El sexto departamento emitió un documento: Las agencias inmobiliarias no inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos de alquiler.
Los agentes inmobiliarios tienen prohibido ganarse la diferencia del alquiler.
Actualmente, el mercado de alquiler de viviendas de mi país tiene problemas como la publicación de información falsa sobre viviendas, la retención maliciosa de depósitos y alquileres, el uso ilegal de préstamos para alquiler de viviendas y el desalojo forzoso de inquilinos, lo que infringe los derechos e intereses legítimos de inquilinos y afecta la armonía social. En este contexto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Seguridad Pública, la Administración Estatal para la Regulación del Mercado, la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Administración Estatal del Ciberespacio de China emitieron recientemente conjuntamente los "Dictámenes sobre la Rectificación y Normalización del Orden del Mercado de Alquiler de Vivienda" (en adelante, los "Dictámenes") para Regular el comportamiento operativo de las entidades en el mercado de alquiler de vivienda y proteger los derechos e intereses legítimos de todas las partes en el mercado de vivienda mercado de alquiler, especialmente los arrendatarios.
Para información sobre vivienda, publicaciones online, cargos por servicios, control financiero de arrendamientos, etc. , las "Opiniones" propusieron que la gestión de registro y presentación de documentos debería aplicarse estrictamente, y la información sobre la vivienda debería divulgarse verazmente; los cargos por servicios de arrendamiento deberían marcarse claramente y las agencias de corretaje de bienes raíces no deberían ganar la diferencia en los precios de alquiler de viviendas; no se utilizará para inducir el uso de préstamos al consumo para el alquiler de viviendas; la expansión excesiva debe ser Las empresas de alquiler de viviendas serán entrevistadas para intensificar aún más los esfuerzos para rectificar y estandarizar el mercado de alquiler.
Desde la perspectiva de la industria, las "Opiniones" cubren una amplia gama de áreas, estandarizan aún más el mercado de arrendamiento y salvaguardan los derechos e intereses legítimos de los arrendatarios. Tiene una importancia positiva para consolidar el efecto de las políticas regulatorias existentes en el mercado de leasing, promover el desarrollo del mercado de leasing en 2020 y estandarizar más el modelo de negocio de las empresas de leasing.
Enfoque 1 Vivienda
La información sobre vivienda publicada a través de diferentes canales debe ser coherente.
Los "Dictámenes" proponen que las agencias de intermediación inmobiliaria, las empresas de arrendamiento de vivienda y las plataformas de información en línea que realicen actividades de arrendamiento de vivienda, así como las unidades o personas físicas que subarrendan más de 65.438 unidades (habitaciones) de vivienda, deben registrarse como entidades del mercado de conformidad con la ley. El ámbito comercial de las instituciones que se dedican a servicios de corretaje de arrendamiento de viviendas debe marcarse como "corretaje de bienes raíces", y el ámbito comercial de las empresas dedicadas al negocio de arrendamiento de viviendas debe marcarse como "arrendamiento de viviendas" y se deben realizar las presentaciones correspondientes.
Las agencias inmobiliarias que se hayan registrado y las empresas de alquiler de viviendas que hayan solicitado negocio y sus empleados deben asegurarse de que la información de la vivienda sea verdadera y válida al publicar la información de la vivienda. La información de la casa publicada debe ser el nombre real e indicar la institución y la información de la tienda. Debe incluir la ubicación, el propósito, el área, las fotografías, el precio y otros contenidos de la casa, y cumplir con los requisitos de comisión real, situación real y precio real. .
La misma casa de una misma institución sólo puede publicarse una vez en la misma plataforma de información en línea, y la información de la casa publicada a través de diferentes canales debe ser consistente. La información de la casa que haya sido vendida o retirada deberá retirarse de varios canales en un plazo de 5 días hábiles.
Comunicado Focus 2
Si la información de la vivienda no se mantiene durante más de 30 días hábiles, se deberá cancelar a tiempo.
