Cobrar el impuesto a la propiedad del alquiler: ¿Cómo calcular la base imponible para el impuesto a la propiedad en alquiler?
2065438+IVA en julio de 2006? ¿Tres informes superpuestos? Y después del informe trimestral de impuestos inmobiliarios, el autor revisó al azar algunas declaraciones trimestrales de impuestos inmobiliarios y encontró muchos problemas, especialmente la base de cálculo de impuestos incorrecta para las propiedades de alquiler. El "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles" estipula que si se arriendan bienes inmuebles, los ingresos por alquiler de los mismos serán la base para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles. ¿Reemplazar el impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado? Posteriormente, los ingresos por alquiler de bienes raíces se cambiaron del impuesto comercial original al impuesto al valor agregado, y el método de cálculo del impuesto se cambió del impuesto original de precio en precio al impuesto sobre precio adicional, lo que generó la base impositiva. para el impuesto sobre el alquiler y el impuesto sobre la propiedad. ¿Ingresos por alquiler de propiedades? confusión. ¿Quieres dejarlo claro? ¿Reemplazar el impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado? Después del New Deal, para calcular correctamente los impuestos a la propiedad, es necesario aclarar cuatro cuestiones.
Pregunta 1: Después de la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado, ¿la base imponible del impuesto a la propiedad recaudado del alquiler incluye el impuesto al valor agregado?
Con el fin de cooperar con la implementación del New Deal, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China emitieron el "Aviso sobre las bases para el cálculo del impuesto sobre la renta personal sobre el impuesto sobre escrituras , impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto sobre el valor añadido de la tierra después de la reforma del impuesto empresarial" (Caishui [2016] No. 43)? Si la propiedad está alquilada, los ingresos por alquiler por impuesto predial no incluyen el IVA. ? Al recaudar impuestos sobre la propiedad y otros impuestos, el valor imponible o los ingresos determinados por las autoridades fiscales no incluyen el impuesto al valor agregado. ? Al mismo tiempo, ¿existen disposiciones especiales para los contribuyentes que disfrutan de un trato preferencial del impuesto al valor agregado reducido o exento? Si la propiedad está exenta del impuesto al valor agregado, el precio de la transacción, los ingresos por alquiler y los ingresos por transferencia del inmueble no serán deducibles del impuesto al valor agregado al determinar la base para el cálculo del impuesto. ? Por lo tanto, después del 1 de mayo de 2006, 2065438, cuando los contribuyentes recaudan el impuesto a la propiedad del alquiler, la base de cálculo del impuesto no incluye el impuesto al valor agregado.
Pregunta 2: ¿Cuántos métodos existen para calcular el impuesto al valor agregado en propiedades en alquiler? ¿Cómo determinarlo?
¿Sustituir el impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido? Para determinar la base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler, primero debemos comprender cómo se calcula el impuesto al valor agregado. En la actualidad, existen generalmente tres situaciones en las que los contribuyentes alquilan bienes inmuebles: en primer lugar, las unidades y los hogares industriales y comerciales individuales alquilan bienes inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2016; en segundo lugar, las unidades y los hogares industriales y comerciales individuales alquilan bienes inmuebles adquiridos después de mayo de 2016; tercero, otros particulares Alquiler de bienes inmuebles (viviendas, otros bienes inmuebles). También existen dos métodos para calcular el IVA: el método general y el método simplificado. Dependiendo del tipo de registro de calificación de IVA del contribuyente, los métodos y bases de cálculo del impuesto también son diferentes. Para obtener información detallada, consulte la siguiente tabla:
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Cabe señalar que los contribuyentes en general deben prestar atención a situaciones específicas estipuladas por el Ministerio de Hacienda y el Estado. Administración de Impuestos de la República Popular China Al momento de gravar, puede optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado, pero una vez elegido, no se puede cambiar dentro de los 36 meses. Al mismo tiempo, para los contribuyentes comunes, hay muchas propiedades en alquiler y pueden aplicarse diferentes métodos de cálculo del IVA a diferentes propiedades. No sólo debe presentarse ante las autoridades fiscales nacionales, sino también ante las autoridades fiscales locales.
Pregunta 3: ¿Cómo determinar la base impositiva para los métodos de cálculo de impuestos generales, desde el alquiler hasta el impuesto a la propiedad?
Si la propiedad en alquiler adopta (o elige) el método general de cálculo del IVA, ¿cuánto IVA se debe pagar? ¿Impuesto repercutido actual - impuesto soportado actual? Si el impuesto repercutido actual es menor que el impuesto soportado actual, el déficit se puede trasladar al siguiente período para realizar una mayor deducción. Independientemente del impuesto al valor agregado realmente pagado por el contribuyente en el período actual, ¿cuál es la base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler? ¿Sin IVA? ¿Los ingresos por alquiler figuran en la factura con IVA? ¿Venta? Es decir, los ingresos totales por alquiler obtenidos se convierten según el tipo del impuesto sobre el valor añadido del 11%. La fórmula de cálculo es la siguiente:
La base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler = ingresos totales por alquiler (1+11%)
Incluso si los bienes inmuebles y la institución del contribuyente si son no en el mismo condado (ciudad, distrito) y pagar por adelantado el impuesto al valor agregado a una tasa del 3% a la autoridad fiscal nacional competente donde está ubicado el inmueble, y declarar el impuesto a la autoridad fiscal nacional competente donde está ubicada la institución Entonces, ¿cuál es la base imponible para cobrar el impuesto a la propiedad del alquiler? ¿Sin IVA? Los ingresos por alquiler se declaran y pagan a la autoridad fiscal local donde se encuentra la propiedad. Es decir:
La base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler = ingresos totales por alquiler (1+11%)
Pregunta 4: Cómo calcular el método simple de cálculo del impuesto a partir de ¿Cuál es el ¿Base para calcular el impuesto a la propiedad en el alquiler?
