¿Cuál es la tasa de interés de un préstamo hipotecario para equipos?
Un amigo quiere pedir dinero prestado a nombre de su empresa e hipotecar su propiedad para obtener el préstamo. Si su amigo no paga el préstamo, usted es responsable del pago y no hay exención.
1. Préstamo hipotecario, también conocido como “préstamo hipotecario”
Se refiere a un método de préstamo adoptado por los bancos en algunos países. El prestatario debe proporcionar una determinada cantidad de garantía como garantía del préstamo para garantizar que el préstamo se pague en el momento de su vencimiento. La garantía son generalmente artículos que son fáciles de conservar, fáciles de usar y fáciles de vender, como valores, letras, acciones, bienes raíces, etc. Una vez que vence el préstamo, si el prestatario no paga a tiempo, el banco tiene derecho a subastar la garantía y utilizar los ingresos de la subasta para pagar el préstamo. El saldo restante después de que el producto de la subasta haya liquidado el préstamo se devolverá al prestatario. Si los ingresos de la subasta no son suficientes para liquidar el préstamo, el prestatario continuará liquidando el préstamo.
Dos. Medidas de gestión de préstamos hipotecarios
Para apoyar mejor el desarrollo de "la agricultura, las zonas rurales y los agricultores" y construir un nuevo campo socialista, aumentaremos los tipos de préstamos y garantizaremos la seguridad de los mismos. Para salvaguardar los derechos e intereses legítimos tanto de los prestatarios como de los prestamistas, estas Medidas se formulan de conformidad con las regulaciones nacionales pertinentes.
Artículo 1: El préstamo hipotecario es un método de préstamo en el que el prestatario está dispuesto a utilizar bienes propios o de terceros como garantía al solicitar un préstamo a la empresa. Cuando el prestatario no paga el principal y los intereses del préstamo a su vencimiento, la Compañía tiene el derecho de disponer de su garantía como pago del principal, los intereses y los gastos relacionados del préstamo.
Artículo 2 Los préstamos hipotecarios se gestionarán de conformidad con las normas nacionales pertinentes y el contrato de préstamo hipotecario se firmará sobre la base de consultas equitativas.
Artículo 3: Alcance de la garantía: activos fijos (como casas y otros edificios sobre el suelo, vehículos, maquinaria y equipo, etc.) con valor y valor de uso que cumplan con los requisitos legales; circulado o transferido o propiedad.
Si una casa comprada bajo las políticas preferenciales del Estado está hipotecada, el monto de la hipoteca se limitará a la parte del deudor hipotecario de la enajenación y los ingresos de la hipoteca de una casa por una empresa persona jurídica con una operación; El período no excederá el período de operación;
Si una casa con un período de uso de suelo se utiliza como hipoteca, el período de la hipoteca no excederá los años restantes después de los años utilizados menos los años de uso estipulados en el terreno. contrato de transferencia de derecho de uso. Si una casa está hipotecada, al mismo tiempo se hipotecarán los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal dentro del área ocupada por la casa.
Cómo obtener un préstamo hipotecario para maquinaria y equipo
Se entiende que se puede solicitar un préstamo hipotecario para maquinaria y equipo. Sin embargo, el uso de máquinas y equipos para solicitar préstamos hipotecarios todavía depende de si el banco local puede solicitarlos. También depende del valor de la maquinaria y equipo. Cuanto mayor sea el valor de la maquinaria y el equipo, más fácil será solicitar una hipoteca.
Al solicitar un préstamo hipotecario sobre maquinaria y equipos, el solicitante debe buscar previamente una empresa tasadora reconocida por el banco para evaluar la maquinaria y equipos a hipotecar y emitir un informe de tasación. Tras obtener el informe de tasación, el solicitante puede solicitar un préstamo hipotecario.
En resumen, si la maquinaria y el equipo normalmente pueden manejar préstamos hipotecarios y el monto del préstamo dependen del valor de evaluación de mercado del equipo. Sin embargo, los bancos de algunas zonas no aceptan préstamos hipotecarios para maquinaria y equipo, y los prestatarios deben consultar con antelación para evitar retrasar el procesamiento normal de los préstamos normales.
