Regulación y endurecimiento de los préstamos hipotecarios: ¿Es más rentable comprar una casa o alquilarla?

165438+En la tarde del 14 de octubre, el sitio web oficial de la Oficina Municipal de Administración de Vivienda y Seguridad de la Vivienda de Wuhan emitió las "Opiniones de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal sobre la promoción adicional de la sostenibilidad, la estabilidad y la salud". Desarrollo del mercado inmobiliario de Wuhan." Se dice que los "Dictámenes" se emiten para implementar los requisitos nacionales de macrocontrol del mercado inmobiliario y promover aún más el desarrollo sostenido, estable y saludable del mercado inmobiliario de nuestra ciudad.

Las familias registradas en Wuhan solicitan una hipoteca comercial para su primera vivienda (incluidas viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano) en el área urbana principal. El pago inicial mínimo es del 30% y el porcentaje de pago inicial. para la segunda vivienda es del 50% para viviendas comerciales ordinarias y productos no ordinarios. El porcentaje mínimo de pago inicial para una segunda vivienda es del 70%. Para aquellos que sean propietarios de dos o más suites, se suspenderán las ventas a ellos en las áreas antes mencionadas.

El mismo día, Shenzhen también ajustó el índice de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para vivienda. Por ejemplo, si un fondo de previsión se paga a nombre de la familia de un empleado y este no posee una casa en Shenzhen, el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda que utilice un préstamo del fondo de previsión debe ser al menos del 30% si la tiene; una casa, el porcentaje de pago inicial para comprar una casa con el fondo de previsión no debe ser inferior al 70%.

Según las noticias publicadas por el Weibo oficial de Hangzhou, a partir de las 11:00, se implementarán aún más restricciones a la compra de viviendas, se aumentará el índice de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda y los préstamos para viviendas comerciales, el tercero y superiores. Se suspenderán los préstamos para vivienda y se fortalecerán las fuentes de fondos para el pago inicial. Fortalecer las fuentes de fondos para la licitación de terrenos.

Con el endurecimiento de los préstamos hipotecarios, muchas personas han comenzado a plantearse si es más rentable comprar una casa con un préstamo hipotecario o alquilar una casa en las circunstancias actuales.

Primero, veamos un conjunto de datos. Tomemos a Beijing como ejemplo. Entre las 100 ciudades más caras del país en marzo, Beijing ocupó el primer lugar, con alquileres de 70,84 yuanes/mes/metro cuadrado. En otras palabras, si desea alquilar una casa de 70 metros cuadrados en Beijing, el alquiler de cada habitación a la luz de la luna será de 5.000 yuanes.

Si compras una casa en Beijing, puedes comprar 9 casas en Guiyang.

Si quieres comprar una casa de 70 metros cuadrados en Pekín, tendrás que gastar al menos 3,2 millones. Equivale a comprar 2 casas en Tianjin, 4 casas en Chengdu, 6 casas en Changsha, 8 casas en Yinchuan y 9 casas en Guiyang. Con los precios de la vivienda tan altos, no sorprende que muchos trabajadores administrativos y trabajadores migrantes sólo puedan optar por alquilar.

De hecho, ya sea comprar o alquilar una casa, además de resolver nuestras necesidades básicas de "vivienda", también es una opción de inversión. La mayoría de mis amigos no son ricos, por lo que no pueden simplemente comprar una casa sin dudarlo, casarse gratis y alcanzar la cima de sus vidas. El dilema entre comprar y alquilar una casa no es más que comparar los costos de oportunidad de ambos. Se puede saber si se debe comprar o alquilar una casa mediante el cálculo: tomamos como ejemplo una propiedad con un área de 70 metros cuadrados y un precio total de 600.000, ignorando factores como los cambios en las tasas de interés y la inflación, y calculamos si es más rentable comprar o alquilar una casa en 30 años.

