¿Cuál es la base para que las empresas de tasación de activos evalúen el valor de los inmuebles?

El valor de los derechos de uso del suelo tiene una gran relación con la ubicación del terreno (condiciones de la calle: ancho y profundidad). En la misma zona, el valor de la tierra es relativamente estable. Si conoces el precio medio del terreno, ve por ancho de calle y calle. El método para determinar el valor de los terrenos sujetos a valoración mediante un ajuste en profundidad es el método del precio de ruta.

Obviamente, primero puede establecer o seleccionar una casa estándar, utilizar métodos de evaluación adecuados para evaluar el precio de mercado de la casa estándar de acuerdo con la situación real y luego corregir el precio de mercado de la casa estándar para calcular el precio de mercado de la vivienda. Requisado.

Para los edificios residenciales, el coeficiente corrector incluye principalmente la proporción de superficie construida, la orientación y la planta; los edificios no residenciales se dividen en categorías comerciales, de oficinas e industriales según sus usos. Los factores de modificación incluyen principalmente la proporción de superficie construida, el nivel del suelo y las condiciones de la calle.

2. Precio de referencia del suelo

Para la evaluación del valor de los derechos de uso de la tierra de una determinada parcela de tierra, puede consultar el precio de referencia del suelo existente del mismo nivel y uso. y evaluar factores generales y factores regionales y factores individuales para finalmente obtener un método para evaluar el valor de los derechos de uso de la tierra. . Este enfoque tiene ciertas características políticas.

3. Excedente

Cuando el precio total del inmueble es conocido o mensurable, ya que el precio total del inmueble = valor de los derechos de uso del suelo + valor del inmueble, se considerará el valor. de los derechos de uso de la tierra o El valor de los derechos de uso de la tierra es mensurable y, después de deducir el valor total, se puede obtener el valor de la propiedad o los derechos de uso de la tierra. valor. Este método se utiliza a menudo para valoraciones personales de viviendas o terrenos.

4. Ingresos

La tasa de rendimiento de los bienes inmuebles en diferentes regiones, diferentes usos y diferentes tipos también es diferente. El método para estimar el valor de los rendimientos de los ingresos inmobiliarios es el método de reducción de ingresos. Valor inmobiliario = ingresos inmobiliarios netos ÷ tasa de interés de reducción de ingresos.

5. Desarrollo hipotético

Para proyectos de desarrollo inmobiliario inacabados (terrenos puros o construcción en proceso, etc.), se calcula el valor de mercado después del desarrollo normal y luego el desarrollo restante. Se deducen las tareas. El método de inversión normal para estimar el valor de un inmueble es obtener.

6. Comparación de mercado

Extraer casos de precios de inmuebles (venta o tasación, cotización normal) con la misma finalidad y otras condiciones similares en el mercado, compararlos con las condiciones del mercado. bienes inmuebles a evaluar y comparar Cada factor está indexado y, mediante una comparación y un ajuste precisos del índice, se obtiene un método para evaluar el valor inmobiliario.

Este método tiene una gran importancia práctica y precisión. Suele utilizarse cuando el mercado está maduro, las transacciones son transparentes y los casos comparativos son fáciles de encontrar, por lo que los resultados de la valoración son más precisos.

7. Costo

(1) Algoritmo del producto de costo, es decir, calcular el costo de adquirir un terreno o realizar el desarrollo del terreno, excluyendo el valor de los factores anormales y tomando una cierta cantidad. Después de acumular los costos normales, basándose en el interés del capital y las ganancias razonables de la inversión, el método A determina el valor del derecho de uso de la tierra. Este método se utiliza comúnmente para valorar terrenos adquiridos según procedimientos normales.

(2) El método del costo de reposición es un método para calcular el costo de renovación de la vivienda según los estándares actuales del mercado de viviendas existentes, y luego considerar los intereses del fondo para calcular un determinado desarrollo (o ganancia de construcción). ) para obtener una vivienda completa. peso. El precio de coste se determina y la novedad del edificio se determina en función de las condiciones reales y las normas legales. Multiplique los dos para obtener una forma de estimar el valor de su casa.

Datos ampliados:

Principios de evaluación:

1. Principio de oferta y demanda: El precio de un bien está determinado por el punto de equilibrio de la oferta y la demanda. para la mercancía. Cuando la oferta es menor que la demanda, los precios subirán; de lo contrario, bajarán. El precio de los bienes inmuebles está determinado por la oferta y la demanda de bienes inmuebles.

2. Principio de sustitución: Los precios de inmuebles con igual o similar utilidad en un mismo mercado tienden a ser consistentes.

3. El principio de uso más eficaz: evaluar el precio de un inmueble en función de los beneficios que aporta el mejor uso.

4. Principio de contribución: Es la base del método de la renta y del método residual.

5. Principio de legalidad: La valoración de los inmuebles debe realizarse en las condiciones que marca la ley. Al calcular los ingresos netos de una propiedad, no se pueden utilizar como base los ingresos de construcciones temporales o construcciones ilegales.

6. Principio del tiempo de valoración: el tiempo de valoración también se denomina fecha base de valoración, período de valoración y tiempo de valoración. Es una fecha específica, generalmente expresada en año, mes y día, y el importe de la valoración es. el precio de ese día. ?

El mercado inmobiliario cambia constantemente y los precios inmobiliarios dependen mucho del tiempo. Es el precio en un momento determinado. En diferentes momentos, el mismo inmueble suele tener precios diferentes.

En realidad la valoración consiste únicamente en encontrar el precio en un momento determinado, por lo que a la hora de valorar el precio de un inmueble se debe asumir que la situación del mercado termina en el momento de la valoración, y el mismo. La condición del inmueble que se valora generalmente se basa en su precio actual según la situación.

Enciclopedia Baidu-Valoración de Bienes Raíces