Informe de análisis e investigación de mercado de hoteles con derechos de propiedad en Changsha

Informe de análisis y estudio del mercado de hoteles con derechos de propiedad de Changsha

Para comprender con precisión el estado de desarrollo del mercado de hoteles con derechos de propiedad de Changsha, Changsha Bangyou Real Estate Consulting Co., Ltd. y el Centro de Información de Bienes Raíces de Changsha realizaron conjuntamente una encuesta especial sobre el mercado de hoteles con derechos de propiedad en Changsha. Este estudio recopiló información in situ, distribuyó cuestionarios y consultó datos estadísticos de departamentos gubernamentales relevantes. Se toma como objeto de investigación la propiedad hotelera con derechos de propiedad inaugurada en la ciudad de Changsha en 2006. El contenido de la investigación incluye desarrollo de macromercados, hardware, instalaciones y servicios de software, operaciones reales, etc. El período de investigación finalizó en marzo de 2007. Los datos utilizados en este informe provienen principalmente del Centro de Información Inmobiliaria de Changsha y del Centro de Investigación de Mercado Tibetano.

Descripción general de los hoteles con derechos de propiedad

(1) Definición

Los hoteles con derechos de propiedad se originaron en Europa y Estados Unidos en la década de 1970. Se refieren a desarrolladores. convertir cada habitación del hotel en Dividir en propiedades separadas y venderlas a inversores. Los inversores generalmente no se alojan en hoteles, sino que confían a una empresa de gestión hotelera la gestión de las habitaciones, reciben dividendos anuales por las ganancias de las habitaciones y estancias gratuitas durante un determinado período de tiempo de la empresa de gestión hotelera. Los inversores pueden obtener los derechos de propiedad de las habitaciones del hotel de propiedad durante un cierto período de tiempo mediante pago a plazos o pago único, pero no tienen derecho a operar el hotel.

(2) Características de los hoteles de propiedad

Los hoteles de propiedad son un modelo de gestión hotelera completamente nuevo. En comparación con la industria hotelera tradicional, sus diferencias se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:

(1) Cuando los derechos de propiedad de las habitaciones de hotel (habitaciones individuales o suites) se venden a los propietarios, los propietarios pueden disfrutar de una cierta cantidad de derechos de ocupación sin alquiler, recibir un cierto porcentaje de rendimientos fijos y participar en el reparto de las ganancias operativas del hotel. Además, como propietario, también podrás disfrutar de descuentos especiales en restauración del hotel, ocio y entretenimiento, etc. El propietario no tiene derechos de gestión y el período de propiedad de la propiedad suele ser de 8 a 20 años.

(2) Los hoteles con derechos de propiedad suelen estar ubicados en suburbios urbanos y atracciones turísticas, con el tema del ocio y las vacaciones. A medida que las vidas de los residentes urbanos van entrando gradualmente en una sociedad acomodada, muchos residentes tienen la necesidad de viajar y vacacionar. Es en este entorno de mercado donde surgieron los hoteles con derechos de propiedad.

(3) La compra de derechos de propiedad de habitaciones de hotel tiene un buen valor de inversión. La mayoría de los propietarios que compran los derechos de propiedad de las habitaciones de hotel no las utilizarán por completo. La mayoría de las veces, las arrendarán a la empresa gestora del hotel para obtener un retorno de la inversión. (3) El auge y desarrollo de los hoteles con derechos de propiedad

En la década de 1970, los países desarrollados de Europa y Estados Unidos entraron en la "sociedad opulenta". En el proceso de innovación turística surgieron los primeros hoteles inmobiliarios en los Alpes franceses. Durante los siguientes 20 años, se expandió gradualmente a América del Norte, el Caribe y el Pacífico. Después de más de 30 años de desarrollo, el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad en el extranjero está cada vez más maduro.

En China continental, Hainan fue el primer lugar en introducir hoteles con derechos de propiedad. Después de eso, el modelo de negocio de inversión entró gradualmente en Guangzhou, Beijing, Shanghai, Shenzhen y otros lugares. Desde 65438 hasta 2009, China implementó el sistema de vacaciones de la Semana Dorada, que aumentó considerablemente la demanda de ocio y turismo de la gente. En noviembre de 2001, China se unió oficialmente a la OMC. El mercado chino se ha convertido en uno de los focos más vigilados del mundo y cada vez más empresarios extranjeros han entrado en el país. Esta situación ofrece un amplio espacio para el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad. Según las estadísticas, actualmente hay cientos de proyectos hoteleros con derechos de propiedad en China.

(4) Descripción general del desarrollo de hoteles con derechos de propiedad en Changsha.

