Tierras en Malasia: ¿A qué debe prestar atención al comprar un terreno en Malasia?
10 Inversión en tierras en Malasia (lectura obligatoria) (compra de tierras/venta de tierras/empresa conjunta de tierras, etc.). )
A partir de la experiencia de operaciones reales en el mercado de Malasia, aquí hay 10 factores y precauciones importantes que los inversores deben comprender para evitar grandes pérdidas por cosas pequeñas.
En primer lugar, debes conocer al propietario en persona. Ya sea una inspección preliminar del terreno o un pago de depósito, debe reunirse con el propietario en persona. Cuando se encuentra con un propietario que no quiere reunirse, significa que lo más probable es que su tierra sea una de las llamadas tierras "negras", y el propietario no quiere verse enredado cuando surgen problemas con la tierra durante el proceso de desarrollo. Si no puede ver el terreno del propietario, no lo considere, por muy atractivo que sea la ubicación y el precio.
En segundo lugar, no confíes en los intermediarios locales y asegúrate de reunirte directamente con el propietario. Al comprar un terreno, debe reunirse con el propietario en persona, firmar un contrato y pagarle directamente en lugar de entregar el depósito a una agencia o a su abogado. La mayoría de las empresas intermediarias locales son empresas pequeñas e irregulares, y definitivamente no podrás encontrar gente en el futuro. Además, es imposible para una empresa intermediaria tener una red de recursos de varios departamentos gubernamentales relevantes para ayudar a abordar y resolver los problemas, especialmente los problemas de relaciones gubernamentales que se presenten en futuros desarrollos territoriales.
En tercer lugar, las conexiones entre bastidores del cartel son muy importantes. Debes comprar tierras a terratenientes con antecedentes, y no puedes comprar tierras a la gente común para obtener pequeñas ganancias. Al igual que para comprar un coche de lujo, hay que ir a una tienda 4S, no a una tienda de marca callejera. En el futuro, cuando trate con varios departamentos gubernamentales, necesitará un respaldo y una red gubernamental profunda. A pesar de todos los grandes problemas del futuro, la gente común y corriente sin antecedentes, los propietarios, las agencias e incluso los abogados no podrán resolver y lidiar con los problemas y los altos costos ocultos que inevitablemente surgirán en el proceso de desarrollo de tierras de varios departamentos gubernamentales a lo largo de los años. los últimos 10 años.
En cuarto lugar, el negocio principal del cartel. Lo mejor es que el negocio principal del propietario esté directamente relacionado con la tierra. Porque el desarrollo de tierras involucra a más de 10 departamentos gubernamentales y sus líderes, incluso si el propietario de la tierra (o un amigo local del inversionista) es muy conocido en el área local pero se dedica a la industria manufacturera o electrónica, en lugar de a bancos de tierras o tierras. desarrollo, no trabajará con 10 personas durante todo el año. Cuando trata con los líderes de los departamentos gubernamentales mencionados anteriormente, su red de recursos gubernamentales es muy inferior a la de un gran terrateniente que ha estado involucrado en la reserva y el desarrollo de tierras durante mucho tiempo. tiempo.
5. La ubicación y el precio del terreno son sólo factores secundarios. Si solo considera la ubicación del terreno y el precio de compra del mismo sin reunirse personalmente con el propietario y sin considerar la red de antecedentes, entonces los costos ocultos de varios departamentos gubernamentales durante el proceso de desarrollo serán varias veces el precio del terreno, especialmente cuando está cerca de terminación. El peor de los casos es que compren terrenos "negros", arruinando no sólo el costo original de compra del terreno, sino también los gastos gubernamentales ocultos y los costos de construcción que están a punto de completarse. Al final, el proyecto se vio obligado a detener la construcción y se convirtió en un edificio sin terminar, y los compradores de la vivienda tuvieron que recuperar su dinero. Si sólo se considera el precio de compra de la tierra, incluso si se ahorran unos pocos millones, la pérdida futura será de decenas a cientos de millones.
6. El precio del suelo puede ser el único coste o puede ser uno de los costes más pequeños. Si el precio de la tierra comprada a un intermediario o a un agricultor es de 50 millones de yuanes, en lugar de reunirse personalmente para cooperar con un propietario con una sólida formación, entonces el costo para 10 departamentos gubernamentales con un gran apetito es de 100 a 200 millones de yuanes (y no hay límite superior). Si tiene la mala suerte de comprar un terreno "negro", el terreno puede verse obligado a detener la construcción después de pagar altos costos ocultos. Si se reúne con el propietario antes de comprar el terreno y el propietario tiene experiencia en redes gubernamentales relacionadas con la tierra, entonces los costos ocultos en el futuro pueden básicamente ignorarse.
La importancia del desarrollo de empresas conjuntas/cooperativas con los propietarios. Intente reunirse con los propietarios para discutir el desarrollo de empresas conjuntas (por supuesto, propietarios con una red de recursos relacionados con la tierra de 10 departamentos gubernamentales, no solo propietarios de otras industrias). Incluso si planea comprar el 100% de la propiedad, debería reunirse tentativamente con el propietario en persona para discutir los detalles de la empresa conjunta y ver si está dispuesto a unirse a ella. Al menos demuestra que esta tierra no es tierra "negra".
8. Relaciones entre departamentos gubernamentales. A diferencia de Malasia, donde un partido es dominante, el partido gobernante y los partidos de oposición de Malasia son igualmente poderosos, y los líderes de los 10 departamentos relacionados con la tierra pertenecen a partidos diferentes. Por lo tanto, incluso si conoce a un amigo que es funcionario del gobierno local (incluso si es el Secretario de Estado; al igual que el secretario provincial del partido en China, los líderes de varios departamentos gubernamentales de su provincia pertenecen a otro partido y no están bajo su mando), no puede manejar eficazmente la relación entre todos los departamentos gubernamentales, y su relación es muy inferior a la de un propietario que ha tratado con más de 10 líderes de departamentos gubernamentales durante todo el año y mantiene profundos sentimientos por los líderes departamentales de diferentes partidos. especialmente un propietario que tiene un gran banco de tierras y se dedica principalmente a negocios.
9. Amigos locales que hacen cosas malas con buenas intenciones. Muchos amigos locales entusiastas, especialmente aquellos que no han tratado con todos los departamentos gubernamentales de alto nivel o se dedican a la banca de tierras, introducirán algunas de las llamadas tierras baratas. A menudo, ellos mismos no saben si un terreno es "negro" o no tienen experiencia práctica con los costos ocultos del gobierno, lo que lleva directamente a sus amigos a comprar el terreno "negro" equivocado, lo que resulta en pérdidas que van desde decenas de millones hasta más. de 100 millones. Para los buenos amigos, no es fácil que la investigación afecte su relación, por lo que tienen que lamentar su mala suerte.
10. Una vez que compras un terreno "negro", nadie puede ayudarte. Una vez que compre tierras "negras", no importa cuánto dinero gaste o cuántos funcionarios de alto rango utilice, no servirá de nada. Así que no hay necesidad de gastar dinero innecesario buscando ayuda. Y, cuando a menudo se descubre tierra "negra", sólo se descubre cuando la construcción está a la mitad o casi terminada.
Esta es la razón por la que Malasia parece tener una gran cantidad de terrenos baldíos sin urbanizar, pero a menudo nadie se atreve a comprarlos. Simplemente juzgue si la tierra "negra" es una tierra que el propietario no comprará si nunca la ha visto antes. El autor no tiene experiencia en relaciones gubernamentales y su negocio principal son los terrenos y los bienes raíces.