Ejecutivo de Bancaseguros de Compra y Arrendamiento
Del 165438 de junio al 21 de octubre de 2022, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China celebraron conjuntamente un simposio nacional sobre trabajo crediticio de bancos comerciales para estudiar la implementación de políticas y medidas para desplegar apoyo financiero para estabilizar la economía.
La reunión enfatizó la necesidad de implementar plenamente el mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario, implementar políticas de crédito para vivienda diferenciadas basadas en las políticas de la ciudad y apoyar las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas. Mantener el financiamiento inmobiliario de manera estable y ordenada, estabilizar los préstamos de desarrollo para empresas inmobiliarias y los préstamos para empresas de construcción, apoyar las necesidades razonables de los préstamos para vivienda individual y apoyar la extensión razonable del financiamiento existente, como los préstamos de desarrollo y los préstamos fiduciarios en el premisa de garantizar la seguridad de los derechos del acreedor. Hacer un buen uso de las herramientas de apoyo al financiamiento de bonos de empresas privadas (la "segunda flecha") para apoyar a las empresas privadas de vivienda en la emisión y financiamiento de bonos. Mejorar la protección legal y el apoyo de la política regulatoria para nuevos financiamientos de apoyo para préstamos especiales para edificios educativos, acelerar la implementación de edificios educativos, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores de viviendas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
El mismo día, Yi Gang, gobernador del Banco Popular de China, pronunció un discurso en la Reunión Anual 2022 del Foro Financial Street (000402), diciendo que la industria inmobiliaria está conectada a múltiples industrias upstream y downstream, y su círculo virtuoso es de gran importancia para el desarrollo saludable de la economía. Actualmente, hay algunos ajustes en el mercado inmobiliario. Hemos cooperado con los departamentos y gobiernos locales pertinentes y hemos hecho un buen uso de la caja de herramientas de políticas "una ciudad, una política" para reducir las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda y los índices de pago inicial, apoyando una demanda de vivienda rígida y mejorada. En respuesta a la exposición al riesgo de algunas empresas inmobiliarias en la etapa inicial, se emitieron préstamos especiales por valor de 200 mil millones de yuanes para apoyar la construcción y entrega de casas vendidas, y se estudiaron herramientas de política estructural para alentar a los bancos comerciales a apoyar la "entrega garantizada de edificios". Recientemente, la "segunda flecha" para apoyar la emisión de bonos de las empresas privadas se ha ampliado para compartir el riesgo de la emisión de bonos de las empresas privadas también están dentro del alcance del apoyo.
Desde el 16 de junio de 438 y hasta octubre, se han emitido con frecuencia políticas para estabilizar el mercado inmobiliario.
165438+El 8 de octubre, la Asociación Nacional de Distribuidores anunció la expansión de la "segunda flecha" para apoyar el financiamiento de bonos de empresas privadas, lanzando un plan de financiamiento para empresas privadas, incluidas empresas inmobiliarias, con una escala estimada de 250 mil millones de yuanes y se ampliará aún más según corresponda.
El 165438 de junio + 11 de octubre, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre apoyo financiero para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", que cubre la financiación inmobiliaria, seguridad, eliminación de riesgos y derechos e intereses de los consumidores, se han introducido 16 medidas específicas en seis aspectos, incluidas las políticas de gestión financiera y el arrendamiento de viviendas.
El 14 de octubre de 114, la Comisión Reguladora Bancaria de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la emisión de cartas de garantía por parte de bancos comerciales". para reemplazar los fondos regulatorios de preventa", permitiendo a los bancos comerciales seguir los principios de comercialización y estado de derecho. Llevar a cabo el negocio de reemplazar los fondos regulatorios de preventa para empresas inmobiliarias de alta calidad.
Detrás de la introducción intensiva de políticas está la realidad de que el mercado inmobiliario de China aún no ha salido del rango más bajo. Teniendo en cuenta que existe un cierto retraso en la implementación de la política, aún queda por observar el efecto de la combinación de estabilización del mercado inmobiliario. Los datos del 5438 de junio + 065438 + 15 de octubre publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 11,3945 billones de yuanes, una disminución interanual del 8,8%. Entre ellas, la inversión residencial fue de 8.652 millones de yuanes, un 8,3% menos. Del 1 al 1, la superficie de venta de vivienda comercial fue de 1.111,79 millones de metros cuadrados, un descenso interanual del 22,3%, de los cuales la superficie de venta residencial disminuyó un 25,5%. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 108.832 millones de yuanes, un 26,1% menos, de las cuales las ventas residenciales cayeron un 28,2%.
Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng, dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que los datos muestran que el mercado inmobiliario ha atravesado una recesión recientemente. No sólo la calidad del mercado inmobiliario "Golden Nine and Silver Ten" es insuficiente, sino que desde noviembre el mercado inmobiliario ha seguido tocando fondo y los riesgos crediticios de las principales empresas inmobiliarias también han quedado expuestos.
En lo que respecta a la macroeconomía, además de las fluctuaciones a corto plazo causadas por la epidemia, la desaceleración del sector inmobiliario ha sido una de las principales presiones a la baja sobre la economía desde la segunda mitad del año. 2021. A continuación, para guiar al mercado inmobiliario a lograr un aterrizaje suave lo antes posible, además de fortalecer el apoyo del lado de la oferta, como la "construcción de educación", es clave continuar reduciendo las tasas de interés de las hipotecas residenciales y promover la estabilización. y la recuperación del mercado inmobiliario, que tiene una gran urgencia. Esta es también una fuerza importante para estabilizar el crecimiento y prevenir y controlar los riesgos en el cuarto trimestre y principios del próximo año. En su opinión, aunque las cotizaciones de la LPR a 0 y 5 años se mantienen sin cambios en 165.438 + octubre, la LPR a 5 años vinculada a la tasa de interés hipotecaria todavía tiene margen de ajuste a la baja.
La clave para estabilizar el mercado inmobiliario es estabilizar las expectativas.
¿Cuál es la clave para la recuperación del mercado inmobiliario?
Muchos expertos de la industria entrevistados por periodistas dijeron que para estabilizar el mercado inmobiliario, se deben hacer esfuerzos tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda. Por el lado de la oferta, es necesario suavizar los canales de financiación para las empresas inmobiliarias, especialmente para las privadas. Sólo cuando la cadena de capital no se rompa se podrán garantizar los bienes inmuebles, y el lado de la demanda debe impulsar las expectativas positivas de los residentes sobre el mercado inmobiliario y los ingresos futuros. Estos dos puntos son la clave para aumentar la disposición de los residentes a ingresar al mercado.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Política de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a los periodistas que los "16 financieros" inmobiliarios y la "segunda flecha" del banco central tienen como objetivo promover la normalización del entorno de financiación inmobiliaria. , con el foco en aumentar la inversión en el entorno de financiación inmobiliaria. El apoyo financiero de las empresas inmobiliarias privadas es muy importante para restaurar y estabilizar toda la financiación, garantizar los fondos necesarios para el desarrollo y completar la cadena inmobiliaria.
Por otro lado, medidas relacionadas, como la reducción gradual del límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, los ajustes a las políticas de restricción de compras y préstamos en algunas ciudades calientes y la reducción de los índices de pago inicial, son todas propicias para estimular La demanda de vivienda de los residentes, pero es crucial que se restablezcan urgentemente las expectativas positivas de la gente común (603883) sobre ingresos futuros y perspectivas laborales, lo cual es un vínculo clave en la recuperación de la demanda inmobiliaria.
Un alto funcionario de bienes raíces también dijo a los periodistas que los problemas actuales que enfrenta el mercado inmobiliario no son solo problemas en la industria de bienes raíces, sino también las expectativas de ingresos económicos de los residentes.