Desde la finalización de Yuhua Tower, el primer hotel con derechos de propiedad en Changsha en 2002, ha habido más de diez hoteles con derechos de propiedad de diferentes tamaños, categorías y modelos de negocio. En particular, la apertura del primer hotel de cinco estrellas platino de Changsha en febrero de 2005 causó sensación en Changsha. En menos de dos meses, Huaya inauguró más de 600 hoteles con derechos de propiedad, los cuales se agotaron.

En 2006, las categorías de propiedades hoteleras lanzadas en Changsha cambiaron. En la segunda mitad de 2006, ¿País Furong? Se han puesto en el mercado uno tras otro varios hoteles de cinco estrellas y cinco estrellas platino con derechos de propiedad, como Haoting International Hotel y Dacheng Huatian Hotel, atrayendo la atención de los inversores ciudadanos de Changsha y el desempeño de las ventas de derechos de propiedad. Los hoteles siguen siendo prometedores. Durante el mismo período, hoteles de cuatro estrellas como Bank of China Huatian, Guomao Hotel y Times Royal View Hotel vendieron sus derechos de propiedad a terceros y se transformaron de hoteles puros a hoteles de propiedad. Según las estadísticas del Centro de Investigación del Grupo Dazang, la escala de desarrollo de hoteles con derechos de propiedad en Changsha es relativamente grande. Según estimaciones conservadoras, sólo en 2006 la superficie de construcción de hoteles con derechos de propiedad superó los 300.000 metros cuadrados.

Según estadísticas aproximadas, el precio de venta promedio es de 8.000 yuanes y las ventas totales de hoteles con derechos de propiedad han alcanzado más de 2 mil millones de yuanes.

Estudio de la situación básica de los hoteles con derechos de propiedad en Changsha

(1) Condiciones de las instalaciones del hardware

El hardware del hotel al que se hace referencia aquí incluye principalmente la ubicación de la propiedad e instalaciones de apoyo Instalaciones y otros factores externos. Obviamente, unas buenas instalaciones físicas son la base para el desarrollo hotelero y un indicador importante del potencial de apreciación del hotel. La industria hotelera de Changsha ha experimentado muchas renovaciones de instalaciones de hardware y es muy atractiva en términos de consumo e inversión. Para los hoteles con derechos de propiedad con funciones duales de inversión y consumo, deben tener buenos recursos de hardware, o confiar en las ventajas de ubicación en el centro de la ciudad o atraer grupos específicos de clientes en áreas ricas en recursos turísticos y comerciales para garantizar la tasa de ocupación del hotel; O bien, mediante la inversión en buenas instalaciones de apoyo, se puede mejorar la calidad de vida del hotel para lograr el propósito de una buena gestión.

1. Lote

La ubicación geográfica superior es una garantía importante para que el hotel atraiga turistas y puede reducir los riesgos operativos del hotel hasta cierto punto. A juzgar por la distribución geográfica actual de los hoteles con derechos de propiedad en Changsha, se concentran principalmente en el distrito financiero central de la ciudad o en áreas con condiciones de transporte desarrolladas y gran popularidad. ¿A menos de 1 km de Furong Middle Road, la ciudad de Changsha, el hotel Guomao, el hotel BOC Huatian y el país de Furong? Haoting Hotel ha formado un triángulo dorado y se ha convertido en la zona con mayor concentración de hoteles con derechos de propiedad. Huaya International Hotel, que ofrece deportes aristocráticos, está intentando crear el primer hotel con jardín con temática de golf en la provincia de Hunan combinando un campo de golf con un hotel. Times Imperial View, Merrill Lynch Silver Valley y Sanquan Yuan Kangnian están ubicados en el área central del gobierno municipal de Hexi. Su ambiente elegante atrae a muchos compradores de viviendas a invertir aquí. En términos generales, un hotel con mejor ubicación tendrá un mayor precio de venta, mejores condiciones de operación y un retorno de la inversión más garantizado.

2. Ascensor

Actualmente, los hoteles con derechos de propiedad en Changsha son principalmente de cuatro estrellas o superior. La mayoría de los ascensores que coinciden con la categoría de hotel utilizan marcas internacionales o ascensores de empresas conjuntas chino-extranjeras, entre los cuales la participación de mercado de Mitsubishi Elevator es de aproximadamente el 50%. El número de ascensores equipados en cada hotel propiedad varía dependiendo del año de construcción, oscilando generalmente entre 3 y 8. Además, generalmente están equipados de 1 a 3 ascensores contra incendios. En términos generales, cuanto más antiguo es un hotel, menos habitaciones tiene y menos ascensores. Cuanto mejor esté equipado el ascensor, mayores serán los precios de la vivienda y la tasa de ocupación, y mejores serán las condiciones comerciales generales.