¿Cómo hipotecar una casa existente?
1. Si desea solicitar un préstamo hipotecario para una casa existente, el prestamista primero debe encontrar una institución crediticia adecuada, como un banco comercial. Luego solicite un préstamo a la institución crediticia y envíe los materiales para su revisión según sea necesario. Tras pasar la revisión, se firmará el préstamo hipotecario y finalmente se emitirá el préstamo.
2. Sin embargo, no todas las casas se pueden hipotecar. Algunas casas claramente no tienen valor de mercado. En este caso, el prestamista no aceptará la solicitud de préstamo del prestamista. El monto del préstamo que puede solicitar un prestamista está relacionado con el valor de la casa hipotecada.
1. Préstamo hipotecario, también conocido como “préstamo hipotecario”. Se refiere a un método de préstamo utilizado por los bancos en algunos países. El prestatario debe proporcionar una determinada cantidad de garantía como garantía del préstamo para garantizar que el préstamo se pague en el momento de su vencimiento. La garantía son generalmente artículos que son fáciles de conservar, fáciles de usar y fáciles de vender, como valores, letras, acciones, bienes raíces, etc. Una vez que vence el préstamo, si el prestatario no paga a tiempo, el banco tiene derecho a subastar la garantía y utilizar los ingresos de la subasta para pagar el préstamo. El saldo restante después de que el producto de la subasta haya liquidado el préstamo se devolverá al prestatario. Si los ingresos de la subasta no son suficientes para liquidar el préstamo, el prestatario continuará liquidando el préstamo.
Dos. Medidas de gestión de préstamos hipotecarios
Para apoyar mejor el desarrollo de "la agricultura, las zonas rurales y los agricultores" y construir un nuevo campo socialista, aumentaremos los tipos de préstamos y garantizaremos la seguridad de los mismos. Para salvaguardar los derechos e intereses legítimos tanto de los prestatarios como de los prestamistas, estas Medidas se formulan de conformidad con las regulaciones nacionales pertinentes.
1. Artículo 1 El préstamo hipotecario es un método de préstamo en el que el prestatario está dispuesto a utilizar bienes propios o de terceros como garantía al solicitar un préstamo a la empresa. Cuando el prestatario no paga el principal y los intereses del préstamo a su vencimiento, la Compañía tiene el derecho de disponer de su garantía como pago del principal, los intereses y los gastos relacionados del préstamo.
2. Artículo 2 Los préstamos hipotecarios se gestionarán de conformidad con las normas nacionales pertinentes y el contrato de préstamo hipotecario se firmará sobre la base de consultas equitativas.
3. Artículo 3 Alcance de la garantía: activos fijos (como casas y otros edificios sobre el suelo, vehículos, maquinaria y equipo, etc.) con valor legal y valor de uso que pueden circular o transferirse; materiales o propiedades.
Si una casa comprada bajo las políticas preferenciales del Estado está hipotecada, el monto de la hipoteca se limitará a la parte del deudor hipotecario de la enajenación y los ingresos de la hipoteca de una casa por una empresa persona jurídica con una operación; el período no excederá el período de operación;
Cómo solicitar un préstamo hipotecario para maquinaria y equipo
Máquinas y equipos se refieren a dispositivos fabricados por personas utilizando principios mecánicos. La definición de maquinaria y equipo en la valoración de activos es diferente a la de las ciencias naturales. La maquinaria y equipos bajo evaluación es un concepto amplio, que incluye no solo maquinaria y equipos, sino también equipos electrónicos, equipos eléctricos, instrumentación, etc. fabricados por personas con base en tecnologías de sonido, luz y electricidad, incluidos equipos individuales y combinaciones de equipos. .
Con el desarrollo del negocio bancario, las empresas utilizan cada vez más máquinas y equipos para obtener préstamos hipotecarios de los bancos. La mayor diferencia de valor entre la maquinaria y el equipo y los bienes raíces es que la maquinaria y el equipo generalmente no mantienen su valor y se depreciarán a medida que aumenta su vida útil, mientras que los bienes raíces tienden a apreciar su valor y es menos probable que se deprecien. Además, en comparación con bienes inmuebles como terrenos y bienes inmuebles, la maquinaria y el equipo son fáciles de transferir, difíciles de mantener, tienen grandes cambios de valor, se dañan fácilmente y el equipo especial es difícil de deshacerse, lo que hace que sus riesgos crediticios sean mucho mayores que los de la propiedad. Préstamos hipotecarios inmobiliarios. Ahora analicemos los posibles riesgos de los préstamos hipotecarios para equipos de maquinaria según el conocimiento personal del autor.
