¿Cómo afrontar la reforma del inquilino una vez vencido el contrato de arrendamiento?

En los últimos años, con el desarrollo de la economía y la mejora del nivel de vida de las personas, el mercado de alquiler de viviendas ha estado bastante activo. En comparación con el pasado, los casos de disputas por el alquiler de viviendas también presentan algunas características nuevas. La manifestación más destacada es el creciente número de disputas por el alquiler de viviendas en nuevos restaurantes, centros comerciales, peluquerías, etc. Para ofrecer a los clientes un entorno de servicio bueno y cómodo, los arrendatarios involucrados en estas disputas a menudo llevan a cabo renovaciones a gran escala y agregan equipos de servicio, lo que a menudo cuesta decenas de miles, decenas o incluso millones de yuanes. Sin embargo, dado que las dos partes no acordaron claramente ni acordaron el manejo de estos elementos adicionales al firmar el contrato de alquiler de la casa, y las leyes y reglamentos pertinentes carecen de disposiciones claras y específicas, una vez que ocurre una disputa, es muy difícil para el tribunal resolver manejarlo, y los resultados también son diferentes, lo que afecta la seriedad y uniformidad de las decisiones judiciales. En este sentido, el autor tiene algunas opiniones inmaduras, que se analizarán en este artículo.

1. La diferencia entre decoración y añadidos

Antes de abordar el tratamiento de los añadidos en los litigios por el alquiler de una vivienda, el autor cree que primero debemos distinguir entre los conceptos de decoración y añadidos. Según el artículo 2, párrafo 3 del "Reglamento de Gestión de la Decoración de Edificios" emitido por el Ministerio de la Construcción (implementado el 1 de septiembre de 1995): "La decoración de edificios mencionada en este reglamento se refiere al uso de decoración para cumplir con ciertos requisitos ambientales". Requisitos de calidad. Los materiales de decoración son actividades de construcción de ingeniería para decorar el exterior e interior de edificios y estructuras. Se puede observar que la decoración debe referirse a los materiales de decoración instalados y decorados en el edificio o estructura, y no debe incluir aire acondicionado central, ascensores, agua, electricidad y otras instalaciones o equipos de servicios agregados al edificio o estructura. En los casos de disputas sobre alquileres de viviendas que se han llevado ante los tribunales, las pérdidas del arrendatario que deben afrontarse incluyen no sólo la pérdida de materiales de decoración, sino también las mayores pérdidas de equipos antes mencionadas. Debido a que estos dispositivos deben estar integrados en la casa, los costos de instalación y remoción son muy altos. Una vez demolida, su propio valor se verá seriamente afectado y la propia casa sufrirá daños. Por lo tanto, los tribunales generalmente dictaminan que el arrendador es responsable del equipo y que compensa adecuadamente al arrendatario por sus pérdidas. Sin embargo, en los documentos legales, no es científico que algunos tribunales se refieran colectivamente a las pérdidas de equipo y de decoración del arrendatario como pérdidas de decoración. Porque según la normativa del Ministerio de la Construcción, el contenido de decoración no incluye la instalación de equipos de soporte adicionales como ascensores y aires acondicionados, y el concepto de "equipo adicional" no incluye completamente el contenido de decoración. El autor cree que los dos tipos de pérdidas anteriores deberían denominarse colectivamente aumentos o pérdidas. Porque, de acuerdo con las disposiciones legales pertinentes, como el artículo 23 de las "Medidas de Gestión del Alquiler de Vivienda Urbana" y el artículo 25 del "Reglamento de Gestión de la Vivienda Pública Urbana", la palabra "plus" se utiliza para resumir los dos contenidos anteriores. Para ser coherente con las disposiciones legales y reglamentarias, el autor cree que es más apropiado utilizar el concepto de "adición" para resumir la decoración y el equipamiento añadido.

