¿Cómo revisan los bancos la dirección de inversión de los fondos propios de las empresas inmobiliarias?

El objetivo principal de las agencias de garantía de crédito para auditar y analizar los estados contables de las pequeñas y medianas empresas es identificar la empresa mediante la auditoría de la datos financieros básicos de los estados contables elaborados por la empresa, la autenticidad de los estados financieros proporcionados, descubriendo problemas en los estados contables de la empresa, analizando la solvencia de la empresa, juzgando el nivel de riesgo de garantía resultante y proporcionando una base para la toma de decisiones sobre la garantía. proyectos.

(1) El proceso de análisis de auditoría generalmente se divide en tres pasos.

En primer lugar, leer los estados contables y tener un conocimiento básico del estado financiero básico de la empresa. Contenido de la auditoría: (1) Los estados contables proporcionados por la empresa reflejan su política de financiación, política de inversión, política de marketing, gestión de activos, calidad de los activos, rentabilidad, perspectivas de desarrollo y muchos otros contenidos. Al leer los estados contables y realizar análisis básicos, se puede comprender la situación básica de la empresa. (2) Verificar si la suma de los activos, pasivos y el capital contable reflejados en los estados contables es igual, si las proporciones financieras son razonables y si existen anomalías en los datos de los estados contables. Un ejemplo es el siguiente: si observa la composición del pasivo, puede comprender la política financiera de la empresa. Si la mayoría de los pasivos son préstamos bancarios, significa que los métodos de financiación de la empresa son relativamente simples. La financiación externa depende principalmente de los bancos y no se puede obtener financiación mediante créditos comerciales. La oferta del mercado de las materias primas requeridas excede la demanda o el crédito comercial de la empresa es deficiente y las materias primas no se pueden comprar a crédito. Si el precio de las materias primas aumenta, la escala de producción de la empresa se reducirá y sus operaciones serán insuficientes. El monto de los pasivos circulantes es mucho mayor que el monto de los activos circulantes, lo que puede provocar una presión de pago de la deuda a corto plazo, la cantidad de inventario es grande, la tasa de crecimiento de los ingresos del negocio principal es baja y puede haber un retraso en el inventario; . A través del análisis anterior, podemos descubrir posibles problemas en la empresa y determinar aún más el impacto de los problemas existentes en los riesgos de garantía. En función del grado de impacto, se puede juzgar el nivel de riesgo de garantía causado por el mismo. Si el grado de riesgo está dentro del rango controlable, la empresa debe proporcionar medidas de contragarantía que puedan prevenir los riesgos de manera efectiva.

Segunda auditoría in situ. La auditoría in situ incluye observación física y auditoría de información financiera básica relevante, como libros de cuentas. La auditoría física inspecciona principalmente el sitio de producción, las instalaciones de producción, los principales equipos de producción clave y el estado de producción, y comprende la escala de producción, la capacidad de producción y el proceso de producción. Al mismo tiempo, hacer una estimación aproximada de sus activos físicos la revisión de la información financiera básica, como los libros de cuentas, es principalmente para verificar si los estados contables son consistentes, si el libro mayor es consistente con las cuentas detalladas y verificar las cuentas detalladas; y comprobantes contables relacionados, y verificar las dudas descubiertas al leer los estados contables. Comprender su verdadera situación financiera.

En tercer lugar, realizar un análisis y un juicio general. Con base en los resultados de la auditoría, organice los datos, realice análisis financieros detallados, elimine factores secundarios según el principio de importancia y juzgue el nivel de riesgo del estado financiero de la empresa.

(2) Los pasos generales para auditar estados contables son: 1. Aclarar el propósito del análisis; 2. Recopilar información relevante; 3. Formular el contenido del análisis específico de acuerdo con el propósito del análisis y organizar la clave; puntos según la situación específica 4. Estudio en profundidad del contenido del análisis específico y puntos clave para descubrir las causas del problema 5. Contenido del análisis integral y, según el principio de importancia, determinar el grado de garantía; riesgo causado por los principales factores que influyen.

