¿Qué logró el juicio por la reforma de las “Tres Tierras” de Chongqing?
◇ El distrito de Dazu, ciudad de Chongqing, otorga a los terrenos de construcción comercial colectiva los mismos derechos que a los terrenos de propiedad estatal, depende de los mercados de comercio de tierras rurales y de los centros de comercio de recursos públicos. para implementar transacciones abiertas y descubre a través del precio de mercado.
◇La distribución de los ingresos procedentes de la entrada en el mercado de terrenos de construcción comercial colectiva no es sólo el foco de la reforma, sino también un punto de riesgo contradictorio. Algunos grupos de aldeas han perfeccionado y resumido el enfoque de "tres tercios y dos puntos", que tiene cierta importancia de referencia.
Después de que "las tierras agrícolas entren en el mercado", el siguiente paso para aclarar los derechos, responsabilidades e intereses correspondientes del gobierno, los colectivos y las empresas debe aclararse a través de la legislación.
Recientemente, los reporteros de "Lookout News Weekly" se enteraron de que los proyectos piloto para la expropiación de tierras, la entrada al mercado de terrenos para construcción comercial colectiva y la reforma del sistema de viviendas (conocida como la reforma de las "tres tierras") son en la etapa de aprendizaje de las prácticas de base, los logros, dificultades y exploraciones relevantes de cada territorio piloto servirán de referencia para la toma de decisiones nacionales.
Como uno de los 33 condados piloto de la reforma de las "tres tierras" en el país, el distrito de Dazu de Chongqing ha coordinado y promovido la reforma en los últimos cinco años, absteniéndose de "irrumpir tropas individuales", redujo el alcance de la adquisición de tierras, estandarizó los procedimientos de adquisición de tierras y mejoró " La política de "Ingreso de tierras agrícolas al mercado" ha logrado los mismos derechos y precios para las tierras de construcción comercial colectiva y las tierras de propiedad estatal, y se han producido cambios importantes en el patrón de uso del suelo urbano y rural. A través del "campo de prueba" de la reforma en Dazu, podemos vislumbrar el papel positivo de la reforma del sistema agrario en la activación del mercado de factores rurales.
Empoderamiento igualitario para tierras agrícolas y tierras de propiedad estatal.
La construcción no agrícola ya no se basa únicamente en la adquisición de tierras, sino que promueve la entrada de tierras de construcción comerciales colectivas rurales al mercado y establece un mercado unificado de tierras de construcción urbana y rural. Este es un vínculo clave en. la actual reforma agraria. ¿Cómo ingresar al mercado de tierras agrícolas? ¿Qué tierras agrícolas hay disponibles en el mercado? Si no hay límite en el alcance de la adquisición de tierras, se puede reducir el espacio para que las tierras agrícolas ingresen al mercado; si el estándar de compensación para la adquisición de tierras es inferior al precio de mercado, puede afectar el entusiasmo de los agricultores sin tierra e incluso intensificarse; conflictos de intereses...
Distrito de Dazu El enfoque es, en primer lugar, conectar y coordinar los dos sistemas de adquisición de tierras y de tierras agrícolas que ingresan al mercado. El distrito de Dazu ha formulado una "lista" para la adquisición de tierras, que estipula claramente que se pueden utilizar para la adquisición de tierras siete tipos de tierras públicas, incluidas tierras para agencias estatales y defensa nacional y militares, protección del medio ambiente natural, prevención de desastres y seguridad pública. , reduciendo el alcance de la adquisición de tierras.
En la actualidad, el distrito de Dazu ha completado cuatro proyectos piloto de reforma de adquisición de tierras. Entre ellos, el proyecto de ampliación del vertedero de residuos domésticos de Dazu en la comunidad de Qianjin, en la ciudad de Longgang, cubre un área de casi 900 acres. “A diferencia del pasado, cuando la adquisición de tierras comenzaba después de la aprobación, de acuerdo con los requisitos de la estandarización de los procedimientos de adquisición de tierras, el proceso de adquisición de tierras en esta comunidad progresista ha experimentado grandes cambios: primero, se organizaron audiencias masivas, se celebraron reuniones de representantes de los agricultores y Se predicaron políticas a los agricultores para permitir que las masas expresen plenamente sus opiniones. Sólo cuando más de dos tercios de los agricultores estén de acuerdo con la adquisición de tierras en la reunión representativa se podrán iniciar los procedimientos de adquisición de tierras pertinentes, Gao, director de la Oficina de Tierras de la ciudad de Longgang. , dijo que debido a que el respeto a la opinión pública es la primera prioridad, las opiniones razonables de las masas se absorben plenamente. El llamamiento hizo que todo el proceso de adquisición de tierras fuera muy fluido y sin mayores conflictos.
