Guiyang: ¿Por qué los precios de la vivienda en Guiyang son tan caros?

Mucha gente piensa que los promotores son especuladores que obtienen ganancias mal habidas a través de políticas, pero, de hecho, los promotores se han encontrado en una posición embarazosa en medio del aumento de los precios de la vivienda en todo el país. Por un lado, tienen que asumir enormes riesgos para afrontar los crecientes costos de la tierra y de las políticas, y soportar la explotación por parte del gobierno y los funcionarios gubernamentales; por otro lado, tenemos que soportar varias acusaciones de los consumidores; Cuando estaba haciendo mi primer proyecto inmobiliario, además del precio del terreno, también tuvimos que pagar 64 gastos administrativos. Mo Xiaoping y yo estamos calculando el coste. Dijo con profunda emoción que si estas tarifas se redujeran a la mitad, los precios de la vivienda en China caerían al menos en un tercio. Para pagar menos o evitar pagar algunas tarifas, los desarrolladores deben encontrar formas de establecer relaciones y utilizar puertas traseras. Siempre he creído que el mayor problema con los altos precios de la vivienda es que los sobornos que pagan los promotores a los funcionarios del gobierno corren a cargo de los compradores. El control estatal de los precios de la vivienda en realidad aumenta los impuestos, pero los altos impuestos finalmente se trasladan a los compradores de viviendas. ¿Quién es el agente inmobiliario más grande de China? Los gobiernos de todos los niveles alquilan los terrenos que tienen en sus manos y luego cobran diversas tarifas a los promotores inmobiliarios. Después de construir y vender una casa, se cobrarán impuestos a los promotores inmobiliarios y a los compradores de viviendas. Los promotores inmobiliarios tienen riesgos, pero los gobiernos en todos los niveles se aseguran de ganar dinero y no perderlo. De hecho, los bienes raíces también son un proyecto de inversión arriesgado, pero en comparación con las acciones y otras cosas, no le harán perder todo su dinero de la noche a la mañana.

Como promotor inmobiliario, realmente espero que los funcionarios del gobierno chino de todos los niveles no analicen el aumento del PIB a partir de los datos, sino que observen la relación entre el ingreso anual de las familias locales comunes y los precios de la vivienda local. . Quería hacerles una pregunta. ¿Cree su gobierno que es normal utilizar todos los ingresos de una familia común y corriente para comprar una casa que sólo puede durar unas pocas décadas? Para una casa, el pago inicial vacía los ahorros de la generación anterior, mientras que el pago a plazos deja a esta generación sin ahorros. ¿Qué país puede hacer esto? Pero algo maravilloso ocurrió en la China socialista. El sector inmobiliario es sólo una de muchas industrias, pero ha agotado muchos ahorros e ingresos futuros. Por supuesto, los precios de la vivienda están directamente relacionados con los promotores, pero es más bien una impotencia. El aumento de los precios de la vivienda los obliga a protegerse contra los riesgos políticos y de mercado. El capital tiene un costo. Cualquiera que haga negocios sabe que hacer negocios requiere liquidez. Sin capital de trabajo, por muy grande que sea una empresa, no puede funcionar. Entonces, a los desarrolladores les preocupa más el flujo de caja. Si la casa sube, puedes obtener ganancias adicionales, lo cual es genial. Sin embargo, hay que entender que cuanto más tarde una propiedad en venderse, más desventajosa será para el propio promotor. Sólo un tonto atesora posesiones. ¿Cuándo terminará? La forma correcta para que las empresas retiren dinero de manera oportuna. Los desarrolladores deben cumplir con las reglas comerciales. Si insiste en que los desarrolladores tengan conciencia y no aumenten los precios, entonces diría que será mejor que se lo informe al gobierno chino. Quien controla el suelo controla los precios de la vivienda. Por lo tanto, los precios de la vivienda en China no están controlados por los promotores sino por el gobierno, pero la mayoría de la gente no comprende esta verdad. Cuesta mucho dinero acaparar tierras. Como dijo el empresario, ¿por cuántos bienes se puede apostar? ¿Cuántas décadas han pasado? Para los promotores inmobiliarios poderosos, es absolutamente necesario comprar uno o dos terrenos de manera adecuada para garantizar la continuidad del desarrollo de la empresa y ahorrar costos operativos. ¿Quién tiene tanto dinero? ¡Sólo el gobierno tiene esta capacidad!