1. Los riesgos derivados de la selección de maquinaria y equipos hipotecados. La maquinaria y el equipo se pueden dividir en equipos de producción principales (como máquinas de impresión, máquinas de moldeo por inyección, varias líneas de producción automáticas, etc.), equipos de producción auxiliares (como varias bombas y ventiladores industriales, etc.) y equipos de oficina (como computadoras y aires acondicionados split, etc.). Entre ellos, el equipo de producción principal tiene un valor relativamente alto, no es fácil de transferir ni dañar y es adecuado para hipotecas, mientras que algunos equipos de producción auxiliares secundarios y equipos de oficina tienen un valor pequeño. , son fáciles de depreciar, fáciles de transferir y dañados, no aptos para hipoteca. Sin embargo, en los casos de tasación basada en hipotecas con los que me he encontrado, algunas compañías de préstamos confiaron toda la maquinaria y equipo de sus cuentas de activos fijos para que fueran tasados, y el banco no los examinó al solicitar préstamos hipotecarios. Cuando los préstamos corporativos no se cumplen, cuando los bancos solicitan deshacerse de las garantías, a menudo se encuentran con que el equipo auxiliar de producción secundario y el equipo de oficina han sido transferidos o han estado durante mucho tiempo en ruinas y sin valor, lo que hace que los intereses del banco como acreedor hipotecario no puedan protegerse.
2. Riesgos derivados de pasivos cuando una empresa compra maquinaria y equipo. Según su método de adquisición, la maquinaria y equipo en la cuenta de activos fijos de la empresa puede tener las siguientes situaciones: ① Como maquinaria y equipo invertido por los accionistas, los activos fijos se cargan y el capital pagado se acredita en el procesamiento financiero de la empresa, y no se incurre en pasivos; (2) ) Para la maquinaria y el equipo adquiridos por una empresa, si el pago del equipo se ha pagado en su totalidad, los activos fijos se debitarán y los depósitos bancarios se acreditarán en el procesamiento financiero de la empresa, y no se incurrirá en responsabilidad; (3) Si la empresa compra maquinaria y equipo, pero no paga el pago del equipo, el procesamiento financiero de la empresa se debitará de los activos fijos y se acreditarán los depósitos bancarios y las cuentas por pagar, lo que generará pasivos (4; ) La empresa transfiere maquinaria y equipo de la empresa matriz o filial, y los activos fijos se cargan y acreditan en el procesamiento financiero de la empresa. Las cuentas por pagar u otras cuentas por pagar generarán pasivos ⑤ activos fijos de débito - activos fijos arrendados mediante financiación; y cuentas por pagar de crédito a largo plazo: maquinaria y equipo obtenidos por la empresa mediante arrendamiento financiero para pagar el pago del arrendamiento financiero, que generará pasivos. Entre las cinco situaciones anteriores, la maquinaria y equipo obtenidos por la empresa mediante arrendamiento financiero generalmente han sido; hipotecados y ya no son aptos para préstamos hipotecarios. Si bien la compra de maquinaria y equipo por parte de la empresa con derechos de equipo no pagados y la maquinaria y equipo traídos de la matriz o de empresas afiliadas se ajustan al sistema contable, no son adecuados debido a los pasivos que se incurren cuando la empresa los adquiere, especialmente cuando dichos equipos representen la mayoría de la hipoteca. Si una empresa no puede manejar adecuadamente los problemas de pago de equipos, las acciones legales iniciadas por estos acreedores afectarán inevitablemente las actividades comerciales de la empresa. Aunque el banco tiene prioridad para recibir el reembolso porque estos equipos han sido hipotecados, después de todo, el propósito de los préstamos bancarios es obtener ingresos por intereses y esperar que la empresa se desarrolle sin problemas. Las dificultades operativas de la empresa afectarán inevitablemente los intereses de la empresa. banco.
