Mecanismo de compensación por retirada de terrenos de vivienda rural
¿Qué es el mecanismo de compensación por retirada de terrenos de vivienda rural? En julio de 2014, 11 departamentos, entre ellos la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y la Oficina Central de Organización, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la realización del Proyecto Piloto Nacional Integral de Nueva Urbanización", exigiendo la reforma y mejora del sistema de viviendas rurales, el lanzamiento de el sistema de pago y salida de viviendas, y la exploración de sitios excesivos de viviendas.
Este número se centra en clasificar la exploración y la práctica relevantes de los mecanismos de compensación y retiro de viviendas rurales en algunas provincias y ciudades en los últimos años como referencia.
Con la aceleración de la urbanización, el problema de las viviendas rurales ociosas se está volviendo cada vez más grave. ¿Existe en las zonas rurales de varias provincias y regiones autónomas del país en diversos grados? ¿Casa hueca? Y que. ¿Pueblo hueco? Fenómeno. Según las estadísticas, en las zonas rurales de mi país hay entre un 10% y un 20% de tierras ociosas, y en algunas zonas la tasa de inactividad llega incluso al 30%. Establecer y mejorar un mecanismo de salida de propiedades científico y razonable para liberar el valor de los terrenos de construcción rural es propicio para promover aún más la nueva urbanización y salvaguardar los derechos e intereses de los agricultores sobre la tierra. Es una cuestión importante que debe estudiarse y resolverse en el proceso de. integración del desarrollo urbano-rural. Recientemente, 11 departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Comité Central del Partido Comunista de China, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la realización del Programa Piloto Nacional Integral de Nueva Urbanización" (Planificación de Desarrollo y Reforma [2065 438+04] No 1229), que propuso que, bajo la premisa de respetar plenamente la voluntad de los agricultores, se ponga en marcha el sistema de uso remunerado y retiro remunerado de las tierras familiares.
◎Compensación por recuperación de tierras familiares
Las tierras familiares se refieren a tierras de construcción colectiva obtenidas por los agricultores de conformidad con la ley para la construcción de viviendas e instalaciones auxiliares. Las instalaciones de vivienda auxiliares incluyen cocinas y baños, cobertizos para el ganado, baños, cuartos de herramientas, jardines y otros terrenos dentro de los muros del patio de los agricultores fuera del área de base residencial. ¿De acuerdo a lo establecido en la Ley de Ordenamiento Territorial, nuestro país implementa? ¿Una casa por casa? El sistema estipula que los residentes rurales sólo pueden solicitar una vivienda que cumpla con los estándares de área prescritos.
La recuperación del suelo familiar propicia el uso económico e intensivo del suelo rural de construcción colectiva. Actualmente existen dos tipos principales de preceptos. En primer lugar, sin cambiar los derechos de los agricultores a utilizar propiedades rurales, los gobiernos locales y las organizaciones económicas colectivas rurales cooperarán para transformar las antiguas aldeas y mejorar las condiciones de vida de los agricultores mediante la planificación, el diseño y la construcción de infraestructura unificados; en segundo lugar, alentar a los agricultores calificados a renunciar al derecho; a utilizar viviendas rurales y convertirse en residentes urbanos principalmente mediante la gestión de aldeas urbanas, el intercambio de viviendas y otros métodos.
La compensación por salida de viviendas tiene como objetivo establecer un mecanismo de gravedad para guiar razonablemente a los agricultores a retirarse voluntariamente de sus viviendas. Generalmente hay dos tipos de objetivos de compensación de salida: uno son los agricultores que abandonan voluntariamente sus hogares para comprar casas en las ciudades o vivir en apartamentos rurales construidos colectivamente; ¿Construir nuevos edificios o demoler los viejos? En este proceso, se identifican los agricultores que están dispuestos a utilizar tierras por debajo de los estándares de área prescritos. Los métodos de compensación por la retirada de la vivienda se pueden dividir en compensación constructiva, compensación material y compensación monetaria. La compensación constructiva se refiere a la compensación para los agricultores que abandonaron sus antiguas viviendas mediante la mejora de la planificación rural y la construcción de infraestructura; la compensación en especie se refiere a la compensación para los agricultores que abandonaron sus antiguas viviendas mediante el reasentamiento de viviendas; la compensación monetaria se refiere a la compensación en efectivo para aquellos; Los agricultores de la base que abandonen voluntariamente sus viviendas serán indemnizados. Durante la implementación, los métodos anteriores se pueden utilizar en combinación.
