La política centralizada de suministro de tierras marcó repentinamente el comienzo de un ajuste importante: las empresas inmobiliarias obtendrán tierras a pedido.
El 11 de agosto, la Oficina Municipal de Recursos Naturales y Planificación de Qingdao emitió un anuncio de que el segundo lote de 100 subastas de tierras había terminado por algún motivo; el 10 de agosto, los departamentos pertinentes de Tianjin emitieron un anuncio a; posponer la subasta hasta el 21 de julio 61 derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal se enumeraron públicamente para su transferencia el 6 de agosto, la Plataforma de Transferencia de Derechos de Tierras y Minería de Shenzhen emitió un anuncio de que se suspendió la venta de 22 parcelas de tierra y la licitación (licitación) Los depósitos pagados serán devueltos en la forma original.
Al presionar el botón de pausa en las ventas de terrenos en muchas ciudades, se está produciendo silenciosamente un cambio importante en las reglas de las subastas de terrenos.
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales celebró una reunión a puerta cerrada, exigiendo que el segundo lote de suministro centralizado de tierras ajustara la política de transferencia, limitara la prima de la tierra al 15% y no aumentara el precio real de la vivienda. mediante el aumento del precio mínimo o la competencia por la construcción, controlar estrictamente los precios mínimos y del terreno para alcanzar nuevos máximos.
Con motivo de ajustes a las reglas de subastas locales, nació un nuevo modelo de "competencia".
Tomemos como ejemplo Hangzhou, un importante vendedor de tierras. El segundo lote de suministro centralizado lanzará 10 parcelas piloto "competitivas" en 10 distritos administrativos, con el límite superior de la tasa de prima fijado en el 10%. y se venderán las casas existentes. El Comité Municipal de Construcción de Hangzhou organizará revisiones de expertos y determinará la lista corta en función de las calificaciones de las empresas inmobiliarias. La hoja de puntuación consta principalmente de dos partes: "Crédito para Empresas Inmobiliarias" y "Compromiso de Calidad". El que obtenga la puntuación integral más alta se quedará con el terreno. Esto significa que, al igual que los consumidores que compran casas, las empresas inmobiliarias también deben tener en cuenta las puntuaciones crediticias a la hora de adquirir terrenos.
El 13 de agosto, el responsable de promoción de inversiones y expansión externa de una empresa inmobiliaria TOP5 le dijo a un periodista del Times Weekly que el modelo de "competencia por la calidad" se encuentra actualmente en etapa exploratoria, y el La situación de implementación es diferente en Beijing, Shanghai y Hangzhou. A juzgar por su intención original, el umbral del mercado inmobiliario ha aumentado y la competencia es feroz, lo que se traduce en menores costos para las empresas inmobiliarias y dificultades para garantizar la calidad de los productos, lo que afecta el sano desarrollo del mercado inmobiliario. La “competencia por la calidad” es una de las medidas del conjunto de herramientas políticas. Los ajustes futuros dejarán suficientes márgenes de beneficio para los desarrolladores sobre la base del control de la calidad del producto.
La "calidad competitiva" se convertirá en el estándar
"Nos quedamos despiertos hasta tarde y trabajamos horas extras durante más de un mes. Hemos estado trabajando horas extras y teniendo reuniones. No fuimos Volvimos para el fin de semana por la noche y no llegamos a tiempo al mediodía. De repente dejamos de vender terrenos y todo el trabajo tuvo que comenzar de nuevo". El 13 de agosto, Yang Guang (seudónimo), una persona de la inversión. El departamento de bienes raíces de una empresa estatal de bienes raíces en Shenzhen le dijo a un periodista del Times Weekly que se enteró de la subasta local en Shenzhen la tarde del 6 de agosto. Todos los colegas quedaron sorprendidos durante la pausa.