Los "Dictámenes" proponen que las plataformas de información en línea verifiquen las calificaciones de las entidades de divulgación de información sobre vivienda y la información necesaria sobre vivienda. Las instituciones y profesionales que divulguen información sobre vivienda deberán verificar la identidad de la organización y la verdadera información laboral de los profesionales, y no permitirán que instituciones y profesionales que no estén calificados para publicar, estén incluidos en el directorio de operaciones comerciales anormales o en la lista de violaciones graves de la ley y deshonestidad al divulgar información sobre vivienda. Si el propietario de una casa publica información sobre la casa por su cuenta, debe verificar la identidad del editor y la autenticidad de la casa. Cualquier unidad o individuo que publique información subarrendada para más de 10 unidades (habitaciones) deberá verificar las calificaciones comerciales de la unidad editorial.
Además, las plataformas de información en línea deben acelerar la visualización fusionada de la misma información de vivienda y cancelar rápidamente la información de vivienda que no se haya mantenido durante más de 30 días hábiles.
Para las instituciones y profesionales que publican información sobre vivienda en violación de las regulaciones, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural, información de la red y otros departamentos deben exigir a las entidades editoriales y las plataformas de información de la red que eliminen la información relevante sobre la vivienda, y la La plataforma de información de la red debe restringir o cancelar sus derechos de publicación.
Cobro Focus 3
Las agencias inmobiliarias no pueden ganar diferencias de alquiler.
Los “Dictámenes” exigen la estandarización de los contratos de alquiler de viviendas y de los cargos por servicios de alquiler. El contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre la agencia inmobiliaria y la empresa arrendadora de vivienda deberá ser presentado y firmado inmediatamente en línea. Para la firma y presentación en línea se deberá utilizar el texto del modelo de contrato de arrendamiento de vivienda elaborado por los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y de supervisión del mercado. Las ciudades que aún no han emitido textos de contratos modelo deberían acelerar el desarrollo de textos modelo para contratos de alquiler de viviendas.
En cuanto a los cargos por servicios de arrendamiento, las agencias de intermediación inmobiliaria y empresas de arrendamiento de viviendas deben marcar claramente los precios. Antes de cobrar, se debe emitir una lista de cargos, enumerando todos los artículos de servicio, estándares de cobro, montos de cobro, etc., y debe estar firmada y confirmada por las partes involucradas.
Cabe destacar que los “Dictámenes” también proponen que las agencias de intermediación inmobiliaria no puedan ganar la diferencia en el alquiler de la vivienda, y que los arrendatarios y arrendadores no puedan volver a cobrar comisiones cuando finalice el contrato de arrendamiento de la vivienda. caduca. Cuando expire el contrato de arrendamiento de la vivienda, además de compensar los gastos estipulados en el contrato, se devolverá oportunamente al arrendatario el resto del alquiler y la fianza.
Préstamos Focus 4
No se inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos de consumo para alquiler de vivienda.
Los "Dictámenes" proponen que las autoridades reguladoras financieras fortalezcan la supervisión de los servicios financieros de alquiler de viviendas.
Para realizar negocios de préstamos de arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento de vivienda deberá registrarse y firmarse en línea como base, de acuerdo con el principio de hacer coincidir el período del contrato de arrendamiento de vivienda, el período mayorista de alquiler y el período de arrendamiento. período del préstamo de arrendamiento de vivienda, el período del préstamo no excederá el período del arrendamiento de vivienda. Durante la vigencia del contrato, la frecuencia de los desembolsos del préstamo debe coincidir con la frecuencia con la que el prestatario paga el alquiler.
Las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos de consumo para el alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., y no inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos para el consumo de alquiler de viviendas en nombre de las cuotas del alquiler. descuentos en alquiler, etc.
En términos de gestión y control del negocio financiero del arrendamiento, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural deben fortalecer el control del "alquiler bajo de AG" (pagar al propietario más alquiler que cobrar el alquiler al arrendatario), "alquiler a largo plazo y pago a corto plazo" (Supervisión de empresas de arrendamiento de viviendas con un modelo de negocio que consiste en cobrar alquileres a los arrendatarios durante un período de tiempo más largo que pagar alquileres a los propietarios.
