Contrato de arrendamiento de almacén pequeño de Zhenjiang
En la práctica judicial, el arrendatario original acude a los tribunales para solicitar la confirmación de su derecho de prioridad sobre el arrendamiento del inmueble original arrendado. Incluso si el tribunal se ha dado cuenta de que negar el derecho de preferencia del arrendatario original es injusto e injusto al manejar el caso, dado que actualmente no existe una base legal clara, solo puede manejar el caso basándose en el principio de equidad de los Principios Generales de el Derecho Civil. El propósito del principio de equidad es equilibrar el estado de la propiedad y las pérdidas de propiedad entre las partes, distribuir razonablemente las pérdidas desafortunadas entre las partes y esforzarse por restablecer el equilibrio de los intereses de propiedad dañados. El principio de equidad otorga a los jueces un cierto grado de discreción y les brinda el concepto de equidad como estándar de juicio de valor para el manejo de casos. Sin embargo, los factores objetivos varían ampliamente y es inevitable que las cosas se consideren subjetivamente justas pero objetivamente injustas. Además, debido al conocimiento y la comprensión de las cosas por parte de los jueces, casos similares o incluso idénticos a menudo son vistos por diferentes jueces y obtienen resultados diferentes.
1. El significado del derecho de preferencia.
El derecho de prioridad en el arrendamiento significa que en una relación de arrendamiento, cuando el contrato expira y requiere la renovación del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones, el arrendatario original tiene prioridad sobre el inmueble original arrendado.
La naturaleza del derecho de preferencia:
El derecho de prioridad es similar al derecho de preferencia previsto en la ley vigente, y tiene algo en común con la naturaleza del derecho de preferencia. de preferencia:
1 Es un derecho formativo. Si el arrendatario declara que el arrendatario tiene los mismos términos, el arrendador tiene la obligación de arrendar, es decir, el arrendatario prioritario puede celebrar un contrato con los mismos términos con el deudor por voluntad propia sin el compromiso del deudor (arrendador ).
Este tipo de derecho es un derecho de formación por naturaleza, es decir, puede crear un determinado estado a partir de la expresión unilateral del titular del derecho. Si este derecho es un derecho de formación, es evidente que este derecho es oponible a terceros. El artículo 230 de la Ley de Contratos de mi país estipula que cuando un arrendador vende una casa arrendada, deberá notificar al arrendatario dentro de un período de tiempo razonable antes de la venta. El arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones. Se puede observar que cuando se vende una casa, el arrendatario disfruta del derecho de tanteo en las mismas condiciones. Cuando la casa se alquila, el arrendatario también debe disfrutar del derecho de tanteo en las mismas condiciones. espíritu de la legislación.
2. Es un derecho de propiedad limitado. Cuando el propietario alquila su casa, es el propietario de la misma. El ejercicio de sus derechos de propiedad está restringido por el propietario (arrendatario) y sólo puede limitar los derechos de propiedad para proteger los intereses de los grupos vulnerables. Este punto de vista sostiene que el acto jurídico civil del propietario de una casa que vende su casa a un tercero está más en consonancia con las disposiciones del artículo 62 de los Principios Generales del Derecho Civil. Los actos jurídicos civiles pueden estar sujetos a condiciones. Los actos deben cumplir con los requisitos. Efectivo cuando se apliquen las condiciones. Por tanto, si el arrendatario ejerce el derecho de tanteo, el acto jurídico civil del propietario de la casa que alquila la casa a un tercero no tendrá ningún efecto ni será nulo.
El argumento en contra del derecho de tanteo es que la legislación de nuestro país estipula que el propietario tiene derecho a poseer, usar, beneficiarse y disponer de la propiedad. El derecho de tanteo limita el ejercicio del derecho por parte del arrendador. de disposición e interfiere con el principio de autonomía de los partidos. Si el tribunal decide que el arrendatario original tiene el derecho de prioridad y el arrendador puede arrendar la propiedad arrendada después de un período de tiempo, ¿el arrendatario original todavía tiene el derecho de prioridad? Si es así, ¿cuánto dura este período? Actualmente, la ley no contiene disposiciones claras y la sentencia es difícil de ejecutar, lo que socava la autoridad de la ley.
Confirmar la prioridad del reclamo de arrendamiento, es decir:
Primero, el derecho de prioridad al arrendamiento es necesario para proteger los derechos e intereses de un grupo especial, es decir, el arrendatario original y para mantener la equidad sustantiva.
