Changchun lanza el “primer intento” de transferencia centralizada de tierras
Hoy (15 de abril), Changchun, que anunció el primer lote de planes centralizados de suministro de tierras, tomó la iniciativa en la celebración del primer lote de transferencias centralizadas de tierras en el país. Sin embargo, esta transferencia centralizada de tierras fue algo mediocre y atrajo sólo a cuatro empresas inmobiliarias líderes a presentar ofertas. De los 51 terrenos originalmente previstos para su cesión, 11 fueron cancelados y finalmente se vendieron 38 terrenos residenciales, de los cuales 32 se vendieron al precio más bajo y 2 no se vendieron, todos concentrados en áreas municipales, con un valor total de transacción de 193,08 millones de yuanes.
Según las estadísticas del National Business Daily, 15 ciudades, incluidas Beijing, Guangzhou, Shenzhen y Hangzhou, han anunciado el primer lote de planes centralizados de suministro de suelo este año, con una escala total de suministro de suelo de 415.500 metros cuadrados. . Entre ellos, el precio total inicial de la primera oferta de tierras en Beijing, Hangzhou, Guangzhou y Nanjing superó los 80 mil millones de yuanes. A juzgar por el momento del primer lote de transferencias de tierras centralizadas en varias ciudades, se concentra principalmente en más de un mes desde mediados o finales de abril hasta mediados o principios de mayo.
Fuente de la imagen: Picture Network
La primera transferencia centralizada de tierras terminó de manera mediocre.
Entre el primer lote de 38 transacciones de terrenos residenciales en Changchun hoy, 32 se vendieron a precios de reserva, con un precio mínimo promedio de 3.225 yuanes/metro cuadrado. En comparación con el precio mínimo de los terrenos residenciales de Changchun de 3.278 yuanes/metro cuadrado en 2020, los precios de los terrenos se han mantenido relativamente estables. La tasa de prima es 1,1 puntos porcentuales más baja que la tasa de prima para todo el año en 2020, alcanzando el 3,3%. El área de construcción prevista de esta ronda de transacciones de suministro centralizado de suelo es de 5,62 millones de metros cuadrados, equivalente al 29,4% del volumen de transacciones de 2020. Se puede ver que el ritmo de empuje de tierras en Changchun es relativamente uniforme.
En general, la transferencia centralizada de tierras en Changchun no es muy popular y sólo ha atraído la atención de las cuatro principales empresas inmobiliarias: China Railway, China Resources, Poly y Vanke. Sin embargo, en la competencia por terrenos de alta calidad, las empresas inmobiliarias líderes tienen ventajas obvias.
La inversión total de China Railway Real Estate en esta subasta de terrenos alcanzó los 4.400 millones de yuanes (incluidos 3.900 millones de yuanes en terrenos residenciales) y adquirió 11 terrenos residenciales, 1 terreno comercial y 1 terreno para biblioteca en la ciudad de Yongchun. Distrito de Chaoyang, ciudad de Changchun. Todas las parcelas se vendieron al precio más bajo, con un precio mínimo medio de 2.912 yuanes por metro cuadrado.
China Resources es la única empresa inmobiliaria en esta ronda de suministro centralizado de tierras en Changchun que ha activado límites de precios y obtenido tierras mediante ofertas por áreas arrendadas. El terreno adquirido está ubicado en la calle Xiaonan, distrito de Kuancheng, una importante ciudad central en el norte de Changchun. Después de alcanzar el límite de precio, después de 36 rondas de competencia, el terreno finalmente se obtuvo mediante la asignación de 4.100 metros cuadrados de viviendas de alquiler. El precio mínimo de venta fue de 3.585 yuanes por metro cuadrado y la tasa de prima fue del 29,4%. tasa de prima más alta en esta ronda de suministro de tierras.
