El precio de los terrenos nuevos en Hong Kong es mucho más bajo que el de Beijing y Shanghai. ¿Colapsará el mercado inmobiliario?
Un terreno "controvertido" en Hong Kong se vendió por un mínimo de 19.888 dólares de Hong Kong por metro cuadrado, lo que lo convierte en uno de los precios unitarios más baratos para terrenos negociados en Hong Kong en los últimos diez años. El precio de la tierra es incluso más bajo que el de Beijing y Shanghai. Sin embargo, a juzgar por la situación actual de las transacciones en el mercado inmobiliario de Hong Kong, el mercado inmobiliario de Hong Kong está lejos de colapsar.
Después del Festival de Primavera, un terreno "controvertido" en Hong Kong se vendió por un mínimo de 19.888 dólares de Hong Kong por metro cuadrado, convirtiéndose en uno de los precios unitarios más baratos para terrenos negociados en Hong Kong en el pasado. Sólo diez años, el precio de la tierra ha sido más bajo que el de Beijing y Shanghai, pero a juzgar por la situación actual de las transacciones del mercado inmobiliario de Hong Kong, el mercado inmobiliario de Hong Kong está lejos de colapsar.
El 12 de febrero, el Departamento de Tierras de Hong Kong anunció que un terreno residencial en Lai Chi Hill, Tai Po, fue vendido a una subsidiaria de China Overseas Land & Investment por HK$2,13 mil millones, con un plazo de arrendamiento de 50 años. La información muestra que el área del terreno es de aproximadamente 37,696 metros cuadrados, con una superficie mínima y máxima de 64,260 metros cuadrados y 107,100 metros cuadrados respectivamente. Si se calcula en base a la superficie máxima, el precio del terreno de este terreno es. 100.000 metros cuadrados por metro cuadrado cuesta HK$ 19.888. Incluso basándose en la superficie más baja, el precio del terreno es de HK$ 33.147 por metro cuadrado.
El gobierno de la RAE enfatizó que no se trataba de una venta a bajo precio.
Este terreno fue sometido previamente a revisión judicial y fue aceptado por el tribunal. Según información del Alto de Hong Kong. Tribunal, el 2 de agosto de 2016, la venta El caso se verá en el Tribunal Superior y, en el momento de la licitación, solo participaban seis consorcios, incluidas las empresas conjuntas Cheung Kong Properties, Henderson Land, Great Eagle, Sino y Vanke. y las empresas conjuntas de Emperor y Garmin en ese momento, el mercado esperaba que, debido a la revisión judicial, este terreno probablemente fracasara.
Según los documentos de licitación del Departamento de Tierras, existen muchas cláusulas restrictivas, entre ellas, si el desarrollador desea extender el período de finalización del terreno, se cobrará una prima, se debe presentar una evaluación ambiental y; el solicitante será notificado con anticipación; una vez que el solicitante gane la demanda, el desarrollador enfrentará el riesgo de suspensión del trabajo incluso si el sitio ha comenzado. En cuanto a las pérdidas causadas por la suspensión del trabajo, el desarrollador puede reclamar una compensación al contratista. gobierno según procedimientos de litigio civil, etc.
Sin embargo, el terreno finalmente se vendió por 2.130 millones de dólares de Hong Kong, lo que sorprendió a muchos participantes del mercado. Algunos medios de Hong Kong citaron fuentes del gobierno de la RAE de Hong Kong diciendo que el terreno para esta licitación estaba bajo revisión judicial y se vio afectado por esto, y ya era más alto que el precio de reserva establecido por el gobierno.
Según el mecanismo de licitación que ha utilizado el gobierno de la RAE de Hong Kong durante mucho tiempo, todos los terrenos para licitación tienen un precio mínimo no revelado. Si hay una oferta calificada, la oferta debe ser superior. El precio mínimo y la transacción deben completarse. Fuentes del gobierno de la RAE enfatizaron que, esta vez, el terreno se puede vender solo si un postor calificado ofrece una oferta más alta que el precio de reserva interno del gobierno. El terreno no se venderá a un precio bajo.
