Construir casas en terrenos colectivos no prohíbe completamente el alquiler. * * *La sala de partos es la dirección.
En unos días se implementará oficialmente la nueva versión de la Ley de Ordenación del Territorio y eventualmente se promoverán los suelos de construcción colectiva en todo el país. Además del uso de fábricas y centros comerciales en construcción, también se ha convertido en una preocupación para algunos urbanitas la posibilidad de permitir la construcción de viviendas en terrenos de construcción colectiva para arrendamiento externo o incluso comercio.
La llamada construcción de casas en terrenos de construcción colectiva aquí no tiene nada que ver con que los agricultores construyan sus propias casas en granjas, sino que se refiere a la construcción de casas fuera de la organización colectiva que pueden ser alquiladas o compradas por miembros.
Cambios en el modelo de oferta de tierras
El 26 de agosto de 2019, el Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo revisó y aprobó la enmienda a la Ley de Gestión de Tierras. Esta es la primera vez desde entonces. la ley se implementó oficialmente en 1987. Las cuatro revisiones se implementarán oficialmente el 65438 de junio + 1 de octubre de 2020.
Esta revisión rompe las barreras legales para que los terrenos de construcción colectiva rural ingresen al mercado y elimina la disposición del artículo 43 de la ley original de que "cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos debe utilizar terrenos de propiedad estatal". ".
Esto parece ser de gran importancia, pero en realidad es la reencarnación del mundo. Permitir que los terrenos de construcción colectiva entren en el mercado no es una política nueva, sino otra ola de levantamiento de políticas.
Según la versión de 1987 de la Ley de Gestión de Tierras de la época, los residentes urbanos podían utilizar tierras colectivas para construir casas, pero sólo si obtenían la aprobación del gobierno y pagaban las correspondientes tasas de compensación, que no podían exceder el estándar. .
La versión anterior de la "Ley de Gestión de Tierras" revisada y aprobada en agosto de 2004 estipula que la construcción no agrícola debe utilizar tierras de propiedad estatal o tierras colectivas originales expropiadas como propiedad del Estado. Hasta ahora, excepto en algunos casos, como el establecimiento de empresas municipales, los canales para la circulación de terrenos de construcción colectiva han sido básicamente bloqueados e incluso está prohibido el uso de terrenos de construcción colectiva para el desarrollo inmobiliario.
En los últimos quince años, la oferta de terrenos de propiedad estatal ha sido controlada por los gobiernos locales y los precios de los terrenos han fluctuado mucho. En particular, los precios de los terrenos residenciales han aumentado con las fluctuaciones de los precios de la vivienda. han aportado una gran cantidad de ingresos por transferencias de tierras a los gobiernos locales a lo largo de los años.
En 2004, los ingresos por transferencias de tierras de propiedad estatal todavía rondaban los 580 mil millones. En 2018, esta cifra había aumentado a 6.509,6 mil millones, un récord. Con el mercado inmobiliario relativamente estable, los ingresos por transferencias de tierras en el primer mes de noviembre de 201 alcanzaron los 5.768,4 mil millones de yuanes y se espera que se acerquen a los 7 billones de yuanes para todo el año, alcanzando nuevamente un máximo histórico.
Con la gran preservación y apreciación del valor de los terrenos de propiedad estatal, los terrenos de construcción colectiva han regresado nuevamente al mercado de tierras, cambiando el patrón original en el que solo los terrenos de propiedad estatal pueden usarse como terrenos de construcción. . ¿Qué impacto tendrá esto en el patrón posterior de oferta de suelo? ¿Tendrá un impacto significativo en el mercado de suelo residencial de propiedad estatal?
Yang Heqing, subdirector de la Oficina de Derecho Económico de la Comisión de Asuntos Jurídicos Municipales del Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo, dijo que la revisión de la Ley de Gestión de Tierras, incluida la reforma de los terrenos de construcción colectiva entrar en el mercado, tiene como objetivo cambiar y mejorar el patrón de oferta de suelo de construcción existente. Originalmente, sólo los terrenos de construcción de propiedad estatal podían entrar en el mercado para diversas construcciones. Ahora permitir que los terrenos de construcción colectiva se transfieran o arrienden directamente para la construcción es un cambio en el patrón de oferta de suelo.