La mayor parte de los beneficios del sector inmobiliario han sido recaudados por el gobierno, especialmente en la situación actual de subastas de terrenos. En pocas palabras, el precio de un rey de la tierra en una ciudad es de 4.400 millones, con una superficie de terreno de 13.709 metros cuadrados, una relación de superficie construida de 4,8, un área total de construcción de 65.800 metros cuadrados y un piso. Precio de más de 60.000. En otras palabras, el gobierno se está llenando los bolsillos incluso antes de que se construya la casa. ¿Por qué es tan fácil que funcionarios corruptos aparezcan en la Oficina de Tierras y Recursos? La razón para aceptar sobornos es que solo hay un metro dentro y fuera de la línea roja, ¡lo que sigue siendo una fracción de la proporción de superficie! Muchos amigos piensan que los desarrolladores pueden crear lo que quieran, pero ese no es el caso en absoluto. ¿Dónde está la política nacional? La subasta de terrenos es un cuchillo y la proporción de superficie construida es un cuchillo, lo que limita directamente el aumento en el número total de casas. El precio del suelo es el principal factor que constituye los precios inmobiliarios y su nivel determina la tendencia del mercado inmobiliario. Por eso me río cuando el gobierno emprende el llamado macrocontrol del mercado inmobiliario. En lugar de cobrar menos por la tierra, aumentaron los impuestos. ¿No cree que esto hará subir aún más los precios de la vivienda?

Muchas veces mis amigos me preguntan ¿cuánto cuesta una casa por metro cuadrado? Le dije que el costo directo era en realidad muy pequeño. Por ejemplo, el costo de construcción de mi proyecto es de aproximadamente 1850-2500. Incluyendo: obra civil, decoración, paisajismo, agua y electricidad! La ingeniería civil significa que el costo aproximado es de aproximadamente 1200 yuanes/m2, incluidos el sótano y los cimientos; la parte decorativa es de 80 yuanes/m2, incluidos los ladrillos de las paredes exteriores, las puertas de entrada, las barandillas y las ventanas de aleación de aluminio; el jardín es de aproximadamente 550 yuanes; /m2; el agua y la electricidad cuestan aproximadamente 250 yuanes/m2, incluidos cables, instalaciones inteligentes e instalaciones de drenaje exterior.

De hecho, al calcular el coste de una casa, hay que sumar los costes de comercialización, los costes financieros, diversos impuestos comerciales, el impuesto al valor añadido del terreno, etc. En otras palabras, si no hubiera aumentado la proporción de superficie a través de Qingzhitai, no habría ganado ningún dinero con el lote original de 1,7.

Dicho esto, no puedo evitar decir algunas palabras sobre qué es la relación de superficie. La relación de superficie construida es la relación entre la superficie total de construcción y la superficie de terreno. Sin embargo, el estado tiene regulaciones que establecen que la proporción de superficie de los edificios residenciales de gran altura no puede exceder de 5, y la proporción de superficie de los edificios residenciales de varios pisos no puede exceder de 3. Jeje, si todos son así, considerando los indicadores luminosos, los desarrolladores no ganarán ningún dinero. Por lo tanto, todos utilizarán sus propios talentos para aumentar la proporción de superficie construida. La clave es cuánto enviar. Sólo las villas son relativamente realistas en términos de superficie construida. Entonces es más caro de vender. En todo el país, los promotores y las juntas de planificación están engañando a la gente. Los honorarios de relaciones públicas son ciertamente considerables, pero resultan demasiado rentables en comparación con los beneficios del precio de la vivienda.

Precisamente porque la relación de superficie construida se puede modificar a través de relaciones, ningún desarrollador será tan estúpido como para desarrollar de acuerdo con la relación de superficie establecida.

Una vez le dije esto a Qingzhitai: "El precio de la harina ha aumentado, ¿no puede aumentar el precio de los bollos al vapor?" Él se rió, y yo también.

Cuando todo el mundo regaña a los promotores inmobiliarios por ser malvados y provocar que los precios de la vivienda se disparen, nadie se ha dado cuenta de que los precios actuales del suelo ya han aumentado. Hoy en día, las finanzas locales son finanzas de tierras. Los gobiernos locales hacen todo lo posible por vender tierras para ganar dinero, pero el gobierno central no puede controlarlas aunque quiera. Mire las áreas urbanas de ciudades de todo el país. ¿Existen estándares para los precios de la vivienda? Respuesta: Los precios de la vivienda son lo que el gobierno puede tolerar, y el fenómeno inmobiliario es sólo un símbolo del sistema político y económico de China. A veces pienso que los funcionarios del gobierno son realmente estúpidos. Si un terreno se vende como terreno para vivienda, el impuesto que recibe es sólo el impuesto por la venta de la casa, y la vida útil de la casa es de al menos 4 a 50 años, o incluso 70 años, lo que significa que el gobierno recaudará este impuesto cada 4-50 años. Pero si se utiliza como terreno industrial, fábricas o empresas, entonces el gobierno puede recaudar impuestos de las empresas cada año, por lo que la mejor manera es que el gobierno venda tierras y construya casas. Pero ¿por qué deberían comprarlo? Debido a que el próximo líder de un lugar ha trabajado durante cinco años más, solo le importan sus propios ingresos financieros en los últimos cinco años. Dentro de cinco años, no sabe a dónde será transferido, por lo que los sucesivos gobiernos solo se centran en el presente e ignoran el futuro.