3. Plazas de aparcamiento

La configuración de las plazas de aparcamiento es un indicador importante para medir el nivel de servicio del hotel y su capacidad para atraer clientes. A juzgar por la proporción actual de plazas de aparcamiento en los hoteles con derechos de propiedad en Changsha, la mayoría de los hoteles han alcanzado altos estándares nacionales. Cuanto más cerca de los hoteles en construcción, más flexible será la asignación de espacios de estacionamiento. Por ejemplo, Dacheng Huatian, Sanquan Yuan Kangnian y Rongcheng International tienen más espacios de estacionamiento que otros hoteles. Otro ejemplo es la transformación del Bank of China Huatian de una propiedad de oficinas profesionales a un hotel con derechos de propiedad con una configuración de espacio de estacionamiento más avanzada. Algunos hoteles hacen pleno uso de los espacios de estacionamiento sobre el suelo para satisfacer las necesidades de estacionamiento y reducen adecuadamente el diseño de los espacios de estacionamiento subterráneo. Debido a que los consumidores de hoteles con derechos de propiedad son básicamente propietarios de automóviles, los hoteles con derechos de propiedad con amplios espacios de estacionamiento son más populares entre los consumidores y tienen condiciones operativas relativamente ideales.

4. Otros

La altura del hotel es un indicador importante de la calificación de estrellas del hotel y del valor agregado de la inversión. Si la altura del piso es demasiado alta, aumentará los costos de construcción, reducirá el área de construcción y desperdiciará energía; si la altura del piso es demasiado baja, afectará la comodidad, creará una sensación de depresión y reducirá la calidad del hotel; . Al mismo tiempo, el diseño de las plantas de los hoteles debe coordinarse con el nivel de consumo de la ciudad.

La altura de los hoteles en algunas ciudades avanzadas de China ha alcanzado unos 3,5 metros. En la actualidad, la altura de los hoteles con derechos de propiedad en Changsha aún no ha alcanzado este estándar. Entre los hoteles con derechos de propiedad inaugurados en Changsha de 2005 a 2006, los pisos son básicamente de alrededor de 3,3 metros, como el Haoting Hotel, Dacheng Huatian, Sanquan Yuan Kangnian, etc. , que básicamente puede satisfacer la demanda actual de los consumidores de hoteles.

(2) Instalaciones y servicios de software

Con el desarrollo de la industria hotelera y la convergencia de los niveles de hardware, el "software", como los niveles de servicio del hotel y la calidad del personal, se han convertido en el hotel. enfoque de competencia de la industria.

El software aquí se refiere principalmente al nivel de servicio y gestión del hotel, incluidos los servicios de limpieza, servicios de seguridad, servicios de transporte y otros servicios. En los últimos años, el rápido desarrollo de la industria del entretenimiento en Changsha ha promovido efectivamente la prosperidad de la industria hotelera. En la feroz competencia del mercado, mientras mejoraban las instalaciones de hardware, los hoteles también han trabajado arduamente en el software hotelero, enriquecido el contenido del servicio y mejorado la calidad del servicio, estableciendo así una buena imagen del hotel y apoderándose de participación de mercado.

La mayoría de los hoteles no solo pueden ofrecer habitaciones y restaurantes, sino también lugares cómodos y agradables para negociaciones comerciales, bares, ocio y entretenimiento y otras instalaciones de servicios integrales, y pueden brindar a los huéspedes servicios comerciales integrales. También se toman medidas proactivas para prevenir accidentes, incluidas patrullas de seguridad las 24 horas, redes y sistemas de seguridad inteligentes, equipados con dispositivos de vigilancia de incendios, etc.

La prestación de servicios personalizados por parte de los hoteles es un aspecto importante de la informatización hotelera. La "base de datos permanente de información de huéspedes" establecida sobre la base de la informatización puede registrar las preferencias personales de cada huésped. En la industria hotelera de Changsha, el valor de los servicios de software ha aumentado aún más.

(3) Funcionamiento práctico.

Al observar los hoteles con derechos de propiedad que operan actualmente en Changsha, algunas personas están contentas y otras están preocupadas por sus condiciones comerciales. Huaya Hotel ha introducido el concepto de hotel de golf, instalaciones de soporte avanzadas, combinadas con ventajas de marca internacional, equipo de gestión profesional y estándares de servicio, e introdujo un sistema de marketing internacional, un sistema de control financiero, un sistema de capacitación y un sistema de operación de servicios en el hotel. La calidad del hotel es insuperable en Changsha. Por lo tanto, su desempeño operativo es relativamente bueno en la industria. Después de la transformación, el Guomao Hotel, con derechos de propiedad, ha estado liderando el camino en desempeño en virtud de su ventaja de ubicación única y su excelente nivel de gestión de servicios. Sin embargo, debido a que Yuhua Mansion y Times Scenery se construyeron antes, las instalaciones actuales se han vuelto obsoletas y, debido a las limitaciones de ubicación y servicios comerciales, el desempeño operativo actual es relativamente insatisfactorio.

Análisis de las condiciones de mercado de los hoteles C-property