¿Qué deberían hacer las empresas de arrendamiento si se enfrentan a la demolición de una fábrica?
Creo que hay varias cuestiones clave. El primero es cómo compensar, el segundo es cómo manejar la relación con el arrendador o propietario, y si se extiende al tercer tema, cómo manejar la relación jurídica con el demoledor. Hoy explicaré estos temas.
¿Cómo compensar la demolición de fábricas arrendadas directamente para su producción y funcionamiento? Con exclusión de cualquier derecho de uso o de propiedad que no tenga el arrendatario, corresponderá al arrendatario cualquier otra compensación. También he dicho antes en el aula jurídica que existen seis tipos de indemnización por demolición de fábrica, salvo que al firmar el contrato de arrendamiento se acuerde que la indemnización se dividirá a partes iguales entre ambas partes. Por ejemplo, si solo alquila el terreno, puede obtener la compensación correspondiente, como el precio de reposición de la fábrica, las pérdidas por suspensión de producción y actividad comercial, accesorios de decoración y costos de reubicación de maquinaria y equipo cuando se demuele. Si la fábrica está arrendada, la compensación por el terreno y la fábrica no pertenece al arrendatario, siempre que no se renuncie a otras compensaciones, debe pertenecer al arrendatario. Las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y de las actividades comerciales pertenecen a los propios operadores.
¿Cómo determinar el operador real? En la práctica hay dos puntos de vista. Una opinión es que el operador real es una persona que paga impuestos normalmente, obtiene una licencia comercial y realmente opera el negocio. Pero en la práctica, existe la opinión de que el comportamiento de alquiler del propietario es también un comportamiento comercial. Una vez que ambas partes acudan a los tribunales para demandar la partición, se donará entre el 30% y el 50% al propietario. En algunos lugares se reconoce el comportamiento de los propietarios en materia de alquiler. Incluso sin obtener el permiso correspondiente para el arrendamiento de viviendas, el arrendamiento sigue siendo una actividad productiva y comercial. Gestione la relación con el propietario o arrendador: los inquilinos suelen estar en una posición vulnerable durante la demolición. El grupo de demolición solo habla con el propietario de la casa y no se dirige a los subarrendatarios. Es decir, los intereses de los inquilinos a menudo deben ser decididos por el propietario o el arrendador, pero reducirán o incluso abandonarán los intereses del propietario. inquilinos a la hora de tomar decisiones. Ésta es la posición vulnerable del inquilino. El propio inquilino debería recibir una gran compensación, pero la pérdida de intereses se debe al abandono del propietario y la reducción de intereses. Los inquilinos deben tomar la iniciativa en este tema y participar en las negociaciones reales de demolición.
Relación jurídica con el demoledor Porque puede no existir una relación directa entre el arrendatario y el demoledor, es decir, el demoledor es el sujeto de la demolición, por lo que el derecho de uso y propiedad del inmueble es objeto de expropiación. Pero como el arrendatario no tiene esta relación, a menudo es él el débil. Aquí se recuerda al inquilino que aunque usted no es la persona expropiada, sí es una parte interesada. Ya sea una relación jurídica civil o una relación jurídica penal, siempre que todas las partes interesadas tengan derecho a participar en negociaciones reales, incluido el inicio de algunos procedimientos legales, usted tiene derecho a llevar a cabo algún litigio. Su calificación como litigante proviene de sus intereses.
La relevancia, no sólo las calificaciones del sujeto del expropiador o de la persona expropiada, debe recordarle al arrendatario en este punto.