Además, los "Dictámenes" aclaran que entre los ingresos por alquiler de las empresas de alquiler de viviendas, los préstamos para alquiler de viviendas no podrán representar más del 30%, y cualquier proporción excedente deberá ajustarse en vigor antes de que finalice el 2022.
Enfoque 5 Supervisión
Podemos hablar de empresas de alquiler de viviendas que se han expandido demasiado rápido.
Los "Dictamenes" indican claramente que se debe reforzar la supervisión de las empresas de leasing. Para las empresas de alquiler de viviendas que no tienen la capacidad de continuar operando y se están expandiendo demasiado rápido, se pueden tomar medidas como advertencias de entrevista, suspensión de la firma y presentación en línea, advertencias de riesgo e investigación y castigo de acuerdo con las leyes y regulaciones para evitar y resolver riesgos.
Si se trata del establecimiento ilegal de fondos de capital y otras órdenes financieras, las autoridades reguladoras pertinentes fortalecerán el monitoreo diario y la investigación de actividades ilegales de acuerdo con sus funciones, aquellas que involucran operaciones sin licencia, implementación de violaciones de precios, la implementación de acuerdos de monopolio y el abuso de posición dominante en el mercado serán investigados y tratados por el departamento de supervisión del mercado de conformidad con la ley; aquellos que impliquen violaciones de la gestión de la seguridad pública y delitos serán investigados y tratados por los órganos de seguridad pública de conformidad con la ley; la ley.
Además, los "Dictámenes" proponen que los municipios, las capitales de provincia, las ciudades bajo planificación estatal separada y otras ciudades con una fuerte demanda de alquiler completen la construcción de plataformas de servicios de gestión de alquiler de viviendas para finales de 2020.
■Explicación
Se han propuesto requisitos más estrictos para la construcción de plataformas de publicación de viviendas.
En los últimos años, el mercado de alquiler de viviendas de mi país se ha desarrollado rápidamente y ha desempeñado un papel importante en la solución de los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos. Sin embargo, todavía existen problemas en el mercado de alquiler de viviendas, como la publicación de información falsa sobre viviendas, la retención maliciosa de depósitos y alquileres, el uso ilegal de préstamos para alquiler de viviendas y el desalojo forzoso de inquilinos, que infringen los derechos e intereses legítimos de los inquilinos y afectan la armonía social. y estabilidad.
Según los informes, seis departamentos, incluido el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, han llevado a cabo trabajos a nivel nacional para rectificar el caos en las agencias de alquiler de viviendas y han logrado resultados iniciales. Sobre esta base, seis departamentos, incluido el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, publicaron directrices para institucionalizar y normalizar los resultados de la rectificación y estandarización del orden del mercado de alquiler de viviendas con el fin de rectificar y estandarizar el orden del mercado de alquiler de viviendas.
El departamento enfatizó que todas las localidades deben aprovechar la promulgación de los "Dictamenes" como una oportunidad para combinar "establecer reformas" y "establecer prácticas regulares", fortalecer la supervisión, rectificar y estandarizar continuamente el orden de la vivienda. mercado de alquiler y optimizar continuamente el alquiler de viviendas. El entorno del mercado hace que las personas se sientan más seguras al alquilar una casa.
En una entrevista con un periodista de Beijing News, Zhang Yangyang, secretario de la sección del partido de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, señaló que las "Opiniones" resumían los resultados del trabajo, dibujaban sobre la experiencia avanzada de algunas regiones, y la rectificación integrada y la reforma del mercado de alquiler de viviendas se llevan a un nuevo nivel.
Zhang Bo, director de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, señaló que las opiniones apuntaban directamente a los principales problemas existentes en el actual mercado de alquiler de viviendas, incluida la autenticidad de la información sobre la vivienda, la El cumplimiento de la propia vivienda y la plataforma de liberación de viviendas, etc., han presentado requisitos más estrictos y detallados para lograr el propósito de un mercado estable y ordenado y un alquiler conveniente y seguro.