En segundo lugar, la tierra. Los proyectos de bienestar no públicos se garantizaron mediante la entrada al mercado de terrenos de construcción comerciales colectivos. En el distrito de Dazu, se utilizaron terrenos de construcción comerciales colectivos. Se les otorgaron los mismos derechos que los terrenos de propiedad estatal, y el método de entrada al mercado es el. igual que el de las tierras de propiedad estatal. Depende del mercado de transacciones de tierras rurales y del centro público de comercio de recursos para las transacciones públicas, y el precio se descubre a través del mercado
"A finales de 2018. En el distrito de Dazu se completaron 51 proyectos en el mercado, cubriendo un área de 1.471 acres, con un precio de transacción total de más de 500 millones de yuanes. Luo Xiaohong, subdirector de la Oficina de Planificación y Recursos Naturales del Distrito de Dazu, dijo que existe un proceso de transacción claro para que los terrenos de construcción comercial colectiva ingresen al mercado, incluida la selección del terreno previsto, la revisión por parte de los gobiernos municipales y callejeros, la revisión por departamentos funcionales, transacciones de mercado y pago de fondos de ajuste por parte de entidades del mercado, firma y presentación de contratos, procesamiento de garantías, etc.
En tercer lugar, canales flexibles para que los terrenos de construcción comerciales colectivos ingresen al mercado en el sitio. 3 de la aldea de Changhong, ciudad de Shiwan, distrito de Dazu, tiene 9,05 acres de terreno de construcción comercial colectiva que ingresó al mercado en 2016 y se vendió por más de 5,35 millones de yuanes. Chongqing Juhao Pump Industry Co., Ltd. está "eliminado de la lista". Gao Ke, subdirector general de la empresa, fabricante de piezas de bombas, dijo que el terreno había estado inactivo durante más de 10 años antes de ingresar al mercado. Después de que la empresa fue "excluida de la lista", el terreno se reutilizó en la actualidad. son estables, con un valor de producción anual de más de 5 millones de yuanes.
Concentrar los indicadores de tierra de construcción comercial colectiva existentes remotos, inactivos, abandonados y dispersos en la ubicación un área de concentración industrial con ventajas obvias y. transporte conveniente.
No importa qué canal se utilice, Luo Xiaohong dijo que la clave es dar a los agricultores el derecho a conocer, participar y tomar decisiones en la reforma. "Por ejemplo, si las tierras agrícolas entrarán en el mercado, a qué precio, el uso de la tierra, el precio mínimo y otras cuestiones deben ser decididos democráticamente por los miembros de las organizaciones económicas colectivas. Las resoluciones pertinentes deben ser firmadas y aprobadas por más de dos tercios de los los miembros, y los materiales de votación formales deben formarse y hacerse públicos antes de que puedan implementarse ”
Facilite los canales para hacer realidad los derechos de propiedad
¿Dónde deberían ingresar primero las tierras agrícolas al mercado? ? Además de revitalizar el stock de tierras de construcción colectiva, promover prudentemente la conexión entre la retirada pagada de tierras de construcción colectiva y la entrada de tierras de construcción colectiva en el mercado ayudará a liberar más recursos de tierras de construcción rurales y beneficiará a los agricultores que estén dispuestos a retirarse voluntariamente de su tierra.
Basado en la premisa de insistir en la propiedad colectiva de la tierra, el distrito de Dazu explora el camino para lograr "incentivos de derechos de propiedad y flujo de factores" para las viviendas.
En primer lugar, bajo la premisa de garantizar que los agricultores tengan un lugar donde vivir, se otorgan diversos poderes como arrendamiento, transferencia e inversión en propiedades.
Heping Village, calle Tangxiang, distrito de Dazu, está cerca del área urbana y existe una fuerte demanda de alquiler de granjas. "Hay más de 150 familias que alquilan casas rurales en nuestro pueblo, algunas de las cuales son habitaciones individuales y otras son edificios completos. Algunas personas alquilan casas para abrir granjas y desarrollar el turismo rural. El alquiler también se ha convertido en una importante fuente de ingresos para "Jiang, secretario de la sucursal de Heping Village, dijo a los periodistas que solo 1 Grupo, los ingresos por alquiler de casas rurales son de 500.000 a 600.000 yuanes al año, con un ingreso promedio de 10.000 yuanes por hogar.