Comprar una casa: bienes raíces más préstamo

Si compra una casa directamente a una agencia inmobiliaria, necesita un pago inicial de 6,5438+8 millones de yuanes (el pago inicial debe no ser inferior al 30% del precio de la vivienda) y un préstamo comercial de 420.000 yuanes, 654,38+05 años para liquidar. Calculado en base a la tasa de interés del 7,38% y el descuento del 15%, la tasa de interés real de la hipoteca es del 6,273%, el pago mensual es de 3.606 yuanes y el interés total en 15 años es de aproximadamente 229.000 yuanes. Incluyendo el 2% del impuesto sobre la escritura y el 2% de la tarifa de mantenimiento de la propiedad pagados en el momento de la compra, el impuesto * * * será de 24.000 yuanes.

Total de los gastos anteriores, el coste de compra de esta casa incluye efectivo de 204.000 (incluyendo pago inicial de 18.000, impuestos y tasas de 24.000), pago mensual de 3.606, que serán 649.000 después de 15 años ( préstamo de 420.000, interés 229.000). En otras palabras, después de 15 años, los compradores de vivienda gastaron 853.000 yuanes para adquirir una casa.

Alquiler: ¿Cuánto patrimonio puedes tener en 30 años?

Si se utilizan los mismos fondos para alquilar la misma propiedad, para facilitar el cálculo, los 204.000 yuanes del inquilino se utilizan como ahorros y el pago mensual es de 3.606 yuanes. Suponiendo que el alquiler mensual sea de 1.706 yuanes, los 1.900 yuanes restantes todavía se utilizan como ahorro. Entre ellos, 204.000 yuanes se utilizan para el plazo 65.438+05 con un plazo de 65.438+0 años. Calculado sobre la base del interés compuesto, la tasa de interés de los nuevos depósitos es del 3,33% y la ganancia es de 129.000 yuanes. Además, si se utilizan 1.900 yuanes al mes para depósitos bancarios, basándose en un cálculo simple de intereses, la tasa de interés promedio es del 3,33%. Después de 15 días, el interés real del depósito será de unos 85.000 yuanes.

En resumen, el coste total de alquilar una casa sigue siendo de 853.000 yuanes y el alquiler mensual real es de 1.706 yuanes. Después de 15, la cantidad total es 307.000 yuanes y el aumento de beneficio es 12.900 + 85.000 = 214.000 yuanes.

En otras palabras, los activos del inquilino después de los 15 son 853.000-307.000 + 2,14 millones = 760.000.

En este ejemplo, la diferencia entre comprar una casa y alquilarla es que con la misma inversión de capital, después de 15 años, el comprador posee una casa, mientras que el inquilino tiene 760.000 en efectivo, por lo que es Es necesario comparar la casa que vale 600.000 ese año. ¿La casa ha aumentado a 760.000?

Basado en el precio total de 600.000 yuanes, el precio por metro cuadrado de la propiedad es de 8.571 yuanes; si se calcula sobre la base de 760.000 yuanes, el precio unitario debe llegar a 10.857 yuanes, lo que significa que el precio. por metro cuadrado solo ha aumentado en 2.286 yuanes, los compradores e inquilinos apenas "empatan"; si el aumento es el mismo, no es un buen negocio para los compradores si los precios de la vivienda caen, los compradores de viviendas sufrirán mayores pérdidas.

Comprar una casa en una fase inicial suele implicar una mayor presión financiera. Por supuesto, muchos de los beneficios de comprar una casa no se pueden medir en términos monetarios. No tiene que preocuparse de que el propietario le pida el alquiler todos los días, y no tiene que preocuparse de que el alquiler aumente, ¡y mucho menos de que el propietario lo eche! Puedes hacer lo que quieras con la decoración de tu casa, tú eres el propietario. Por lo tanto, comprar una casa es más adecuado para jóvenes con carreras estables, ingresos crecientes y sin otras fuentes de ingresos.

En comparación, el alquiler ofrece más libertad. El pago mensual ahorrado puede mejorar la calidad de vida y el lugar de residencia se puede ajustar a voluntad a medida que cambia el lugar de trabajo. Y si tiene visión para los negocios, tiene una idea para iniciar un negocio o invertir en una empresa con buenos rendimientos, ¡puede utilizar el pago inicial para inversiones con mayores rendimientos!

(La respuesta anterior se publicó el 15 de noviembre de 2016. Consulte la situación real para conocer las políticas actuales de compra de viviendas pertinentes).

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