Exploración local
Anhui: Establecer un mecanismo de incentivo de compensación de salida.
En octubre de 2013, la provincia de Anhui emitió el plan de implementación "Opiniones orientativas sobre la profundización de la demostración y el trabajo piloto de una reforma rural integral", proponiendo que los usuarios de terrenos de construcción comercial colectiva deben cumplir con los controles de planificación y uso de las granjas. Se puede utilizar para la industria, el comercio, el turismo y la construcción de áreas residenciales para aldeanos rurales mediante cesión, arrendamiento, contribución de precio, cesión y arrendamiento. , de acuerdo con las normas vigentes sobre suelos edificables. Los métodos específicos incluyen: en primer lugar, implementar un sistema de registro y cancelación de tierras agrícolas ocupadas por propiedades para proteger los derechos e intereses de los aldeanos rurales; en segundo lugar, explorar el establecimiento de un mecanismo de incentivos para la salida de propiedades. Los aldeanos rurales que se retiren voluntariamente de las tierras para las que han obtenido el derecho a utilizarlas de conformidad con la ley serán recompensados por las organizaciones económicas colectivas rurales o por el gobierno y se les alentará a través de medios económicos. El tercero es explorar un sistema de transferencia de propiedades. permitir a los aldeanos rurales utilizar las tierras de otras organizaciones económicas colectivas rurales mediante transferencia. Si la tierra de la granja se recupera como tierra agrícola después de la retirada, se otorgarán subsidios a los usuarios originales. Dependiendo del tipo, el subsidio máximo por mu puede ser de 60.000 RMB.
Jiaxing, Zhejiang:? ¿Dos puntos por dos? Modelo
Del 5 de junio a febrero de 2008, Zhejiang emitió los "Opiniones de Implementación para Acelerar la Reforma y el Desarrollo Rural" para llevar a cabo la sustitución y transferencia de las propiedades de los agricultores. Entre ellos, ¿Jiaxing? ¿Dos puntos por dos? Este plan llamó mucho la atención. ¿Dos en punto? ¿significar? ¿Separar los terrenos familiares y los terrenos contratados, y separar la adquisición y demolición de terrenos? Las propiedades de los agricultores y las tierras contratadas pueden enajenarse por separado y estos pueden optar por conservarlas o reemplazarlas. ? ¿Dos cambios? ¿significar? ¿Utilizar los derechos de gestión de contratos de tierras para reemplazar la seguridad social? Y que. ¿Hacienda en lugar de vivienda urbana? . Específicamente, el gobierno primero financió el establecimiento de una empresa estatal de inversión y desarrollo, luego acudió a los bancos en busca de financiación y luego ocupó una determinada superficie de terreno en el área de reasentamiento (cuota de terreno para construcción transferida desde otros lugares) para construir. apartamentos residenciales. Si los agricultores están dispuestos, pueden cambiar su propiedad por una casa, y luego el gobierno nacionalizará la propiedad del agricultor y la reclamará para convertirla en tierra cultivada, a cambio de una cierta proporción de la cuota de tierra de construcción para la ciudad. El reembolso de los préstamos bancarios depende principalmente de los ingresos de la venta de este terreno de nueva construcción.
? ¿Dos puntos por dos? Transformar los medios de producción y sustento de los agricultores en activos valiosos no sólo aumenta los ingresos de propiedad de los agricultores, sino que también resuelve los problemas de seguridad social de los agricultores. Es un intento innovador y útil de mejorar el sistema de tierras rurales existente.
Pengzhou, Sichuan:? ¿Banco de tierras? Modelo
Para resolver el problema del ajuste de la propiedad de la tierra causado por la reconstrucción de los sitios de reasentamiento centralizado de los agricultores después del desastre, la ciudad de Pengzhou, provincia de Sichuan, comenzó a ajustar la propiedad de la tierra en 2008. ¿Banco de tierras? Explora el modelo. ? ¿Banco de tierras? Se refiere a cooperativas profesionales para la gestión de insumos agrícolas, que son instituciones de transferencia de tierras organizadas por el gobierno que se centran en depósitos y préstamos, reposición, integración, prenda de tierras, arrendamiento, seguros agrícolas y otros negocios, y sirven como intermediarios de crédito. Su modo de operación es: primero, la agencia de evaluación determina un precio de compra y almacenamiento para la tierra de los agricultores; bajo la premisa de la voluntariedad, los agricultores transfieren la tierra (derechos de uso de la tierra contratados, derechos de uso de la tierra para construcción colectiva rural y? demolición y fusión de hospitales). ? Los derechos de uso de las propiedades de los agricultores se depositan en el Banco de Tierras para obtener intereses de depósito; el Banco de Tierras prestará la tierra a los demandantes de tierras (como empresas agrícolas y familias numerosas), quienes explotarán la tierra de acuerdo con el uso y pago acordados. interés. Durante este proceso,? ¿Banco de tierras? Gana la diferencia de interés y úsala para tu propio desarrollo y creación de capital de riesgo. Una vez que los agricultores salvan sus tierras, pueden obtener ingresos trabajando en el lugar.