Yang Guang dijo que la razón principal de la suspensión de las subastas de tierras en Shenzhen es que Shenzhen es la ciudad con la tasa de prima promedio más alta entre el primer grupo de ciudades con oferta de tierras concentrada. Después de que cambió la tendencia de la política, fue necesario ajustar las reglas y reducir el límite superior de la tasa de prima y las reglas de subasta de tierras, por lo que se detuvo con urgencia. En segundo lugar, la mayoría de las 22 parcelas de tierra de Shenzhen están situadas en zonas no centrales. Algunas parcelas de tierra requieren la propiedad total del área arrendada y otras parcelas de tierra requieren la propiedad total del área arrendada. La tarifa debe pagarse en una sola suma dentro de los 5 días hábiles posteriores a la subasta. Muchas restricciones han dado como resultado que, a excepción de unas pocas parcelas de tierra populares, otras parcelas de tierra se hayan enfriado y deban posponerse.
“Después de reducir el límite superior de la prima, el límite de precio de las viviendas nuevas puede aumentar simultáneamente. En este momento, es demasiado pronto para juzgar que los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias aumentarán”. Yang Guang especuló que Shenzhen Tupai adoptará la competencia dual a largo plazo. Bajo el modelo de doble límite, las empresas inmobiliarias tienen pequeños márgenes de beneficio y la calidad de la entrega de viviendas ha disminuido significativamente en los últimos años. "Luchar por la calidad" puede convertirse en la dirección clave del segundo lote de suministro centralizado de tierras de Shenzhen, y Hangzhou y Beijing también seguirán su ejemplo.
El periodista del Times Weekly se enteró de que en mayo, la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Beijing mencionó que se debería introducir un mecanismo de orientación de precios de venta de viviendas en el proceso centralizado de transferencia de tierras para dejar suficiente espacio para mejorar la calidad de las viviendas. productos en el futuro, guiando a las empresas promotoras a mejorar activamente la calidad de la vivienda.
En Hangzhou, las empresas inmobiliarias que participan en el segundo lote de suministro centralizado de terrenos deben completar una "Carta de Compromiso de Calidad", que es diferente de la estipulación de Beijing de que los precios del terreno deben ser competitivos en primer lugar y la calidad en segundo lugar. El proyecto "Competencia de calidad" de Hangzhou consiste en competir por la calidad antes que los precios del terreno. Al mismo tiempo, si se quieren vender casas existentes, deben pasar la inspección después de haber sido completamente decoradas y entregadas. Esta es la primera de su tipo en China.
El 13 de agosto, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a un periodista del Times Weekly que la "competencia por la calidad" se convertirá en el estándar para futuras subastas. Bajo los requisitos de la "competencia por la calidad", las necesidades de investigación de terrenos de las empresas inmobiliarias han aumentado significativamente. Sin mucho tiempo para investigar parcelas de terreno específicas, las empresas inmobiliarias pueden carecer de confianza en la calidad de la competencia. Por tanto, el objetivo de ampliar el plazo de oferta de terrenos o suspender la cesión de terrenos es permitir a las empresas inmobiliarias comprender mejor las reglas de calidad de la competencia y hacer sus deberes en posteriores adquisiciones de terrenos.
Las empresas inmobiliarias entran en pánico a la hora de adquirir suelo.
Las reglas de suministro de tierras se han vuelto a ajustar, lo que está relacionado con el calentamiento previo del mercado de tierras.
“Cada ciudad debe hacer un buen trabajo en la divulgación de información sobre terrenos residenciales, y las ciudades clave deben implementar una transferencia centralizada de terrenos residenciales. Al mismo tiempo, fortalecer el monitoreo, la supervisión y la evaluación, y brindar asistencia oportuna. a las ciudades donde la tendencia de los precios de los terrenos residenciales excede el rango razonable o donde se producen transacciones anormales e instando a la rectificación El 23 de febrero, el Ministerio de Desarrollo y Utilización de Recursos Naturales exigió a las ciudades que redujeran los precios de la vivienda a través de múltiples canales y pusieran a prueba un plan piloto. sistema centralizado de suministro de tierras en 22 ciudades de todo el país.