You Weiguang, director general de China Overseas, dijo que debido a la alta plasticidad del terreno, es optimista sobre el desarrollo de esta zona. Se espera invertir más de 10 mil millones de dólares de Hong Kong. construir alrededor de 1.500 unidades residenciales. La distribución detallada de las unidades se organizará más detalladamente. En cuanto al uso del suelo, You Weiguang cree que factores como las fluctuaciones en el mercado inmobiliario y las revisiones judiciales se han reflejado en los precios.
Si el monto de inversión del proyecto es de HK$10 mil millones, la superficie máxima es de 107.000 metros cuadrados, es decir, el costo mínimo es de HK$93.500 por metro cuadrado. Si la superficie construida es de 64.000 metros cuadrados, entonces el costo alcanza los 155.600 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. Un experto del mercado analizó que Hong Kong es la ciudad más cara de Asia, con costos de construcción de al menos 40.000 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. Si se trata de una residencia más lujosa, el costo de construcción ascenderá a entre 70.000 y 80.000 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. Si esto es cuando un terreno finalmente se convierte en propiedad inmobiliaria, el precio de venta nunca será inferior al precio de costo, que es de 93.500 dólares de Hong Kong por metro cuadrado.
¿Es caro este terreno?
Este terreno tiene el tercer precio más bajo desde 2003, a excepción de las áreas de las Islas y Sha Tau Kok. El precio del terreno más barato de los últimos años fue en mayo de 2014. Chun Wo (00711.HK) Yi Zhao Properties ganó el proyecto de la calle Tsing Choi en Tuen Mun a un precio mínimo de 1.530 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, o 16.460 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. que ya estaba un 15% por debajo del límite inferior de valoración de mercado, y también marcó un nuevo mínimo en el distrito de Tuen Mun en 12 años.
Del mismo modo, en julio de 2014, Sun Hung Kai Properties también adquirió un terreno en Tin Shui Wai. El precio mínimo era de 1.822 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, o 19.600 dólares de Hong Kong por metro cuadrado. El precio del suelo estaba en línea con el mercado. Algunos expertos incluso creen que este precio ha superado las expectativas del mercado.
Un mercado inmobiliario lento no significa necesariamente un mercado inmobiliario lento. Según el Índice líder de Central Plains City, en los dos años comprendidos entre mayo de 2014 y el 7 de febrero de 2016, este índice aún aumentó un 11%. , de 118 puntos a 131 puntos. Si se compara con el máximo de septiembre de 2015, el índice aumentó un 23% durante este período.
Sin embargo, a los ojos de algunos participantes del mercado, los precios de estos terrenos también son relativamente baratos, Lin Haowen, director senior y jefe del departamento de consultoría de valoración de Knight Frank, dijo a China Business News que Lai Chi Hill. Tai Po Fue inesperado que el terreno se vendiera a un precio de 1.848 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. Incluso si el terreno estuviera sujeto a revisión judicial, no sería tan barato. Cuestionó que el precio del Departamento de Tierras de Hong Kong fuera demasiado bajo.
Después de comprobar los datos de ventas de terrenos del Departamento de Tierras de Hong Kong durante el año pasado, este terreno era mucho más barato que el ubicado en No. 1 Road en Pak Shek Kok, Tai Po, que se vendió en Septiembre del año pasado. La información muestra que el 2 de septiembre de 2015, K. Wah International adquirió un terreno residencial en Pak Shek Kok, Tai Po por NT$ 3 mil millones. El precio mínimo por pie cuadrado fue de HK$ 4.567, o HK$ 49.141 por metro cuadrado, que era más alto que el precio mínimo. el precio medio de la tierra en Lai Chi Shan es 1,5 veces más caro.
Lin Haowen dijo que cuando el Departamento de Tierras subasta tierras, utiliza sus propios topógrafos para evaluar el precio real de la tierra. Sin embargo, el precio real no se revela al público, por lo que es difícil decirlo. si es caro o barato. Sin embargo, el 25 de enero de 2016, el Departamento de Tierras no presentó una oferta para la parcela de tierra de O Tau en Yuen Long, Nuevos Territorios. Lam Ho-man consideró que este fracaso tuvo un impacto indirecto en el precio de la tierra de Lai Chi Shan por parte del Departamento de Tierras. parcela Dado que el gobierno de la RAE requirió Para lograr el objetivo de suministro de tierras, si la tierra continúa perdiendo ofertas, afectará el logro de este objetivo.