2. Fenómenos falsos comunes en los estados contables corporativos

En un entorno con un orden crediticio social deficiente, la información corporativa no es transparente y los intercambios de información financiera y empresarial son asimétricos, especialmente para las pequeñas. y las medianas empresas. Nuestro análisis basado en los estados contables proporcionados por la empresa es una de las bases más importantes para la toma de decisiones del proyecto, y si es cierto o no afecta directamente el éxito o el fracaso de la toma de decisiones. Por lo tanto, consideramos que la cuestión principal de nuestro examen es identificar la autenticidad de los estados contables preparados por las empresas.

Las principales motivaciones y medios para que las empresas realicen estados contables falsos son: en primer lugar, evadir impuestos, lo que se manifiesta en subestimar los ingresos, exagerar los costos, ocultar ganancias, tener cuentas fuera de balance y tener una cierta cantidad de activos fuera de balance, en segundo lugar, para satisfacer las necesidades de publicidad externa y financiamiento externo, inflaron activos y pasivos, omitieron informar costos y gastos, inflaron ganancias e incluso fusionaron ilegalmente estados contables de empresas afiliadas para exagerar; la escala de los activos corporativos. Ambas motivaciones conllevan mayores riesgos para nuestro negocio de garantías.

Comprender los motivos de fraude de las empresas e identificar los motivos de fraude de diferentes empresas. Los métodos generales son: (1) Para las empresas con fines de evasión fiscal, las ganancias y los márgenes de ganancias reflejados en sus estados contables son bajos y la cantidad de ingresos por ventas es obviamente inconsistente con su escala de producción. (2) Las empresas que exageran la escala de activos e ingresos generalmente tienen anomalías en los datos de cada tema en sus estados contables, como una gran cantidad de activos intangibles, reservas de capital, etc., que generalmente se forman mediante la evaluación de la tierra; Las cuentas corrientes son grandes y generalmente no se incluyen en los estados contables consolidados. Eliminar y consolidar. Algunas empresas privadas también tienen muchas empresas afiliadas, la mayoría de las cuales tienen el mismo accionista, una gestión unificada y una asignación unificada de fondos. Generalmente fusionan estas empresas relacionadas sin relaciones de inversión para exagerar su tamaño.

Después de identificar los diferentes motivos del emprendimiento, es necesario comprender el contenido del fraude, que generalmente son: 1. Ocultar ganancias para evitar el pago de impuestos, aumentar los costos de ventas, no emitir facturas con IVA y efectivo. se enumeran los ingresos por ventas, no se registran ingresos y se registran costos comparables; y las ganancias obtenidas se enumeran en cuentas por pagar; 2. Activos inflados, como cuentas corrientes infladas; evaluación poco confiable de activos, activos y patrimonio inflados; estados contables consolidados falsos de empresas afiliadas. 3. Ganancias infladas, mayor inventario, costos ocultos y menor depreciación. 4. Falsa reestructuración y falsa inversión. 5. No llevar cuentas conforme a las normas contables, constituir sujetos contables indiscriminadamente y llevar cuentas indiscriminadamente.

6. Establecer cuentas fuera de balance y cuentas bancarias fuera de balance. 7. Los relatos y los hechos no coinciden. Los relatos y las pruebas no coinciden.

Para juzgar los riesgos del proyecto en función del grado de fraude, los métodos generales son: (1) En función de las diferentes características de la empresa, centrarse en rastrear, implementar y analizar los temas que tienen el mayor impacto en el informe financiero trimestral. (2) Utilizar el método comparativo para calcular los índices financieros y compararlos con los indicadores financieros promedio de la industria y los indicadores financieros históricos corporativos (3) Verificación de activos en el sitio (4) Verificación del libro de cuentas y verificaciones al azar de datos contables básicos;

3. Auditoría del contenido de los estados contables

Los estados contables son un reflejo escrito de las actividades económicas generales de una empresa. Son un todo orgánico y tienen comparaciones mutuas estrictas. Existe una conexión orgánica entre sus expresiones y los cambios en los temas relevantes tienen sus conexiones internas. El proceso de auditoría de estados contables se divide principalmente en dos pasos:

(1) Leer los estados contables. Antes de leer, debe dominar varios requisitos previos: si los estados contables han sido auditados, qué firma contable está auditando y cuál es la reputación de la institución auditora, si es un estado consolidado, y si es un estado consolidado, debe; conocer el perímetro de consolidación con independencia de que se trate de una sociedad cotizada; Los factores anteriores afectan directamente la credibilidad del alcance de la auditoría de los estados contables.