El 9 de octubre de 2022, el Banco Popular de China publicó un informe de encuesta sobre los depositantes urbanos en el tercer trimestre de 2022. Mostró que los sentimientos de los residentes sobre los ingresos actuales y la confianza en los ingresos futuros han disminuido, y El índice de sensación de ingresos de los residentes ha caído al nivel del primer trimestre de 2020. El índice de confianza en los ingresos futuros cayó al nivel del primer trimestre de 2020. Las preocupaciones sobre la incertidumbre futura hacen que los residentes se sientan inclinados a aumentar el ahorro, el consumo y la inversión.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices de la Academia China Index, dijo a los periodistas que desde principios de este año, el mercado inmobiliario ha experimentado profundos ajustes, con débiles expectativas de mercado por parte de los compradores de viviendas y empresas inmobiliarias, y el comportamiento tanto de la oferta como de la demanda no es tan bueno como se esperaba. Por un lado, la demanda de vivienda a mediano y largo plazo de China se está debilitando y la industria inmobiliaria se está despidiendo de la era de rápido crecimiento. Por otro lado, muchos factores de corto plazo también limitan la recuperación de la industria. En primer lugar, bajo la presión macroeconómica a la baja, las expectativas de ingresos de los residentes han disminuido y su disposición a comprar casas ha disminuido; en segundo lugar, la epidemia se ha repetido en muchos lugares, lo que objetivamente ha tenido un impacto adverso en las transacciones del mercado inmobiliario; en la etapa de caída del mercado, hay expectativas de caídas en los precios de la vivienda en algunas ciudades, lo que se ha intensificado. El estado de ánimo de esperar y ver de los compradores de viviendas en cuarto lugar, las preocupaciones de los compradores sobre la subasta incompleta no han desaparecido por completo, en quinto lugar, las políticas de algunas ciudades; tienen expectativas relajadas y los compradores de viviendas tienen un fuerte estado de ánimo de esperar y ver qué pasa.
Chen Wenjing cree que aunque el ambiente actual en el mercado inmobiliario sigue siendo pesado, los efectos positivos de las políticas transmitidas al lado de la demanda aparecerán gradualmente. Desde noviembre, las autoridades reguladoras de muchos lugares han liberado sucesivamente importantes beneficios, brindando más apoyo financiero a las empresas inmobiliarias y a los compradores de viviendas, lo que desempeñará un papel positivo en el restablecimiento de la confianza del mercado tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda. A corto plazo, la clave para la recuperación del mercado sigue estando en la recuperación de la confianza en la compra de viviendas y de las expectativas por el lado de la demanda. La mejora de las expectativas por el lado de la demanda todavía depende de la recuperación de la macroeconomía y de los cambios en la situación de prevención de epidemias. .
Predice que con la implementación continua de políticas favorables para el mercado inmobiliario, la optimización de las políticas de oferta y demanda y la mejora de las políticas de prevención de epidemias restaurarán aún más la confianza del mercado, pero aún tomará tiempo para ser se transmitirá al lado de la demanda y la presión del mercado a corto plazo seguirá siendo débil. Después de que la prevención y el control macroeconómico y epidémico mejoren gradualmente en el futuro, se espera que el mercado se estabilice gradualmente.
De hecho, poco a poco están surgiendo señales positivas en el mercado inmobiliario. La semana pasada, Midea Real Estate y Xincheng Holdings (601155) recibieron apoyo financiero de la Asociación de Distribuidores, y sus respectivas solicitudes de financiación rack de 654,38 mil millones de yuanes y 500 millones de yuanes fueron aceptadas, convirtiéndose en el segundo y tercer distribuidor en obtener dicha financiación después Grupo Longfor. Empresas de vivienda privadas apoyadas por financiación de asociaciones. Además, cinco empresas emitieron bonos nacionales la semana pasada, incluidas empresas locales de inversión urbana como China Resources Land y China Merchants Shekou (001979).
El capital extranjero está aumentando su presencia en el mercado inmobiliario de China
Lo interesante es que fue durante la desaceleración del mercado inmobiliario de este año que conocidos promotores internacionales y empresas de gestión de activos, incluidos Blackstone Group, como BlackRock, Daiwa Housing, Shangyi Sequoia, CapitaLand, Bofeng, etc., han acelerado proyectos de adquisición y distribución de terrenos en China. Las vías de inversión incluyen edificios de oficinas, centros comerciales de CBD, apartamentos de alquiler a largo plazo y parques logísticos. y renovación de la ciudad vieja y otros campos. Además, el capital extranjero también ha comenzado a adquirir tierras en el mercado inmobiliario, a adquirir bonos extranjeros de empresas inmobiliarias riesgosas en el mercado de bonos y a realizar arbitrajes de precios altos y bajos sobre las acciones de empresas inmobiliarias. Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario de China sigue siendo lento, algunas personas piensan que la inversión extranjera frecuente es un comportamiento de "compra de fondo", pero algunas personas en la industria creen que esto es una señal de que el mercado inmobiliario de China está a punto de salir de la crisis. canal.