En segundo lugar, la prioridad de los derechos de arrendamiento es la necesidad de salvaguardar el bienestar social y reflejar políticas legales especiales.
Desde una perspectiva superficial, el sistema de prioridades es proteger los derechos e intereses del arrendatario original pero desde una perspectiva más profunda, es buscar el crecimiento de una industria específica o la seguridad de las transacciones en una; campo específico. Tiene un fuerte carácter de bienestar público y encarna los requisitos de políticas sociales específicas. Se trata de un sistema jurídico con una importante misión social.
Con base en los intereses, los custodios y usuarios de los bienes inmuebles pueden mantener el valor del bien que se conserva o utiliza; desde una perspectiva moral social, la fuerte necesidad de protección especial y desde una perspectiva de operatividad práctica, la El arrendatario original tendrá prioridad sobre otros en la posesión efectiva o uso del bien arrendado de conformidad con la ley.
Existe una base objetiva para la creación de derechos prioritarios en un país, incluida la existencia de relaciones sociales reflejadas y protegidas por derechos prioritarios. Las relaciones sociales correspondientes se han convertido en la base legislativa de los derechos de arrendamiento prioritario: salvaguardar la equidad y la justicia. En las actividades económicas, a las personas les resulta difícil mantener un sano equilibrio entre intereses y, a veces, se ven perturbadas por diversos factores irracionales.
Los intereses económicos del arrendatario en las actividades económicas pueden verse perjudicados en menor medida que el arrendador, y se le considera la parte más débil. Por tanto, es necesario confiar en las soluciones adecuadas previstas por la ley para salvaguardar sus intereses.
Dado que las leyes de nuestro país no estipulan claramente el derecho de prioridad en el arrendamiento, la relación de arrendamiento en la vida real es bastante complicada, es difícil comprender qué disputas en las disputas de arrendamiento deben entregarse al arrendatario y cómo. para darle al inquilino el derecho de prioridad en el arrendamiento, y es fácil infringir los derechos e intereses del arrendador. Porque según el principio de libertad contractual, una vez terminada la relación de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, ambas partes deben llegar voluntariamente a un acuerdo mediante una negociación igualitaria, y el tribunal no debe interferir demasiado. Un énfasis excesivo en el derecho de prioridad del arrendatario puede fácilmente infringir la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada. Al mismo tiempo, puede dar lugar a disputas sobre qué contratos de arrendamiento otorgan al arrendatario el derecho de prioridad y cómo otorgarle el derecho de prioridad. , cómo implementar la decisión una vez dictada, cómo implementarla, etc. También es necesario resolver los problemas.
La legislación nacional y extranjera tiene ciertas disposiciones sobre el derecho de prioridad a la compensación de los arrendatarios de bienes inmuebles, y el derecho de prioridad a la compensación de los arrendatarios adyacentes también debe afirmarse por las siguientes razones:
El derecho de tanteo del arrendatario no es incondicional sino condicional y debe ejercerse en las mismas condiciones. El contenido de "igualdad de condiciones" significa, en primer lugar, que el valor es el mismo; en segundo lugar, la forma de pago y el plazo del precio deben ser los mismos, así como la forma de pago a plazos. Cuando un arrendador alquila una vivienda, el ejercicio del derecho de prioridad por parte del arrendatario favorece el mantenimiento de la estabilidad del orden de la transacción, teniendo en cuenta los intereses del arrendador y del arrendatario, y se ajusta al espíritu y finalidad de la legislación. . El espíritu y propósito de la legislación es otorgar al arrendatario el derecho de prioridad al arrendamiento, de modo que la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario no se vea afectada por el comportamiento de arrendamiento del arrendador, mantener la estabilidad del orden de la transacción y promover el desarrollo de la economía de mercado. En las mismas condiciones, el arrendador alquila la vivienda arrendada. Al arrendar a un tercero o a un arrendatario, sus intereses no se verán afectados. El arrendamiento del arrendador al arrendatario original es más propicio para proteger los intereses del arrendatario. Partiendo del hecho de que el arrendatario alquila la casa del arrendador, la ley debería prever el derecho de prioridad del arrendatario al arrendamiento.