? ¿Banco de tierras? Crea una plataforma para entidades de mercado como los agricultores, a través de la cual los agricultores pueden obtener ingresos por propiedad e ingresos salariales relativamente estables. Los demandantes de tierras no tratan directamente con los agricultores, lo que reduce sus riesgos y costos; Además, ¿pasar? ¿Banco de tierras? Clasificar e integrar el suelo rústico. ¿Préstamo total con depósito cero? Es propicio para acelerar la transferencia de tierras agrícolas, realizar una gestión intensiva y a gran escala de la tierra y promover la transferencia de mano de obra rural y la transformación de los métodos de producción.
Chongqing: ¿Comercio de billetes terrestres? Modelo
Con la aprobación del Consejo de Estado, Chongqing estableció el Intercambio de Tierras Rurales de Chongqing en febrero de 2008 para explorar el sistema de sellos territoriales. ? ¿Transacción de boletos terrestres? Se basa en la vinculación entre el aumento y disminución del suelo edificable urbano y rural y el equilibrio entre la ocupación y compensación del suelo cultivado. El principio básico es salvar terrenos de construcción rurales a través de una vida centralizada y luego convertirlos en indicadores virtuales de terrenos de construcción después de la recuperación para aumentar los terrenos de construcción urbana. Todo el proceso de operación del sello de tierra se divide en cuatro eslabones: en primer lugar, el terreno de construcción rural inactivo se convierte en tierra cultivada; en segundo lugar, después de la aceptación, se confirma el monto del sello de tierra (es decir, el indicador de terreno de construcción desocupado); el sello de tierra se pasará a través del campo El intercambio de tierras está abierto al público en cuarto lugar, la unidad que compra los boletos de tierra selecciona los terrenos a desarrollar en el área de planificación urbana, pasa por los trámites de expropiación y conversión y obtiene el derecho a; utilizar terrenos de construcción de propiedad estatal después de completar la compensación y el reasentamiento. En términos de distribución del ingreso, todos los precios de transacción de títulos de propiedad se utilizan para aumentar los ingresos de los agricultores y la construcción agrícola y rural: ¿Cuáles son las viviendas y las instalaciones auxiliares liberadas? Boleto terrestre? En forma, el 85% de los ingresos netos obtenidos se entrega a los agricultores, y el 15% restante se utiliza con otros terrenos de construcción colectiva. Boleto terrestre? Al menos el 80% de los ingresos netos obtenidos formalmente se reservarán para la organización económica colectiva de la aldea.
? ¿Transacción de boletos terrestres? Se ha logrado la comercialización de los indicadores de terrenos de construcción y los sólidos recursos de terreno se han transformado en capital circulante. Mediante la sustitución a larga distancia y a gran escala de los indicadores de tierra, se revitalizan los recursos de tierra de construcción inactivos en las zonas rurales, lo que favorece el aumento de los ingresos de los agricultores y la mejora de la producción y las condiciones de vida rurales, logrando así el propósito de que las ciudades retroalimenten las zonas rurales y áreas desarrolladas que apoyan el desarrollo de áreas atrasadas.
Políticas nacionales
Decisiones del Comité Central del Partido Comunista de China sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma
En 2013, la Tercera Sesión Plenaria del ¿El XVIII Comité Central del PCC aprobó la "Decisión del Comité Central sobre la profundización integral de la reforma en varias cuestiones importantes", propuesta? Protegeremos los derechos de usufructo de las propiedades de los agricultores, reformaremos y mejoraremos el sistema de propiedades rurales, seleccionaremos una serie de proyectos piloto, promoveremos de manera prudente y constante la hipoteca, la garantía y la transferencia de los derechos de propiedad residencial de los agricultores y exploraremos canales para que los agricultores aumenten sus ingresos de propiedad. ?