Wang Xiaoyu, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que las "Opiniones" cubren una amplia gama de temas, estandarizando aún más el mercado de alquiler y salvaguardando los derechos e intereses legítimos de los arrendatarios.
El núcleo principal de la oferta de viviendas de alquiler en el futuro será un gran número de agencias de alquiler.
Desde la perspectiva de la industria, uno de los aspectos más destacados de las "Opiniones" es el fortalecimiento de la gestión de los profesionales. "Esta es la primera vez que se exige explícitamente a las empresas de alquiler de viviendas que presenten información de apertura al departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural antes de iniciar actividades. Esto fortalece la supervisión de las empresas de alquiler de viviendas y de los empleados y puede resolver eficazmente el problema de encontrar empresas. y las personas cuando surgen problemas", dijo Zhang Yangyang.
En opinión de Gao Meng, director del Bale Rabbit Rental Research Institute, las "Opiniones" prevén y responden a la tendencia inevitable del desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Con el mayor desarrollo de la industria y las limitaciones de las políticas, más empresas profesionales de alquiler de viviendas se unirán a la industria, y los comportamientos individuales informales también se transformarán en comportamientos institucionales profesionales. En el futuro, un gran número de instituciones de arrendamiento formarán el cuerpo principal de la oferta de arrendamiento de mi país, y la ecología de la industria también girará en torno al comportamiento orientado al mercado de estas instituciones.
Además, otro de los puntos destacados de los “Opiniones” es reforzar la gestión de divulgación de información sobre vivienda. Zhang Yangyang señaló que las "Opiniones" aclaran los estándares para los "listados de viviendas reales", es decir, los listados de viviendas deben cumplir con los requisitos de comisiones reales, condiciones reales y precios reales, e indicar información sobre instituciones y profesionales. Al mismo tiempo, se requieren plataformas de información en línea para verificar la identidad de la organización y la información de empleo del personal para garantizar aún más la autenticidad de los listados de viviendas.
Los agentes inmobiliarios individuales siguen marcando la diferencia.
En cuanto a los cargos por servicios en el mercado de alquiler de vivienda, los "Dictámenes" proponen que las agencias de intermediación inmobiliaria no puedan ganar diferencias en el precio del alquiler de la vivienda cuando expire el contrato de alquiler de la vivienda, no se permitirá a los arrendatarios y arrendadores. para cobrar comisiones nuevamente.
En este sentido, Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, afirmó que las agencias de corretaje inmobiliario reguladas no deberían ganar la diferencia. en los precios de alquiler de viviendas, pero debe proporcionarlos mediante el emparejamiento de transacciones entre las dos partes. Los servicios de corretaje obtienen tarifas de servicio. "En la actualidad, la mayoría de los servicios proporcionados por las agencias inmobiliarias están estandarizados y algunas pequeñas agencias inmobiliarias todavía obtienen diferencias de precios. Algunas agencias inmobiliarias no están supervisadas y es difícil ponerlas a todas bajo supervisión", dijo Zhao Xiuchi. .
Gestionar los riesgos financieros para evitar un crecimiento explosivo en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo.
En los últimos dos años, el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo se ha disparado con frecuencia. Tras la explosión de Lejia, recientemente se descubrió que apartamentos de alquiler a largo plazo como Yueru Apartment, Nanjing Junchuang Company, Walker Apartment, Guo Chang Company, Hang Deyu Technology y Guo Chang Apartment estaban atrasados en el pago del alquiler a sus propietarios, lo que causó problemas. en sus cadenas de capital. En este contexto, desde el nivel de políticas, es particularmente necesario controlar claramente los riesgos financieros.
