Informe de autoexamen sobre supervisión de arrendamientos de inmuebles rurales
Palabras clave: situación actual de la administración de propiedades, problemas, contramedidas
1. Descripción general de la administración de propiedades
(1) El significado de la administración de propiedades
La gestión de propiedades en un sentido amplio incluye leyes y regulaciones de administración de propiedades, actividades de servicios de compañías inmobiliarias, desarrollo inmobiliario, arrendamiento, ventas y servicios posventa. La administración de propiedades en un sentido estricto se refiere a una empresa profesional de administración de propiedades a la que el dueño de la propiedad (es decir, el propietario) o su arrendatario le confía la tarea de llevar a cabo el mantenimiento y la administración profesionales de la casa y sus instalaciones relacionadas, el entorno de vida, la seguridad, etc. en un entorno comercial. gestión, proporcionando servicios eficientes, de alta calidad y económicos a los propietarios e inquilinos, para que el inmueble pueda maximizar su valor económico y su valor de uso. Las actividades de servicios de las empresas de administración de propiedades incluyen el mantenimiento de edificios, la gestión y protección de equipos mecánicos y eléctricos relacionados e instalaciones públicas, seguridad, limpieza y paisajismo. Lo que normalmente llamamos gestión de propiedades se refiere a la gestión de propiedades en un sentido estricto, es decir, las actividades de servicios de la empresa inmobiliaria, que enfatiza el servicio. Tiene las siguientes características:
1. El objeto de administración de la propiedad es una propiedad completa, que se refiere a una propiedad que ha sido terminada, pasó la inspección de aceptación, ha sido puesta en uso o está por ser. poner en uso. El tamaño y tipo de gestión puede variar desde una sola unidad o suite hasta una gran propiedad con miles de unidades.
2. Los objetos de los servicios de administración de propiedades son las personas, es decir, los usuarios de la propiedad, incluidos los propietarios, compañeros de habitación, inquilinos y otras personas que efectivamente utilizan la propiedad.
3. La empresa administradora de la propiedad y el propietario tienen una relación laboral. El dueño de la propiedad es el empleador y la empresa administradora de la propiedad es el empleado.
4. El contenido principal de la administración de propiedades es el "servicio". Las empresas de administración de propiedades deben hacer todo lo posible para brindar servicios de calidad a los propietarios y crear un entorno de vida y de trabajo limpio, civilizado, seguro y cómodo.
5. Los servicios de una empresa de administración de propiedades pueden mejorar la función de uso de la propiedad, extender su vida útil, mejorar el entorno de la propiedad y desempeñar un papel en el mantenimiento y aumento del valor de la propiedad.
6. La gestión inmobiliaria es un servicio empresarial, social, profesional y orientado al mercado. Las empresas inmobiliarias no sólo deben ofrecer servicios de calidad a los propietarios, sino también maximizar los beneficios. Por lo tanto, las empresas de administración de propiedades deben trabajar duro para coordinar las relaciones con los propietarios, inquilinos, comités de propietarios, departamentos gubernamentales y otras entidades para lograr la unidad de beneficios sociales, económicos y ambientales y promover el sano desarrollo de la gestión corporativa.
(2) Contenidos principales de la gestión inmobiliaria
La industria de la gestión inmobiliaria pertenece a la industria de servicios del sector terciario. Aunque el contenido y el alcance del servicio son amplios y el tipo de propiedad y la naturaleza del uso son diferentes, el contenido básico de la administración de propiedades es el mismo. La gestión inmobiliaria socializada, profesional y orientada al mercado es esencialmente un servicio integral para las operaciones, que integra gestión, servicio y operación. Los tres están interconectados y se promueven entre sí. La gestión de la propiedad se puede dividir en tres categorías según la naturaleza del servicio y la forma en que se presta: servicios públicos regulares, servicios especiales específicos y servicios especiales encomendados.
1. Servicios públicos regulares. Es el trabajo básico de la gestión inmobiliaria y la gestión y servicio más básico que proporciona la empresa inmobiliaria a todos los propietarios. Incluye principalmente ocho elementos: (1) Gestión del edificio principal; (2) Gestión del equipamiento e instalaciones de la vivienda; (3) Gestión del saneamiento ambiental; (5) Gestión de la seguridad; C7) Vehículos Gestión de carreteras; (8) Servicios de organismos públicos.