En vista del despliegue activo de capital extranjero en la industria inmobiliaria de China, Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial de la China Index Academy, explicó a los periodistas que las instituciones con financiación extranjera tienen fuertes ciclos cruzados. capacidades de operación. El valor potencial de las ganancias es el criterio básico para la inversión extranjera. Los criterios principales son la estabilidad general del mercado, el potencial de desarrollo de la industria y las ventajas actuales del precio de los activos. Además, el capital extranjero tiene una perspectiva global, ha experimentado cambios cíclicos en el mercado inmobiliario de muchos países, es bueno en la gestión intercíclica, evita los riesgos cíclicos y participa activamente durante las crisis del mercado.
Por otro lado, el nivel de precios de los activos relacionados con bienes raíces en China es relativamente bajo. En la actualidad, el mercado inmobiliario de mi país se encuentra en un profundo ajuste, la liquidez general de los activos de la industria es pobre y los precios de los activos son relativamente bajos. En primer lugar, los precios de la tierra durante la licitación, subasta y cotización de tierras en ciudades clave, la tasa de prima de muchas parcelas de tierra es muy baja, o incluso al precio más bajo recientemente, la tasa de prima de 300 transacciones de terrenos residenciales urbanos fue inferior. 2%, un nivel bajo en los últimos años. En segundo lugar, los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa son bajos. La relación precio-beneficio promedio de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa es de alrededor de 5 y la relación precio-beneficio es inferior a 1, ambas en niveles. niveles relativamente bajos. En tercer lugar, los precios de las propiedades comerciales son bajos, la debilidad macroeconómica a corto plazo y el impacto de la epidemia y el consumo han llevado a precios bajos de las propiedades comerciales.
Enfatizó que a largo plazo, la industria inmobiliaria de China tiene la certeza de un desarrollo sostenible y actualmente se encuentra sólo en una etapa de ajuste necesario. La economía de China aún puede mantener un crecimiento entre medio y alto y todavía hay margen para mejorar la tasa de urbanización, lo que puede impulsar el desarrollo continuo del sector inmobiliario. La economía general de China es resistente y la demanda de bienes raíces comerciales no se verá interrumpida. En particular, los subsectores inmobiliarios como la logística y el arrendamiento tienen un buen potencial de desarrollo y actualmente son favorecidos por el capital nacional y extranjero.
Del 16 de junio al 18 de octubre, el Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge publicó un informe especial sobre "Inversión extranjera en el mercado chino para adquirir tierras, a la espera de la realización de valor a largo plazo". El informe cree que esta ronda de inversión de capital extranjero a gran escala en bienes raíces chinos tiene las siguientes tres características: primero, el capital extranjero y el capital de Hong Kong tienden a desplegarse en ciudades centrales de primer y segundo nivel, prestando menos atención a las de tercer nivel. y las ciudades de cuarto nivel; en segundo lugar, el capital extranjero y el capital de Hong Kong están invirtiendo en bienes raíces de China. El diseño del mercado no valora las casas tradicionales, prefiriendo los parques industriales, los parques logísticos y los almacenes. En tercer lugar, las empresas de gestión de activos y algunas empresas de inversión en activos improductivos están más inclinadas a comprar bonos y acciones de empresas inmobiliarias chinas, intentando comprar barato y vender caro para inversiones a largo plazo.
El informe cree que para las empresas financiadas con fondos extranjeros en Hong Kong, el despliegue a gran escala durante el período más bajo del mercado inmobiliario de China ayudará a aumentar la confianza del mercado inmobiliario de China hasta cierto punto. Desde el 16 de junio de 1654 a 38 de octubre, las políticas de apoyo del gobierno central al mercado inmobiliario han alcanzado niveles sin precedentes. Desde el inicio de la "Segunda Flecha" para apoyar a las empresas inmobiliarias privadas hasta la emisión de bonos, y luego la emisión del "Documento Financiero N° 16" para rescatar el mercado, el efecto de impulsar la confianza de la industria ha sido notable, y se espera que el mercado inmobiliario de China mejore. poco a poco marca el comienzo de un punto de inflexión. Se espera que después de que la industria inmobiliaria entre en un ciclo de recuperación, estas empresas financiadas con fondos extranjeros de Hong Kong que "compran el fondo" obtengan recompensas.