Tres palabras clave para el alquiler de pisos de larga duración en 2019: financiación, crisis y fuerte control
Actualmente, varias regiones están recurriendo a políticas de captación de talentos y la movilidad de la población urbana está aumentando. Después de varios años de preparación, el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo en las ciudades de primer nivel básicamente ha experimentado un auge. Según estadísticas de agencias externas, las tasas de ocupación de algunos apartamentos de alquiler a largo plazo en Beijing, Shanghai y Guangzhou pueden alcanzar el 93%, 89% y 95%. ?
El año pasado, la actitud del capital hacia los apartamentos de alquiler a largo plazo también ha sido contradictoria, y muchos operadores de marcas se han visto favorecidos por el capital. Por ejemplo, en el primer semestre de 2019, con la fuerte promoción de capital, la escala de gestión de Rubik's Apartment alcanzó los 654,38 millones, convirtiéndose en el líder en el campo de los apartamentos centralizados, seguido de cerca por Leju Apartment, con 54.000 unidades. En el campo de los apartamentos descentralizados, a partir del primer semestre de 2019, Ziroom Operador ocupó el primer lugar con 850.000 propiedades administradas. La escala de gestión total de los tres principales operadores superó los 2 millones y el efecto principal se mejoró aún más. ?
Posteriormente, promotores inmobiliarios, intermediarios, capitales de Internet y algunos grupos de servicios hoteleros entraron en el sector del alquiler de apartamentos a largo plazo. Sin embargo, dado que la industria de alquiler de apartamentos a largo plazo se encuentra en una etapa exploratoria en la que coexisten múltiples modelos operativos, las principales marcas aún no han formado una estructura de mercado relativamente fija. La rentabilidad, el servicio y los medios tecnológicos se convertirán en los principales factores en la competencia futura de los apartamentos de alquiler a largo plazo y también se convertirán en una importante dirección de desarrollo de los apartamentos de alquiler a largo plazo en el futuro. ?
¿Financiación y cotización?
Se acerca la fecha límite para la entrega de capital a las empresas. Los apartamentos de alquiler a largo plazo solían ser una salida para actividades de capital. Ahora, la necesidad de rentabilidad del capital está impulsando a las empresas a salir a bolsa. El 5 de octubre de 165438, hora del este, Zero2IPO cotizó en NASDAQ. La cotización de Qingke es sin duda un hito en la industria del alquiler a largo plazo. El 29 de octubre de 2010, Danko Apartments también presentó oficialmente un prospecto para cotizar en la Bolsa de Valores de Nueva York a la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC), con el código de acciones "DNK". ?
Hace unos días, el director ejecutivo de Freeyou, Lin Xiong, dijo que la prioridad actual y futura de Freeyou debe ser profundizar en los productos, servicios, tecnología y equipo de la empresa, pero también enfatizó que Freeyou no se apresurará a lanzar una oferta pública inicial. . ?
De hecho, los apartamentos de marcas líderes tienen un gran deseo de dinero y pueden recaudar fondos a mayor escala mediante la cotización. Li Quan, fundador de Landlord, señaló que la financiación de apartamentos de alquiler a largo plazo en 2019 tiene dos características: enorme monto de financiación y concentración de empresas líderes. ?
En febrero de este año, Danke Apartment anunció la finalización de una financiación Serie C de 500 millones de dólares. Esta ronda de financiación estuvo liderada conjuntamente por Tiger Global Management y Ant Financial, y también participó Primavera Capital. Al mismo tiempo, CMC Capital, Gaorong Capital, Joy Capital y otros antiguos accionistas continuaron con el seguimiento. Después de esta ronda de financiación, la valoración de Danke Apartment superó los 2.000 millones de dólares en marzo, Rubik's Cube Apartment anunció que había recibido 65.438+50 millones de dólares en financiación Serie D, y CDPQ, la principal empresa de gestión de fondos institucionales de Canadá, fue el inversor estratégico en esta ronda. ronda; 65438+2 En marzo, Anxin Group de apartamentos de alquiler a largo plazo anunció la finalización de la financiación de la Serie C, con un monto de financiación de varios cientos de millones de yuanes, liderada por Carlyle Investments. ?
Después de varios años de desarrollo, se ha formado el primer escalón de apartamentos de alquiler a largo plazo, a saber: Ziru, Danke y Luke; la escala de apartamentos centralizados está temporalmente por delante del Cubo de Rubik y Vanke. Desde la perspectiva de la financiación, el capital se concentra cada vez más en empresas líderes y de alta calidad, como empresas estatales, promotores y apartamentos de marcas reconocidas. ?
¿Dilema de ganancias?
La otra cara de la moneda es que a los pequeños y medianos operadores de apartamentos les resulta difícil obtener el favor del capital, y el elevado coste de los fondos privados ha provocado que muchas marcas caigan en una crisis financiera. En julio de este año, el modelo operativo de "altos ingresos, baja producción" de Lejia provocó la ruptura de la cadena de capital, lo que se convirtió en una señal de que se acercaba el alquiler de invierno. Li Quan señaló que los apartamentos de alquiler a largo plazo operaban en el mercado a través de "medios anormales" y no podían resistir la prueba del frío invierno, y un gran número de apartamentos cayeron en una crisis de la cadena de capital. ?
El problema de rentabilidad de los pisos de alquiler de larga duración no se ha resuelto, que es también la principal razón por la que los pisos pequeños y medianos están en crisis empresarial. El resurgimiento de la presión sobre los beneficios sobre los apartamentos nacionales de alquiler a largo plazo ha limitado la mejora de la eficiencia del capital, por lo que los operadores inmobiliarios y comerciales son más cautelosos respecto de la expansión de nuevos proyectos. ?
