Pregunte sobre la historia de los REIT en China.
De hecho, tanto el modelo REIT de fideicomisos de capital de EE. UU. como el modelo REIT de fideicomisos de activos inmobiliarios de Japón se reflejan en nuestra vida real actual. Las manifestaciones específicas incluyen:
1. Fondo fiduciario.
(1) Fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.
Aunque el nombre "fondo fiduciario de inversión inmobiliaria" nunca ha aparecido en los círculos prácticos de China, ya han existido instituciones similares. Por ejemplo, en China aparecieron los fondos antiguos del 65438 al 0992. Dado que China se encontraba en ese momento en un período de sobrecalentamiento económico y no existía ninguna ley que los regulara, el fenómeno de la "fiebre" de la inversión de fondos se convirtió en su característica innata, lo que se reflejó en el hecho de que invirtieron una gran cantidad de dinero en moneda real. inmobiliario con componentes de burbuja. Muchos de ellos invirtieron en bienes raíces hasta el 70%. Con el aterrizaje suave de la economía china, la burbuja inmobiliaria fue expulsada, los precios inmobiliarios volvieron a su valor real y se financió a los inversores. Después de la promulgación de las "Medidas provisionales para la administración de los fondos de inversión en valores" (1997), los fondos se limitaron a los fondos de inversión en valores y la organización y el mecanismo de funcionamiento de los fondos se estipularon en las disposiciones. Esto significaba que los fondos antiguos tenían que hacerlo. debían ajustarse, y algunos de ellos eran extremadamente irregulares y serían cancelados. La transformación de los fondos antiguos se prolongó hasta abril de 2001. Salvo los fondos cancelados, el resto estaba destinado básicamente a la inversión en valores.
Aunque los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria no tienen una forma clara a nivel legal, los fondos de capital privado existen ampliamente en el sector privado, y sus formas organizativas a menudo aparecen en forma de empresas de consultoría de inversiones, asesorías de inversiones empresas y otras empresas en general que no requieren emisión del banco central. La dirección de sus inversiones es incierta y la inversión inmobiliaria también representa una cierta proporción. Sin embargo, debido a la falta de regulación legal sobre los fondos de capital privado, se ha cuestionado su legalidad.
Además, están surgiendo REIT dominantes. Por ejemplo, en mayo del año pasado, Beijing Century Huaxia Asset Management Co., Ltd., establecida conjuntamente por China Minmetals Real Estate, Beijing Shougang Group Real Estate, Beijing Urban Construction Group Real Estate, China Oil and Gas Pipeline Bureau Real Estate y Wannian Investment Group puede considerarse un fondo de inversión inmobiliario de germinación dominante. Como dijo Liu, presidente de Beijing Capital Group, "Mientras no se promulgue la Ley de Fondos de Inversión Industrial, se establecerá un fondo de inversión industrial. Aunque no se puede obtener un "certificado de nacimiento", eso no significa que no se pueda reencarnar. Primero, algunas personas no se atreven a hacerlo sin un certificado de nacimiento. Para algunas personas, pueden quedar embarazadas primero y ellas deciden cuándo dar a luz, y pueden dar a luz cuando quieran. "
(2) Nuevos productos fiduciarios de proyectos inmobiliarios.
La promulgación e implementación de las "Medidas administrativas para las empresas de inversión fiduciarias" y las "Medidas provisionales para la gestión de fondos de las empresas de inversión fiduciarias" en junio de 2002 estimularon el entusiasmo por la innovación de las empresas de inversión fiduciarias. Del “Plan Fiduciario del Fondo del Proyecto del Túnel del Anillo Exterior de Shanghai” de Aijian Trust, el “Plan Fiduciario del Fondo del Proyecto de la Nueva Torre Internacional de Shanghai” de la SDIC de Shanghai, el “Plan de Inversión en Derechos Beneficiarios del Fideicomiso de Equidad del Proyecto de Transporte Maglev de Shanghai”, la “Fundación Nueva Área de Binhai” de Northern Trust Ya existen 10 fondos fiduciarios para la construcción de instalaciones (red de oleoductos), el "CBD Trust" de Beijing SDIC y el "Housing Mortgage Fund Trust" de Xinhua Trust. Entre ellos, los dos últimos tienen las características de un REIT de fideicomiso de capital en términos de sus procesos operativos. La principal disputa ahora es si los contratos fiduciarios emitidos por sociedades de inversión fiduciarias entran dentro del alcance de los "valores" porque, según las disposiciones de las "Medidas provisionales para la gestión de fondos fiduciarios de sociedades de inversión fiduciarias", las sociedades de inversión fiduciarias no pueden emitir "certificados". -tipo valores" y la vigente "Ley de Valores" 》Tampoco incluye los contratos de fideicomiso dentro del alcance de los “valores”. Sin embargo, según las prácticas legislativas nacionales y extranjeras,
Los REIT contratados por sociedades de inversión fiduciarias son diferentes de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, porque según las "Medidas administrativas para sociedades de inversión fiduciarias", las sociedades de inversión fiduciarias en el negocio de fondos debe establecer una empresa de gestión de fondos. Por lo tanto, las empresas de inversión fiduciaria sólo pueden participar en negocios de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria indirectamente a través de empresas de gestión de fondos.