Además, Poly y Vanke obtuvieron cada uno un terreno residencial y la tasa de prima se mantuvo por debajo del 4%. Además, todas las parcelas de tierra restantes fueron adquiridas por promotores locales en Changchun y la mayoría de ellas se vendieron a precios bajos. Las primas de terrenos residenciales para solo tres adquisiciones de terrenos por parte de empresas inmobiliarias locales han alcanzado entre el 15% y el 20%. Están ubicadas principalmente en el distrito de Nanguan, la nueva área de Changchun y la zona de desarrollo industrial de alta tecnología de Jingyue, que son las principales áreas de desarrollo de. Ciudad de Changchún.
“Esta ronda de licitación de oferta centralizada en Changchun ha cambiado, del pasado 'el mejor postor se lo lleva' a 'competencia de límite de precios en áreas de viviendas de alquiler', y se están implementando gradualmente medidas para estabilizar los precios de la tierra”.
p>Pan Hao, analista senior de RealData, dijo a un periodista del National Business Daily que la estructura de suministro centralizado de tierras en la ciudad de Changchun se ha ajustado significativamente, principalmente en el oeste y el sur. Los distritos de Chaoyang y Luyuan se han convertido en las áreas con la proporción de más rápido crecimiento de área de construcción planificada para transacciones de terrenos residenciales, y su proporción aumentó entre 10 y 20 puntos porcentuales en comparación con todo el año 2020. Por el contrario, aunque Poly y Vanke adquirieron terrenos en la Zona de Desarrollo Industrial de Alta Tecnología de Jingyue, el área de construcción planificada de transacciones de terrenos residenciales en el área cayó 13,9 puntos porcentuales en comparación con 2020.
Pan Hao dijo que todavía hay dos rondas de suministro centralizado de tierras este año y que la estructura general de suministro aún requiere atención continua. En esta ronda de oferta de suelo centralizada, dos parcelas de terreno residencial fueron rechazadas por falta de cotizaciones de las empresas inmobiliarias. La tasa de no vendidas fue del 8,2%, inferior al 10,1% de finales de 2020. La tasa de no vendidas fue del 8,2%, inferior al 10,1% de finales de 2020. tendencia a la baja.
El primer lote de suministro centralizado de suelo en 15 ciudades superó los 40 millones de metros cuadrados.
El 14 de abril, el primer lote de 6 parcelas de tierra para transferencia centralizada en 2021 se incluyó en el Centro de Comercio de Recursos Públicos * * de Shenzhen y se espera que se subaste el 13 de mayo. Las seis parcelas están distribuidas en Baoan Jiangangshan 1, Guangming Phoenix 1, Longhua Pinus 1, Nanshan Xili 1 y Shenshan Cooperación Zona 2, con una superficie total de construcción de 910.100 metros cuadrados y un precio total de salida de 105,76.
Hasta el momento, 15 ciudades han anunciado el primer lote de planes de oferta de suelo este año, con una escala total de oferta de suelo de 415.500 metros cuadrados.
Las nuevas regulaciones de suministro de tierras de "doble concentración" cubren las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, así como Tianjin, Chongqing, Nanjing, Hangzhou, Xiamen, Hefei, Jinan, Wuhan, Chengdu, Fuzhou y Zhengzhou, Wuxi, Suzhou, Shenyang, Changchun, Ningbo, Qingdao, Changsha y otras 18 ciudades populares. Estas
Según las estadísticas del National Business Daily, hay 11 ciudades donde la escala de oferta de tierra superó el 30% de la superficie de oferta anual de tierra por primera vez este año. Entre ellos, la primera escala de suministro de tierra centralizada de Guangzhou representó el 62% del área de suministro de tierra anual, y Suzhou, Changchun y Shenyang representaron más del 40%.
Además, la naturaleza de la tierra en la oferta centralizada de tierras no es solo tierra para viviendas comerciales, también se ha destacado la tierra arrendada y las reglas de subasta también han sufrido nuevos cambios.