En segundo lugar, formular una lista negativa para la "liberalización" y adherirse estrictamente a las "tres líneas de fondo", es decir, la naturaleza de la propiedad pública de la tierra permanecerá sin cambios, la línea roja de la tierra cultivada no se violarán y los intereses de los agricultores no se verán perjudicados. En cuanto al alcance de la transferencia, el distrito de Dazu ha dejado claro que los residentes urbanos sólo pueden transferir el derecho a utilizar terrenos familiares en forma de acciones o arrendamientos, y está prohibido utilizar terrenos familiares para construir villas, patios y clubes privados en zonas rurales. áreas. Además de esta lista negativa, se fomenta la innovación en políticas y prácticas.
"Relajación" ha ampliado los canales de retirada de viviendas. En el pasado, los terrenos para viviendas se obtenían principalmente mediante la adquisición y recuperación de terrenos como indicadores de terrenos para construcción urbana. Hoy en día, la tierra se puede recuperar y comercializar con "sellos de tierra"; una vez que la tierra de la propiedad se devuelve a la organización económica colectiva, el valor de la tierra se puede "realizar" mediante la inclusión en el mercado de tierras de construcción comercial colectiva.
En la aldea de Bazhu, ciudad de Longshui, distrito de Dazu, ocho agricultores abandonaron voluntariamente sus granjas el año pasado y recibieron una compensación en efectivo al ingresar directamente al mercado. Entre ellas, la granja del aldeano Luo Tianhua, de 63 años, ha estado vacía durante más de 30 años. Después de que la tierra entró en el mercado, Luo Tianhua recibió más de 50.000 yuanes en compensación y se mudó a la ciudad para vivir con su hijo.
Colectivos, agricultores y empresas * * * disfrutan de los dividendos de la reforma agraria.
En los últimos cinco años desde el programa piloto de reforma de las “tres tierras” del distrito de Dazu, gradualmente han surgido beneficios integrales, inyectando un nuevo impulso a la revitalización rural y al desarrollo urbano y rural coordinado del distrito de Dazu.
El precio total de transacción de terrenos de construcción colectiva en el distrito de Dazu superó los 500 millones de yuanes, de los cuales el precio promedio de transferencia de terrenos comerciales y de servicios de mayor precio alcanzó los 500.000 yuanes/mu. una mayor sensación de ganancia. Tomando como ejemplo el tercer grupo de la aldea de Changhong en la ciudad de Shiwan, el líder del grupo, Gu Mingyong, dijo que después de que el terreno de construcción comercial colectiva esté "listado" para su comercialización, después de deducir los costos relevantes, recaudar el fondo de ajuste de ingresos del valor agregado del terreno y la retención colectiva social y la acumulación colectiva, los fondos restantes se distribuyen a los agricultores. Más de 260 agricultores en tres grupos pueden recibir un promedio de casi 3.000 yuanes cada uno, convirtiéndose en un ingreso en efectivo real para las masas.
Las rentas del valor añadido de la tierra retroalimentarán a "la agricultura, las zonas rurales y los agricultores". El distrito de Dazu estipula que las organizaciones económicas colectivas rurales retienen la tierra en base a no menos del 30% de sus ingresos netos. "Esta parte de los fondos se utiliza principalmente para servicios públicos rurales, mejora de infraestructura, etc. para apoyar el desarrollo y crecimiento de la economía colectiva rural", dijo Luo Xiaohong.
Al comprar o arrendar terrenos de construcción comercial colectiva, se han ampliado las formas para que las empresas utilicen el suelo. Chongqing Yuanhe Fine Chemical Co., Ltd., que se dedica al procesamiento profundo de sal de estroncio, arrendó 46 acres de terreno de construcción operativa colectiva en el Grupo 3 de la comunidad de Gulong en la ciudad de Gulong en junio de 2011. Según el responsable de la empresa, al firmar un contrato de mercado de transferencia (arrendamiento), se aclaran los límites y la propiedad de la tierra, y la protección legal del uso de la tierra le da a la empresa una "tranquilidad". En el siguiente paso, Yuanhe Company planea invertir 30 millones de yuanes en la transformación de la tecnología de automatización de fábricas para mejorar la eficiencia operativa.