2. Servicios especiales dirigidos. Es una variedad de servicios proporcionados por empresas de administración de propiedades para mejorar y mejorar las condiciones de vida y de trabajo de los propietarios y satisfacer las necesidades de algunos residentes, grupos y unidades. El contenido de los servicios especiales incluye principalmente cinco categorías: (1) servicios de vida diaria; (2) servicios de agencia de intermediación; Por ejemplo, si bien las empresas de administración de propiedades brindan servicios públicos, también realizan diversos servicios comerciales como decoración, salones de belleza, catering y alimentos no básicos en las áreas residenciales de las que son responsables.
3. Encomendar servicios especiales. Es un servicio confiado por el propietario para satisfacer las necesidades individuales del propietario. Por lo general, significa que no existe ningún requisito en el contrato de encomienda de administración de propiedades y que no existe una empresa de administración de propiedades establecida en el servicio especial, pero los propietarios y usuarios han presentado demandas al respecto. En este momento, las empresas de administración de propiedades deben hacer todo lo posible para satisfacer sus necesidades y brindar servicios especiales siempre que sea posible. Como cuidar a pacientes ancianos en la comunidad, llevar y traer niños a la escuela, cuidar a personas discapacitadas que suben y bajan escaleras, comprar artículos de primera necesidad para los propietarios, etc.
Entre los tres tipos de servicios anteriores, el primer tipo es el trabajo más básico y debe realizarse bien. Al mismo tiempo, basándose en sus propias capacidades y las necesidades de los propietarios, determina los elementos y contenidos de servicio específicos en la segunda y tercera categoría, adopta mecanismos operativos y métodos de servicio flexibles y diversos, y amplía continuamente la amplitud y profundidad de los servicios. .
En segundo lugar, la situación actual de la gestión inmobiliaria en mi país
La gestión inmobiliaria tiene una trayectoria de más de 100 años en el mundo. Desde el establecimiento de la primera empresa de administración de propiedades en Shenzhen en 1981, la administración de propiedades ha desempeñado un papel positivo en la mejora de la calidad del entorno de vida y de trabajo de las personas y en la promoción del proceso de urbanización. En la actualidad, la administración de propiedades en nuestro país se está desarrollando rápidamente. Hay muchos tipos de administración de propiedades, que involucran varios campos, alrededor de 11 categorías, que incluyen residencias de varios pisos, residencias de gran altura, edificios de oficinas, zonas industriales, agencias gubernamentales, hospitales. escuelas, estaciones, muelles, hoteles, centros comerciales, calles comerciales, residencias rurales, etc. Pero al mismo tiempo, todavía existen algunas deficiencias en la gestión inmobiliaria en nuestro país, como baja cobertura y grandes brechas entre regiones. En comparación con los países desarrollados en la administración de propiedades, la tasa de cobertura de la administración de propiedades en mi país sigue siendo baja debido a razones tales como la comprensión de la administración de propiedades, el grado de desarrollo de la economía de mercado, el nivel de desarrollo económico regional y el nivel de ingresos de residentes. A juzgar por la práctica de desarrollo de la gestión de la propiedad en mi país, el sur, las áreas económicamente desarrolladas, las ciudades costeras y las grandes ciudades comenzaron temprano y se desarrollaron rápidamente; las áreas subdesarrolladas del norte, las ciudades del interior y las ciudades pequeñas y medianas están avanzando lentamente; . La gestión de propiedades acaba de comenzar en China y aún no se ha formado una teoría moderna de gestión de propiedades adecuada a las condiciones nacionales de China. Muchas empresas de administración de propiedades provienen de oficinas de administración de viviendas. Un problema común con la administración de propiedades es que las personas y los administradores de propiedades no tienen un conocimiento profundo de esta industria, por lo que estas empresas todavía tienen las viejas ideas de las agencias de administración de viviendas y no se dan cuenta de la importancia de la administración de propiedades moderna. Los administradores de propiedades realmente se consideran a sí mismos "administradores", y el verdadero significado de administración de propiedades debería ser propiedad.