2. Naturaleza y características de los embargos

En la teoría del derecho civil, la propiedad de los bienes muebles puede obtenerse mediante embargo. El apego se refiere a la combinación de diferentes propietarios en una sola cosa para formar una nueva propiedad. El embargo se puede dividir en embargo de bienes muebles e inmuebles y embargo de bienes muebles y muebles. En cuanto a los embargos entre bienes muebles e inmuebles, el principio general es que el bien inmueble es el bien principal y el propietario del inmueble obtiene la propiedad de los embargos. La ley generalmente depende de la buena fe del propietario. El propietario embarga de buena fe y tiene derecho a reclamar una indemnización al propietario en virtud de la ley de enriquecimiento injusto. Si el propietario de la casa lo embarga maliciosamente (como instalar un edificio en la casa de alquiler que no sea propicio para la casa), asumirá la responsabilidad de eliminar el daño. (1) El artículo 811 del Código Civil de la provincia de Taiwán estipula que si un bien mueble se convierte en una parte importante del bien inmueble debido a su embargo, el propietario del bien inmueble adquiere la propiedad del bien mueble. Sin embargo, el propietario original de los bienes muebles puede solicitar una compensación por el valor de sus bienes muebles de conformidad con las disposiciones sobre enriquecimiento injusto (Código Civil Provincial de Taiwán, artículo 816). El artículo 946 del Código Civil alemán establece: "Si se incorporan bienes muebles y terrenos como parte integrante del terreno, la propiedad del terreno se extiende a los bienes muebles". Sin embargo, el propietario de los bienes muebles será indemnizado por las pérdidas (artículo 951). En el derecho consuetudinario, los bienes muebles también pueden embargarse sobre bienes inmuebles. Las leyes de nuestro país no prevén directamente el embargo de bienes muebles e inmuebles, pero lo dispuesto en el artículo 86 de los "Dictámenes sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil (juicio)" de la Corte Suprema (en adelante, las "Opiniones") reflejan básicamente la teoría anterior, entre las cuales se estipula: "Si un no propietario agrega un embargo a la propiedad de otra persona, y el dueño de la propiedad está de acuerdo con la adición, y hay un acuerdo sobre cómo manejar el embargo cuando se devuelva el inmueble, el asunto se tratará de acuerdo con el acuerdo; si no hay acuerdo y no se puede llegar a una negociación, se podrá ordenar su demolición; se puede descontar al dueño de la propiedad; si causa pérdidas al dueño de la propiedad, será responsable de una compensación”.

En los casos de disputas de alquiler de viviendas, la adición y la casa arrendada original son bienes muebles. a bienes inmuebles. Los complementos son accesorios y la casa es el objeto principal. Debido a que el anexo está adscrito a la casa principal como bien inmueble, su propiedad la obtiene el dueño de la casa.

En las actividades de arrendamiento de viviendas, los accesorios tienen las siguientes características:

1. Los accesorios pertenecen al arrendatario. Debido a que la adición es producto de la inversión y el comportamiento de aumento del arrendatario, su propiedad ciertamente pertenece al arrendatario.

2. Aunque la propiedad original puede identificarse después de adjuntar los anexos a la casa alquilada, ha llegado al punto en que es indivisible.

3. Si la ampliación se separa a la fuerza de la casa, puede causar daños a la propiedad o generar costos excesivos.

Los añadidos mencionados en este artículo son adornos o equipos adicionales que tengan las características anteriores si pueden ser desmontados sin afectar gravemente su propio valor, no pertenecen a los añadidos mencionados en este artículo.

Tres. Disposición de elementos añadidos por el arrendatario

Dado que los "Principios Generales del Derecho Civil" de mi país no tienen disposiciones directas sobre el tratamiento de los embargos, y las disposiciones del artículo 86 de los "Dictámenes" de la Corte Suprema son demasiado En general, los casos específicos en la práctica judicial varían ampliamente, la teoría del embargo sobre bienes muebles e inmuebles antes mencionada se ha convertido en una base importante para que los tribunales se ocupen de cuestiones similares al conocer disputas sobre el alquiler de viviendas. El autor cree que al abordar las cuestiones de embargo e indemnización del inquilino en disputas de arrendamiento de viviendas, se deben respetar los siguientes principios:

Primero, el principio de beneficios sociales y económicos. Éste es el propósito fundamental de la teoría del apego del derecho civil. La razón por la que la ley obliga al propietario de la cosa principal a obtener la propiedad del accesorio debido al embargo es para maximizar el valor socioeconómico del embargo. Porque una vez retirado el accesorio, por un lado, provocará daños en el propio accesorio. El propietario del accesorio también tendrá que gastar una suma de dinero para retirarlo manualmente, algunas de las cuales son incluso muy elevadas. El propietario del accesorio también tendrá que gastar otra suma de dinero para restaurar el estado original del objeto principal. Esto provocará un enorme desperdicio social. Por lo tanto, la legislación civil de la mayoría de los países del mundo estipula claramente el sistema por el cual el dueño del bien principal adquiere la propiedad del bien accesorio por causa de embargo. El autor cree que, en la actual situación poco clara de la legislación civil de mi país, los profesionales judiciales de mi país deberían tomar audazmente decisiones oportunas basadas en la teoría de la incautación. Específicamente, en un caso de disputa de arrendamiento de una casa, una vez que se confirma que el contrato de arrendamiento entre las dos partes es inválido o rescindido, siempre que las adiciones realizadas por el arrendatario en la casa arrendada sean de buena fe, las adiciones pertenecerán al arrendador. , y el arrendador deberá El arrendatario compensará las adiciones de valor considerable. La buena fe aquí debe incluir las adiciones que el arrendador haya acordado expresamente, así como las adiciones razonables realizadas por el arrendatario con el fin de utilizar mejor el bien arrendado dentro del ámbito de uso acordado por ambas partes, aunque el arrendador no lo haya acordado expresamente. pero luego expresó su objeción.