Aviso del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la mejora del sistema de gestión de viviendas rurales
En marzo de 2013, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Aviso del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la mejora del sistema de gestión de viviendas rurales". Exploraremos claramente nuevos mecanismos para la gestión de viviendas e implementaremos el sistema más estricto de ahorro de tierras. Cuando los agricultores construyen casas nuevas, deben dar prioridad a las propiedades de las aldeas, a las propiedades ociosas y a las tierras no utilizadas. Si hay terrenos residenciales no utilizados en el pueblo, no se aprobará ningún terreno de nueva construcción. Fomentar la rehabilitación de viviendas existentes y solucionar el problema de suelo para viviendas nuevas. Todas las localidades deben formular políticas y medidas específicas para ahorrar potencial y revitalizar la utilización basadas en las realidades locales.
Aviso sobre la realización del Proyecto Piloto Nacional Integral para una Nueva Urbanización
En julio de 2014, 11 departamentos, entre ellos la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Comité Central del Partido Comunista de China, emitió el "Aviso sobre el Lanzamiento del Proyecto Piloto Integral Nacional de Nueva Urbanización" Aviso de Trabajo "(Planificación de Desarrollo y Reforma [2065 438+04] No. 1229). Reformar y mejorar el sistema de viviendas rurales, explorar el sistema de uso y retiro pagados de viviendas y explorar formas de lidiar con el exceso de viviendas; lanzar áreas piloto para establecer reformas de confirmación, registro y certificación de derechos de vivienda, mejorar el sistema de viviendas rurales; y revisar las tierras rurales. Con base en el estándar y el estándar de terrenos baldíos per cápita para la construcción en áreas residenciales rurales, explorar los derechos de los usuarios de viviendas a ocupar, usar, beneficiar y disponer de tierras agrícolas.
Opinión de experto
Ye Xingqing (Director del Departamento de Investigación Económica Rural del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado):
La "Ley de Derechos de Propiedad" ha definido el derecho a utilizar la tierra como derecho de usufructo, pero esto no es suficiente.
Dado que el derecho a utilizar la tierra no se puede hipotecar ni transferir, las casas de los agricultores están adjuntas a la tierra que no se puede transferir, lo que da como resultado que el valor de las casas de los agricultores no se refleje plenamente. El primer paso debería ser relajar las restricciones a la transferencia de casas de agricultores, permitir la hipoteca, garantía y transferencia de casas de agricultores y permitir la transferencia de derechos de uso de viviendas. Esto se debe a la indivisibilidad de las casas y la inevitabilidad de las mismas. transferir. Las organizaciones económicas colectivas rurales, como propietarias de terrenos para viviendas, pueden cobrar ciertas tarifas de uso pagado por los derechos colectivos de uso de la tierra a quienes compran casas rurales y derechos de uso de viviendas. Para quienes compren casas rurales, se deben establecer calificaciones y regulaciones estrictas de uso, mantenimiento y renovación para evitar que el capital urbano se apresure a comprar casas en áreas rurales. El segundo paso es relajar las restricciones a la transferencia de derechos de uso de viviendas. Esto requiere un proceso a largo plazo y muchos requisitos previos, como resolver problemas institucionales como el hecho de que las tierras familiares ya no estén disponibles para períodos de uso claros y gratuitos.
Liu Shouying (Subdirector e Investigador del Departamento de Investigación Económica Rural del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado):
Permitir la comercialización y capitalización de las propiedades es una opción urgente para áreas suburbanas y no se pueden evitar. No sólo puede resolver el mecanismo para que los agricultores de mi país compartan los ingresos de los diferenciales de tierras, sino también abrir el mercado inmobiliario urbano y el mercado de viviendas rurales de alquiler, cambiando la situación actual en la que el gobierno suministra exclusivamente tierras y los promotores suministran exclusivamente alojamiento. El actual modelo de urbanización liderado por el gobierno permite la comercialización de tierras familiares, utiliza intensivamente las tierras ahorradas para uso propio, alquiler de fábricas y arrendamiento de tierras, dejando el ingreso diferencial de la tierra en las zonas rurales.
Wen Hui (Director del Departamento de Planificación e Investigación del Centro de Reforma y Desarrollo Urbano y de Ciudades Pequeñas de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma):
En el contexto del rápido desarrollo económico de mi país Debido a la falta de planificación y gestión irregular en las zonas rurales, la tasa de utilización de la tierra colectiva rural es baja y algunas tierras están ociosas. Sólo acelerando la reforma del sistema agrario podremos resolver el problema de los altos precios de la tierra causados por la falta de tierra para la construcción urbana y la tierra colectiva rural inactiva y abandonada sin el valor que merece.