3. Problemas en la gestión inmobiliaria en mi país
(1) Los promotores y las empresas inmobiliarias obligan a los propietarios a aceptar contratos inmobiliarios
La práctica común actual es que los promotores Durante la preventa de la propiedad, primero establezca o encomiende una empresa inmobiliaria y firme un "Contrato de encomienda de administración de la propiedad" con ella. Durante el proceso de venta real, debido a que toda comunidad debe tener administración de propiedad, el comprador de la vivienda debe firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial con el desarrollador, firmar el convenio de la junta de propietarios y el contrato de administración de propiedad elaborado por el promotor y la sociedad inmobiliaria, y acepto su vinculación legal. Los desarrolladores toman la iniciativa de contratar la administración de propiedades, por supuesto, para promover las ventas de viviendas comerciales, pero más importante aún, para obtener los beneficios de la administración de propiedades una vez vendidas las viviendas comerciales. Cuando un propietario no está satisfecho con el servicio de la empresa de administración de propiedades y solicita rescindir el contrato, la empresa de administración de propiedades a menudo se niega a rescindir el contrato con el argumento de que el contrato no ha expirado o que el propietario y el comité de propietarios no son signatarios del contrato. .
(2) El promotor dejó muchas disputas a la inmobiliaria.
En la actualidad, la mayoría de las empresas inmobiliarias en mi país nacen de empresas de promoción inmobiliaria: empresas inmobiliarias establecidas o encomendadas por los propios promotores. La relación es una relación de "padre-hijo", que no sólo priva a los propietarios. y comités de propietarios para la selección de propiedades desde el principio Los derechos de la empresa y la libertad de contratación también dejan peligros ocultos para las empresas de administración de propiedades en el manejo de las relaciones con los propietarios. Antes de aceptar la encomienda, la sociedad gestora de fincas deberá realizar una inspección exhaustiva y detallada de las viviendas, equipamientos públicos, etc. , aclarar relaciones y aclarar responsabilidades. Sin embargo, por el bien de los intereses creados, las empresas de administración de propiedades no se atreven a negociar condiciones con los promotores, y mucho menos a establecer límites claros con los promotores. Desde el principio, se convirtieron en los "cabezas grandes" de los desarrolladores.
(3) La calidad del servicio de la empresa de administración de propiedades es deficiente y sus cargos no son razonables.
Dado que el mercado de administración de propiedades aún no se ha desarrollado bien, un número considerable de empresas de administración de propiedades se transformaron a partir de los departamentos de administración de viviendas originales o los departamentos de administración de logística de unidades. El servicio y las relaciones de servicio con los propietarios no se han desarrollado. establecido y las operaciones son extremadamente irregulares, el conocimiento del servicio no es fuerte y las características del servicio de administración de propiedades se han diluido. Algunas empresas de administración de propiedades buscan excesivamente ganancias, no brindan los servicios correspondientes de acuerdo con el contrato y cobran tarifas incompatibles con los servicios. Actualmente, el país carece de leyes y reglamentos correspondientes para restringirlos, y el país no ha formulado estándares unificados de cobro de propiedad, lo que resulta en que el comportamiento de las empresas de administración de propiedades sea altamente arbitrario y autónomo. El importe de los honorarios de la propiedad lo determina completamente la empresa inmobiliaria y el propietario sólo puede aceptarlo pasivamente. Algunas empresas inmobiliarias utilizan diversas excusas para cobrar más con el fin de obtener más beneficios.
Cargos y cargos arbitrarios; para obtener más beneficios, algunas empresas inmobiliarias incluso formulan unilateralmente una serie de reglas y regulaciones para restringir a los propietarios, y utilizan medios injustos como depósitos y multas para obligar a los propietarios a administrar. Si el propietario desobedece aunque sea un poquito, la empresa administradora de la propiedad amenazará con cortar el agua y la electricidad, o incluso utilizar la fuerza. Se ha convertido en un fenómeno común que las empresas de administración de propiedades tengan una mala actitud de servicio, servicios no estándar y fuera de plazo, precios arbitrarios, solo cobran pero no ofrecen servicios, cargos arbitrarios bajo nombres inteligentes, cargos excesivos y cargos forzosos. El ambiente de la comunidad es desordenado, la maleza crece salvajemente. No hay lugar para los porteros de la comunidad. Los vendedores y la gente ociosa van y vienen. El orden público es a menudo insuficiente. La calefacción en invierno ha despertado un fuerte descontento entre los propietarios. El desarrollador también me preguntó.
La influencia del tema ha provocado conflictos entre los propietarios y la empresa gestora de la propiedad.