En segundo lugar, el principio de indemnización por daños y perjuicios por infracción. Las adiciones maliciosas del inquilino, como aquellas sin el consentimiento del arrendador o más allá de lo razonablemente necesario para el propósito del contrato de arrendamiento, son infracciones porque algunas de las adiciones realizadas por el arrendatario en este momento ya han constituido una infracción del local arrendado. (3) Por lo tanto, cuando el arrendatario devuelve la casa, en principio debe restaurar la casa arrendada a su estado original, y también debe ser responsable de compensar las pérdidas causadas al arrendador. El artículo 23 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana" estipula: "El arrendatario cuidará y utilizará razonablemente la vivienda alquilada y sus instalaciones auxiliares, y no desmantelará, modificará, ampliará ni añadirá sin autorización. Si los cambios son realmente necesarios, el arrendador Debe obtenerse el consentimiento y firmar un contrato escrito. Si la casa sufre daños por culpa del arrendatario, éste será responsable de las reparaciones o de la indemnización”, a menos que el arrendador acepte soportar el aumento y proporcionar la indemnización adecuada. En la práctica judicial actual, algunas personas han propuesto que si una adición maliciosa para el arrendatario todavía tiene valor de uso para el arrendador en circunstancias normales y la demolición afectará gravemente el valor de la adición, se puede hacer una compensación adecuada. El autor considera que este enfoque es infundado. Dado que la adición maliciosa del arrendatario es ante todo un delito, según la teoría del delito del Derecho civil, el infractor debería ser responsable de restablecer el estado original o de compensar las pérdidas. Si el arrendador no acepta soportarlo, el tribunal obligará al arrendador a soportarlo y compensar al arrendatario por la pérdida simplemente porque los elementos añadidos tienen valor de uso para el arrendador. Se trata de una protección contra infracción, que viola las disposiciones legales y reglamentarias y daña los derechos e intereses legítimos del arrendador. Objetivamente, también puede dar lugar a una decoración desordenada por parte del arrendatario con fines lucrativos, sin que el arrendador pueda compensarlo. Este enfoque es indeseable, tanto en términos de disposiciones legales como de efectos prácticos.

En tercer lugar, el principio de combinar la responsabilidad por culpa con la equidad y la razonabilidad. (4) Por el aumento del fondo de comercio realizado por el arrendatario, cuando el arrendatario devuelva la casa, el arrendador deberá compensar al arrendatario por las pérdidas sufridas porque la propiedad ha sido adquirida por el arrendador. En la actualidad, la práctica común en el extranjero es conceder una indemnización de conformidad con las disposiciones pertinentes en materia de enriquecimiento injusto. El artículo 86 de los "Dictamenes" de la Corte Suprema de mi país estipula que la indemnización puede ser descontada. Estas cláusulas son fácilmente aplicables cuando expira el contrato. Sin embargo, si el contrato es inválido o rescindido por razones de una o ambas partes antes de que expire, es difícil aplicar simplemente cómo compensar al arrendatario por pérdidas adicionales. En este sentido, el autor cree que la compensación debe basarse justa y razonablemente en las necesidades del arrendador y el valor disponible en circunstancias normales, combinado con el principio de responsabilidad por culpa, y en función de diferentes circunstancias, de la siguiente manera:

1. Si es culpa del arrendador y del arrendatario, la compensación por los embargos del arrendatario se puede manejar según el principio de vencimiento del contrato, es decir, se evalúa el valor actual de los embargos y el arrendador compensa con un valor comparable. Sin embargo, en la práctica, algunos camaradas defienden que, en este caso, la inversión adicional del arrendatario debería distribuirse a lo largo del plazo del arrendamiento y calcularse de forma prorrateada. Es decir, el monto de la compensación es igual a la nueva inversión total dividida por el plazo total del arrendamiento y luego multiplicado por el plazo de arrendamiento pendiente. El autor considera que este método de cálculo es injusto. Porque, por un lado, el valor de uso de los accesorios seguirá existiendo cuando expire el contrato de arrendamiento en la mayoría de los casos, y los accesorios no pueden perder su valor cuando expire el contrato de arrendamiento, por otro lado, la inversión total incrementada por el arrendatario es a menudo controvertida y; Es difícil calcular con precisión. Sólo evaluando el valor actual de las adiciones como base para la compensación se pueden evitar las situaciones injustas e irrazonables antes mencionadas.