Lo más divertido ahora es el sistema de puja, subasta y cotización. Se dice que este sistema sigue el modelo de Hong Kong, pero ésta es una sociedad * * *. ¿Qué tan sólidas son las leyes? Pero en China continental, la introducción de este sistema ha proporcionado a los funcionarios gubernamentales un mayor margen de maniobra legal. Antes de que se implementara este sistema, sólo había que pagar 100.000 yuanes para mantenerse hasta la muerte y sobornar a personas poderosas e incluso a los principales líderes de la Oficina de Tierras y Recursos. Y luego este terreno, por ejemplo, valía originalmente 100.000 y alguien lo consiguió de un plumazo, tal vez 23 millones. De todos modos, todo es terreno público. ¿Y ahora qué? La gente común no se atrevería a vender a bajo precio si implementaran licitaciones, subastas y cotizaciones formales. Cualquiera que se atreva a hacer esto será detenido y los funcionarios están un poco asustados.

Por lo tanto, para un terreno que vale 100.000 yuanes, nivelarlo puede costar 150.000 dólares de plata. Incluso si tienes conexiones y una sólida experiencia, te costará al menos entre 7 y 8 millones silenciar a todos. Porque se pueden obtener calificaciones en bienes raíces, ¿qué jefe puede conseguir terrenos sin antecedentes y cuál no trabaja duro? Lo que obtienes a través de las relaciones, yo no puedo obtenerlo. Puedo usar mis conexiones para apuñalarte por la espalda y arrastrarte detrás del escenario detrás de ti. Entonces, ¿quién correrá con el precio extra de esta tierra? Por supuesto, la lana está en la oveja. Es poco probable que los promotores sean tan amables de pagarlo ellos mismos, por lo que, por supuesto, subirán los precios de la vivienda. Las instituciones son los principios fundamentales que determinan la asignación de recursos. Lo ridículo es que algunas personas todavía pongan sus esperanzas en el control macroeconómico. Si no se ajusta el principio básico, ¡siempre será el aire acondicionado!

Le pregunté a un director de planificación: "Como director de la oficina de planificación, ¿el gobierno no puede vender terrenos por el momento?"

Él sonrió y dijo: "Si no Si no vendemos terrenos, ¿de dónde vendrá el dinero esos funcionarios públicos?”

En la industria inmobiliaria, no se puede culpar a los promotores por buscar altos rendimientos, porque la búsqueda de ganancias es el instinto de las empresas. Lo que debería preocupar a todos es que algunos gobiernos locales, especialmente algunos funcionarios corruptos, ignoran una serie de normas institucionales nacionales. ¿Por qué abusan del poder público para sus propios intereses privados? ¿Aprovechar el poder público para lucrar? Bajo el control del concepto de desempeño del gobierno local, algunos funcionarios, especialmente aquellos tentados por el dinero, pueden proponer contramedidas flexibles y flexibles.

Por ejemplo, los gobiernos locales pueden utilizar fácilmente el sistema de licitación, subasta y cotización como adorno. Por otro lado, hay muchas amenazas de violaciones de la tierra, pero en realidad son demasiado suaves. De hecho, el Estado ha tratado con un grupo de elementos ilegales de la tierra, pero no dará castigos indulgentes a los cuadros y líderes provinciales a cargo. Algunos de los cuadros dirigentes castigados no sólo escaparon ilesos, sino que algunos incluso tenían sombreros oficiales cada vez más grandes. Solía ​​​​ser constructor, pero ahora me dedico al sector inmobiliario. Tengo que estudiar las políticas nacionales pertinentes en materia inmobiliaria y hacer todo lo posible para tratar con funcionarios de todos los niveles que me sean útiles.

Como empresario inmobiliario, siempre hay una voz en mi mente: "Una casa aplastará a China".