2. Fondos fiduciarios de activos inmobiliarios.
(1) Fenómeno "House Bank".
El "Banco de Vivienda" fue lanzado por primera vez por el Centro Provincial de Reemplazo de Vivienda de Guizhou y la sucursal provincial de Guizhou del Banco Industrial y Comercial de China. Un banco propio no es un banco, es sólo una metonimia.
Es un método de inversión inmobiliaria en el que el propietario confía periódicamente el derecho de uso de la casa a una empresa de arrendamiento de viviendas, y el valor del derecho de uso de la casa (es decir, el alquiler) se evalúa mediante una tasación inmobiliaria profesional. agencia, o el precio del alquiler se determina mediante negociación entre las dos partes, de modo que el propietario pueda obtener rendimientos del alquiler de forma regular.
Debido a que este modelo de negocio no solo reduce los costos de transacción de ambas partes del contrato de arrendamiento, sino que también garantiza los intereses de ambas partes, es muy popular entre las masas y se ha promovido en las principales ciudades de todo el país. como Shanghai, Beijing y Shenzhen. Debido a que el Banco Popular de China estipula que el nombre "banco" no puede usarse arbitrariamente, algunos lugares, como Shanghai, han pasado a llamarse "Centro de almacenamiento de viviendas" y Tianjin ha pasado a llamarse "Fideicomiso de Vivienda".
Para los arrendadores, es muy problemático tener una casa inactiva para alquilar, encontrar clientes, pasar por varios registros, pagar varias tarifas y andar por asuntos triviales que puedan surgir en cualquier momento. Al alquilar su casa a un banco de vivienda, no sólo podrá alquilarla fácilmente, sino también obtener el alquiler a tiempo. Los bancos de vivienda también pueden ayudar a los propietarios a solicitar certificados de alquiler, pagar impuestos sobre la vivienda y diversas tasas. Algunos también ofrecen un seguro de propiedad gratuito; durante el período de custodia de la casa, el banco de vivienda es totalmente responsable de la gestión diaria, el mantenimiento y el cobro del alquiler de la casa. Independientemente de si la casa está alquilada, el banco de vivienda debe pagar el alquiler mensualmente como de costumbre, y el riesgo corre a cargo del propio banco de vivienda, lo que reduce en gran medida el riesgo de alquiler del arrendador. Para los inquilinos, las comisiones de servicio no se aplican a las casas alquiladas por bancos de vivienda, y algunas de estas casas han sido limpiadas, desinfectadas y decoradas de forma sencilla por un profesional y están listas para mudarse. Los servicios posteriores a la mudanza también pueden estar garantizados por un banco de vivienda.
El modelo operativo de Guizhou es que las casas se depositan en bancos como dinero y los clientes depositan sus casas en el departamento de arrendamiento del centro de reemplazo de viviendas. El departamento de alquiler utiliza métodos científicos para calcular el precio de alquiler normal de la casa y la alquila después de que el propietario lo apruebe. Después de que el cliente deposite la casa, el centro de reemplazo será totalmente responsable del arrendamiento de la casa, y la casa podrá confiarse al centro de reemplazo para su administración. Cuando los clientes depositan dinero para comprar una casa, recibirán una libreta y una tarjeta inteligente emitida por el ICBC. En lugar de cobrar el alquiler directamente a los inquilinos todos los meses, el departamento de arrendamiento del centro de reemplazo paga el alquiler directamente a la cuenta del cliente mensualmente. El alquiler se calcula a partir de la fecha en que se alquila la casa por primera vez. El centro de reemplazo promete a los clientes que las casas almacenadas en el departamento de alquiler de viviendas se alquilarán cada seis meses, excepto el período de alquiler de 20 días y el período de entrega. Independientemente de si se alquila o no, el alquiler se abonará a la cuenta del cliente como de costumbre, y el riesgo correrá a cargo del centro de reposición. Esto no sólo elimina todos los problemas e incluso disputas durante el período de alquiler, sino que también permite a los clientes ya no preocuparse por la desocupación causada por no poder alquilar la casa. No hay comisiones por guardar o alquilar su casa en el Home Bank.