2. Si es culpa del arrendatario, después de evaluar el valor actual de los bienes recién incorporados, se realizará una compensación con descuento en función de la disponibilidad del arrendador. Para determinar si el arrendador es utilizable, se debe utilizar como estándar el valor de uso de los bienes inmuebles para la gente común y corriente, y se deben tener debidamente en cuenta las circunstancias especiales del arrendador. En cuanto a la pérdida causada al arrendatario por la falta de compensación por parte del arrendador del valor actual de los bienes embargados, dado que la culpa por la falta de cumplimiento del contrato recae enteramente en el arrendatario, esta parte de la pérdida naturalmente debe ser soportada por el propio arrendatario.

Actualmente, algunos compañeros de la práctica judicial creen que si el contrato de arrendamiento no puede ejecutarse por culpa del arrendatario, éste no será compensado por el aumento de las pérdidas. En mi opinión, esta opinión es cuestionable porque en realidad trata la compensación adecuada del arrendador por las adiciones del arrendatario como pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato por parte del arrendador. Según la teoría pertinente del embargo, por las pérdidas causadas por las adiciones de buena fe realizadas por el arrendatario, una vez obtenida la propiedad de los embargos, el arrendador debe compensar adecuadamente de conformidad con las disposiciones pertinentes sobre enriquecimiento injusto. La pérdida causada por el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario es sólo la diferencia entre el valor actual de los bienes aumentados y la compensación real del arrendador. Esta parte deberá ser asumida por el propio arrendatario. Es justo y razonable que el arrendador compense al arrendatario por el embargo después de que obtenga la propiedad del mismo. Tiene una base legal y debe ser pagado por el arrendador. La pérdida no es del arrendador y ciertamente no debería ser soportada por el arrendatario. El error en la opinión anterior es que el arrendador debería soportar los gastos que debería pagar como pérdidas del arrendador, lo cual es infundado.

3. Si hay culpa de ambas partes, el arrendador compensará en primer lugar al arrendatario por las pérdidas adicionales conforme al principio de equidad. La diferencia entre éste y el valor actual del embargo puede considerarse como pérdida del arrendatario, y las dos partes compartirán la responsabilidad por la culpa. En este sentido, algunos compañeros defienden que el valor presente adicional debería evaluarse directamente como pérdida del arrendatario, y la responsabilidad debería compartirse entre ambas partes en función de la magnitud de la culpa. El autor cree que este enfoque no es exhaustivo. Debido a que los accesorios no se pierden en este momento, después de que el arrendador obtenga la propiedad de los accesorios, estos seguirán teniendo valor de uso para el arrendador en la mayoría de los casos, y el arrendador primero debe compensar al arrendatario de manera adecuada. La diferencia entre la compensación del arrendador y el valor presente del aumento es la verdadera pérdida del arrendatario, que sólo puede ser compartida según la responsabilidad por culpa de ambas partes. La esencia del enfoque anterior es que la compensación razonable que el arrendador debe pagar también corre a cargo del arrendatario y del arrendador como pérdidas, lo cual es injusto para el arrendatario.

Por supuesto, al aplicar los principios anteriores, si ambas partes tienen un acuerdo claro en el contrato de arrendamiento sobre cómo manejar y compensar las adiciones del arrendatario, se debe aplicar primero el acuerdo de las partes. Los principios anteriores sólo podrán aplicarse cuando las partes no hayan llegado a un acuerdo o el acuerdo no sea claro. Al mismo tiempo, los principios anteriores no están aislados ni fragmentados. Cuando se trata de casos específicos, a veces sólo se aplica un principio, pero en la mayoría de los casos se aplica de manera integral. Sólo de esta manera se podrán resolver las disputas de manera justa y razonable y proteger eficazmente los derechos e intereses legítimos de ambas partes.

Notas:

①Sun "Investigación sobre la Adquisición de Derechos de Propiedad Inmobiliaria", publicado en la "Serie de Derecho Civil y Comercial" de Law Press, Volumen 3, edición de 1995, página 43.

(2) "Sobre los derechos de propiedad en el derecho civil" de Xie Zaiquan (Parte 1), Prensa de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, 1999, página 254.

(3) Wang Liming, "Property Law Theory" (edición revisada), Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, 2003, página 203.

4 Igual que el anterior.