¿Analizar las futuras tendencias inmobiliarias en las ciudades de tercer nivel de China?

Mientras el autor, como muchas fuerzas aéreas, todavía está esperando que llegue la "avalancha del mercado inmobiliario", el mercado inmobiliario de China, después de experimentar una breve desaceleración en 2008, inmediatamente mostró un increíble equilibrio entre Volumen y precio. No sería sorprendente que este fenómeno se produjera antes de 2007. Sin embargo, en 2009, cuando la bruma de la "crisis financiera global" no se había disipado por completo, el mercado inmobiliario de China pudo prosperar, lo que realmente hace pensar a la gente. Durante un tiempo, aparecieron con frecuencia en los periódicos declaraciones como "burbuja del mercado inmobiliario", "fiebre del mercado inmobiliario" y "el mercado inmobiliario se apodera de la economía china". ¿Qué pasó con el mercado inmobiliario de China? Con tales dudas, el autor partió de las ciudades que lo rodeaban y llevó a cabo una discusión en profundidad sobre las tendencias de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel de mi país.

2. Situación actual del mercado inmobiliario de Lianjiang

La ciudad de Lianjiang es una ciudad a nivel de condado bajo la jurisdicción de la ciudad de Zhanjiang, provincia de Guangdong, con una población permanente de aproximadamente 300.000 habitantes. Es una típica ciudad de tercer nivel en China y la ciudad natal del autor. Desde la perspectiva de la composición inmobiliaria, como la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel de China, la industria inmobiliaria de Lianjiang antes de 2004 era principalmente autoconstruida por residentes y no era un mercado inmobiliario en sentido estricto. El mercado inmobiliario de Lianjiang realmente comenzó a tomar forma cuando el gobierno introdujo políticas para restringir la compra y construcción de terrenos privados (porque los detalles de las políticas relevantes no estaban disponibles y no se conocía el momento específico de implementación de las políticas).

Atributos principales. En la actualidad, los proyectos inmobiliarios que se han completado en la ciudad incluyen: Jindu Mingyuan, Jianda Fortune Garden, Wanghe Garden, Yongfu Garden, Hesheng Garden, etc. Los proyectos inmobiliarios en construcción incluyen el campus de Tsinghua, el jardín escénico, etc. En tan sólo unos años, han surgido más de una docena de proyectos inmobiliarios a gran escala en Lianjiang, lo que demuestra el rápido desarrollo del mercado inmobiliario de Lianjiang.

Desde la perspectiva de la composición de los consumidores, el poder adquisitivo del mercado inmobiliario de Lianjiang proviene principalmente de profesores, funcionarios públicos, trabajadores autónomos y empleados de empresas e instituciones estatales.

Precio. En la actualidad, el precio medio de las casas rústicas en los principales proyectos inmobiliarios de Lianjiang ronda los 2.500 yuanes.

Entonces, como representante típico de una ciudad de tercer y cuarto nivel, ¿qué tendencia mostrarán los precios de la vivienda en Lianjiang en los próximos 3 a 5 años? A continuación, el autor realiza un análisis en profundidad de los factores que afectan la tendencia de los precios de la vivienda en Lianjiang.

3. Factores importantes que afectan la tendencia de los precios de la vivienda en Lianjiang

1. La introducción de políticas que restringen la compra de terrenos privados y la construcción de viviendas.

Se dice que la formación del mercado inmobiliario de Lianjiang es producto de la economía de mercado, no un producto catalizado por políticas gubernamentales. La industria inmobiliaria de Lianjiang ha pasado de cero a la prosperidad del mercado inmobiliario en sólo unos pocos años (3-4 años), lo que demuestra la enorme influencia de las políticas pertinentes.

Con la aceleración del proceso de urbanización de mi país, la población urbana aumentará aún más (las razones del aumento se explicarán a partir de eventos específicos a continuación), y el aumento de la población conducirá inevitablemente a un aumento de la demanda rígida de vivienda. Dado que el gobierno ha restringido las compras privadas de terrenos para viviendas, la compra de viviendas comerciales se ha convertido en la única opción para los ciudadanos (por supuesto, también se puede optar por alquilar, pero para alquilar hay que ser propietario de una casa, por lo que la demanda general de viviendas en el mercado sigue siendo creciente).