Como se mencionó anteriormente, podemos comprender las políticas económicas de la empresa leyendo los estados contables y descubrir si hay signos de fraude en la empresa en función de cambios anormales en los números de informe. A continuación se presenta una breve introducción a las políticas económicas reflejadas en los estados contables:

1. Hay cuatro fuentes principales de fondos para las empresas: en primer lugar, los préstamos bancarios, que se dividen en préstamos a largo plazo y préstamos a corto plazo, así como los fondos recaudados por los empleados internos de la empresa; el financiamiento comercial se refiere al pago de los bienes vendidos por la empresa a crédito, específicamente el monto a pagar. En tercer lugar, la inversión de los accionistas, generalmente se refiere al capital pagado y, si existe una prima de capital, incluye parte de la reserva de capital. cuarto, la acumulación de la propia empresa, es decir, los beneficios creados por la empresa. Otro reflejo de la política de financiación es el flujo de efectivo de las actividades de financiación en el estado de flujo de efectivo. Si la proporción de cuentas por pagar y préstamos bancarios en el pasivo es cercana, significa que se han tenido en cuenta tanto la financiación comercial como la financiación bancaria; la relación entre préstamos bancarios y cuentas por pagar no debería ser demasiado grande. Una proporción excesivamente alta de cuentas por pagar refleja la escasez de fondos de la empresa, y una proporción excesivamente alta de préstamos bancarios indica que el desarrollo de la empresa depende demasiado de los préstamos bancarios y se debe prestar atención a su cadena de capital.

2. Política de inversiones. Reflejado en los cambios en los activos fijos, la cantidad de proyectos en construcción, los cambios en las inversiones a largo y corto plazo, etc., comprender la dirección y el contenido de las inversiones de la empresa nos ayudará a comprender el uso específico de los fondos de seguros de la empresa.

3. La rentabilidad es la capacidad de una empresa para obtener beneficios, que se refleja en los siguientes indicadores: margen de beneficio bruto, margen de beneficio de ventas, tasa de interés de los activos netos y rendimiento de los activos netos.

4. Política de marketing. La política de marketing se refleja en la tasa de rotación de las cuentas por cobrar y el monto de las cuentas por pagar. El monto de las cuentas por cobrar generalmente refleja la política crediticia y la política de pagos de la empresa, mientras que el monto de las cuentas por pagar generalmente refleja la política crediticia de la empresa.

Además, el nivel de gestión de activos de la empresa, la asignación de capital, las perspectivas de desarrollo, etc., pueden reflejarse en los estados contables de la empresa. Partiendo de la premisa de que los estados contables corporativos son verdaderos, leer los estados contables corporativos puede comprender la dinámica económica de la empresa hasta cierto punto.

Al leer los estados contables, preste atención a la correlación entre los estados y la comparación entre los datos de los estados, específicamente: 1. La relación entre la ganancia neta reflejada en el estado de resultados y el patrimonio del propietario en el balance. 2. La inversión en acciones a largo plazo no supera generalmente el 50% del patrimonio neto, salvo en el caso de empresas con funciones inversoras. 3. Prestar atención al equilibrio entre activos intangibles y reservas de capital. Generalmente, no se permite registrar la apreciación de los activos supervivientes. Para reducir la relación activo-pasivo y aumentar la escala de los activos, algunas empresas reevaluan los derechos de uso de la tierra y los activos fijos existentes sin autorización. 4. Preste atención al saldo de proyectos en construcción. Si la empresa tiene grandes proyectos de inversión, estos deben reflejarse en esta cuenta. 5. Preste atención al saldo de las cuentas corrientes. Muchas transacciones relacionadas y ganancias ocultas de las empresas generalmente se esconden aquí. 6. Lea atentamente las notas a los estados contables.