Por ejemplo, entre el primer lote de 30 parcelas de tierra en Beijing, casi el 40% son viviendas públicas de alquiler. Anteriormente, las parcelas de tierra de Haidian Shucun habían estado experimentando con el método de licitación de derechos de propiedad compartidos, que ahora se ha promovido e implementado, diversificando más los métodos de licitación en el mercado de tierras residenciales de Beijing.
Hangzhou ha centralizado la oferta de terrenos por primera vez, excepto en dos casos de terrenos para viviendas en alquiler para talentos, se han establecido nuevos límites de precios para todas las parcelas. El límite de precio medio es de 26.038 yuanes/metro cuadrado y el precio más alto es de 29.227 yuanes/metro cuadrado. Si se implementan las ventas de decoración, el límite de precio promedio de decoración es de 3.327 yuanes/metro cuadrado.
El informe de RealData cree que la oferta de suelo centralizada de Guangzhou esta vez debería centrarse principalmente en la oferta de viviendas de propiedad y viviendas públicas de alquiler. Entre ellas, la zona límite superior de vivienda pública y vivienda propia supone el 27% de esta oferta. Entre las viviendas públicas, el límite superior de las viviendas con derechos de propiedad es de 830.000 metros cuadrados, las viviendas públicas de 740.000 metros cuadrados y las viviendas públicas de alquiler de 590.000 metros cuadrados.
También vale la pena mencionar que algunas ciudades que no están en la lista de 22 ciudades también han anunciado que se unirán al equipo de suministro de tierras centralizado.
El 9 de abril, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xuzhou emitió un aviso indicando que se uniría a las "dos concentraciones" de ciudades proveedoras de suelo, no más de 4 veces al año y no menos de 10.000 acres cada vez, con intervalos de tiempo y parcelas, la cantidad y la ubicación deben estar relativamente equilibradas; las actividades de transferencia deben organizarse de manera centralizada y el tiempo de transacción no debe exceder 1 día hábil después del anuncio de la cotización. Establecer el mecanismo de fusión de parches de suelo. Durante el proceso de licitación, subasta y cotización de terrenos, cuando la tasa de prima alcance el 50% o supere el precio máximo establecido, se suspenderá la puja en línea y el ganador se determinará mediante sorteo.
Antes de esto, el 30 de marzo, el Gobierno Municipal de Xi emitió el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular de Xi sobre el establecimiento de un mecanismo de vinculación inmobiliaria para promover el desarrollo estable y saludable del sector inmobiliario". Market", que mencionaba claramente que "anualmente trimestralmente Emitir un anuncio sobre la transferencia de terrenos residenciales y organizar la transferencia pública de terrenos de construcción de propiedad estatal".
Bajo las nuevas regulaciones sobre el suministro centralizado de terrenos, ¿cómo se puede ¿Las empresas inmobiliarias se “agarran tierras”?
La implementación de las nuevas regulaciones de oferta de suelo de "doble concentración" sin duda tendrá un impacto correspondiente en la adquisición de suelo por parte de empresas inmobiliarias de diferentes niveles.
Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, dijo anteriormente que las nuevas regulaciones de este año sobre el suministro centralizado de tierras requieren que los fondos corporativos tengan una gran flexibilidad. No hay mucha flexibilidad y habrá mucha presión frente al suministro terrestre centralizado.
"En términos generales, las políticas siguen siendo positivas para empresas como Longfor. Las políticas deberían ser beneficiosas para los profesionales inmobiliarios de alta calidad y pueden causar cierta presión sobre las empresas altamente apalancadas o las pequeñas y medianas empresas". El director ejecutivo, Shao Xiaoming, también habló sobre su opinión sobre el suministro centralizado de tierras. “El surgimiento de la política pondrá a prueba las capacidades operativas de las empresas inmobiliarias, su capacidad para centrarse en el marketing y también considerar sus capacidades de entrega, desde la adquisición de terrenos, la planificación y las soluciones hasta la construcción, la entrega, el servicio al cliente y un serie de capacidades de cadena completa”.