Para los contribuyentes que eligen (o implementan) el método de cálculo simplificado del impuesto, ya que el Estado proporciona un trato preferencial en el impuesto al valor agregado para las pequeñas y microempresas y para los individuos (empresas independientes y otros individuos) que alquilan casas. , el impuesto a la propiedad se recauda del alquiler. La base de cálculo del impuesto no puede ser simplemente equivalente a convertir los ingresos por alquiler sin impuestos a una tasa impositiva del 5%, y debe determinarse de acuerdo con diferentes circunstancias:
1. Si un contribuyente general elige el método de cálculo de impuestos simplificado, se recaudará del alquiler. ¿Cuál es la base para calcular el impuesto a la propiedad? ¿Sin IVA? Los ingresos por alquiler, es decir, todos los ingresos por alquiler recibidos, se convierten a una tasa del 5% y la fórmula de cálculo es la siguiente:
La base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler = ingresos por alquiler reales totales&;( 1+5%)
2. Los pequeños contribuyentes implementan un método de cálculo de impuestos simplificado, ya que los contribuyentes pueden disfrutar de la exención del IVA para las pequeñas y microempresas, y los tipos de facturas con IVA son diferentes (facturas con IVA generales). , facturas de impuesto al valor agregado (factura de impuesto especial), ¿la base de cálculo del impuesto para cobrar el impuesto a la propiedad del alquiler no puede ser simplemente la misma? ¿Sin IVA? ingresos por alquiler.
Al determinar la base para el cálculo del impuesto, ¿dónde está exento del IVA? ,?¿Sin deducción del IVA? , es decir, no se deducirá IVA, de la siguiente manera:
Los contribuyentes que cumplan con las condiciones preferenciales del IVA para pequeñas y microempresas están exentos del IVA al emitir facturas ordinarias de IVA para inmuebles arrendados al momento de determinar su cobro. impuesto sobre la propiedad del alquiler Al calcular la base imponible, ¿no se deduce el IVA de los ingresos por alquiler? , es decir, el importe total del alquiler realmente recibido, sin conversión? ¿Sin IVA? ingresos por alquiler.
Los contribuyentes que cumplan las condiciones preferenciales del impuesto al valor agregado para pequeñas y micro empresas que arriendan bienes inmuebles y emitan facturas especiales del impuesto al valor agregado (en su totalidad o en parte) no gozan de exención y deben recaudar (o pagar por adelantado) el impuesto al valor agregado de acuerdo con las regulaciones. ¿Dónde debe pagarse el impuesto al valor agregado? ¿Ingresos por alquiler? interpretación. Los detalles son los siguientes:
La base para calcular el impuesto a la propiedad a partir del alquiler = ingresos totales reales por alquiler - IVA pagado mediante la emisión de una factura con IVA especial.
3. Otras personas alquilan bienes inmuebles mediante cobro único del alquiler o pago anticipado, y los ingresos por alquiler (pago anticipado) recibidos se pueden compartir en partes iguales durante el período de arrendamiento correspondiente. Si los ingresos mensuales por alquiler después del prorrateo no superan los 30.000 yuanes, las pequeñas y microempresas pueden disfrutar de la política preferencial de estar exentas del IVA. El cálculo de la base imponible para el alquiler de inmuebles es el mismo que el método de cálculo de impuestos simplificado para los pequeños contribuyentes.
Para los hogares industriales y comerciales individuales y otras personas que alquilan casas, de acuerdo con la nueva política actual del impuesto al valor agregado, se aplica una tasa impositiva preferencial del 1,5%. Al determinar la base para el cálculo del impuesto, ¿dónde está exento del IVA? , ¿En qué se debe basar el impuesto predial? ¿No es deducible el IVA sobre los ingresos por alquiler? . Es decir:
La base de cálculo del alquiler, el impuesto a la propiedad y los impuestos para otras personas que alquilan casas con tasas impositivas preferenciales.
=Ingresos totales por alquiler-(Ingresos totales por alquiler/(1+5%)*1,5%)
=Ingresos totales por alquiler-IVA pagado
Para sumar arriba, la base de cálculo del impuesto simplificado del impuesto sobre la propiedad de alquiler de bienes raíces se puede registrar simplemente como: cálculo del impuesto simplificado del impuesto sobre la propiedad de alquiler de bienes raíces = ingresos totales por alquiler - impuesto al valor agregado pagado.
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