Sin impacto en el mercado del suelo
Es más fácil decirlo que hacerlo. Al estudiar las disposiciones legales de la Ley de Ordenación de Tierras, podemos encontrar que esta vez todavía existen algunas "restricciones estrictas" a la entrada de tierras agrícolas al mercado, con muchas restricciones en su alcance, volumen y uso, que pueden causar su el impacto real sea inferior al esperado originalmente por el mundo exterior.
Yang Heqing también dijo que cuando el terreno de construcción comercial colectiva ingresa al mercado, el terreno que ingresa primero al mercado debe cumplir con el plan. El plan debe ser utilizado para fines industriales o comerciales y debe registrarse de conformidad con la ley. Debe estar dispuesto en el plan anual de uso del suelo. Además, incluso después de obtener el derecho a utilizar terrenos de construcción comercial colectiva, el propietario debe utilizar el terreno de acuerdo con el propósito previsto originalmente. En estos aspectos no habrá impacto en nuestro mercado de suelo.
Mirando específicamente las disposiciones legales de la "Ley de Gestión de Tierras", el artículo 23 estipula que los gobiernos en todos los niveles deben fortalecer la gestión del plan de uso de la tierra y controlar la cantidad total de tierras de construcción. El plan anual de uso del suelo deberá ordenar razonablemente los terrenos de construcción comercial colectiva especificados en el artículo 63 de esta Ley.
En otras palabras, la cantidad máxima de terrenos de construcción comercial colectiva que pueden ingresar al mercado cada año debe ser determinada por los gobiernos en todos los niveles y, en general, no puede excederse. No espere que los terrenos de construcción colectiva ingresen al mercado de tierras en grandes cantidades una vez que ingresen al mercado. Para estabilizar el mercado de tierras, los gobiernos locales generalmente captan el momento y la escala de la entrada de tierras colectivas al mercado en función de las condiciones actuales del mercado de tierras.
Mira el alcance, es decir, qué terrenos se pueden poner en el mercado. El artículo 63 de la Ley de Ordenación del Territorio estipula que los propietarios de terrenos podrán transferir o arrendar terrenos de construcción comercial colectiva identificados en el plan general de uso del suelo y en la planificación urbana y rural como industriales, comerciales y otros fines comerciales y registrados de conformidad con la ley a unidades o personales. usar.
Entre ellos, “cumplir con los dos planes” y “registrarse conforme a la ley” son más fáciles de entender y las definiciones serán más claras. Sin embargo, la descripción de “fines industriales, comerciales y otros fines comerciales” deja margen a la interpretación.
¿Qué es "uso comercial"? ¿Cómo entender esta "espera"? ¿Se encuentran entre ellos los antiguos dormitorios de las empresas municipales?
Cai Jiming, director del Centro de Investigación de Economía Política de la Universidad de Tsinghua, dijo en un foro en 65438+ el 6 de febrero que el terreno para la construcción comercial es un concepto artificial sin base legal. "Se dice que la tierra rural no es comercial, pero ¿construir una granja es comercial?"
Finalmente, echemos un vistazo a lo que se puede hacer con la tierra anterior después de que ingrese al mercado, es decir. , úsalo. El artículo 64 de la Ley de Ordenación del Territorio estipula que los usuarios de terrenos de construcción colectiva deberán utilizarlos estrictamente de conformidad con los fines determinados por el plan general de uso del suelo y la planificación urbana y rural.
En pocas palabras, las unidades o individuos que obtienen el derecho a utilizar terrenos de construcción colectiva deben utilizar el terreno de acuerdo con los fines determinados por los dos planes elaborados por los gobiernos locales en todos los niveles. En otras palabras, los gobiernos locales tienen derecho a decidir si un terreno de construcción colectiva se utilizará en última instancia para construir fábricas, centros comerciales o casas.
Hay muchos lugares para innovar.
Hoy en día, la práctica de construir casas en terrenos colectivos para que vivan los miembros no colectivos todavía está bajo estricta supervisión política, pero los gobiernos locales han innovado repetidamente en nombre de "piloto".