La intención original de la oferta de tierras centralizada es estabilizar las expectativas de las empresas inmobiliarias y enfriar el mercado de tierras determinando la escala de la oferta de tierras. En la práctica, las empresas inmobiliarias han entrado en pánico al adquirir terrenos, elevando continuamente las primas de las subastas de terrenos en las ciudades más populares, y los terrenos ganadores se han vendido en muchos lugares.
Los datos de la China Index Academy muestran que el valor de transacción del suministro centralizado de tierras en las primeras 22 ciudades fue de 1,07 billones de yuanes, y el precio mínimo promedio fue de aproximadamente 9.591 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 38%. a partir de 2020. En el primer semestre del año, los precios mínimos de las 50 principales empresas inmobiliarias aumentaron un 40,8% interanual. Los precios del suelo representaron aproximadamente el 48% de los precios de la vivienda, un aumento interanual de 7,2 puntos porcentuales. ; la tasa de prima promedio fue del 21,7%, un aumento interanual de 5,4 puntos porcentuales.
El primer lote de suministro centralizado de tierras no cumplió con las expectativas de reducción del precio de la tierra, lo que elevó el costo de la tierra y los precios de la vivienda. Una serie de reacciones negativas han llamado la atención de los reguladores y han caído nuevas botas.
El 22 de julio, Zhang, director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, declaró públicamente que se centraría en establecer un mecanismo de vinculación inmobiliaria, promover las prácticas de Beijing, limitar los precios de la vivienda, controlar los precios de la tierra, mejorar la calidad y establecer calificaciones para las empresas compradoras de tierras. Revisar el sistema y establecer un mecanismo de revisión y reembolso de los fondos para la compra de tierras.
En comparación con políticas anteriores, muchas ciudades han definido claramente el límite superior de los precios de la tierra en el segundo lote de reglas de suministro de tierra centralizadas para evitar tierras de alta calidad desde la fuente.
El 4 de agosto, comenzó a subastarse el segundo lote de suministro de tierra centralizado en Wuxi. La tasa de prima de las parcelas de tierra caliente cayó al 3% y 9 parcelas de tierra alcanzaron el límite superior y entraron a la lotería. El 9 de agosto, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Huizhou emitió una nueva política, proponiendo establecer y mejorar el mecanismo de vinculación entre los precios de la vivienda y los precios de la tierra. Optimizar las reglas de subasta de tierras e implementar métodos de transferencia como "precio limitado, precio de tierra limitado, construcción competitiva y calidad competitiva" el 10 de agosto, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Tianjin revisó el segundo lote de detalles de suministro de tierra centralizado, estableciendo el tasa de prima territorial del 15 %, el máximo es del 50 % antes de las normas revisadas.
"Si se establece la tasa de prima máxima, se determina la tasa de prima y no habrá 'reyes de la tierra' en el mercado en el futuro", dijo un experto de la industria familiarizado con el local el 13 de agosto. Mercado de subastas en Shenzhen Le dijo a un periodista del Times Weekly que el primer grupo de empresas de asignación de viviendas en China central se apresuraron a ingresar al mercado durante el período de adquisición de terrenos y descubrieron que no podían saldar las cuentas, lo que desencadenó. una disputa por la retirada de la tierra. Al establecer un límite superior en la prima, las empresas inmobiliarias pueden obtener mayores márgenes de beneficio y evitar retiradas de terrenos.
El 11 de agosto, Everbright Securities publicó un informe de investigación que afirma que la competencia feroz por recursos terrestres de alta calidad es extremadamente perjudicial para el desarrollo estable y saludable de la industria inmobiliaria. Según el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular", el margen para aumentar el precio de la vivienda es limitado y el coste de adquirir terrenos es demasiado elevado, lo que ha reducido en gran medida el margen de beneficio normal de las empresas inmobiliarias, obligando a algunas empresas inmobiliarias a empresas inmobiliarias para reducir los costos en términos de calidad de la construcción, o aumentar de manera irreal la tasa de facturación. Limitar el límite superior de los precios de la tierra ayudará a la industria inmobiliaria a mejorar e iterar en la dirección de la racionalización de ganancias y una gestión refinada.