2. Requisitos previos para el establecimiento del derecho de arrendamiento prioritario
En primer lugar, desde la perspectiva del sujeto, puede ser un ciudadano, una persona jurídica o un país, entre los cuales se encuentran los ciudadanos. son los más básicos. La materia del derecho de arrendamiento preferente surge del surgimiento de razones jurídicas, siendo específicas la prelación y el deudor.
En segundo lugar, en términos de contenido, existe una relación entre derechos y obligaciones. Esta relación de derechos y obligaciones es ante todo una relación objetiva entre el arrendatario prioritario y el deudor en materia de solicitudes y compensaciones. Sin embargo, esta relación no se resuelve según el principio de igualdad, sino que el arrendatario prioritario puede ejercer primero sus derechos. en virtud de los privilegios que le concede la ley.
En tercer lugar, el objeto del derecho de arrendamiento de prioridad también es específico y se limita al inmueble original arrendado.
En cuarto lugar, existe una relación causal entre derechos y obligaciones. El derecho de prioridad al arrendamiento debe surgir porque el comportamiento del arrendador causará cierto daño al arrendador, y la reparación de este daño debe ser legalmente prioritaria.
En tercer lugar, restricciones al derecho de arrendamiento prioritario
La exigencia del derecho de arrendamiento prioritario se refleja en la etapa en la que no se ha firmado el siguiente contrato de arrendamiento después de la expiración del contrato de arrendamiento. El derecho de arrendamiento prioritario no sólo puede luchar contra Terceros, y principalmente restringe la propiedad del arrendador. Por tanto, el reconocimiento del derecho de arrendamiento prioritario en realidad confiere al derecho de arrendamiento un mayor efecto de derecho real, de modo que su exclusividad durante el contrato de arrendamiento seguirá existiendo durante un período de tiempo posterior a la expiración del contrato de arrendamiento.
Algunas personas piensan que este plazo debe computarse a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento original. El arrendador fija las condiciones del arrendamiento por su cuenta y notifica al arrendatario original y a otros de manera específica dentro de un período de tiempo determinado, como anuncios, avisos de arrendamiento, etc. Si un tercero desea establecer una relación de arrendamiento con el arrendador, el arrendador puede informar al arrendatario original de las condiciones propuestas por el tercero, y el arrendatario original también se compromete a continuar arrendando la propiedad arrendada de acuerdo con las condiciones propuestas por el tercero. parte, y tiene prioridad para arrendar la propiedad. Si el arrendador indica que no puede continuar alquilando la casa de acuerdo con las condiciones propuestas por el arrendador o un tercero, o no indica claramente si continúa arrendando la casa original, los derechos de arrendamiento del arrendatario original se extinguirán al vencimiento. de un período determinado después de la expiración del contrato de arrendamiento. Si el arrendador incumple su obligación de notificación y firma directamente un contrato de arrendamiento con un tercero, el arrendatario prioritario podrá reclamar que el contrato de arrendamiento es inválido.
Cuarto, determinación de la igualdad de condiciones
El derecho de tanteo es un derecho de propiedad limitado que sólo puede disfrutarse en igualdad de condiciones. El contenido de igualdad de condiciones significa, en primer lugar, que el precio es el mismo, es decir, que el alquiler debe ser el mismo; en segundo lugar, que la forma de pago y el plazo del alquiler deben ser los mismos; Si paga a plazos, el método de pago debe ser el mismo. En tercer lugar, la igualdad de condiciones debería incluir también la igualdad de otras condiciones de transacción. En cuanto a la determinación del estándar de condiciones equivalentes, generalmente se considera que las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento entre el arrendador y un tercero son condiciones equivalentes. En la práctica, el arrendador puede estipular en un contrato de arrendamiento con un tercero que el contrato surtirá efectos con la condición de que el arrendatario no ejerza el derecho de preferencia, o si el arrendatario ejerce el derecho de preferencia, el arrendador se reserva el derecho de preferencia. derecho a rescindir el contrato. Si el contrato entre el arrendador y un tercero es inválido o rescindido debido al ejercicio del derecho de tanteo por parte del arrendatario, las condiciones equivalentes determinadas en consecuencia siguen siendo válidas. Una vez que el arrendatario ejerce el derecho de tanteo, se establece un contrato entre el arrendatario y el arrendador, cuyas condiciones son las mismas que las estipuladas en el contrato de compraventa entre el arrendador y un tercero.