Zhao Xiuchi dijo: “En la actualidad, es difícil obtener ingresos considerables del alquiler de viviendas. Una expansión excesiva de la escala provocará la ruptura de la cadena de capital, dañará los intereses de inquilinos y propietarios y tendrá un impacto negativo. sobre el mercado y la industria "Zhao Xiuchi dijo que, por un lado, los departamentos pertinentes deben fortalecer la supervisión mediante la presentación y gestión de contratos de empresas de alquiler de viviendas en plataformas de arrendamiento y, por otro lado, también deben fortalecer la gestión de las asociaciones industriales.
Con respecto al establecimiento de un mecanismo de manejo de quejas, Zhao Xiuchi dijo que las empresas y plataformas deben publicar líneas directas de presentación de quejas, establecer límites de tiempo de procesamiento y proporcionar comentarios oportunos a las partes sobre los resultados del procesamiento. Además, la información relevante debe hacerse pública y vincularse al sistema crediticio, y las malas empresas deben incluirse en la "lista negra".
"Los "Dictamenes" plantean exigencias específicas y claras para el negocio de préstamos de alquiler de vivienda, mostrando preocupación por los incidentes de 'explosión' de los operadores de leasing en los últimos años. Mediante una supervisión financiera previa, este tipo de incidentes pueden "El riesgo de las agencias de arrendamiento ha aumentado efectivamente el riesgo", dijo Zhang Bo.
En opinión de Yan Yuejin, Director de Investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, después de la promulgación de las "Opiniones", se espera que haya varios requisitos nuevos en términos de período del préstamo, monto del préstamo, etc.
■Antecedentes
China está acelerando el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.
El 23 de febrero de 2018 se celebró en Beijing la Conferencia Nacional de Trabajo sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Entre ellos, en materia de alquiler de viviendas, la reunión señaló que se deben hacer esfuerzos para cultivar y desarrollar viviendas de alquiler y promover la solución de los problemas de vivienda para los nuevos ciudadanos y otros grupos. Fomentar aún más las empresas de arrendamiento institucionalizadas y de gran escala, y acelerar el establecimiento y la mejora de plataformas de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas dirigidas por el gobierno. Centrarse en el desarrollo de viviendas de alquiler basadas en políticas y explorar los estándares y mecanismos operativos para las viviendas de alquiler basadas en políticas.
Según Li Wenjie, vicepresidente senior de Ke Holdings Co., Ltd., las opiniones publicadas esta vez se hacen eco de las declaraciones del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en los trabajos de construcción de vivienda y urbano-rural del próximo año. requisitos. Los "Dictámenes" aclaran el acceso de las empresas al mercado de arrendamiento y delinean los límites de la industria para evitar que algunas empresas eludan la supervisión. Al mismo tiempo, también puede controlar eficazmente los riesgos financieros de las empresas de leasing y evitar en la medida de lo posible infringir los derechos de los consumidores.
De hecho, ya en 2065438 + mayo de 2006, el Consejo de Estado emitió los "Varios Dictámenes sobre la Aceleración del Cultivo y Desarrollo del Mercado de Alquiler de Vivienda", que proponían claramente que para 2020, la diversificación de la oferta entidades, operación y servicios estandarizados, y Un sistema de mercado de alquiler de vivienda con relaciones de alquiler estables.
En base a esto, en opinión de Yan Yuejin, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros seis departamentos han emitido documentos para coordinar mejor el desarrollo del mercado de alquiler en 2020, lo que refleja plenamente la orientación del mercado de alquiler para estabilizar los alquileres y estabilizar las expectativas.
El desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario implica dos aspectos: en primer lugar, la oferta y la demanda están básicamente equilibradas y los precios de la vivienda son relativamente estables. En el pasado, nos centramos principalmente en el desarrollo saludable del mercado y el equilibrio entre la oferta y la demanda. De hecho, el orden del mercado inmobiliario también es muy importante. Las opiniones emitidas conjuntamente por los seis departamentos son de gran importancia para mantener el orden del mercado de arrendamiento a gran escala orientado al mercado y salvaguardar los derechos e intereses de los arrendatarios y arrendadores del mercado.
——Gu Yunchang, subdirector del Comité de Expertos en Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural
El reportero de Beijing News Wu Jiaoying y Zhang Xiaolan