Se han lanzado uno tras otro REIT dirigidos a viviendas de alquiler asequibles. ¿Cómo cambian las empresas la lógica empresarial?
Desde principios de este año, la industria del alquiler de viviendas en mi país ha vuelto a marcar el comienzo de un punto de inflexión sustancial. Se ha acelerado la construcción de 40 ciudades piloto de viviendas de alquiler asequibles, muchos lugares han anunciado sucesivamente el progreso de la construcción y el aumento de la oferta se ha expandido rápidamente. Lo que ha atraído más atención en la industria es que se han lanzado uno tras otro REIT de viviendas de alquiler asequibles (fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria) y se han aprobado los REIT de viviendas de alquiler del Centro de Vivienda Social Huaxia Jing El anterior Hongtu Innovation Deep Talent Anzhu. Los REIT y los REIT de Admiralty Xia Anzhu han completado sus consultas sobre precios y estarán disponibles pronto.
Entonces, ¿significa esto que los REIT de viviendas de alquiler asequibles de China marcarán el comienzo de una ola de emisiones? ¿Cómo deberían los participantes en alquileres a largo plazo orientados al mercado adoptar los REIT públicos? Desde la perspectiva del rendimiento, ¿cuál es el punto clave de que el rendimiento de los REIT públicos supere el 4%?
Los conocedores de la industria creen que la cotización de REIT de viviendas de alquiler asequibles ha iniciado la financiarización de la industria.
Se lanzaron tres REIT de viviendas de alquiler asequibles
Recientemente, se publicó oficialmente el "Libro Blanco de Beijing sobre la vivienda y el desarrollo urbano-rural (2022)". Se menciona que en 2021, Beijing construirá 61.003 unidades de vivienda protegida, superando el objetivo anual de 50.000 unidades. Entre ellas, hay 11.899 casas de alquiler de tierras colectivas, 3.251 casas de alquiler públicas, 7.042 casas de propiedad privada y 38.811 casas de reasentamiento objetivo. En 2022, Beijing mejorará el mecanismo de financiación a largo plazo para viviendas asequibles, establecerá un sistema y mecanismo para promover la inversión y la construcción de viviendas de alquiler asequibles por parte de múltiples entidades, optimizará continuamente el mecanismo de revisión y asignación y mejorará continuamente el nivel de estandarización de los servicios públicos. operación y gestión de viviendas de alquiler y mejorar aún más los niveles de vida.
El desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. A principios de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural dejó en claro que durante el período del "14º Plan Quinquenal", 40 ciudades clave planean agregar 6,5 millones de unidades de vivienda de alquiler asequible (unidades) y esperan construir y recaudar 2,4 millones de unidades (unidades) de vivienda de alquiler asequible en 2022.
En este contexto, muchos lugares del país han intensificado la construcción de viviendas de alquiler asequibles. A juzgar por los comentarios recientes de varias provincias en la primera mitad del año, la mayoría de las ciudades han completado sus objetivos para el primer semestre y algunas ciudades también han completado sus objetivos para todo el año. Tomando a Zhejiang como ejemplo, las noticias publicadas por el Gobierno Popular Provincial de Zhejiang muestran que en el primer semestre de este año, la provincia de Zhejiang ha recaudado 319.000 unidades (unidades) de viviendas de alquiler asequibles, completando el objetivo anual de 300.000 unidades (unidades) antes de cronograma.
Se ha acelerado la construcción de 40 ciudades piloto para viviendas de alquiler asequibles. Al mismo tiempo, el aumento de la oferta se está expandiendo rápidamente y con frecuencia se difunden buenas noticias en el aspecto financiero, especialmente los REIT de viviendas de alquiler asequibles que se acercan gradualmente. Recientemente, se aprobaron tres REIT de viviendas de alquiler asequibles, dando inicio a la oferta pública de REIT en la industria del alquiler de viviendas.
Entre ellos, Hongtu Innovation Shenzhen Talent Anzhu Real Estate Investment Trust Fund y Admiralty Xiamen Anzhu Real Estate Investment Trust Fund han completado la investigación y están a punto de entrar en el proceso de venta. El período de recaudación de fondos es del 16 de agosto de 2006 al 17 de agosto de 2007. Además, después de que los REIT del Centro de Vivienda Asequible de ChinaAMC Beijing fueran aprobados el 5 de agosto, rápidamente entró en la etapa de investigación y llevó a cabo una investigación el 12 de agosto. Este es el tercer REIT de viviendas de alquiler asequible aprobado por el mercado.
