El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió una "Orden de Restricción de Compra y Demolición": La renovación urbana debe evitar la demolición y construcción a gran escala, y se corregirá la tendencia al exceso de bienes raíces
Desde la "construcción de la ciudad" en Datong, Shanxi, hasta la "renovación de la ciudad vieja" en Kunming, Yunnan, en el proceso de renovación y transformación urbana de los últimos años, algunas acciones se han basado en proyectos a gran escala. demolición y construcción, y desarrollo inmobiliario desmedido, siempre acompañado de bastante polémica. Ahora se espera que este fenómeno sea cosa del pasado.
El 10 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió el "Aviso sobre Prevención de Demolición y Construcción durante la Implementación de la Renovación Urbana (Borrador para Comentarios)" (en adelante, el "Borrador para Comentarios"), que requiere un control estricto de la demolición y construcción a gran escala, Construir, construir, construir para garantizar una oferta y demanda estables en el mercado de alquiler de viviendas. El borrador enfatiza que no debemos seguir el modelo excesivo de desarrollo y construcción de bienes raíces y buscar beneficios económicos y de corto plazo generados por la expansión de escala, sino que debemos explorar un modelo de actualización sostenible.
“Esta política en realidad plantea el concepto de 'orden de restricción de compra de demolición'”. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, le dijo a un periodista del China Times que En el pasado, algunas ciudades tuvieron problemas con la renovación urbana. El fenómeno de la radicalización y el éxito rápido obviamente viola las leyes de la renovación urbana y ha causado muchos problemas, incluyendo viviendas de alquiler insuficientes y alquileres en aumento. Por tanto, la propuesta de "Orden de restricción de compra de demolición" es más pragmática y tiene muy buenas orientaciones.
Limitar la demolición a 20 y no derribar pueblos urbanos a gran escala.
El "Borrador de Dictámenes" exige trazar una línea de fondo para evitar que la renovación urbana se deforme. A excepción de los edificios ilegales y los edificios identificados como peligrosos, los edificios existentes no serán demolidos a gran escala. En principio, el área de construcción demolida de una unidad (área) o proyecto de renovación de la ciudad antigua no debe ser superior al 20% del área de construcción total actual; controlar estrictamente la escala y la intensidad de la construcción de la reconstrucción y expansión de la ciudad antigua y los nuevos edificios; la construcción y, en principio, el área de demolición de una unidad (área) o proyecto actualizado debe controlarse estrictamente, la proporción de construcción no será superior a 2, fomentar el reasentamiento local, mejorar las condiciones de vida, mantener las relaciones vecinales y la estructura social; y la tasa de reasentamiento local y cercano de residentes en unidades (distritos) o proyectos actualizados no será inferior al 50%.
En otras palabras, la proporción de edificios en la ciudad vieja, ya sean demolidos o de nueva construcción, está estrictamente limitada. Yan Yuejin cree que después de la introducción de esta política, las operaciones específicas de renovación urbana en todo el país cambiarán, especialmente se corregirá el patrón de demolición y construcción a gran escala.
Además, el "Borrador de Opinión" también menciona específicamente que es necesario garantizar la estabilidad de la oferta y la demanda en el mercado de alquiler de viviendas, no demoler en gran medida antiguas áreas urbanas contiguas, como los pueblos urbanos. escala y en un corto período de tiempo, y para coordinar la solución para nuevos ciudadanos y grupos de bajos ingresos. Para grupos clave como el alquiler, el aumento anual del alquiler de la vivienda no excederá el 5%.
En la actualidad, en las principales ciudades del país, la renovación urbana basada en la demolición y reconstrucción de pueblos urbanos se produce principalmente en Shenzhen, que tiene ciertas particularidades. Debido a factores históricos, las aldeas en las áreas urbanizadas de Shenzhen son nominalmente tierras de propiedad estatal, pero en realidad están ocupadas por colectivos e individuos de la aldea y no pueden ingresar a la circulación del mercado formal. El alquiler a nuevos ciudadanos se ha convertido en la mejor opción. manera de obtener ingresos de este tipo de vivienda.