(4) La sociedad administradora de fincas dispone de los derechos e intereses del propietario a voluntad.
La industria de administración de propiedades en China comenzó tarde. Las empresas inmobiliarias son pequeñas y carecen de talento profesional. La mayoría de los empleados provienen de "reestructuraciones, cambios de trabajo, cambios de trabajo" y excedentes de mano de obra rural. Su calidad general es baja y generalmente carecen de conocimientos teóricos y experiencia práctica en gestión inmobiliaria. Además, debido a la influencia del pensamiento habitual y los conceptos tradicionales, las empresas inmobiliarias pueden fácilmente entenderse a sí mismas como empresas de "administración" de propiedades y creer que una vez que establecen límites con la administración, son agentes de la ley y mantenedores del orden.
Algunas empresas de administración de propiedades disponen arbitrariamente de asuntos que deberían ser manejados por los propietarios, aparecen como agentes y administradores de la ley, disponen de los derechos e intereses del propietario a voluntad, dañan la propiedad del propietario e infringen los derechos e intereses del propietario.
(5) Los derechos de propiedad y las responsabilidades de las instalaciones públicas y sus fondos de mantenimiento no están claros.
Los servicios de gestión encomendados por el propietario deben basarse en derechos de propiedad claros. Sin embargo, en muchas zonas residenciales, los derechos de propiedad de las instalaciones, equipos, carreteras, sitios, etc. públicos no están claramente definidos y es difícil definir responsabilidades y derechos. La incapacidad de definir el uso y la atribución de ingresos de estas instalaciones y partes públicas dificulta la gestión de la propiedad y la tarificación.
(6) La estructura industrial de las sociedades de gestión inmobiliaria es única.
Como industria emergente, la gestión inmobiliaria en mi país se ha visto restringida por diversos factores en su proceso de crecimiento, por lo que no se ha potenciado plenamente. El objeto único de la industria limita el alcance de los servicios aceptados por los consumidores, mientras que el objeto único de la industria excluye una gama más amplia de grupos de consumidores. La monotonía de la industria hace que las empresas de administración de propiedades de mi país generalmente carezcan de resistencia y solo puedan vivir de las tarifas de administración de propiedades. Esto no solo restringe el crecimiento de la propia empresa, sino que también restringe su capacidad para mejorar los niveles de servicio y desarrollar servicios integrales.
Cuatro. Contramedidas para mejorar la gestión de propiedades de mi país
(1) Establecer agencias gubernamentales especializadas y fortalecer la supervisión de la industria.
Se recomienda que el estado establezca agencias especializadas o asociaciones de gestión industrial en vivienda y gestión de propiedades. Además de tener funciones relacionadas con la gestión de vivienda y el desarrollo urbano, esta agencia también debería convertirse en la agencia de gestión oficial de la industria de gestión de propiedades, y los gobiernos de todos los niveles también deberían establecer agencias subordinadas correspondientes. Debemos fortalecer la supervisión de toda la industria, restringir el comportamiento de las empresas de administración de propiedades, formular estándares industriales, proteger los derechos e intereses de la gente común y corriente y brindarles un canal para quejarse e informar problemas.
El gobierno puede supervisar la industria de administración de propiedades desde dos aspectos: primero, desempeña un papel de guía y supervisión en la administración de propiedades. Es necesario brindar orientación y orientación desde una perspectiva macro, formular políticas y regulaciones que sean consistentes con la situación real de la administración de propiedades, estandarizar el comportamiento corporativo y crear un buen entorno de mercado para el desarrollo de la administración de propiedades. En segundo lugar, debemos guiar a la industria de administración de propiedades para que actúe de acuerdo con las reglas del mercado. Dejemos que las entidades del mercado y el apalancamiento del mercado desempeñen plenamente su papel.
(2) Establecer y mejorar un mecanismo de resolución de disputas para resolver disputas de manera razonable.
Se recomienda establecer un mecanismo de resolución de tres niveles: consulta, mediación y litigio. Las negociaciones pueden llevarse a cabo entre dos o más partes en igualdad de condiciones. Si la negociación fracasa, la mediación puede llevarse a cabo de conformidad con la ley bajo los auspicios de la agencia administrativa. Los órganos administrativos deben emitir soluciones concretas dentro del plazo establecido y no deben demorar ni eludir la situación, ni favorecer a ninguna parte. La mediación debe llevarse a cabo de manera justa y razonable de conformidad con la ley. Si la mediación fracasa, o si las partes no están satisfechas con la mediación, las partes pueden apelar a una autoridad superior o presentar directamente una demanda ante el Tribunal Popular.