3. Riesgos causados por valoraciones poco claras de propiedad de máquinas y equipos. La maquinaria y el equipo son diferentes de los bienes raíces y no tienen un certificado de título similar a un certificado de bienes raíces. Por lo tanto, al evaluar la maquinaria y equipo propiedad de la empresa crediticia propuesta, la empresa tasadora deberá confirmarlos revisando la información financiera (como contratos de compra, facturas, declaraciones aduaneras, comprobantes de pago, extractos bancarios, recibos de aceptación de activo fijo, etc.) Propiedad de maquinaria y equipo. ) cuando la empresa adquiere dichas máquinas y equipos. Si la empresa proporciona información financiera falsa (como facturas falsas), y la empresa tasadora no tasa la maquinaria y el equipo que no pertenece a la empresa crediticia o los procedimientos legales están incompletos, entonces el préstamo emitido por el banco con base en dicha El informe de evaluación será sin duda un riesgo muy grande.
4. Riesgos derivados del mal seguimiento de las maquinarias y equipos después de su hipoteca. Cuando una empresa hipoteca maquinaria y equipo a un banco, debe acudir a la Oficina Industrial y Comercial para el registro de la hipoteca con documentos de respaldo, como facturas y formularios de declaración de aduana, al comprar o importar maquinaria y equipo. Solicitar el registro de una hipoteca en la Oficina Industrial y Comercial puede evitar que las empresas cambien maliciosamente sus nombres y que los accionistas evadan deudas. Sin embargo, a diferencia de los bienes raíces, cuando cambian los derechos de propiedad de maquinaria y equipo, no se requieren procedimientos de registro. Si el banco supervisa inadecuadamente la garantía y el deudor hipotecario revende el equipo a otros sin autorización después de registrar la hipoteca del equipo, surgirán riesgos de préstamo.
5. Riesgos derivados de la liquidación de maquinaria y equipo Cuando una empresa solicita un préstamo a un banco, utilizamos el método de costo de reposición, el método de comparación de mercado y el método de ingresos para evaluar la maquinaria y equipo de su propiedad. la empresa. Los resultados de la tasación reflejan el valor justo de mercado de la maquinaria y equipo como empresa en funcionamiento.
No importa qué método de evaluación se utilice, existe una premisa de evaluación muy importante, es decir, la empresa continúa operando, lo que garantiza que las máquinas y equipos que evaluamos puedan recibir un buen mantenimiento y que la tasa de novedad de las máquinas y equipos pueda ser calculado con mayor precisión.
Cuando una empresa no funciona bien, es insolvente y sus acreedores se declaran en quiebra, la empresa generalmente entrará en estado de suspensión. La liquidación por quiebra es un proceso largo que requiere de uno a dos, de tres a cuatro años o incluso más para pasar por procedimientos como la sentencia de quiebra, el establecimiento de un equipo de liquidación, la declaración de reclamaciones, la auditoría de liquidación, la evaluación de activos de quiebra y la distribución de subasta de propiedades en quiebra. . Durante este período, la maquinaria y equipos hipotecados al banco se han depreciado por falta de mantenimiento y factores de tiempo, no pudiendo el banco exigir enajenación prioritaria por razón de los derechos hipotecarios. Además, debido a los requisitos obligatorios de liquidación rápida durante las subastas, el método del precio de liquidación se utiliza para evaluar los activos en quiebra de estas máquinas y equipos. Los resultados de la evaluación reflejan el valor de liquidación rápida, es decir, el valor de la subasta. La premisa y supuesto de la evaluación es que todas las ventas de equipos se basan en una sola unidad y se comercializan localmente en ese momento. No se consideran costos desconocidos, como costos de instalación y puesta en servicio, costos de transporte, etc. responsable del equipo adquirido y asume los riesgos. El valor de liquidación rápida normalmente no incluye valor agregado, como productos que se pueden producir, instalaciones existentes, licencias de fabricación, marcas comerciales, listas de clientes, operaciones sostenibles y otros factores. Cuando finalmente se enajenen estas máquinas y equipos, el precio de reserva de la subasta y el precio final de la transacción de la subasta en el momento de la enajenación serán mucho más bajos que el precio de tasación en el momento del préstamo, o incluso más bajos que el monto de descuento del banco, por lo que difícil proteger los intereses del banco.