En el primer semestre de 2019, la tasa de crecimiento general de los operadores inmobiliarios se desaceleró gradualmente. Vanke amplió su inventario de viviendas en Bo a 230.000, Shilang Apartment a 40.000, Gabi International Community a 40.000 y Merchant Apartment a 24.000, lo mismo que en 2018.
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A juzgar por la escala de apartamentos en alquiler a largo plazo en 2018 y el primer semestre de 2019, algunos nuevos operadores inmobiliarios han entrado en el mercado. 2065438+En junio de 2008, China Resources entró en el campo del alquiler de apartamentos a largo plazo. La escala de expansión actual es de 40.000 viviendas, el doble que el año anterior. Sin embargo, el número de casas nuevas en Fangcheng City Apartments alcanzó las 16.000 en medio año, lo cual es extremadamente rápido y rápido. ?
Las empresas estatales poco a poco se han convertido en protagonistas. 165438 + El 29 de octubre, se vendieron con éxito dos sitios de viviendas de alquiler en el nuevo distrito de Pudong, Shanghai, con una superficie total de 116,4 acres, un área total de construcción de 158.000 metros cuadrados y un precio de transacción total de 929 millones de yuanes. Fueron comprados por Shanghai Pudong Rental Housing Construction and Development Co., Ltd. (Pudong Development Group) y Shanghai Puyue Real Estate Co., Ltd. ganó la oferta. La información de Qixinbao muestra que el controlador real de Shanghai Puyue Real Estate Co., Ltd. es la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Distrito Putuo de Shanghai. ?
¿La era de la fuerte supervisión?
Desde este año, las crisis de alquiler de apartamentos a largo plazo han estallado con frecuencia, lo que también ha atraído la atención de los departamentos pertinentes. En varias ciudades se han introducido las políticas de alquiler de viviendas "más estrictas de la historia" y se han llevado a cabo pruebas piloto en Hangzhou y Nanjing, las dos "zonas más afectadas". ?
En septiembre, cuatro departamentos de Nanjing emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado", que señalaba que es necesario establecer un sistema de custodia del arrendamiento de viviendas, firmar un acuerdo encomendado. acuerdo de cobro y pago de alquiler con el banco, y establecer La cuenta especial de alquiler de la institución cobra y paga el alquiler, y se implementa la custodia del banco de alquiler. ?
En octubre de 165438+, la Oficina de Gestión de Vivienda y Seguridad de la Vivienda Municipal de Hangzhou, junto con la Oficina de Finanzas Municipal y la Sucursal Central de Hangzhou del Banco Popular de China, formularon y emitieron el "Fondo de Arrendamiento de Vivienda Municipal de Hangzhou "Medidas de Supervisión (Ensayo)" para esclarecer la vivienda "custodiada" Las empresas de arrendamiento deberán congelar parte de los fondos de la cuenta especial de depósito para fondos de arrendamiento como fondos de prevención y control de riesgos, los cuales podrán ser utilizados para pagar el alquiler al arrendador y devolverle el depósito de seguridad del arrendatario en determinadas circunstancias. ?
En febrero 65438, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros ministerios y comisiones emitieron los “Dictamenes sobre Rectificación y Normalización del Orden del Mercado de Arrendamiento de Vivienda” estableciendo que para las empresas de arrendamiento de vivienda que adopten el Modelos comerciales de "pago bajo AG" y "recibo largo y pago corto", se debe establecer una cuenta de supervisión del fondo de arrendamiento en el banco y el alquiler y el depósito de seguridad deben incluirse en la cuenta de supervisión. ?
Los expertos de la industria revelaron que en el futuro se promoverán modelos similares a los depósitos en las principales ciudades. Esta política es más bien una protección para los propietarios e inquilinos. Las políticas tienen un gran impacto en las instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo. La cuenta especial también significa transparencia financiera, que puede, por un lado, controlar la salud de la empresa y, por otro, prevenir actividades ilegales como la apropiación indebida de alquileres. ?
Wang, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, escribió que durante el período especial de rectificación, más de 80.000 agencias de alquiler de viviendas fueron investigadas y tratadas, más de 10.000 agencias de alquiler de viviendas con comportamientos irregulares fueron investigadas y Yuqi ha frenado eficazmente el caos en la industria intermediaria de alquiler de viviendas y ha purificado el entorno del mercado de alquiler de viviendas. A continuación, se creará una clase especial que será responsable de la rectificación especial y el fortalecimiento de la supervisión del mercado y la construcción del sistema. Esto demuestra que el país concede gran importancia al mercado de alquiler de viviendas y está decidido a purificarlo. ?
Las ciudades también han comenzado a investigar las agencias de alquiler de viviendas, exponer empresas ilegales, fortalecer la supervisión del mercado de alquiler de viviendas e instar al desarrollo saludable de las empresas. El mercado está cada vez más estandarizado. ?
El país continúa introduciendo políticas relevantes y el mercado se enfrenta a la supervivencia del más fuerte. Como dijo Li Quan, sólo las empresas con un buen control de costos, una buena gestión del capital y excelentes capacidades operativas pueden sobrevivir en el frío invierno de la industria. De cara al año 2020, como poderoso complemento al sistema de vivienda que promueve tanto la compra como el alquiler, los apartamentos de alquiler a largo plazo seguirán recibiendo suficientes oportunidades de mercado en el futuro, y un gran número de unidades de vivienda de propiedad estatal con terrenos arrendados gradualmente forma.