¿Por qué dices eso? Porque cuando comencé a unirme a la industria inmobiliaria, fue poco después de que Hong Kong experimentara la crisis financiera asiática. Mucha gente en Hong Kong estaba experimentando la tormenta del capital negativo. ¿Qué es el patrimonio negativo? Permítanme decirlo de forma sencilla: una vez que los precios de la vivienda suban, les resultará difícil volver a bajarlos. ¿Por qué? Debido a que los bancos están atados a los precios de la vivienda, una vez que los precios de la vivienda suben y compras una casa, ¿quieres un préstamo basado en el valor de mercado? Definitivamente no es un préstamo online, ¿verdad? Bueno, hay un problema. Una vez que los precios de la vivienda se desplomaron, al igual que Hong Kong en 1997 y 1998, se encontró con la crisis financiera asiática. En ese momento, el valor de la casa que valía 654,38 RMB+0 era solo 400 000 RMB, pero usted pidió prestado el 70%, es decir, pidió prestado 700 000 RMB al banco en ese momento, pero ahora la casa vale solo 400 000 RMB. ! Ahora vendes la casa y la devuelves al banco. Todavía le debes al banco 300.000. ¿Qué debes hacer en este momento? No deberías devolverlo, simplemente entregar la casa al banco. ¿Por qué debería devolver otros 300.000? Sin embargo, los habitantes de Hong Kong no entregaron sus casas a los bancos en ese momento. ¿Por qué? Debido a que Hong Kong tiene un sistema crediticio completo, una vez que entrega su casa al banco, su crédito se acaba. Tendrás problemas para encontrar trabajo, iniciar un negocio, pagar impuestos e incluso vivir en el futuro. No se puede tener un coche privado, ni ir a centros comerciales de lujo, etc. Por lo tanto, el pueblo de Hong Kong no tiene más remedio que luchar duro.

Sin embargo, China continental es diferente porque no tiene un sistema crediticio completo ni un sistema de seguridad social. Si hay un patrimonio negativo, la gente corriente inmediatamente arrojará su casa al banco.

Para entonces, la agitación financiera en Asia y la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos se extenderán inmediatamente por todo el país, y la economía china se retirará después de 30 años. Por eso, muchos amigos siempre ponen sus esperanzas en el control macroeconómico, pensando que si el país sufre un duro golpe, los precios inmobiliarios bajarán. Sin embargo, no se comprende que el gobierno central comprende los riesgos financieros provocados por las políticas de control macroeconómico y los riesgos de la industria bancaria que colocan a las instituciones financieras en la cima. Además, ¿pueden los gobiernos locales reducir los precios de la vivienda? Tan pronto como los precios de la vivienda bajan, el PIB inmediatamente cae varios puntos porcentuales. ¿Cómo calcular los logros políticos? ¿Cómo recaudar impuestos? ¿Cómo obtienen dinero las finanzas locales? ¿Las deudas incobrables de los bancos superarán los estándares internacionales en unos pocos puntos porcentuales?

Pero ¿y si no existe un macrocontrol? No, esa fue la segunda burbuja japonesa. Estas dos burbujas provocarán un sobrecalentamiento económico, un aumento de los precios, una inflación y un aumento de los costos operativos de las empresas. Por lo tanto, se necesita regulación, y los principales medios de regulación son endurecer la política monetaria y aumentar las tasas de interés. Pero un mal resultado de este enfoque es que la industria manufacturera no puede ganar dinero, lo que hace que los patrones de la industria manufacturera retiren dinero de la industria manufacturera y lo inviertan en el mercado de valores y en el mercado inmobiliario, haciendo así que la burbuja sea cada vez más grande. .

¿No es esto como entrar en un círculo extraño? ¿Nunca solucionaste el problema? ¿La gente se quedará sentada esperando el desastre y no hará nada? De hecho, hay una manera, y la manera es hacer que quienes inician los altos precios de la vivienda renuncien a su control sobre los precios de la vivienda.

Como todos sabemos, cada aspecto de un proyecto inmobiliario, desde el establecimiento del proyecto hasta la construcción y la aceptación de su finalización, incluidas las ventas durante el período, tiene la sombra del gobierno. Incluso el último centro de comercio inmobiliario debería ser algo así como un mercado, ¿verdad? También es una institución pública dependiente de la Oficina de Tierras y Recursos.

Como todos sabemos, mientras haya una sombra de gobierno, debe haber abuso de poder, y el abuso de poder significa corrupción, lo que también aumenta los costos de transacción. Por lo tanto, permitir que el gobierno introduzca estas supuestas regulaciones, o reduzca la supervisión, o la haga pública, reducirá la corrupción en el mercado inmobiliario y reducirá los costos. Lo más importante es si se pueden cancelar las tasas administrativas. Una cosa que no entiendo es en los proyectos inmobiliarios.