El proceso básico del "banco de vivienda" es el siguiente: (omitido)
Aunque todos los lugares funcionan básicamente según el método de Guizhou, todavía existen diferencias. Por ejemplo, el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Beijing llama a este negocio de "banco de viviendas" negocio de "rendimiento de alquiler" y estipula que cada año se reservan dos meses como días hábiles de alquiler y no se paga alquiler al propietario de la casa. fecha en que se "deposita" la casa El alquiler se calcula en función del monto acordado, pero el alquiler acordado no es igual al alquiler real cobrado al arrendatario, y el centro de comercio de bienes raíces gana la diferencia.
En la operación comercial del "banco de vivienda", la relación entre el propietario de la casa y el "banco de vivienda" es generalmente la del principal y el fiduciario, por lo que el comportamiento del Centro de Comercio de Bienes Raíces de Beijing hacia ganarse la diferencia de precio con ello. Es algo similar al subarrendamiento de una casa y no cumple con las normas pertinentes sobre agencias e intermediarios. Pero la filosofía básica de la mayoría de los "bancos de vivienda" es: ayudarlo a administrar sus finanzas y nunca cobrar tarifas de agencia. Es decir, un "banco de vivienda" es una relación de confianza mutuamente beneficiosa. El propietario de la casa confía la casa a un "banco de vivienda", que tiene plenos poderes para alquilar la casa. Un "banco de vivienda" paga ingresos regulares por alquiler al propietario de la casa, quien paga un determinado número de días de alquiler y un porcentaje del alquiler mensual. Por otro lado, en el negocio del "banco de la vivienda", el arrendatario no necesita pagar honorarios de intermediario, por lo que el "banco de la vivienda" no es un intermediario, sino un representante del propietario de la vivienda y un mandante encomendado por el propietario de la vivienda. Bajo este modo de operación, el "banco de vivienda" quiere aumentar el alquiler tanto como sea posible para obtener más tarifas de servicio, por lo que el inquilino no paga la tarifa de agencia, pero la tarifa de agencia está incluida en el alquiler y el alquiler es también aumentó.
Por tanto, en esencia, existe una relación de arrendamiento nominal entre el inquilino y el "banco de vivienda". En este momento, el "banco de vivienda" firma un contrato de arrendamiento con el inquilino como "dueño de la casa", y al inquilino no le importa quién es el verdadero dueño de la casa. Se puede observar que el funcionamiento del negocio del "banco de vivienda" es más coherente con la relación jurídica de confianza. El propietario de la vivienda es el principal de la relación jurídica fiduciaria y el "banco de la vivienda" es el fiduciario que se dedica específicamente a las actividades de gestión de la vivienda. El beneficiario puede ser el propietario de la vivienda como fideicomitente, u otra persona designada por el propietario de la vivienda. De esta manera, puede ser más apropiado llamar a los "bancos de vivienda" "fideicomisos de vivienda" y regularlos mediante la ley de fideicomisos.
(2) Fideicomiso de tierras "modelo Shaoxing".
El condado de Shaoxing, provincia de Zhejiang, estableció el Centro Fideicomiso de Tierras de Agricultores en 2001. Sobre la base de la voluntariedad, los agricultores individuales pueden firmar un contrato con este "centro" establecido por la oficina agrícola del condado, la oficina de gestión de suelos, la oficina agrícola y otros departamentos pertinentes, y confiar a esta agencia intermediaria el derecho a utilizar su propia tierra en la forma de "dividendos en acciones de tierras". El "centro" publica información sobre subcontratación de derechos de uso de la tierra a través de la red de información agrícola y periódicos locales, y "atrae inversiones" a grandes agricultores y propietarios industriales y comerciales. De esta manera, no es necesario que los grandes operadores firmen contratos con los agricultores uno por uno y se puede resolver mejor la contradicción entre la oferta y la demanda de uso de la tierra. Esta medida permitió a los niveles de condado, municipio y aldea "conectarse" para la devolución de arrendamientos y arrendamientos, rompiendo el límite original de los derechos de uso de la tierra limitados a revitalizar el nivel de aldea, y se formó un mercado de transferencia de derechos de uso de la tierra en el condado. nivel.
Fuente: /papers/fzp/fzp03112301.htm.