Pero puede ser relativamente difícil para las pequeñas y medianas empresas. Un ejecutivo de una empresa inmobiliaria regional dijo a un periodista del National Business Daily: "La oferta concentrada de tierras todavía ejerce cierta presión sobre nuestras pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Frente a la oferta centralizada de tierras, tenemos que competir con muchas Empresas inmobiliarias gigantes, y también necesitamos Movilizaremos más recursos para participar en subastas de terrenos. En comparación con las empresas inmobiliarias líderes con fondos relativamente fuertes, sin duda estamos en desventaja, para decirlo sin rodeos, si no podemos conseguir la primera. lote de suministro de tierra centralizado este año, podemos enfrentar el dilema de no tener nada para comer en la segunda mitad del año ”
“Entonces, frente al suministro de tierra centralizado, nuestro plan es introducir. socios, trabajar juntos para mantenernos calientes y participar en algunas subastas de terrenos para repartir riesgos”, dijo el mencionado ejecutivo inmobiliario.
Un informe de un hospital muestra que desde el piloto de las nuevas regulaciones de financiación de las "tres líneas rojas" el año pasado, la industria ha entrado en una etapa de reducción de deuda y reducción de apalancamiento, y los reembolsos de ventas se han convertido en un importante fuente de "recuperación de sangre" para las empresas.
La implementación de nuevas regulaciones sobre el suministro centralizado de tierras traerá cambios profundos en el aspecto de comercialización de las empresas. También es necesario reorganizar el ritmo de ventas y los nodos de comercialización anteriores para satisfacer la demanda de fondos para la adquisición centralizada de tierras.
Frente a la gran oferta de suelo en 22 ciudades clave, cómo tomar decisiones con fondos limitados requiere que las empresas emitan juicios científicos sobre las tendencias de desarrollo urbano y los valores del sector. Si se realiza un seguimiento intensivo de varias parcelas de tierra, se requieren capacidades de análisis más eficientes del personal de promoción de inversiones. Por otro lado, la mayoría de estas 22 ciudades son ciudades estratégicamente enfocadas para empresas inmobiliarias. Si el ritmo de oferta de suelo en estas ciudades es similar, si las empresas inmobiliarias quieren obtener mayores retornos de inversión, necesitan juzgar con precisión el potencial y los ciclos de mercado de las diferentes regiones y ciudades.
En términos generales, las empresas con una fuerte fortaleza financiera seguirán teniendo más oportunidades para adquirir terrenos, mientras que las empresas con alta presión financiera pueden enfrentar mayores impactos y la diferenciación corporativa se intensificará aún más. Para participar en más subastas y aumentar la probabilidad de adquirir terrenos con éxito, las empresas pueden adoptar la forma de adquisición conjunta de terrenos para soportar la presión financiera.
Qin Hong, exdirector del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y director del Centro de Investigación de Renovación Urbana del Instituto Nacional de Investigación para el Desarrollo de la Universidad Renmin de China, dijo en un Entrevista con periodistas que aunque la política centralizada de suministro de tierras puede afectar el mercado de subastas local en el futuro cercano, el factor más importante en el mercado es la oferta de tierras.
“Si se trata simplemente de un cambio en el método de subasta de tierras y la oferta de tierras no aumenta, o incluso la cantidad total disminuye, entonces el impacto en los precios de la tierra será muy limitado únicamente mediante la subasta centralizada. "Sólo cuando los precios de la tierra se mantengan estables o incluso disminuyan, y la oferta de tierra aumente, los precios de la vivienda se estabilizarán en lugar de aumentar bruscamente", dijo Qin Hong.
Título original: Changchun lanzó el "primer tiro" de la transferencia centralizada de tierras: se suspendieron 11 casos, se vendieron 32 casos a precios bajos y solo participaron 4 empresas inmobiliarias líderes.