Comprenda las políticas económicas básicas y la situación básica de la empresa leyendo los estados contables de la empresa y descubra dudas basadas en situaciones anormales y cambios anormales en los números de los estados. Sin embargo, es difícil descubrir la verdadera situación simplemente analizando los estados contables que reflejan datos resumidos corporativos. El siguiente paso es ingresar al sitio de la empresa para comprender las políticas contables de la empresa, dominar la información financiera detallada de la empresa mediante la auditoría de los libros de cuentas y la información financiera básica relevante, y verificar si los datos reflejados en los estados contables son verdaderos y completos, y si hay declaraciones falsas u omisiones importantes.

(2) Comprender las políticas contables corporativas y revisar los libros de cuentas y la información financiera básica relacionada en el sitio. Comprender las políticas contables de la empresa Los contenidos reflejados en las políticas contables de la empresa son diferentes en los distintos informes. Los libros de cuentas empresariales se dividen en libros mayores, cuentas detalladas y diarios. Los estados contables se preparan con base en los ajustes del libro mayor. El libro mayor se prepara con base en comprobantes resumidos. Las cuentas detalladas se preparan con base en comprobantes contables, también son cuentas detalladas, generalmente llamadas cuentas corrientes, y representan principalmente depósitos en efectivo y bancarios. Otra información financiera básica relevante generalmente incluye informes de auditoría, contratos de compra y venta, contratos de préstamo, extractos bancarios, declaraciones de impuestos, detalles de consultas sobre tarjetas de préstamo, informes de estudios de viabilidad de proyectos y otra información. Esta información generalmente proviene de fuentes externas y tiene una alta autenticidad, y puede demostrar la autenticidad e integridad de los estados contables proporcionados por la empresa.

1. Verificar si el libro mayor es consistente con los estados contables, es decir, “las cuentas son consistentes”.

Cabe señalar que algunas cuentas de los estados contables son valores consolidados, como materias primas, diferencias de costos de materiales, costos de producción, gastos de fabricación, productos terminados, consumibles de bajo valor, etc. El inventario formado por la fusión generalmente en cuentas; cuentas por cobrar y cuentas por pagar Hay un ajuste de saldo en el pago, lo que hace que el saldo del libro mayor sea inconsistente con el saldo del estado contable.

2. Revisar el libro mayor detallado. Primero verifique si el libro mayor general y el libro auxiliar coinciden, es decir, "los hechos de la cuenta coinciden". Con base en las dudas encontradas al leer los estados contables, verifique las cuentas detalladas de las cuentas relevantes. Como no somos una firma de contabilidad, es imposible realizar una auditoría detallada de cada cuenta contable. Según las características de la contabilidad, la dividimos en varios ciclos de auditoría, verificamos la racionalidad de los datos en función de sus relaciones de verificación y verificamos los comprobantes contables para verificar la autenticidad, legalidad e integridad de los estados contables.

(1) Auditoría del ciclo de cobranza de ventas, incluyendo generalmente fondos monetarios, cuentas por cobrar, ingresos del negocio principal, otros ingresos del negocio y otros temas. (2) Revisar el ciclo de adquisiciones, pagos y producción, incluyendo generalmente fondos monetarios, inventario, costos comerciales principales, cuentas por pagar, otros gastos comerciales y otras cuentas. (3) Auditoría del ciclo de inversión y captación de fondos.

3. La declaración de impuestos es un comprobante para que las empresas declaren el impuesto sobre la renta y el impuesto al valor agregado a las autoridades fiscales. Generalmente se divide en declaración del impuesto sobre la renta, declaración del impuesto sobre el valor agregado y declaración del impuesto comercial. La declaración del impuesto sobre la renta registra los resultados operativos y las contribuciones sociales logradas por la empresa, verifica si el impuesto sobre la renta retirado o pagado es consistente con los estados contables y verifica si los ingresos comerciales principales son consistentes. Si una empresa tiene otros ingresos comerciales sujetos al impuesto al valor agregado, la renta imponible en la declaración de impuestos es mayor que los ingresos comerciales principales registrados en los estados contables. Además, preste atención a si la empresa tiene políticas fiscales preferenciales.