En respuesta a la situación anterior, el abogado Zeng Bingsheng cree que al aceptar hipotecas para maquinaria y equipo, los bancos deben elegir empresas con buena reputación y elegir el equipo de producción principal de la empresa para la hipoteca, excluyendo el equipo de producción auxiliar secundario y equipo de oficina Al encomendar la evaluación, se revisará la información financiera de la compañía de préstamo según sea necesario y se reforzarán las medidas de seguimiento pertinentes una vez tramitado el préstamo hipotecario. Las garantías de las empresas de préstamos que han entrado en procedimientos de liquidación por quiebra deben eliminarse lo antes posible para minimizar el riesgo de eliminación.
Cuestiones a las que se debe prestar atención en los préstamos hipotecarios para equipos
Riesgos legales: En el proceso de tramitación de préstamos hipotecarios para equipos, los derechos de propiedad de los bienes hipotecados sólo pueden fijarse como garantía si pertenecen a una sociedad de responsabilidad limitada. En la práctica, generalmente se considera que un acuerdo de un solo accionista o representante legal para garantizar los activos de la empresa no es válido, mientras que un contrato de garantía acordado por todos los accionistas es válido. Debido a las diferencias locales, esta incertidumbre es grande. Si se hubiera producido dicho préstamo hipotecario con garantía personal, deberán realizarse los trámites correspondientes. Si no existe ningún acuerdo que prohíba las garantías externas en los estatutos de la empresa, se debe completar una resolución de la junta de accionistas del deudor hipotecario para acordar brindar garantía para este préstamo. Si existe un acuerdo que prohíbe las garantías externas en los estatutos de la empresa, se deben agregar otras formas de garantías secundarias.
Riesgos operativos: ① Al solicitar préstamos hipotecarios para equipos, el alcance del equipo hipotecario no está claramente definido. Por ejemplo, si se establecen como garantía equipos altamente especializados y equipos vencidos, será extremadamente difícil realizarlos durante la enajenación y será difícil obtener un precio adecuado. ②El equipo obtenido por la empresa en concepto de hipoteca también se establece como garantía. De hecho, el equipo ha sido hipotecado, lo que resulta en repetidas hipotecas del equipo. ③ En cuanto a si la propiedad hipotecada pertenece al deudor hipotecario, no hay un informe de confirmación de los derechos de propiedad durante la operación y existe una situación en la que la Parte A utiliza el equipo de la Parte B como garantía. (4) Durante el proceso de préstamo hipotecario, el préstamo sólo podrá emitirse después de que se lleve a cabo el registro de la hipoteca sobre la base de determinar la legalidad de la hipoteca.
Riesgo de valor: al solicitar préstamos hipotecarios para equipos, la tasa hipotecaria generalmente se establece en 50%, ignorando la coincidencia de la tasa de depreciación y la antigüedad del equipo con el plazo del préstamo. Cuando se maneja una hipoteca sobre equipos, el precio de la garantía generalmente se basa en su valor original. Este es un malentendido fatal. Si compraste una carretilla elevadora por 15.000 yuanes hace tres años, según el modelo operativo actual, puedes solicitar un préstamo hipotecario de 75.000 yuanes, con un plazo de préstamo de dos años, etc. Las carretillas elevadoras sólo se pueden vender como chatarra. Además, muchos equipos tienen una vida útil determinada, por lo que al confirmar la garantía, asegúrese de que el préstamo venza dentro de la vida útil del equipo. Para reducir las pérdidas, se debe prestar atención a: ① Que el prestatario tenga suficiente capacidad de autocompensación. ② Existen materiales suficientes que demuestren la clara intención de garantía del deudor hipotecario. (3) Compromiso de solicitar un préstamo después de confirmar la propiedad del inmueble hipotecado. (4) Debe existir un compromiso legal del deudor hipotecario de aceptar la hipoteca sobre el equipo.