2. Oportunidades de transferencia industrial en el delta del río Perla

Durante muchos años se ha hablado de "mejora y transformación industrial" en el delta del río Perla, pero nunca ha habido mucho. acción sustantiva. Sin embargo, en 2009, tras el bautismo de la crisis financiera mundial, el delta del río Perla tuvo que llevar a cabo una modernización industrial. A medida que se acelera aún más la modernización y transformación industrial del delta del río Perla, cada vez más empresas, especialmente aquellas que requieren mucha mano de obra, consumen mucha energía y son altamente contaminantes, inevitablemente incurrirán en altos costos (costos laborales, costos energéticos, costos de tierra, costos de control de la contaminación, etc.) para mudarse fuera de la región del delta del río Perla. ).

Sin embargo, debido a las ventajas regionales de Guangdong en logística, flujo de capital, flujo de información, instalaciones de hardware relacionadas y años de reforma y apertura, seguirá existiendo durante mucho tiempo en el futuro, y Un gran número de empresas no están dispuestas temporalmente a abandonar Guangdong Hot Land. Bajo esta circunstancia, buscar una región con costos operativos más bajos que el delta del río Perla se ha convertido en un objetivo común para muchas empresas. Las ciudades de tercer y cuarto nivel que rodean el delta del río Perla tienen menores ventajas en materia de mano de obra y precios de la tierra que el delta del río Perla, y la logística, el flujo de información y el flujo de capital necesarios para el desarrollo empresarial también son más convenientes. Además, las políticas preferenciales formuladas por estos gobiernos locales para introducir mejor fondos para estimular la economía local apenas cumplen con los requisitos de reinversión de estas empresas. Por lo tanto, la transferencia de empresas en el delta del río Perla a ciudades de tercer y cuarto nivel definitivamente se convertirá en una tendencia. Esta tendencia se puede observar en la construcción de parques industriales a gran escala, como la Zona de Desarrollo Económico de Lianjiang Jiuzhoujiang y la Base de Transferencia Industrial de Lianjiang (Foshan). Lianjiang, la reputación de China como la “ciudad natal de las ollas arroceras”, ha sido testigo de los beneficios aportados por la transferencia industrial a Lianjiang.

Creo que a medida que avance la transferencia industrial, reputaciones como ésta se sucederán en el futuro.

Con la construcción de parques industriales y la mayor expansión de la inversión extranjera, la economía de Lianjiang seguramente marcará el comienzo de una nueva ronda de crecimiento, que también conducirá a una mayor expansión del mercado laboral. Volviendo al mercado inmobiliario, el ascenso y la caída de los bienes raíces en una región están directamente relacionados con la economía de la región. Desde todas las perspectivas del sector inmobiliario, el crecimiento de las oportunidades de empleo supone un aumento de la demanda de vivienda en esta zona, por lo que el crecimiento económico favorecerá directamente la subida de los precios de la vivienda.

La nueva generación de trabajadores inmigrantes nacida en las décadas de 1970 y 1980 regresó a sus lugares de origen para iniciar negocios.

Otro problema provocado por la crisis financiera y la reubicación industrial es la continua disminución de las oportunidades de empleo en la región del delta del río Perla. En este caso, un gran número de trabajadores migrantes optó por regresar a sus lugares de origen. Para la generación anterior de trabajadores migrantes, regresar a casa significa volver a trabajar en la granja, pero para la nueva generación de trabajadores migrantes nacidos en los años 1970 y 1980, regresar a la granja es una pesadilla. Una razón es que debido a que han estado trabajando afuera durante muchos años, muchos trabajadores inmigrantes nacidos en esta era hace tiempo que perdieron las habilidades básicas de la agricultura; otra razón es que debido a que han estado trabajando afuera durante muchos años, la tierra en casa no tiene; valor agrícola durante muchos años, o la tierra se vendió hace mucho tiempo. Se perdió y se contrató a otra persona de inmediato. En este caso, regresar a su ciudad de origen para iniciar un negocio o volver a ingresar a la fábrica local para continuar trabajando se ha convertido en la mejor opción para estos trabajadores migrantes.