4. Verifique si los montos de los préstamos a largo y corto plazo son consistentes a través del formulario de consulta de la tarjeta de préstamo. Los estados contables reflejan el número de horas si hay una diferencia entre los dos: en primer lugar, hay préstamos bancarios no registrados o préstamos que vencen y en segundo lugar, el tiempo de consulta es posterior al tiempo del estado contable y el negocio de préstamos bancarios; ocurrido durante el período. El formulario de consulta de tarjetas de crédito generalmente refleja el saldo de préstamos corporativos, letras de aceptación, cartas de crédito y garantías externas. Aquí debemos prestar atención a comprobar si la empresa tiene préstamos vencidos y prestar especial atención a las garantías externas. Además, también debemos prestar atención al tratamiento contable de los préstamos corporativos a largo y corto plazo: primero, evitar que las empresas incluyan préstamos a corto plazo en préstamos a largo plazo para ajustar los indicadores financieros; segundo, prestar atención; sobre si existe un fenómeno de endeudamiento a corto plazo y uso a largo plazo, el uso de préstamos a corto plazo para comprar activos fijos aumentará la presión de pago de la deuda a corto plazo.

Existen otros datos financieros básicos que pueden demostrar la autenticidad de los datos de los estados contables y ayudarnos a descubrir asuntos importantes ocultos por la empresa.

4. Juzgar la solvencia de una empresa a partir de indicadores financieros

Hay una gran cantidad de datos en los estados contables. Podemos organizar estos datos y realizar muchos cálculos útiles en función de datos específicos. Las fórmulas de cálculo de los ratios financieros pueden ayudarnos a comprender mejor todos los aspectos de los estados contables y la gestión empresarial. Los indicadores financieros generalmente se pueden dividir en las siguientes cuatro categorías: índices de liquidez, índices de gestión de activos, índices de endeudamiento y índices de rentabilidad. Aquí hay algunos indicadores clave.

1. Ratio actual y ratio rápido. Estos dos indicadores son los principales indicadores para juzgar la solvencia a corto plazo de una empresa. En términos generales, la tasa de rotación mínima razonable para las empresas manufactureras es 2 y la tasa mínima de rotación rápida es 1,5. Sin embargo, a juzgar por la práctica actual, pocas empresas pequeñas y medianas pueden alcanzar este indicador. En general, se cree que la tasa de rotación no es inferior a 1,2 y la tasa rápida no es inferior a 1. Generalmente comparamos diferentes industrias con su industria o sus propios niveles históricos, y luego analizamos la composición de sus activos y pasivos corrientes, y juzgamos la cantidad de activos realizables en el corto plazo en función de la calidad de sus activos; Deben vencerse: Pasivos que son reembolsables y pasivos que pueden ocuparse durante un largo período de tiempo.

2. Ciclo económico. Refleja la velocidad de rotación del capital de la empresa y es un indicador importante para juzgar las necesidades de liquidez de la empresa. Cuanto más corto sea el ciclo económico, menor será la demanda de liquidez y más líquido será el inventario.

3. Relación activo-pasivo. Este indicador se refleja en la proporción de activos totales obtenidos mediante préstamos y también puede medir el grado en que una empresa protege los intereses de los acreedores durante el proceso de liquidación.

4. El múltiplo de los intereses devengados. Este indicador refleja cuántas veces los ingresos operativos de la empresa son los intereses que debe pagar por su deuda. Sólo cuando el indicador sea lo suficientemente grande podrá la empresa tener suficiente capacidad para pagar intereses.

5. Margen de beneficio de ventas netas. Este indicador refleja la ganancia por dólar de ingresos por ventas. Al analizar las fluctuaciones de este indicador, las empresas pueden prestar atención a mejorar la gestión y aumentar los niveles de beneficios bajo la premisa de ampliar los ingresos, pero deben prestar atención a los márgenes de beneficio de ventas excesivos, que pueden contener contenido falso.

6. Tipo de interés activo neto. Este indicador refleja el nivel de ingresos del capital contable de la empresa y está estrechamente relacionado con los activos netos, la estructura de activos y el nivel de gestión de la empresa. Mediante el análisis de este indicador se puede encontrar que la empresa tiene problemas de gestión, activos inactivos y lenta rotación de capital.