Huang Xiaohu (vicepresidente de la Sociedad China de Ciencias de la Tierra e investigador del Instituto de Planificación y Agrimensura de la Tierra de China):
Es necesario liberalizar el mercado de viviendas rurales. ¿Simplemente abrir el mercado? ¿Es posible estandarizar? . Existe un enorme potencial para la consolidación y utilización de tierras rurales. Debido a que en el pasado las granjas de los agricultores estaban dispersas, algunas excedían seriamente el estándar y algunas personas incluso dejaron de cultivar. Por lo tanto, revitalizar las tierras rurales es la forma más realista de proporcionar a los agricultores ingresos por propiedad. En la actualidad, los ingresos de la propiedad de los agricultores representan menos del 3% del ingreso total, lo cual es muy bajo. La revitalización de los terrenos de construcción colectiva y de las viviendas es de gran importancia para los residentes rurales en la periferia urbano-rural.
Li Guoxiang (investigador del Instituto de Desarrollo Rural de la Academia China de Ciencias Sociales):
A través del mecanismo de compensación por salida de viviendas, podemos reducir la carga económica de los agricultores después de ingresar a las ciudades. y promover mejor la nueva urbanización. Pero al mismo tiempo, cabe señalar que las granjas abandonadas deberían utilizarse principalmente para la agricultura y la recuperación, y que algunas construcciones no agrícolas deberían llevarse a cabo adecuadamente después de complementar la cuota de tierras agrícolas. Es crucial controlar estrictamente el uso de la tierra después de la retirada, de lo contrario, cuando las tierras familiares se retiren y se promuevan en todo el país, es muy posible seguir el antiguo camino de la expropiación de tierras agrícolas, lo que dará lugar a una serie de caos como la no-expropiación. agronización y vulneración de los derechos de los agricultores.
Lectura ampliada: ¿Sabe cuántos métodos de compensación hay disponibles para la reanudación de la propiedad rural?
1. Compensación monetaria
Este es el método más común. Aquellos que prometan retirarse de las tierras rurales recibirán una cierta cantidad de compensación monetaria según el área de retiro. Sin embargo, no hay ninguna estipulación sobre el monto de la compensación. Debe acordarse según la zona. Hay una gran diferencia entre lo alto y lo bajo.
Se entiende que la compensación monetaria por retirar tierras familiares en Shanghai puede alcanzar un millón de yuanes por mu en algunas áreas, mientras que en algunas áreas de Chongqing solo puede alcanzar 6,5438+0,5 millones de yuanes por mu, y en el condado de Shayang, Hubei, sólo 25.800 yuanes por acre, la diferencia es decenas de veces.
Creo que algunos agricultores están contentos con este enfoque y otros no estarán de acuerdo. ¿Por qué? El dinero entregado es diferente, más o menos. Aquellos que den más dinero definitivamente serán felices. Para aquellos que pagan menos, es mejor que no renuncie. No basta con dar ese dinero.
En segundo lugar, la construcción compensatoria
Se trata de demoler las casas de los agricultores y reunirlos en nuevos edificios construidos por los gobiernos locales. Esto también da dinero, pero sólo compensa el coste de construcción de un edificio.
Esto es más controvertido. Está bien dar más. Todavía puedo tener algo de sobra si cambio de apartamento (pero básicamente el gobierno no te deja tener nada de sobra, ¿sabes?), pero si la compensación no es suficiente para cambiar mi apartamento y tengo que pagar más, entonces no lo haré. Bien podría vivir en una casita destartalada en el campo.
Hay casos reales en los que los agricultores no quisieron subir las escaleras porque descubrieron que los nuevos edificios no eran tan buenos como las casas del campo y se vieron obligados a hacerlo, lo que también provocó frecuentes conflictos y conflictos. incluso asesinatos.
En tercer lugar, reemplazo equitativo de viviendas comerciales
Derribar las casas de los agricultores y reemplazarlas con viviendas comerciales de la misma zona.
Eso no está mal. De estas tres opciones, creo que es la más beneficiosa para los agricultores. Aunque nuestras propiedades rurales parecen valiosas, alguien tiene que comprarlas para ganar dinero. No, no puedes comerlo mientras guardas el grano dorado.
Pero es diferente cuando se sustituye por vivienda comercial. La vivienda comercial es extremadamente valiosa y fácil de comercializar. Esta es una política que realmente facilita a los agricultores. Por ejemplo, la ciudad de Yuhai en Changzhou, provincia de Jiangsu, y la ciudad de Waigang en Jiading, Shanghai, son muy populares entre los agricultores.
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