Debido a la participación de estas personas, la población de las ciudades de tercer y cuarto nivel también se expandirá rápidamente, lo que aumentará directamente la rígida demanda de vivienda, y el aumento de los precios de la vivienda se convertirá en una tendencia inevitable. hecho.

4. Necesidades potenciales para el crecimiento de los estudiantes universitarios rurales

Los estudiantes universitarios de agricultores pueden parecer un poco "despectivos", pero no lo es. Los estudiantes universitarios de agricultores, como su nombre indica, son agricultores para sus antepasados ​​y ellos mismos son agricultores. Solo porque fueron a la universidad, tienen una nueva identidad, es decir, son estudiantes universitarios comunes y corrientes que han salido del campo.

Debido a que sus antepasados ​​se dedicaban a la agricultura, han experimentado profundamente las dificultades de la agricultura y, junto con la predicación de sus familiares desde la infancia, abandonar el campo se ha convertido en el objetivo más alto de este grupo. Un indicador clave para saber si realmente puedes salir del campo es si tienes tu propia propiedad en la ciudad. Debido a las restricciones al registro de hogares, el alto costo de vida en las ciudades de primer nivel y la dificultad de mantener las conexiones familiares, elegir la ciudad donde se ubica el registro de hogares se ha convertido en la opción más ideal. En los últimos años, con la mayor expansión de la matrícula en las principales universidades, el número de estas personas aumentará aún más, convirtiéndose en consumidores potenciales de vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel en los próximos tres a cinco años.

5. La afluencia de dinero especulativo ha hecho subir los precios inmobiliarios.

El dinero caliente discutido aquí proviene principalmente de dos fuentes. Uno son los fondos especulativos de ciudades de primer y segundo nivel; el segundo, para evitar el riesgo de expectativas de inflación, elegimos dinero caliente privado para invertir en bienes raíces. El primer tipo de dinero caliente se genera porque los precios en las ciudades de primer y segundo nivel continúan aumentando, los riesgos de inversión aumentan y el valor de la inversión no es alto en comparación con las ciudades de primer y segundo nivel, y las de tercer y cuarto nivel. tienen menos componentes de inversión en todo el mercado, por lo que tendrán más inversión en el período posterior. Junto con la recuperación de los mercados inmobiliarios de primer y segundo nivel en el primer semestre de 2009, se liberaron muchos fondos. Por lo tanto, más fondos especulativos fluyeron hacia las ciudades de tercer y cuarto nivel. En cuanto a la segunda fuente de dinero caliente, está directamente relacionada con la crisis financiera mundial. En respuesta a la crisis financiera, los bancos centrales de todo el mundo han comenzado a imprimir dinero y han implementado actividades de "creación de dinero" a gran escala, aumentando las expectativas de inflación global. Es probable que la actual política de aumento del precio de la electricidad en China sea un precursor de la inflación.

6. Aumento del coste de la vivienda

Los precios internacionales del petróleo crudo han seguido aumentando recientemente y State Grid también ha elevado los precios de la electricidad industrial. Esta serie de acciones conducirán inevitablemente a un aumento de los costes de producción industrial. Naturalmente, los precios del cemento, el acero, el vidrio y otras materias primas necesarias para construir casas han aumentado. Estos costos se transferirán indirectamente a los consumidores a través de la cadena de valor.

Cuatro. Conclusión

Basado en el análisis anterior, es sólo cuestión de tiempo antes de que aumenten los precios de la vivienda en Lianjiang. A partir del análisis de las tendencias de los precios inmobiliarios en Lianjiang, podemos ver las tendencias básicas en las ciudades de tercer y cuarto nivel de todo el país. Por supuesto, las condiciones específicas de cada ciudad (ubicación geográfica, nivel de desarrollo económico, período de crecimiento del mercado inmobiliario) son diferentes, pero hasta que el entorno económico internacional y las políticas económicas y económicas nacionales relevantes no cambien mucho, esta tendencia ascendente es obvia.