El 1 de agosto de este año, la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Beijing (en lo sucesivo, la "Comisión de Planificación Municipal de Beijing") emitió un anuncio en el que indicaba que tres parcelas de planificación general a nivel de distrito de terrenos de construcción colectiva en la ciudad de Yinghai, distrito de Daxing, cotizaron en bolsa. Tras la transferencia, **se construirán casas de propiedad en el terreno, con un precio de venta promedio de 29.000 yuanes por metro cuadrado, incluidos los costos completos de decoración.
Esta es la primera vez que Beijing utiliza tierras colectivas para construir viviendas con derechos de propiedad, abriendo un nuevo canal de suministro de tierras para viviendas políticas. La Comisión Municipal de Inspección Disciplinaria de Beijing afirmó que la entrada del proyecto en el mercado ha mejorado efectivamente la estructura de las viviendas, enriquecido los casos de terrenos de construcción colectiva que ingresan al mercado y explorado la experiencia de reforma.
Anteriormente, 18 ciudades, incluida Beijing, recibieron aprobación para utilizar terrenos colectivos para construir viviendas de alquiler para aliviar la escasa oferta de viviendas locales.
A juzgar por las prácticas en los lugares mencionados anteriormente, actualmente los terrenos de construcción colectiva se pueden utilizar para construir casas. Por un lado, se trata de alquiler, no de venta, y los derechos de propiedad son indivisibles. Por otro lado, Beijing está utilizando terrenos colectivos por primera vez para construir casas con derechos de propiedad, que pueden venderse a extraños y cuyos derechos de propiedad pueden dividirse. No se diferencian de las viviendas comerciales construidas en terrenos de propiedad estatal.
El "Beijing Daily" citó a expertos de la industria el 2 de agosto diciendo que para los compradores de viviendas, no hay diferencia entre **casas de propiedad en terrenos de construcción colectiva y **casas de propiedad en terrenos originales del estado. terreno propio. Los derechos de propiedad también son de 70 años, y los individuos poseen parte de los derechos de propiedad y no pueden comprar ni vender en un plazo de 5 años.
¿Cuál es la relación entre las casas con derechos de propiedad colectiva sobre la tierra y las casas con derechos de pequeña propiedad en el pasado? En combinación con las nuevas regulaciones de la ley de gestión de tierras mencionada anteriormente, la diferencia radica principalmente en dos puntos: primero, si la tierra está dentro del alcance que puede ingresar al mercado y si está registrada de conformidad con la ley; si el uso cumple con el plan del gobierno.
Desde otra perspectiva, si los terrenos de construcción colectiva se podrán utilizar para construir casas en el futuro se basará principalmente en los dos puntos anteriores. Si se cumplen las condiciones para entrar en el mercado y el gobierno la planifica como una casa, entonces todo encajará.
Song Zhihong, profesor del Departamento de Investigación y Enseñanza Política y Jurídica de la Escuela Central del Partido (Escuela Nacional de Administración), dijo que la Ley de Gestión de Tierras estipula que las tierras gestionadas colectivamente pueden utilizarse para fines comerciales y fines operativos después de ingresar al mercado. Los terrenos de construcción de propiedad estatal pueden utilizarse para desarrollo inmobiliario. Si no se pueden utilizar terrenos de construcción colectiva, ¿cómo se pueden lograr los mismos derechos y el mismo precio?
Ella cree que la característica esencial de la construcción de viviendas de alquiler en terrenos colectivos es que el terreno de construcción comercial colectivo se utiliza para el desarrollo residencial después de que ingresa al mercado, y el propósito de la vivienda es obvio. De esta manera sólo se puede alquilar pero no vender. En el futuro proceso de revitalización rural y desarrollo de la industria rural, la oferta de suelo residencial de apoyo es esencial. Desde la perspectiva del desarrollo y utilización del suelo, el aprovechamiento integral del suelo también se ha convertido en una tendencia, por lo que la oferta de usos residenciales es crucial.
“Desde un punto de vista realista, este tipo de liberalización debe ser gradual, controlada y basada en las condiciones locales”.