Construcción del verbo (abreviatura del verbo) derecho de arrendamiento prioritario
1. En la relación de arrendamiento (refiriéndose a la relación de arrendamiento de bienes inmuebles como casas, escaparates, mostradores, etc. , incluido el alquiler de coches), normativa El arrendatario tiene prioridad.
2. En la relación de arrendamiento, las partes del contrato deberán acordar claramente en los términos del contrato de arrendamiento que dentro de un cierto período antes del vencimiento del período de arrendamiento original o el arrendador notificará el nuevo arrendamiento. condiciones o las condiciones de arrendamiento de un tercero Una vez que el arrendatario original se convierte en arrendatario, el arrendatario original puede disfrutar de prioridad si expresa su opinión por escrito al arrendador sobre la continuación del contrato de arrendamiento. La determinación de este plazo puede hacerse con referencia al artículo 118 de las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil" del Tribunal Supremo Popular, que establece que "el arrendador deberá notificar al arrendatario con tres meses de antelación cuando venda la casa", o puede determinarse en función de la duración del contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento es más largo, el plazo puede flexibilizarse adecuadamente; si el contrato de arrendamiento es más corto, el plazo puede acortarse adecuadamente.
3. Una vez vencido el contrato de arrendamiento, el arrendador ya no alquilará la propiedad arrendada original por un período de tiempo. Cuando el arrendador traslada la propiedad arrendada dentro de un cierto período de tiempo, el arrendatario original tiene prioridad para arrendar la propiedad. Este período no debe ser demasiado largo, ya que restringirá excesivamente el ejercicio de sus derechos de propiedad por parte del arrendador y fácilmente infringirá sus derechos e intereses. Procede determinar este plazo en un plazo más breve, de medio año o de un año.
En sexto lugar, la prelación del derecho de arrendamiento.
El propietario tiene derecho a adquirir en primer lugar el bien inmueble, y su prelación de conservación y uso prevalecerá sobre la que tuvo lugar en primer lugar. En segundo lugar, la propiedad en sí ya no puede crear nuevo valor, sino que continúa depreciándose. La conservación y el uso de la propiedad mantendrán o incluso aumentarán su valor. Si no se conserva, usa y mantiene, el valor del inmueble en sí se verá afectado. Por tanto, la prioridad del arrendatario debe ser lo primero.
7. El orden del arrendatario anterior y del arrendatario posterior.
Un mismo inmueble puede haber sido arrendado por diferentes personas. Una vez que expira el contrato, todos ellos son los inquilinos originales. Para su orden, se pueden consultar las tres reglas para la resolución de conflictos de prelación establecidas por el derecho inmobiliario francés: 1. La parte con efecto directo tiene prioridad sobre las demás; 2. Prevalece la conservación del valor de la cosa; 3. Cuando se conserva el valor de la cosa, tiene prioridad el depositante más cercano; Por tanto, se decidió que el arrendatario posterior tendría prioridad sobre el arrendatario anterior.
8. Eliminación del arrendamiento prioritario.
1. Haciendo referencia a lo dispuesto en el artículo 230 de la “Ley de Contratos” de mi país sobre el derecho de tanteo, “Si el arrendador vende la vivienda arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable de antelación. la venta. El arrendatario gozará del derecho de tanteo en las mismas condiciones." La prioridad del arrendamiento se refleja en la etapa posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento antes de que se firme el siguiente contrato de arrendamiento. Cuando el arrendador notifica al arrendatario original las nuevas condiciones del arrendamiento dentro de un período de tiempo determinado, el arrendatario original debe hacer valer su derecho de prioridad para arrendar durante este período. Si el arrendatario original no reclama el derecho de prioridad de arrendamiento durante este período, su derecho quedará extinguido.
2. La ley protege los derechos e intereses del arrendatario, pero también protege los derechos del arrendador. Los intereses de los arrendadores suelen estar estrechamente relacionados con su propia supervivencia y vida familiar. Quizás la participación del arrendatario aumente el valor de la propiedad arrendada, pero puede haber otras consecuencias. Si el arrendatario daña o pierde el valor de la propiedad arrendada durante el período de arrendamiento, causando un cierto grado de pérdida a los intereses del arrendador, el arrendatario original perderá el derecho de prioridad para arrendar la propiedad arrendada original.
(Unidad del autor: Tribunal Popular del distrito de Runzhou, ciudad de Zhenjiang, provincia de Jiangsu)