Cabe mencionar que durante mucho tiempo ha sido difícil cultivar nuevas industrias y nuevos formatos de negocios en las zonas rurales. Uno de los problemas es la dificultad en el uso de la tierra, y el problema de "centrarse en las ciudades y descuidar las áreas rurales" en los acuerdos sobre tierras para la construcción es prominente. Ahora, confiar en que "las tierras agrícolas entren en el mercado" puede ayudar a aliviar el problema de la seguridad de la tierra en la revitalización y construcción de industrias rurales.
En la ciudad de Longshui, distrito de Dazu, Chongqing Dingxiang Agriculture Development Co., Ltd. ha obtenido casi 10 acres de terrenos de construcción y gestión colectiva a través de tres exclusiones de la lista y se está preparando para construir una nueva boutique de verduras de invierno con gran vista. jardín. Actualmente, la construcción avanza sin problemas. Li Huaqiong, director general de la empresa, dijo a los periodistas: "El terreno que seleccionamos está justo al lado de la carretera principal. El proyecto integra el procesamiento, exhibición y catering de hortalizas de invierno y se pondrá en funcionamiento este año".
Derechos de calificación La evaluación debe ser clara.
Una entrevista con un periodista de "Outlook News Weekly" encontró que la actual distribución de ingresos de los terrenos de construcción comercial colectiva en el mercado no es sólo un foco de reforma, sino también un punto de riesgo contradictorio.
1. ¿Cómo dividir los ingresos? Según el diseño de la reforma, las ganancias retenidas de las organizaciones económicas colectivas no deberán ser inferiores al 30% de los ingresos netos. A algunos aldeanos les preocupa que los fondos "se escapen" debido a una supervisión insuficiente.
En segundo lugar, ¿quién puede dividirlo? En los últimos años, debido a factores como el trabajo migratorio, la adquisición y demolición de tierras y el matrimonio de sus hijas en el extranjero, un gran número de agricultores han transferido sus registros familiares a ciudades u otras aldeas y ya no son miembros de esta organización económica colectiva. Después de que "las tierras agrícolas entran en el mercado", hay diferentes opiniones sobre quién puede quedarse con la parte y en qué cantidad. De acuerdo con las reglas y regulaciones en las áreas rurales, la población rural generalmente cree que quienes se casan con mujeres y se mudan a la ciudad no deben participar en la distribución. Sin embargo, ante los grandes intereses, todos los que pueden participar quieren regresar y dividirse. , que es propenso a disputas.
En la práctica, algunos grupos de aldeas han refinado y resumido el enfoque de "tres tercios y dos puntos", que tiene cierta importancia de referencia. "Tres tercios" significa que "aquellos con registro de hogar, terrenos contratados y residencia de larga duración" pueden recibir cada uno 1/3 de los ingresos "sin distinción entre los dos", es decir, "aquellos con hogares vacíos y"; "Quienes han participado en la seguridad social rural a no agrícola" no pueden distribuir el ingreso.
En la reforma de las tierras familiares, también existen obstáculos prácticos en la identificación de los derechos de calificación de los agricultores sobre las tierras familiares. Garantizar las calificaciones y los derechos de los agricultores es un objetivo importante de la reforma del sector. En el pasado, una base importante para definir los derechos de calificación era el registro de los hogares y la membresía en organizaciones económicas colectivas. Pero ahora la población rural fluye más rápido. Muchas personas, como estudiantes universitarios, mujeres casadas y niños adoptados, han ido a las ciudades a estudiar y se han mudado o cambiado sus registros familiares de forma activa o pasiva. Cómo determinar con precisión las calificaciones y los derechos de estas personas requiere que las leyes y políticas se aclaren gradualmente.
Algunas cuestiones que respaldan la reforma también requieren respuestas claras. En primer lugar, ¿qué se debe hacer con los terrenos de construcción comercial colectiva una vez finalizado su período de uso? No hay una opinión unificada en todo el país; en segundo lugar, es difícil "supervisión posterior a la aprobación" de terrenos de construcción comercial colectiva. Por ejemplo, para lograr el propósito de un uso intensivo y económico de la tierra, los departamentos pertinentes tienen requisitos de índice de insumo-producto para los terrenos industriales. Además, es necesario explorar más a fondo cómo estandarizar la implementación de terrenos de construcción comercial colectiva después de ingresar al mercado. aclarar aún más los requisitos del gobierno después de que “la tierra agrícola entre al mercado” Los derechos, responsabilidades e intereses correspondientes de los colectivos y empresas deben ser aclarados por el estado a través de una legislación basada en la práctica de reforma.