“La cotización de los REIT de alquiler de viviendas asequibles es una nueva era para la industria, que abre la financiarización de la industria en agosto de 2012, en la conferencia de prensa del “Libro Azul del Valor de la Marca de Alquiler de Viviendas de China”. ”, ICCRA Housing Zhao Ran, director del Instituto de Investigación de la Industria del Alquiler, dijo que institucionalización, escala y financiarización son las tres palabras clave de la industria del alquiler de viviendas. Entre ellos, la institucionalización es la base y la premisa; la escala es el único camino para el desarrollo empresarial; y la financiarización es la fuerza impulsora para que la industria pase de su etapa inicial a la madurez.
O se puede formar un patrón de "peces grandes que se comen a los peces pequeños"
Desde los parques industriales iniciales, las carreteras, el almacenamiento y la logística hasta las viviendas de alquiler asequibles, los activos cubiertos por la infraestructura pública REITs Mayor alcance.
Zhao Ran señaló que los REIT públicos son una herramienta de innovación financiera que puede ayudar a revitalizar aún más los activos existentes, ampliar los canales de inversión social y ampliar la escala de viviendas de alquiler asequibles, especialmente cuando la Comisión Reguladora de Valores de China reinvierte explícitamente. Según los requisitos de dónde ir, la oferta efectiva de la industria inevitablemente aumentará considerablemente, logrando así verdaderamente el propósito de estabilizar los alquileres y los precios de la vivienda. Además, los REIT públicos también son una herramienta de gestión activa que puede ayudar a los proyectos de viviendas de alquiler a lograr un aumento estable y sostenido en el flujo de caja operativo y, en última instancia, a mantener y aumentar el valor de los activos o paquetes de activos.
“Para las empresas de arrendamiento, en el lado del capital, los REIT públicos son financiamiento directo, que no solo puede reducir los costos de capital de la empresa, sino que también reduce efectivamente la relación activo-pasivo de la empresa en términos de productos públicos; Los REIT obligarán a las empresas a pensar profundamente sobre cómo mejorar los ingresos generales y reducir los costos operativos optimizando los productos", dijo Zhao Ran.
Entonces, ¿significa esto que los REIT de viviendas de alquiler asequibles de China marcarán el comienzo de una ola de emisiones? ¿Qué tamaño tendrá la escala de emisión en el futuro?
En opinión de Zhao Ran, la escala de REIT de viviendas de alquiler asequibles no llegará a docenas ni a cientos. Una cuestión que no se puede ignorar es que los buenos REIT deben tener una determinada escala. Como resultado, la industria puede formar una situación de "peces grandes que se comen a los pequeños", y los activos de pequeña escala y bien operados tendrán la oportunidad de fusionarse en ella.
Además, los fondos de los REIT recaudados públicamente se seguirán invirtiendo en la construcción de viviendas de alquiler y la escala de la industria seguirá expandiéndose. Por lo tanto, el número de empresas de arrendamiento de marcas puede disminuir gradualmente en el futuro, mientras que, por el contrario, el tamaño de una sola marca puede expandirse cada vez más.
Cabe mencionar que las principales empresas que actualmente emiten REIT de vivienda asequible son empresas de propiedad estatal. Cuando los expertos de la industria piden abrir los REIT públicos a proyectos de alquiler a largo plazo de alta calidad basados en el mercado, ¿cómo deberían los participantes en el alquiler a largo plazo basados en el mercado adoptar los REIT públicos y qué preparativos deben hacer?
A este respecto, Zhao Ran dijo que los estándares para los REIT de viviendas de alquiler asequibles son el cumplimiento de los activos y la tasa de rendimiento. En la actualidad, algunos proyectos de arrendamiento orientados al mercado aún necesitan superar problemas de cumplimiento. Los proyectos que cumplan con los estándares de rendimiento pero que no sean de escala suficiente tendrán la oportunidad de participar en la expansión de los REIT que cotizan en bolsa en el futuro.