De hecho, si nos referimos al precio de la propiedad residencial "Tai Po Brammar Hill" cerca de Lai Chi Hill en Tai Po, en una transacción realizada el 29 de enero de este año, el precio promedio por pie cuadrado de esta propiedad costaba 10.108 dólares de Hong Kong, unos 91.000 yuanes por metro cuadrado. Y si el terreno de Lai Chi Shan en Tai Po finalmente se construye con éxito, según la estimación de Lin Haowen, el costo no excederá los 6.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, lo que se traduce en 55.000 RMB por metro cuadrado, lo cual es un precio muy económico y bajo.
Lin Haowen predice que cuando el gobierno de la RAE subasta tierras a bajo precio, en realidad envía una señal de que los precios de la tierra en Hong Kong seguirán bajando en el futuro, especialmente en los Nuevos Territorios. Los terrenos pequeños en áreas urbanas, los desarrolladores se apresurarán a comprarlos debido a su escasez. Sin embargo, a medida que aumente la oferta general, los precios de estos terrenos también se reducirán entre un 5% y un 8%.
¿Por qué lo ganó un promotor inmobiliario chino?
Observando la situación de la licitación de Lizhishan, hay un total de 6 consorcios participando, incluidos Changshi Real Estate, Henderson Land y Eagle Real Estate Jun, Xinhe y Vanke compitieron por la empresa conjunta, y Emperor y Jiaming compitieron por la empresa conjunta Vanke y China Overseas Investment Corporation estaban entre ellos, y China Overseas Investment Corporation finalmente ganó la oferta.
Algunos participantes del mercado dijeron que la revisión judicial probablemente afectará el progreso de la construcción del terreno y también conducirá a un aumento significativo de los costos de desarrollo. Sólo las empresas inmobiliarias del continente tienen ciertos recursos financieros y pueden hacer frente a una demanda. batalla a largo plazo, por lo que sus ofertas también son más altas que las de los desarrolladores locales en Hong Kong que son más agresivos.
De hecho, la entrada de empresas inmobiliarias del continente en Hong Kong ya ha atraído la atención de la industria. Según un informe de Jones Lang LaSalle, el foco del mercado se ha centrado ahora en las empresas cada vez más activas. Desarrolladores del continente El gobierno lanzó una licitación en 2015. Más de la mitad de los terrenos residenciales recibieron ofertas de desarrolladores del continente, y alrededor del 25% del terreno fue adjudicado, rompiendo el monopolio a largo plazo de los desarrolladores locales en Hong Kong.
Según las estadísticas de Jones Lang LaSalle, los promotores del continente han comenzado a ser mucho más agresivos en la adquisición de terrenos que los promotores locales en Hong Kong. De 2013 a 2015, los promotores del continente ofertaron por terrenos en 100, entre ellos, 73 veces. superó las expectativas del mercado, que fue más que las 59 veces de los desarrolladores de Hong Kong.
Ma Anping, director del departamento de investigación de Jones Lang LaSalle, dijo que se espera que los promotores del continente sigan expandiéndose en Hong Kong, aunque el mercado inmobiliario actual de Hong Kong seguirá estando dominado por los promotores tradicionales. Al licitar por terrenos residenciales, los promotores locales de Hong Kong se enfrentarán a más oponentes y a una mayor competencia. Según datos de Jones Lang LaSalle, hasta el 8% de la nueva oferta de viviendas privadas de 2016 a 2019 será construida por promotores del continente, de los cuales 56. % estará ubicado en En los Nuevos Territorios, el 36% es el distrito de Kowloon.
Sin embargo, Ma Anping cree que aún es necesario observar si el negocio de los promotores continentales en Hong Kong se ampliará para tener un fuerte impacto en la dirección del desarrollo del mercado. La situación específica dependerá de su primero. lote de ventas en el mercado.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 17 de febrero de 2016; consulte las políticas de compra de viviendas actuales)
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