Así que la transformación de las aldeas urbanas en Shenzhen en realidad significa que un gran número de casas de bajo alquiler desaparecen repentinamente en un corto período de tiempo. Por ejemplo, en 2019, Baishizhou Village, una de las aldeas urbanas más grandes de Shenzhen, comenzó a desalojar a sus inquilinos, y aproximadamente 80.000 inquilinos se vieron afectados al mismo tiempo. Cuando compartían una casa en un pueblo urbano, el alquiler mensual era sólo de unos 800 yuanes. Sin embargo, con la renovación de varias aldeas urbanas, se ha vuelto difícil encontrar viviendas tan rentables en esta ciudad de primer nivel donde el alquiler promedio supera los 2.000 yuanes al mes.
Del sector inmobiliario a la gestión urbanística
Lo más destacable es que el borrador exige claramente que no se continúe con el modelo de desarrollo y construcción de inmuebles excesivos, y la orientación inmobiliaria Se ha promovido en muchos lugares en los últimos años. El modelo adoptado en el proceso de reconstrucción y renovación urbana de la ciudad antigua también ha causado muchos impactos negativos.
Por ejemplo, en la "antigua renovación" de aldeas en Kunming, provincia de Yunnan, en 2008, 336 aldeas de la ciudad se incluyeron en el alcance de la renovación en un mes. A finales de 2015, el área de construcción aprobada ascendía a 961.819.000 metros cuadrados, y el área de viviendas comerciales puestas en el mercado en un corto período de tiempo equivalía al área total de construcción de viviendas comerciales en el principal zona urbana de Kunming en diez años. Para equilibrar los costos de construcción de adquisición de terrenos y demolición, la única manera es aumentar significativamente la proporción de superficie construida. La proporción de superficie construida de algunas aldeas llega incluso a 7,0-8,0, destruyendo el horizonte de toda la ciudad.
Otro ejemplo, en 2019, cuando el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Patrimonio Cultural organizaron una evaluación e inspección de la protección de las ciudades históricas y culturales nacionales y de los pueblos históricos y culturales. y pueblos de todo el país, se descubrió que existían El problema de la demolición y construcción de ciudades antiguas. Las tres ciudades mencionadas anteriormente han utilizado proyectos inmobiliarios a gran escala para equilibrar sus presupuestos e incluso obtener ganancias durante su transformación.
Han Jun, subdirector de la Oficina del Grupo Dirigente Central de Trabajo Rural y viceministro del Ministerio de Agricultura y Asuntos Rurales, señaló que durante mucho tiempo se puede decir que la construcción urbana ha dependido en gran medida en la "financiación de la tierra". De 2013 a 2018, los ingresos nacionales por transferencias de tierras ascendieron a 28 billones de yuanes. Después de deducir los costos y gastos, los ingresos por transferencias de tierras fueron de 5,4 billones de yuanes. Los gastos de transferencia de tierras sólo representan el 34,4% de los ingresos por transferencias de tierras, y una proporción mucho mayor se utiliza para la construcción urbana.
Qin Hong, director del Centro de Investigación de Renovación Urbana de la Academia Nacional de Desarrollo y Estrategia de la Universidad Renmin de China, señaló que la renovación urbana debe abandonar el pensamiento del desarrollo inmobiliario, transformarse de dividendos de tierra en el pasado a los dividendos de eficiencia, minimizar la proporción de demolición y reconstrucción, y limitar El aumento en la proporción de superficie construida deja espacio para futuras actualizaciones sostenibles.
El periodista observó que en los últimos dos años, las provincias y ciudades han emitido “órdenes de límite de altura” para nuevos edificios de gran altura, que imponen requisitos estrictos sobre las proporciones de superficie, la mayoría de las cuales no deben exceder 4 A principios de 2021, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros diez cinco departamentos también emitieron los "Dictamenes sobre el fortalecimiento de la construcción ecológica y con bajas emisiones de carbono en las áreas del condado", que exigen que la proporción de nuevos edificios residenciales sea de seis. Los pisos e inferiores en el condado no deben ser menos de 70, y el máximo no debe exceder los 18 pisos.
El "Borrador de Opinión" propone fomentar y promover la transformación del "modo desarrollo" al "modo negocio" y explorar un modelo de desarrollo sostenible de orientación gubernamental, operación de mercado y participación pública.