Arrendamientos a largo plazo y embargos

Cuando se entregó la nueva casa, las tuberías de agua tenían fugas de vez en cuando. El propietario pensará que esta situación no cumple con los estándares de ocupación, y por lo tanto se negará a hacerse cargo de la casa según lo acordado en el contrato. El propietario exigirá al promotor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato por retraso en la entrega de la casa. para compensar pérdidas tales como tasas de propiedad y facturas de calefacción que se hayan pagado. ¿El tribunal apoyará esta solicitud?

1. En la práctica judicial, los tribunales son muy cautelosos a la hora de determinar el retraso en la entrega de viviendas por parte de los promotores. Si el propietario se niega a recuperar el edificio y exige que el promotor asuma la responsabilidad por la entrega atrasada, el tribunal puede no respaldarlo.

La razón es que desde la perspectiva del contrato de compraventa de vivienda, algunos tribunales creerán que siempre que se cumplan las dos condiciones básicas estipuladas en el contrato, la casa se puede entregar: las condiciones de entrega estipuladas en el contrato se cumple; y el aviso del desarrollador está vigente.

En la práctica, según el contrato de compra de la casa, "cinco partes están calificadas" o la casa tiene un formulario de registro de aceptación de finalización, que puede demostrar que la estructura principal de la casa está calificada y cumple con las condiciones de entrega. estipulado en el contrato. Cuando el promotor envía el “Aviso de Ocupación” al propietario según lo acordado, ha cumplido con su obligación de informar al propietario del inmueble.

El tribunal local (Dalian) adoptó el principio de seguir estrictamente el contrato al tratar con filtraciones. Mientras no haya problemas de calidad con la estructura principal, el propietario no tiene derecho a negarse unilateralmente a hacerse cargo de la casa.

2. Si el propietario no puede negarse a recuperar el edificio, ¿cómo puede proteger sus derechos?

1) Según el pensamiento anterior, independientemente de si el propietario realmente se hace cargo del edificio, a nivel judicial, la solicitud del propietario de que el promotor pague la indemnización por daños y perjuicios vencidos no será respaldada. El objetivo de la protección de derechos es que el propietario debe preparar registros de aceptación con el desarrollador, reparar la evidencia filtrada en el sitio (imágenes y videos claros y completos) y exigir al desarrollador que la repare si afecta el uso residencial, el desarrollador puede; se le pedirá que compense las pérdidas.

2) De hecho, mientras el contrato no se rescinda, una vez entregada la casa, no afecta el requisito del propietario de que el promotor repare la casa según lo acordado y asuma la responsabilidad de compensar las pérdidas. .

De acuerdo con el artículo 10 de la “Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales” de la Corte Suprema (en adelante, la “Interpretación judicial”), la calidad de la casa afecta gravemente la vida y el uso normales, y el comprador debe respaldar las solicitudes de rescisión del contrato y compensación por las pérdidas.

Esta disposición se aplica a "problemas de calidad que afecten gravemente a los edificios residenciales". Por ejemplo, se descubre que el problema de la fuga de agua es grave cuando se entrega la casa. Según fotografías y registros de mantenimiento del lugar, las tuberías del baño quedaron expuestas el día de la entrega y otras habitaciones sufrieron graves daños. debido a una fuga de agua, esto puede demostrar que la casa no se puede mudar normalmente en la fecha de entrega estipulada en el contrato, especialmente para una casa con una decoración fina. Entonces, la reclamación del propietario contra el promotor tiene una base fáctica.

Por lo tanto, aunque la casa cumpla con las condiciones de entrega estipuladas en el contrato, es posible que no pueda lograr el propósito del contrato para la compra de la casa: uso básico para vivir. Por lo tanto, aunque la negativa del propietario a recuperar el edificio antes de exigir reparaciones no puede ser respaldada por el tribunal, no hay problema en compensar los daños.

3. ¿Cómo determinar el importe de la pérdida o la indemnización estándar?

Una opción es que el desarrollador y el propietario lleguen a un acuerdo. El desarrollador compensará al propietario de acuerdo con el estándar de compensación acordado. El desarrollador a menudo convertirá la pérdida en honorarios de propiedad para compensar la pérdida.

Si el propietario no está de acuerdo con este plan, las dos partes sólo podrán resolverlo mediante litigio. El tribunal determinará el monto de la pérdida en función del incumplimiento del contrato por parte del demandado, la gravedad de la calidad de la casa, el cumplimiento del contrato, etc. , combinado con el área de la casa involucrada y el precio de alquiler de mercado, esto también se ajusta a lo dispuesto en el artículo 13 de la Interpretación Judicial. El importe de la indemnización por pérdidas lo determinará el departamento competente o la agencia de tasación de bienes raíces basándose en las normas de alquiler de casas similares en el mismo lugar.

Caso de referencia: (2021) Liao 02 Minzhong 1138

4. Resumen y sugerencias

1) El día de la entrega, el propietario debe animarse cuando viendo la casa en el sitio. Las tuberías con fugas y las paredes agrietadas son comunes. Recuerda “tomar una foto” y dejar constancia de ello en el albarán de entrega.

2) En caso de fuga a gran escala, grabe un vídeo (lo más completo posible, incluido el personal involucrado en la inspección de aceptación y la situación en el sitio), negocie con el desarrollador o la empresa de administración de propiedades. , y negarse a incluirlo en el formulario de aceptación de entrega a domicilio si es necesaria la firma.

3) Si se descubre una fuga de agua, el propietario tiene derecho a exigir al desarrollador que repare el punto de fuga y los muebles dañados (como la entrega de tapa dura), y también tiene derecho a exigir al desarrollador que compense por la pérdida de no mudarse según lo acordado.

El nivel de pérdida se puede comparar con el alquiler de la casa entregada.

4) Es controvertido si la tarifa de propiedad se puede calcular en función de la ocupación real, por lo que también podrías intentarlo.

5) Lo más importante es elegir productos de desarrolladores de marcas con buena reputación para evitar problemas en el futuro.