Además, en cuanto a las principales entidades involucradas en el alquiler de viviendas, ya sean inversores, constructores u operadores, las empresas estatales y las empresas locales de inversión urbana siguen siendo las principales entidades. Sin embargo, con la profundización del piloto, algunas ciudades han incorporado proyectos existentes de apartamentos de alquiler a largo plazo orientados al mercado en viviendas de alquiler con el fin de ampliar los canales de oferta, como la Comunidad Juvenil Anxin en Shanghai, la Tienda Longzhimeng en el distrito de Hongkou, el Centro Jiuting de Shanghai Tienda, Wuhan Urban Construction y la tienda Jianguo Road de Urban Yubo, etc.
En este proceso, algunas empresas no estatales también han obtenido boletos de admisión para alquilar casas, como Vanke Yubo, Xuhui Youyu, Longfor Guanyu y otras empresas inmobiliarias son todas marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo. . Además, Anxin, Yumiyu, etc. También participaron en la operación de casas de alquiler incorporando al sistema de casas de alquiler un proyecto de apartamentos de alquiler a largo plazo orientado al mercado operado por ellos.
En opinión de expertos de la industria, esto puede brindar oportunidades para que las empresas no estatales pongan a prueba REIT de viviendas de alquiler asequibles.
Las empresas de alquiler de viviendas deben pasar a la "vía" de la gestión de activos
Como REIT con atributos de productos financieros, los productos basados en un flujo de caja estable son el criterio para garantizar retornos futuros, y los activos subyacentes La estabilidad determina el control del riesgo y los rendimientos futuros. En opinión de Zhao Ran, todavía hay mucho margen de mejora en los rendimientos de los REIT ofrecidos públicamente en el futuro. Los REIT públicos de alta calidad tienen una amplia gama de tipos de productos y la diversificación hará que sus rendimientos sean más estables. Entonces, desde una perspectiva de rendimiento, ¿qué sentido tiene que los REIT públicos rindan más del 4%?
Desde la perspectiva del ciclo de vida, el ciclo de vida de la vivienda en alquiler incluye cinco etapas: inversión-financiación-construcción-gestión-retorno. Zhao Ran cree que en la era incremental, la "inversión", la "integración" y la "construcción" son el foco de las empresas de arrendamiento. Cuando la oferta alcanza una cierta escala, especialmente cuando los REIT de viviendas de alquiler asequibles abren el circuito cerrado financiero y brindan vías de salida de inversiones, las capacidades de gestión de activos de las empresas de alquiler de viviendas se vuelven particularmente críticas.
“La lógica subyacente del arrendamiento de viviendas se ha convertido en la lógica de la gestión de activos, que es a lo que las empresas de arrendamiento de viviendas deberían prestar especial atención ahora”. Zhao Ran dijo que, en el ámbito de la gestión de activos, las empresas de arrendamiento deberían hacerlo. prestar más atención a las operaciones de marca. La forma en que una marca utiliza su estrategia de marca para ingresar al mercado y lograr una tasa de retorno del 4% o más se ha convertido en el mejor indicador para resaltar su poder de marca.
En opinión de Zhao Ran, como tipo de holding inmobiliario, el significado de la gestión de marca de viviendas de alquiler es mucho más complicado. A diferencia de los bienes raíces en venta, que se construyen y venden, los bienes raíces en alquiler enfatizan la capacidad del operador para continuar cobrando el alquiler y conservar la propiedad durante un largo período de tiempo para generar ingresos por apreciación. Si la metodología de marca impulsada por las ventas está familiarizada con herramientas de marketing como logotipos y portavoces, entonces la metodología de marca holding tiene que ver más con capacidades operativas como la gestión de procesos, el posicionamiento de productos y las reservas de personal.
“El alquiler de viviendas es una industria de bajos beneficios, y tomar el camino de la institucionalización y la escala es la única manera para que los participantes de la industria sobrevivan. Con la publicación de políticas y dividendos financieros, ¿podrán las empresas de alquiler de viviendas aprovecharlos? La clave para aprovechar las oportunidades radica en poder profundizar en la capa inferior de las operaciones de la marca y formular científicamente una serie de estrategias estrechamente relacionadas, como el diseño de activos, el diseño de productos, las reservas de personal y la gestión de la cadena de suministro. Ideas para la gestión de activos y la gestión a largo plazo. Las operaciones a largo plazo obligarán a las empresas a optimizar los productos y servicios y luego proporcionar más viviendas de alta calidad, de modo que las viviendas de alquiler puedan convertirse realmente en el lastre para las necesidades de vivienda de los nuevos ciudadanos y jóvenes", dijo Zhao Ran.