., Ltd. ganó un terreno residencial en el nuevo distrito de Liangjiang, Chongqing, a un precio mínimo de 6.319 yuanes/m2, con una tasa de prima del 40,42 %. Actualmente, el precio medio de las propiedades en venta en los alrededores del terreno mencionado es de unos 6.000 yuanes por metro cuadrado. Incluso si se espera que el precio de cotización futuro supere el 30% de los precios actuales de las viviendas circundantes, los promotores seguirán enfrentando una mayor presión sobre las ganancias y la presión sobre la facturación.
Tradicionalmente, para estas parcelas de tierra con altos riesgos de desarrollo y pérdidas esperadas, las empresas promotoras optarán por desacelerar el ritmo de desarrollo y esperar a que el mercado se recupere antes de embarcarse en las ventas para garantizar la rentabilidad básica de el proyecto.
Sin embargo, expertos del sector señalaron que el mercado inmobiliario actual en varias ciudades tiene serias restricciones de compra y no hay posibilidad de flexibilizarlas en el corto plazo. Muchas empresas inmobiliarias señalaron que en la actualidad, las empresas inmobiliarias sólo pueden ampliar los márgenes de beneficio en términos de innovación de tipo unitario y aprovechar nuevos puntos de demanda del mercado y productos de alto valor añadido.
Qué ciudad y cuándo entrar puede reflejar mejor la rentabilidad de las empresas inmobiliarias.
Tomando a Zhongnan Construction como ejemplo, su despliegue inicial de ciudades de tercer y cuarto nivel incluye Ningbo y Nantong, que tienen una transformación de la industria química relativamente buena, así como Tai'an, Taixing, Wanning y la prefectura de Aba, que tienen un mercado promedio. condiciones. El informe provisional de Zhongnan Construction mostró que en el primer semestre de 2018, su inventario alcanzó los 121.500 millones de yuanes, lo que representa el 64,14% de los activos totales de la empresa. El índice circulante de la compañía cayó aún más de 65.438+0,54 en 2065.438+ el primer semestre de 2008 a 65.438+0,39 en el primer semestre de 2065.438+08, y el índice rápido cayó de 0,3348 en 2065.438+ el primer semestre. de 2007. Cayó aún más a 2065, 438 + 0,2978 en el primer semestre de 2008, ambos en niveles bajos
Con la contracción de la burbuja de los precios del suelo, algunas empresas inmobiliarias han reducido los riesgos de desarrollo mediante la adquisición conjunta suelo, cambiando la naturaleza del suelo y ordenación del uso. Por ejemplo, la parcela No. 42-07 de la Unidad MHPO-1402, ciudad de Huacao, distrito de Minhang, Shanghai, adquirida por Zhong Jun, anteriormente era comercial después de que se suspendiera la venta, se puso en el mercado y se cambió a naturaleza comercial. .
Según fuentes pertinentes, la parte propia del terreno probablemente debería utilizarse para construir apartamentos de alquiler a largo plazo.