(3) Introducir más mecanismos de mercado y fortalecer el conocimiento del servicio.
Cambie el nombre de la actualmente popular empresa de administración de propiedades a "empresa de servicios inmobiliarios" para fortalecer el conocimiento del servicio y mejorar los niveles de servicio. El nombre y la dirección de servicio de las empresas de administración de propiedades deben aclararse en la industria de servicios a través de la legislación, y las empresas de administración de propiedades deben contener las palabras "empresa de servicios inmobiliarios". Es necesario estandarizar aún más el funcionamiento de las empresas administradoras de propiedades, fortalecer la supervisión y responsabilizarlas legalmente de aquellas empresas administradoras de propiedades que solo cobran honorarios pero no brindan servicios, o cobran más y brindan menos servicios.
La competencia es la vitalidad de la economía de mercado. Sólo cambiando completamente la actitud de servicio y mejorando la calidad del servicio y el nivel de gestión las empresas de administración de propiedades podrán lograr la satisfacción de los propietarios. Al mismo tiempo, participar en la competencia en el mercado internacional de gestión inmobiliaria es una tendencia inevitable en el desarrollo de la gestión inmobiliaria. China se considera actualmente el mercado más grande del mundo. Después de que China se uniera a la OMC, con la apertura del mercado chino, grandes empresas inmobiliarias extranjeras comenzaron a ingresar al mercado chino. No pasará mucho tiempo antes de que las empresas chinas de administración de propiedades compitan con las empresas extranjeras de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades de China sólo pueden desarrollarse rápidamente si trabajan duro en sus habilidades internas, aprenden de la experiencia avanzada en administración extranjera y mejoran la calidad y el nivel del servicio.
Abolir el sistema de fondos públicos de mantenimiento e introducir un sistema de seguro de propiedad.
El Ministerio de la Construcción tiene regulaciones claras sobre las * * * partes de la casa y * * * fondos de mantenimiento de instalaciones y equipos. La intención original era utilizar este fondo de reserva para hacer frente a reparaciones importantes de viviendas en zonas residenciales, pero la realidad es que la mayoría de ellas no se han implementado. Se recomienda que el Estado suprima el sistema de fondos públicos de mantenimiento e introduzca un sistema de seguro de propiedad. Para grandes proyectos de renovación de viviendas, las compañías de seguros se harán cargo de ellos. La prima del seguro se puede pagar en la cuenta estatal en el momento de la compra, o los residentes pueden pagarla periódicamente en cuentas individuales del fondo del seguro de vivienda. Una vez que hay un gran proyecto de decoración de una casa, el Estado puede retirarlo de la cuenta del seguro * * *, o los individuos pueden retirarlo de la cuenta del fondo del seguro y luego asignar los costos de reparación de manera uniforme.
(5) Adoptar un camino de desarrollo diversificado y mejorar integralmente la fortaleza general de la empresa.
La estructura industrial diversificada es una tendencia inevitable en el desarrollo de la gestión inmobiliaria. Se recomienda que las empresas de administración de propiedades: (1) establezcan un concepto de propiedad grande y establezcan rápidamente un modelo de negocio diversificado (2) tomen el camino de las fusiones y reorganizaciones; (3) tomen el camino de los servicios profesionales; (4) Combinar industrias de vanguardia para desarrollar servicios diversificados. (5) Tomar el camino del desarrollo grupal.
(6) Acelerar la construcción de disciplinas de gestión inmobiliaria y acelerar la formación de talentos.
Después de que China se una a la OMC, algunos promotores y empresas inmobiliarias con reputación internacional y fortaleza económica entrarán conjuntamente en el mercado chino, lo que definitivamente tendrá un enorme impacto en el mercado de gestión inmobiliaria de China.
La administración de propiedades de nuestro país no solo debe mejorar la calidad del servicio y fortalecer la fortaleza corporativa, sino que, lo que es más importante, acelerar la capacitación de talentos y cultivar un grupo de talentos de gestión industrial de alta calidad lo antes posible. Acelerar la construcción de disciplinas de gestión inmobiliaria se ha convertido en una máxima prioridad.